ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А29-1676/2021

г. Киров

03 августа 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 августа 2021 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Минаевой Е.В.,

судейИвшиной Г.Г., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Коми холдинговая компания»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 28.05.2021 по делу №А29-1676/2021

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Бюро независимых экспертиз и оценок» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к акционерному обществу «Коми холдинговая компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании недействительными решений, об обязании ответчика совершить действия,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Бюро независимых экспертиз и оценок» (далее – истец, ООО «БНЭО», Бюро) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к акционерному обществу «Коми холдинговая компания» (ранее акционерное общество «Корпорация по развитию Республики Коми»; далее – ответчик, АО «Коми холдинг»), в котором просило:

признать недействительными (ничтожными) решения ответчика об одностороннем увеличении арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 02.10.2018 № А18/124-001, отраженные в уведомлениях от 05.06.2019 № 819, от 25.11.2019 № 1962;

возложить на ответчика обязанность установить размер арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 02.10.2018 № А18/124-001 в период с 01.07.2019 до момента очередного изменения на изначально существовавшем уровне 64 080 рублей в месяц; размер арендной ставки – на уровне 120 рублей за 1 кв. м;

обязать ответчика произвести соответствующий перерасчет начисленной арендной платы, начиная с 01.07.2019.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 28.05.2021 исковые требования удовлетворены частично. Суд признал недействительной указанную в уведомлении от 25.11.2019 № 1962 дату изменения арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 02.10.2018 № А18/124-001 – с 01.01.2020, обязал ответчика осуществить перерасчет арендной платы по указанному договору до размера, установленного дополнительным соглашением от 29.05.2019, за период с 01.01.2020 по 30.06.2020. В остальной части иска арбитражным судом отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, АО «Коми холдинг» обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе Общество указывает, что размер арендной платы по договору был изменен арендодателем только один раз за весь период действия договора на основании уведомления от 25.11.2019 № 1962 с 01.01.2020. Увеличение арендной платы с 01.07.2019 было оформлено дополнительным соглашением от 29.05.2019. Данное соглашение, как утверждает ответчик, является двусторонней сделкой, а не односторонним увеличением арендной платы. В связи с этим ответчик считает, что механизм изменения арендной платы, установленный договором от 02.10.2018, им не был нарушен. Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), как поясняет заявитель, носит императивный характер только в отношении права на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, а не по соглашению сторон. Более подробно позиция ответчика со ссылками на обстоятельства дела и судебную практику изложена в апелляционной жалобе.

ООО «БНЭО» представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором опровергло доводы жалобы, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения. Бюро поясняет, что содержание письма от 05.06.2019 № 819 не позволяет его толковать иначе как уведомление об одностороннем повышении арендной платы, при этом если бы дополнительное соглашение от 29.05.2019 не было подписано истцом, то повышение арендной платы все равно произошло бы. В силу абзаца второго пункта 4.5 договора аренды уведомление об изменении платы по договору является для арендатора обязательным. 

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 25.06.2021 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 26.06.2021 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). На основании указанной статьи участвующие в деле лица надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание апелляционного суда не обеспечили, ООО «БНЭО» ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.10.2018 ответчик (арендодатель) и истец (арендатор) заключили договор №А18/124-001 аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передает в аренду (во временное владение и пользование), а арендатор принимает нежилое помещение № 1 на первом этаже в административном здании по адресу: Республика Коми, 

<

...>, для использования под служебные помещения. Общая площадь арендуемого имущества составляет 534 кв. м; поэтажный план имущества (согласно техническому паспорту) согласован в приложении № 3 к договору (л.д.13-18).

Срок аренды установлен с 08.08.2018 по 30.06.2019 (пункт 1.4 договора).

Согласно пункту 4.1 договора ежемесячный размер арендной платы составляет 64 080 рублей с учетом НДС, исходя из ставки арендной платы 120 рублей за 1 кв. м в месяц с учетом НДС.

В силу пункта 4.5 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, а если договор заключен на срок менее года, - не чаще одного раза в течение срока действия договора. Уведомление об изменении платы направляется арендодателем не позднее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты изменения платы по договору, является для арендатора обязательным условием договора, составляет неотъемлемую часть договора.

