ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-5662/2011

г. Киров

16 ноября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2018 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кормщиковой Н.А.,

судейСандалова В.Г., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

без участия представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО3

на определения Арбитражного суда Ярославской области от 24.07.2018, от 31.07.2018 по делу № А82-5662/2011, принятые судом в составе судьи Фроловичевой М.Б.,

по заявлению ФИО3

к обществу с ограниченной ответственностью «Промышленно-строительная компания Квартал», обществу с ограниченной ответственностью «Земельный Торговый Дом»

о признании права собственности общества с ограниченной ответственностью «Промышленно-строительная компания Квартал», зарегистрированного 27.12.2014, на долю в размере 186946/187506 в объекте незавершенного строительства общей площадью 5 703 кв.м. со степенью готовности 60% расположенного по адресу Ярославская область, г.Ярославль, на пересечении ул. Сахарова и ул. Красноборская отсутствующим, аннулировав запись в ЕГРП от 27.12.2014 года за №76-76-01/135/2014-418,

о признании торгов от 23.06.2015 по продаже прав застройщика на объект незавершенного строительства в составе с объектом незавершенного строительства, общая площадь 5 700,3 кв.м., степень застройки (60%) адрес местонахождения объекта Ярославская область, г.Ярославль, на пересечении ул. Сахарова и ул. Красноборская, в том числе доля на объект незавершенного строительства (с учетом долей участников долевого строительства) и в том числе право аренды земельного участка площадью 16297,00 кв.м. в соответствии с договором № 19344-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 18.10.2006 года и дополнительным соглашением № 4 от 23.07.2014 (право аренды земельного участка обременено договорами участия в долевом строительстве, заключенными с третьими лицами), недействительными,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Промышленно-строительная компания Квартал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области; Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля; муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля»,

установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Промышленно-строительная компания Квартал» (далее – ООО «ПСК «Квартал») ФИО3 обратился в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к ООО «ПСК Квартал», ООО «Земельный Торговый Дом» о признании права собственности ООО ПСК «Квартал», зарегистрированного 27.12.2014, на долю в размере 186946/187506 в объекте незавершенного строительства общей площадью 5 703 кв.м. со степенью готовности 60% расположенного по адресу Ярославская область, г.Ярославль, на пересечении ул. Сахарова и ул. Красноборская отсутствующим, аннулировав запись в ЕГРП от 27.12.2014 года за №76-76-01/135/2014-418; о признании торгов от 23.06.2015 по продаже прав застройщика на объект незавершенного строительства в составе с объектом незавершенного строительства, общая площадь 5700,3 кв.м., степень застройки ( 60%) адрес местонахождения объекта Ярославская область, г.Ярославль, на пересечении ул. Сахарова и ул. Красноборская, в том числе доля на объект незавершенного строительства (с учетом долей участников долевого строительства) и в том числе право аренды земельного участка площадью 16 297,00 кв.м. в соответствии с договором № 19344-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 18.10.2006 года и дополнительным соглашением № 4 от 23.07.2014 года (право аренды земельного участка обременено договорами участия в долевом строительстве, заключенными с третьими лицами), недействительными.

Определением от 08.06.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области; Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля; муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля».

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 24.07.2018  по ходатайству заявителя ФИО3 требования о признании права собственности ООО ПСК «Квартал», зарегистрированного 27.12.2014 года, на долю в размере 186946/187506 в объекте незавершенного строительства общей площадью 5 703 кв.м. со степенью готовности 60% расположенного по адресу Ярославская область, г.Ярославль, на пересечении ул. Сахарова и ул. Красноборская отсутствующим, аннулировании записи в ЕГРП от 27.12.2014 года за №76-76-01/135/2014-418, и об истребовании объекта из чужого незаконного владения для продолжения его застройки надлежащими собственниками  выделено в отдельное производство.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 31.07.2018 заявление ФИО3 о признании торгов от 23.06.2015 по продаже прав застройщика на объект незавершенного строительства в составе с объектом незавершенного строительства, общая площадь 5 700,3 кв.м., степень застройки (60%) адрес местонахождения объекта Ярославская область, г.Ярославль, на пересечении ул. Сахарова и ул. Красноборская, в том числе доля на объект незавершенного строительства (с учетом долей участников долевого строительства) и права аренды земельного участка площадью 16297,00 кв.м. в соответствии с договором № 19344-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 18.10.2006 года и дополнительным соглашением № 4 от 23.07.2014 (право аренды земельного участка обременено договорами участия в долевом строительстве, заключенными с третьими лицами), недействительными оставлено без удовлетворения.

