Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, 

<

...>

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

город Калининград                                                       Дело № А21-10654/2025

« 12 » декабря 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена « 02 » декабря 2025 года.

Решение изготовлено в полном объеме « 12 » октября 2025 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Косковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 

к Администрации Гурьевского муниципального округа,

   Обществу с ограниченной ответственностью «НИВА»,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области

 о признании недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером 39:03:000000:2326, отмене кадастрового учёта, признании недействительным договора аренды земельного участка от 05.10.2016, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № 746 от 08.09.2025

при участии в судебном заседании: согласно протоколу

установил:

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1  (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – Глава КФХ Рейх А.С., истец) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации Гурьевского городского округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 238300, 

<

...>, далее – Администрация)  о признании недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером 39:03:000000:2326, общей площадью  780320 кв.м., расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Калининградская область, Гурьевский р-н, севернее пос. Доброе и отменить кадастровый учет указанного земельного участка.

Кроме этого, истец просил суд признать недействительным договора аренды № 470 от 05.10.2016 спорного земельного участка (далее – договор аренды), заключенного между Администрацией и Обществом с ограниченной ответственностью «НИВА» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 238300, 

<

...>, далее – ООО «НИВА», общество) и о признании недействительным договора № 746 от 08.09.2025 купли-продажи спорного земельного участка (далее – договор купли-продажи), заключенного между Администрацией и обществом и применить последствия недействительности сделки.

Также истец просил суд указать, что решение является основанием для снятия спорного земельного участка с кадастрового учета и возвращение контура в состав земель единого землепользования земельного участка с кадастровым номером 39:03:000000:20.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее – Управление Росреестра).

В судебном заседании представитель истца требования, с учетом уточнения, поддержал в полном объеме.  

Представитель Администрации возражал против исковых требований, ссылаясь на то, что процедура межевания проведена в установленном порядке.

Представитель общества также возражал против исковых требований, ссылаясь на то, что спорный участок не был образован путем выдела из единого землепользования с кадастровым номером 39:03:000000:20, а был сформирован как новый участок на основании межевого плана. Кроме этого, ООО «НИВА» считает, что доводы истца о том, что спорный земельный участок сформирован на землях участников долевой собственности колхоза ТОО «Россия» не подтверждены документально. Также общество указало, что истцом не оспорено постановление Главы администрации Гурьевского района, на основании которого были произведены межевые работы. Кроме этого, ООО «НИВА» заявлено о пропуске Главой КФХ Рейх А.С. срока исковой давности по требованию об оспаривании результатов межевания и об оспаривании договора аренды.

Управление Росреестра в заседание не явилось, направило отзыв, в котором просило  рассмотреть дело в отсутствие своего представителя. Кроме этого, Управление Росреестра, не высказывая позиции по исковому заявлению, ссылалось на то, что пункт 5 требований заявленных истцом о возврате земельного участка с кадастровым номером 39:03:000000:2326   в состав земель единого землепользования с кадастровым номером 39:03:000000:20 не может быть исполнен, поскольку согласно сведения Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), земельный участок с кадастровым номером 39:03:000000:2326 не входил в состав единого землепользования с кадастровым номером 39:03:000000:20. Также Управление Росреестра просило учесть позицию о том, что для погашения в ЕГРН записей о государственной регистрации договора аренды (в случае признания его недействительной сделкой и применении последствий её недействительности), вступившим в законную силу решением суда должен быть разрешен вопрос о погашении данной записи.

Заслушав представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Глава КФХ Рейх А.С. является арендатором земельного участка с кадастровым номером 39:03:000000:20, расположенного по адресу: Калининградская область, р-н Гурьевский, ТОО Россия на основании решения общего собрания собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер 39:03:000000:20, расположенный по адресу: Калининградская область, р-н Гурьевский, ТОО Россия от 03 октября 2024 года, что подтверждается записью государственной регистрации № 39:03:000000:20-39/021/2024-60 от 08.10.2024. Срок аренды составляет 49 лет.

Кроме того, глава КФХ Рейх А.С. является собственником земельных долей в земельном участке с кадастровым номером 39:03:000000:20, расположенного по адресу: Калининградская область, р-н Гурьевский, ТОО Россия, что подтверждается регистрационными записями 39:03:000000:20-39/028/2023-51 от 20.06.2023, 39:03:000000:20-39/025/2024-64 от 16.12.2024, 39:03:000000:20-39/028/2025-66 от 19.05.2025.

