ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-19228/2020

Дело № А40-310032/19

г. Москва

06 июля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2020 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июля 2020 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                 И.В.Бекетовой,

судей:

ФИО1, ФИО2, 

при ведении протокола              

секретарем судебного заседания ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по городу Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.02.2020 по делу № А40-310032/19,

по заявлению ООО «ГемаТех» (ИНН  9723064813)

к Управлению Росреестра по городу Москве (ИНН  7726639745)

третье лицо: АО «Технополис «Москва»

о признании незаконным решения,

при участии:

от заявителя:

ФИО4 по дов. от 18.11.2019;

от ответчика:

не явился, извещен;

от третьего лица: 

ФИО5 по дов. от 27.02.2020;

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ГемаТех» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признани незаконным действия Управления Росреестра по городу Москве по отказу в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений № 02/04/19-5Л/20 от 01.04.2019, выразившееся в уведомлении от 26.09.2019 №77/005/259/2019-2913, а так же обязании Управления Росреестра по городу Москве в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу произвести государственную регистрацию договора аренды №02/04/19- 5Л/20 от 01.04.2019 нежилых помещений, общей площадью 2 118,0 кв. м расположенных по адресу: 

<

...>, этаж 2, помещение I, комнаты №№ 1 (часть в осях по точкам П/Р 1 - П/Р 6-Р6-Р 12 -Н 12 - Н 2 - Н/П 2 - Н/П 1), 70 (часть в осях по точкам Н 5 - Н 12 - Л/М 12 - Л/М 5), заключенного между ООО «Гематех» и АО «Технополис Москва».

Решением суда от 18.02.2020 заявление ООО «ГемаТех» удовлетворено.

С таким решением суда не согласилось Управление Росреестра по городу Москве и обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой. 

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «ГемаТех» с доводами апелляционной жалобы не согласилось, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы – отказать.

В отзыве на апелляционную жалобу АО «Технополис «Москва» с доводами апелляционной жалобы не согласилось, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы – отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители заявителя и третьего лица  поддержали оспариваемое решение суда. 

Дело рассмотрено в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителя заинтересованного лица.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Апелляционный суд, выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив доводы жалобы и отзывов на неё, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, полагает, что оспариваемое решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела,

 между Акционерным обществом «Технополис «Москва» (Арендодателем, Третьим лицом) и Обществом с ограниченной ответственностью «Гематех» (Арендатором, Истцом) заключен Договор аренды нежилых помещений №02/04/19-5Л/20 от 01 апреля 2019 года (Далее - Договор аренды).

В соответствии с условиями Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает за плату во временное пользование нежилые помещения, общая площадь которых составляет 2 118,0 кв. м., расположенные по адресу: 

<

...>, этаж 2, помещение I, комнаты №№ 1 (часть в осях по точкам П/Р 1 - П/Р 6 — Р6-Р12 -Н 12-Н 2-Н/П 2-Н/П 1), 70 (часть в осях по точкамН5-Н 12-Л/M12-JI/M 5)(0бъект аренды). С целью идентификации Объект аренды согласован Сторонами и отмечен на Схеме расположения Объекта аренды (Приложение № 1 к Договору арендь1).

Помещение находится в здании, расположенном по адресу 

<

...>, которое принадлежит Арендодателю на праве собственности, о чем в Единый государственный реестр недвижимости «26» декабря 2017 г. внесена запись № 77:04:0003004:1753- 77/012/2017-27. Право собственности на помещение подтверждается выпиской из ЕГРН (приложение №2 к исковому заявлению).

Согласно п.6.2. Договор заключен сроком на 20 лет. В соответствии с п.6.1. Договор вступает в силу с даты государственной регистрации в органе, осуществляющем функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и распространяет свое действие на период пользования Объектом аренды, исчисляемый с даты передачи Объекта аренды Арендатору по Акту приема-передачи Объекта аренды.

Согласно п.2.4.27 Договора на Арендатора возложена обязанность осуществлять действия по государственной регистрации Договора и дополнительных соглашений к нему своими силами и за свой счет (государственная пошлина, стоимость услуг государственного кадастрового учета и прочее).