ФИО3 (далее также заявитель жалобы) с принятыми определениями суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить определения арбитражного суда первой инстанции от 24.07.2018, от 31.07.2018, рассмотреть спор по существу, удовлетворить заявленные требования. 

Заявитель жалобы указывает, что  основания, использованные судом для отказа в удовлетворении ходатайства об истребовании договоров долевого участия в строительстве неправомерны, поскольку только с такими доказательствами суд способен установить, что зарегистрированное право застройщика-продавца продавать объект как свой без учета факта обременения его правами требования участниками долевого строительства является отсутствующим. Ответчик-застройщик, в лице конкурсного управляющего, обратился к органу местного самоуправления, собственнику земельного участка, с требованием о продлении договора аренды. Между тем, продление договора аренды земельного участка предоставленного для его застройки возможно только для завершения строительства, начатого за счет средств долевых участников и прекращенное в связи с банкротством застройщика. Собственник земельного участка предоставленного арендатору под его застройку, предполагая, что ответчик, в лице конкурсного управляющего, намерен после продления договора аренды земельного участка далее продолжать хозяйственную деятельность (не испрашивая у него решения общего собрания кредиторов о намерении продления хозяйственной деятельности несостоятельного застройщика в виде завершения начатого им строительства оплаченного участниками долевого строительства полностью оплативших свои доли участия), продлил такой договор аренды. Такая сделка является ничтожной, противоречит закону, не порождает никаких правовых последствий кроме тех, которые связаны с её недействительностью, поскольку после состоявшихся решений в пользу защищаемых прав долевых участников строительства договор аренды для целей завершения строительства фактически невозможен без учета мнения всех собственников уже существующего объекта недвижимости. Между тем при регистрации прав собственности несостоятельного застройщика госрегистратор ФИО4 указала на отсутствие зарегистрированных обременении при наличии их в силу закона. Указанное обстоятельство помешало оценочной фирме с учетом исполненных обязательств долевых участников в строительстве являющихся залогодержателями и собственниками долей в праве собственности определить истинную цену продаваемого объекта на которое кредиторы, допущенные к участию в деле о банкротстве намерены обратить взыскание как на предмет залога. Сделка по продлению договора аренды земельного участка, который фактически уже не принадлежит ответчику в силу перехода прав на него правообладателям наземного объекта недвижимости, приобретенное на основании судебных актов, является ничтожной, противоречит закону, не порождает никаких правовых последствий кроме тех, которые связаны с её недействительностью. Год спустя после регистрации продления договора аренды, воспользовавшись фактом незаконной регистрации своего права, ответчик  в лице арбитражного конкурсного управляющего ФИО5 разместил в газете «ГОРОДСКИЕ НОВОСТИ» № 34   от 30.04.2015 информацию о торгах недвижимым имуществом, и правами аренды земельного участка и правами застройщика. После указания предмета продажи, ООО «ПСК» Квартал» указал, что торги проводятся в электронной форме, с 23.06.2015, имущество в виде незавершенного строительством объекта недвижимости и право аренды продается за 1 740 000  рублей без указания объема обязательства перед кредиторами. Стороны проведенных торгов заключили договор о задатке, который был исполнен залогодателем. Со своей стороны сам продавец письменно оформленный договор купли-продажи за подписью продавца покупателю не направлял, в регистрации перехода права собственности не инициировал, счета на остаток оплаты так же не направлял. Суд при вынесении решения об отказе в удовлетворении исковых требований взял за основу проведенные торги и указал, что их результат не затрагивает прав заявителя. Между тем разделение требований не способствует правильному и скорому рассмотрению спора. Совершенная  в  результате торгов сделка купли-продажи от 23.06.2015 года является незаконной в силу следующего:  у продавца недвижимого имущества отсутствуют права по распоряжению недвижимым имуществом в составе долей участников долевого строительства независимо от факта государственной регистрации такого права; в оферте продавца отражен факт наличии обременения прав застройщика договорами долевого участия в строительстве, однако,не указано количество залогодержателей,общая сумма исполненных залогодержателями обязательств, а так же сумма необходимых вложений в завершение строительства для прекращения обязательства перед залогодержателями подлежащих указанию в отчете об оценке и формированию общей цены с учетом данных показателей. В протоколе проведенных электронных торгов от 23.06.2015 года ответчик-продавец не указывает на получение согласия залогодержателей для проведения торгов, поскольку такое согласие не испрашивалось и продавцом не получалось. Начатое ответчиком строительство фактически является незаконным и самовольным, поскольку производилось ответчиком с существенным отступлением от архитектурно-строительного проекта, прошедшего государственную экспертизу. Решение о разделении заявленных требований является неверным подход непоследовательным, процессуально направленным на затягивание рассмотрения судьба прав и обязанностей застройщика должника и права последнего по включению спорного имущества в состав конкурсного имущества.

Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» направило ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 03.10.2018 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 04.10.2018 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В заседании апелляционного суда 08.11.2018 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 15.11.2018 до 10 часов 15 минут; информация о перерыве размещена на официальном сайте Второго арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

После перерыва судебное заседание возобновлено 15.11.2018.

Конкурсный управляющий ФИО6 направила отзыв на апелляционную жалобу, считает, что жалоба ФИО3 удовлетворению не подлежит, просит оставить определение суда от 31.07.2018 без изменения.

Стороны явку своих представителей до и после перерыва в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. 

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон.

Законность определений Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ярославской области от 09.06.2011 возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) ООО «ПСК «Квартал».

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 20.01.2012                          в отношении ООО «ПСК «Квартал» введена процедура наблюдения, применены положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, временным управляющим утвержден ФИО7.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 20.12.2012 ООО «ПСК «Квартал» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 20.05.2013 конкурсным управляющим утверждена ФИО5.

ООО «ПСК «Квартал» в лице конкурсного управляющего ФИО5, разместил в газете «ГОРОДСКИЕ НОВОСТИ» № 34 от 30.04.2015 информацию о торгах недвижимым имуществом, и правами аренды земельного участка и правами застройщика.

По условиям организованных  торгов продавцу принадлежит и подлежит продаже право застройщика на объект незавершенного строительства, назначение: объект незавершенного строительства, общая площадь 5700,3 кв.м., степень застройки ( 60%) адрес местонахождения объекта Ярославская область, г.Ярославль, на пересечении улиц Сахарова и Красноборская, в том числе доля на объект незавершенного строительства ( с учетом долей участников долевого строительства) и в том числе право аренды земельного участка площадью 16 297,00 кв.м. в соответствии с договором № 19344-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 18.10.2006 года и дополнительным соглашением № 4 от 23.07.2014  (право аренды земельного участка обременено договорами участия в долевом строительстве, заключенными с третьими лицами без указания суммы залогового обеспечения залогодержателей и размера обязанности нового застройщика вложения средств в завершение строительства в пользу залогодержателей, перед которым прекращается залог только при наступлении событий указанных в части 1 статьи 12 и части 3 статьи 13 ФЗ РФ №214-ФЗ).

Торги проводились в электронной форме, 23.06.2015 года с 10.00 часов по 13.00 часов, организатор торгов - ООО «ПСК «Квартал», имущество в виде незавершенного строительством объекта недвижимости и прав аренды продается за 1 740 000 руб. без указания объема обязательства перед кредиторами.