Декларативная площадь земельного участка с кадастровым номером 39:03:000000:20, расположенного по адресу: Калининградская область, р-н Гурьевский, ТОО Россия составляла 6272602 кв.м. 16 апреля 2023 года Постановлением Администрации Гурьевского муниципального округа №2183 «Об утверждении списка невостребованных земельных долей дольщиков СПК «Колхоз «Россия» Гурьевского района» был утвержден список невостребованных земельных долей, состоящий из 101 участника общей долевой собственности (площадь земельной доли 6 га). Кроме лиц, включенных в список невостребованных земельных долей, право собственности было зарегистрировано еще за 4 участниками общей долевой собственности. Исходя из общего количества участников долевой собственности в 105 дольщиков, площадь доли каждого составляет 6 га, декларативной площади земельного участка хватало на всех участников долевой собственности.

Как указывает истец, будучи арендатором всего земельного участка, глава КФХ Рейх А.С. не мог достоверно определить границы земельного участка поскольку участок являлся декларативным, границы не были установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Площадь входящих в состав декларативного земельного участка единого землепользования участков составляла всего 370 га, что не соответствовало общей декларативной площади земельного участка с кадастровым номером 39:03:000000:20, расположенного по адресу: Калининградская область, р-н Гурьевский, ТОО Россия, составляющей 6272602 кв.м.(627, 2602 га).

В связи с чем, 03 октября 2024 года кадастровым инженером ФИО2 по поручению представителя собственников земельных долей ФИО3 были начаты кадастровые работы по уточнению границ арендуемого земельного участка. Кадастровые работы по уточнению границ земельного участка были завершены 11 апреля 2025 года.

В ходе проведения кадастровых работ кадастровым инженером ФИО2 было установлено, что фактическая площадь земельного участка к уточнению составляет всего 3733137 кв.м. (373,3137 га), других мест для уточнения площади земельного участка с кадастровым номером 39:03:000000:20 нет ввиду того, что все другие участки в границах бывшего ТОО «Россия» уточнены.

Кроме этого, истец ссылался на то, что согласно Решению Четырнадцатой сессии двадцать первого созыва Гурьевского районного Совета народных депутатов от 17 декабря 1992 года «О формировании районного фонда перераспределения» в границах бывшего колхоза России в собственность граждан, имеющих право на земельный пай бесплатно передано 1828 га, в районный земельный фонд перераспределения передано 467 га, из которых 400 га передано в долгосрочную аренду, 67 га передано во временное пользование.

Указанная информация соответствует карте фонда перераспределения, утвержденной перед формированием проекта землеустройства Протоколом общего собрания хозяйства от 24 сентября 1992 года, впоследствии утвержденной Решением сессии Гурьевского районного Совета народных депутатов от 17 декабря 1992 года, согласованной председателем комитета по земельной реформе и земельным ресурсам ФИО4. Согласно указанной карте фонда перераспределения все 467 га, переданные в районный фонд перераспределения земель, предоставлялись одним массивом, от буквы К до буквы Л граничили с землями совхоза Добринский, от буквы Л до буквы М – с Первомайским лесничеством Гвардейского ЛПХ Гвардейского района, от буквы М до буквы К – с Низовским лесничеством Калининградского лесмежхоза. Иных земель в Гурьевский районный фонд перераспределения не предоставлялось.

19.04.2016 администрацией было принято Постановление № 1941 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории севернее пос. Доброе Гурьевского района», которое явилось основанием для проведения межевания земельного участка.

По результатам проведения межевых работ и по результатам открытого аукциона между Администрацией и Обществом заключен договор аренды спорного участка, а в последующем – договор купли-продажи от 08.09.2025.

По мнению истца, Администрация не обладала полномочиями по формированию и распоряжению спорным земельным участком, т.к. земельный участок сформирован не на землях фонда перераспределения, а на землях, предоставленных бывшим членам колхоза «Россия» в общую долевую.  В связи с действиями Администрации, площадь земельного участка с кадастровым номером 39:03:000000:20, ранее предоставленного колхозу «Россия» была незаконна уменьшена на 780 320 кв.м., что привело к нарушению прав Главы КФХ Рейх А.С., как собственника земельных долей и лица, использующего земельный участок на основании долгосрочного договора аренды, что и послужило основанием для обращения истца с настоящими требованиями в суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд счел, что требования подлежат отклонению на основании нижеследующего.

Согласно положениям пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В обоснование исковых требований истец ссылался на обстоятельства недействительности межевания земельного участка с кадастровым номером 39:03:00000:2326 из земельного участка из состава земельного единого землепользования с кадастровым номером 39:03:000000:20  из земель сельскохозяйственного назначения, поскольку спорный земельный участок сформирован не на землях фонда перераспределения, а на землях, предоставленных бывшим членам колхоза Россия» в общую долевую собственность.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения и использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ). 