Во исполнение требований закона и Договора ООО «Гематех» (далее также–  Арендатор) в лице представителя ФИО6 обратилось в МФЦ района Чертаново Северное с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 17.06.2019 №77/005/259/2019-2913 для передачи его в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Уведомлением от 26.06.2019 №77/005/259/2019-2913 Государственная регистрация была приостановлена на 3 месяца с 26.06.2019 по 26.09.2019 года в связи с отсутствием технического плана на помещение площадью 2118 кв.м. (объекта аренды).

В дальнейшем Уведомлением № №77/005/259/2019-2913 от 26.09.2019 года Управлением Росреестра по Москве в государственной регистрации договора аренды было отказано со ссылкой на отсутствие технического плана и невозможность идентифицировать арендуемое помещение. 

Как указано в решении Росреестра № №77/005/259/2019-2913 от 26.09.2019 года об отказе в государственной регистрации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенноустановить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Индивидуализация недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации осуществляется органом регистрации прав в процессе кадастрового учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей (что является не только описанием таких объектов, но и подтверждением факта существования предмета сделки.

Управление Росреестра по Москве полагает, что Закон не предусматривает государственную регистрацию ограничений прав и обременений объекта недвижимости, которые распространяются на часть объекта недвижимости, без учета такой части в ЕГРН (п.4. ч.З. ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее - Закон о госрегистрации). Также Управление ссылается на требования п.5. ст. 44 Закона о госрегистрации, согласно которым государственный кадастровый учет арендуемой части здания осуществляется одновременно с государственной регистрацией Договора аренды на такую часть здания. Основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации является технический план или акт обследования, подготовленный в результате проведения кадастровых работ. Также Управление ссылается на то, что помещение должно быть изолировано и обособлено от других помещений.

Отсутствие технического плана на арендуемое помещение по мнению Росреестра является основанием для невозможности осуществления регистрационных действий.

Данные факты послужили основанием для обращения в суд.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ, ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Сроки, предусмотренные ч. 4 ст. 198 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно счел соблюденными.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Между АО « Технополис «Москва» (арендодатель и ООО «ГЕМОТЕХ» (арендатор) 01.04.2019 заключен договор аренды нежилых помещений № 02/04/19-5К/20 (далее - Договор аренды).

В соответствии с п. 1.1 Договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилые помещения, общая площадь которых составляет 2 118,0 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>, этаж 2, помещение I, комнаты №№ 1, 70.

Как указано в п. 1.2 Договора аренды передаваемый Объект аренды находится в здании по адресу 

<

...>, принадлежащем АО «Технополис «Москва» на праве собственности, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 26 декабря 2017 г. внесена запись № 77:04:0003004:1753-77/012/2017-27.

С целью идентификации Объект аренды согласован сторонами и отмечен на Схеме расположения объекта аренды (Приложение № 1 к Договору аренды), которая является выкопировкой из технического паспорта.

В соответствии с п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

В соответствии с п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» кадастровый учет осуществляется в отношении следующих видов объектов недвижимости: земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид.

Соответственно, здание, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет и зарегистрированы права, является одним из предусмотренных законом видов объектов недвижимого имущества.

Представленный ООО «ГемаТех» для осуществления государственной регистрации Договор аренды заключен сторонами в отношении части комнат № 1 и № 70, расположенных в помещении I, на 2 этаже здания, расположенном по адресу 

<

...>.

Данные комнаты, помещение и здание поставлено собственником на кадастровыйучет.

В соответствии с п. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.

В рассматриваемом случае заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилых помещений №02/04/19-5Л/20 от 01 апреля 2019 года, предметом которого является аренда части помещений (нежилые помещения, общая площадь которых составляет 2 118,0 кв. м., расположенные по адресу: 

<

...>, этаж 2, помещение I, комнаты №№ 1 (часть в осях по точкам П/Р1-ПУР6-Р6-Р12-Н12-Н2-Н/П2-Н/П1), 70 (часть в осях по точкам Н 5 - Н 12 - Л/М 12 - Л/М 5, отмечены на поэтажном плане). Заявитель представил в регистрирующий орган все необходимые документы для проведения государственной регистрации договора аренды, содержащие полную и необходимую информацию о данном договоре и арендуемых объектах недвижимого имущества в соответствии с требованиями Закона о госрегистрации (согласно Описи документов, принятых для оказания государственных услуг).