Впоследствии, организатором торгов после их проведения сформирован протокол о результатах проведения торгов, 10807-ОКОФ по лоту № 3, согласно которому, наиболее высокую цену в размере 1 827 000 рублей за имущество, составляющее лот №3, предложил участник ООО «Земельный Торговый Дом», который признается победителем торгов по лоту № 3.

Посчитав свои права нарушенными, ФИО3 обратился в арбитражный суд к ООО «ПСК Квартал», ООО «Земельный Торговый Дом» с настоящими требованиями.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения определений суда, исходя из нижеследующего.

В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно части 3 статьи 130 АПК РФ арбитражный суд первой инстанции вправе выделить одно или несколько соединенных требований в отдельное производство, если признает целесообразным раздельное рассмотрение требований.

Данная норма закрепляет право арбитражного суда выделить одно или несколько соединенных требований в отдельное производство в том случае, если признает целесообразным их раздельное рассмотрение, и направлена на обеспечение быстрого и правильного, с меньшими затратами сил и средств, разрешение спора и предотвращение возможности противоречивого разрешения требований. При этом обязанность суда по выделению дела в отдельное производство процессуальным законодательством не установлена.

В соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов (пункт 1 статьи 449 ГК РФ).

По пункту 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 18 Постановления от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснил, что требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности, торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

По ходатайству ФИО3 суд первой инстанции определением от 24.07.2018 выделил требования о признании права собственности ООО ПСК «Квартал», зарегистрированного 27.12.2014 года, на долю в размере 186946/187506 в объекте незавершенного строительства общей площадью 5 703 кв.м. со степенью готовности 60% расположенного по адресу Ярославская область, г.Ярославль, на пересечении ул. Сахарова и ул. Красноборская отсутствующим, аннулировании записи в ЕГРП от 27.12.2014 года за №76-76-01/135/2014-418, об истребовании объекта из чужого незаконного владения для продолжения его застройки надлежащими собственниками  выделено в отдельное производство. Определением Арбитражного суда Ярославской области от 13.11.2018 судебное заседание по рассмотрению данной части требований назначено на 19.11.2018. 

Выделение части требований в отдельное производство осуществлено судом первой инстанции по ходатайству самого заявителя и в пределах своих полномочий, что не противоречит положениям статьи 130 АПК РФ.

Апелляционная жалоба заявителя не содержит каких-либо конкретных доводов в обоснование несогласия с принятым по делу судебным актом (определение от 24.07.2018).

При оценке совокупности вышеуказанных обстоятельств суд апелляционной инстанции исходит из принципа добросовестности (эстоппель) и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), в соответствии с которыми изменение стороной своей позиции в ущерб контрагенту, который ранее разумно и добросовестно полагался на обратное поведение такой стороны, лишает в рассматриваемом случае права на возражение. 

Поведение ФИО3 в рассматриваемом случае является непоследовательным и создающим неопределенность в реализации прав заявителя.

Материалы дела свидетельствуют о том, что ФИО3 не являлся ни участником торгов, ни организатором, требования Закона о банкротстве при проведении оспариваемых торгов соблюдены; заявитель жалобы не доказал своего интереса в оспаривании торгов; признание торгов недействительными и применение последствий недействительности сделки не повлечет восстановление нарушенных прав заявителя; при проведении торгов не были допущены нарушения, которые являются существенными и повлияли на их результат.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют сведения о заключении договора купли-продажи с победителем торгов ООО «Земельный Торговый Дом». 

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения заявления ФИО3 в отношении остальной части требований  у арбитражного суда отсутствовали.

Апелляционная жалоба заявителя не содержит каких-либо доводов, свидетельствующих о неполном исследовании судом первой инстанции юридически значимых обстоятельств дела, неправильном применении норм материального права  и не опровергает выводов суда первой инстанции.

С учетом изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

определения Арбитражного суда Ярославской области от 24.07.2018, от 31.07.2018  по делу № А82-5662/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО3  – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                               

Судьи

Н.А. Кормщикова

ФИО8

ФИО1