Согласно части 3 статьи 1 Закона № 101-ФЗ одними из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение целевого использования земельных участков, а также преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина – члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Как следует из пояснений Управления Росреестра, согласно сведениям ЕГРН спорный земельный участок с кадастровым номером 39:03:000000:2326 поставлен на государственный кадастровый учет 23.06.2016 на основании межевого плана, который подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка (количество контуров – 2) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенного по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, севернее пос. Доброе.  Данный участок не был образован путем выдела из единого землепользования с кадастровым номером 39:03:000000:20, а был сформирован как новый участок.

Таким образом, истцом не представлено доказательств того, что спорный участок входил в состав единого землепользования.

Также суд принимает во внимание, что постановление администрации от 19.04.2016 № 1941 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории севернее пос. Доброе Гурьевского района», по результатам которого было проведено межевание спорного участка, в установленном законом порядке не оспорено и не признано недействительным.

В соответствии с пунктом 11 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в фонд перераспределения земель включаются все земли, находившиеся на день введения в действие Земельного кодекса Российской  Федерации  в  образованных  в  соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» фондах перераспределения земель.

Согласно пункту 5 данного Указа в фонды перераспределения земель подлежали включению участки, остающиеся после бесплатной передачи земель коллективах колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерным обществам, в том числе созданным на базе государственных сельскохозяйственных предприятий.

Фонд перераспределения земель в силу пункта 1 статьи 80 Земельного кодекса Российской Федерации создается в составе земель сельскохозяйственного назначения в целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, осуществления крестьянскими (фермерскими) хозяйствами их деятельности, расширения такой деятельности, создания и расширения личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота.

Фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд в случае приобретения Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием права собственности на земельный участок по основаниям, установленным федеральными законами, за исключением случаев приобретения права собственности на земельный участок, изъятый для государственных или муниципальных нужд (пункт 2 статьи 80 Земельного кодекса Российской Федерации). Сведения о наличии земель в фонде перераспределения земель являются общедоступными (пункт 4 статьи 80 Земельного кодекса Российской Федерации).

Кроме этого, истец, заявляя о том, что спорный участок сформирован администрацией на землях участников долевой собственности колхоза ТОО «Россия», а администрация не имела права формировать участок на землях, переданных в фонд перераспределения, ссылался на карту перераспределения, утвержденную общим собранием хозяйства 24.09.1994.

Вместе с тем, данная карта не подтверждает доводы истца. Так участки, относящиеся к землям общедолевой собственности обозначены на карте красным цветом с цифровым обозначением того же цвета, а земли, переданные в районный фонд перераспределения земельным цветом. Предполагаемый спорный земельный участок имеет цифровое обозначение, выполненное зеленым цветом.

В связи с чем, судом отклоняются требование истца о признании недействительными результаты межевания и об отмене кадастрового учета.

Поскольку суд отклоняет требование истца о признании недействительными результаты межевания и об отмене кадастрового учета, то также не имеется оснований для признания недействительным договора аренды, который заключен по результатам проведенного межевания земель и договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ  срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной пункт (3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. 

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ установлено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно разъяснениям, данных в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №  43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). Изменение состава органов юридического лица не влияет на определение начала течения срока исковой давности.

Как уже указывалось, спорный участок перешел к обществу по договору аренды, заключенного по результатам аукциона. Информация о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка была опубликована администрацией в официальном источнике – в выпуске газеты «Наше время» от 12.08.2016 № 31(10557).

При этом, истцом не представлено доказательств владения спорным земельным участком, в то время как Общество исполняло договор аренды, в том числе: путем внесения арендной платы, а также использовало его по назначению. Данный факт администрацией (арендодателем) по договору аренды не оспаривался.

Поскольку оспариваемый договор аренды заключен 05.10.2016, зарегистрирован в Управлении Росреестра 11.04.2019, соответственно именно с этого момента – Глава КФХ Рейх А.С. узнал об обстоятельствах, являющихся основанием для договора аренды недействительным.

Исходя из того, что с иском Глава КФХ Рейх А.С. обратился  в суд 21.08.2025, соответственно срок исковой давности считается пропущенным.

С ходатайство о восстановлении пропущенного срока истец не обращался.

С учетом установленных судом обстоятельств, а также то, что судом не признаны недействительные результаты межевания, то также не имеется оснований для признания недействительным договора купли-продажи спорного участка.

На основании изложенного, в удовлетворении требований следует отказать.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р   Е   Ш   И   Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                                                                 С.Ю. Любимова