Стороны при заключении договора согласовали состав, расположение и площадь помещений, передаваемых в аренду. Спор относительно имущества, являющегося объектом аренды, местоположения, границ и площади объектов аренды, между сторонами отсутствует.

Доводы Росреестра, о том, что основанием для кадастрового учета такой части помещений в соответствии с п.7 ч. 2 ст. 14 Закона должен быть технический план на эту часть помещений, а так же о том, что технический план на переданную в аренду часть помещений необходим для кадастрового учета этой части помещений, так как согласно ст. 24 Закона технический план представляет собой документ, содержащий, в том числе, сведения о части помещений, необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объекте недвижимости (части помещений), которому присвоен кадастровый номер не принимаются судом во внимание.

Основанием для кадастрового учета части помещений, в данном случае, в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона и в корреспонденции с п. 5 ст. 44 Закона, является сам Договор аренды.

В ЕГРН уже имеются все необходимые для осуществления государственного кадастрового учета части помещений сведения о передаваемой в аренду части помещений, так как право собственности Третьего лица на Помещения было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним а, значит, в соответствии с ранее действующими нормами Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г., самиПомещения были ранее поставлены на государственный кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости.

Сведения о Помещении и о его частях, содержавшиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в Государственном кадастре недвижимости на сегодняшний момент являются актуальными.

Согласно п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 30.11.2016 г. Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. 

При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения). 

Доводы Управления Росреестра, что в отсутствие технического плана невозможно индивидуализировать объект недвижимого имущества не соответствует закону, Объект аренды индивидуализирован в Договоре аренды, основанием для кадастрового учета части помещения в соответствии с п.2 ч.2 ст. 14 Закона и п.5 ст. 44 Закона является сам Договор аренды.

Индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости. При техническом учете происходит описание реально существующего объекта недвижимости,при этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений - стены, перегородки, потолки и т.п., что является не только описанием, но и подтверждением юридического факта существования предмета аренды. Договор аренды и приложение N 1 к договору содержат номера части помещения и описание его точного местоположения в помещении, что позволяет индивидуализировать объект, помещение в котором объект располагается зарегистрировано как объект недвижимости в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Стороны Договора, указав в договоре аренды данные, позволяющие идентифицировать объект аренды, с приложением к договору поэтажного плана, являющегося выкопировкой из технического паспорта, с указанием номеров, размера и площади арендуемых помещений, выполнили требования Закона о регистрации.

Данная позиция суда согласуется с позицией ВАС РФ, изложенной в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73, а именно: «Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом: данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причиненепредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным».

Аналогична подход отражен в Определении Верховного Суда РФ от 19.12.2016г. № 306-КГ16-17844 и Определении Верховного Суда РФ от 16.01.2017г. №306-КГ 16-18329.

При таких обстоятельствах, учитывая, что право на Помещение, часть которого передана в аренду, ранее уже зарегистрировано, разногласия относительно местоположения, границ и площади части нежилых помещений между сторонами договора аренды отсутствуют, предмет сделки определен сторонами путем текстуального и графического описания, у Управления Росреестра по Москве имелись все сведения о части Помещений, а также, все основания для осуществления государственной регистрации Договора аренды.

Учитывая изложенное, Уведомление от 26.09.2019г. №77/005/259/2019-2913по отказу в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений № 02/04/19-5Л/20 от 01.04.2019 г., не соответствует требованиям законодательства и нарушает права и законные интересы ООО «Гематех» в сфере предпринимательской деятельности.

Таким образом, совокупность условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований, в данном случае установлена.

Доводы апелляционной жалобы, проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта. Все документы и обстоятельства спора были приняты во внимание судом первой инстанции, что нашло подтверждение в ходе проверки и повторного рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

При таких данных, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ, влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 18.02.2020 по делу № А40-310032/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья:  И.В. Бекетова 

Судьи:  Л.А. ФИО2 

 ФИО1 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.