В пункте 6.6 договора установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений арендатора, направленных за 30 (тридцать) календарных дней до окончания срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Письмом от 27.05.2019 ООО «БНЭО» обратилось к ответчику по вопросу предоставления истцу иных нежилых помещений в том же административном здании, предметом настоящего спора не являющихся (л.д.82).

В ответ АО «Коми холдинг» письмом от 05.06.2019 № 819 уведомило истца о готовности предоставить испрашиваемые последним нежилые помещения (л.д.19). Кроме того, ответчик сообщил истцу о том, что в связи с увеличением расходов на содержание помещений по адресу: 

<

...>, на основании пункта 4.5 договора аренды недвижимого имущества от 02.10.2018 № А18/124-001 ставка арендной платы по договору с 01.07.2019 составит 155 рублей/кв. м. 

Совместно с письмом от 05.06.2019 ответчик направил истцу дополнительное соглашение от 29.05.2019 к договору аренды недвижимого имущества от 02.10.2018 № А18/124-001 в двух экземплярах.

Дополнительное соглашение от 29.05.2021 (л.д.20) подписано сторонами, размер арендной платы с 01.07.2019 установлен в сумме 82 770 рублей в месяц с учетом НДС, исходя из ставки арендной платы 155 рублей за 1 кв. м в месяц с учетом НДС.

Уведомлением от 25.11.2019 № 1962 ответчик сообщил истцу об изменении размера арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 02.10.2018 № А18/124-001, указав, что с 01.01.2020 размер арендной платы увеличится на 4% и составит 161,20 рублей за 1 кв. м в месяц с учетом НДС (л.д.21).

Полагая, что арендная плата в нарушение пункта 4.5 договора от 02.10.2018 повышалась арендодателем неоднократно в течение года, увеличение арендной платы непропорционально изменению средних рыночных цен, ООО «БНЭО» обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ материалы дела, пришел к выводу о том, что ответчик, направив арендатору письмо от 05.06.2019 о повышении арендной платы с 01.07.2019, реализовал свое право на одностороннее изменение арендной платы по договору аренды, после первоначального повышения размера арендной платы следующее подобное повышение могло быть произведено арендодателем не ранее 01.07.2020. В этой связи арбитражный суд признал недействительной указанную в уведомлении от 25.11.2019 № 1962 дату изменения арендной платы по договору от 02.10.2018 – с 01.01.2020 и обязал ответчика в соответствии с дополнительным соглашением от 29.05.2019 произвести перерасчет платы  за период с 01.01.2020 по 30.06.2020. В остальной части в удовлетворении иска судом отказано.

Из текста апелляционной жалобы следует, что ответчик не согласен с решением суда в части удовлетворения исковых требований.

Принимая во внимание положения части 5 статьи 268 АПК РФ, а также учитывая отсутствие соответствующих возражений в отзыве со стороны истца, законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверяется апелляционным судом только в обжалуемой ответчиком части.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ  сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ  исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Разъяснения относительно порядка применения указанной нормы даны в пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В разъяснениях указано, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ является диспозитивной нормой и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В силу пункта 4.5 заключенного сторонами договора аренды недвижимого имущества от 02.10.2018 АО «Коми холдинг» наделено правом на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, но такое изменение может иметь место не чаще одного раза в год. Уведомление об изменении платы по договору является для арендатора обязательным условием договора и составляет неотъемлемую часть договора.

Тем самым стороны договора аренды предусмотрели уведомительный односторонний порядок изменения размера арендной платы.

Как следует из материалов дела, размер арендной платы по договору аренды от 02.10.2018 повышался дважды: с 01.07.2019 и с 01.01.2020. Повышение арендной платы с 01.01.2020 в одностороннем порядке (уведомление от 25.11.2019) (л.д.21) ответчиком не оспаривается.

Спорным в рассматриваемом случае является вопрос о том, является ли повышение арендной платы с 01.07.2019 результатом реализации арендодателем права на одностороннее изменение размера арендной платы либо изменение арендной платы произошло в результате двустороннего соглашения  сторон.

Оценив содержание письма АО «Коми холдинг» от 05.06.2019 № 819 в совокупности с условиями договора от 02.10.2018 и предшествующей ему перепиской сторон, апелляционный суд приходит к выводу о том, что его необходимо квалифицировать как уведомление арендодателя об одностороннем изменении размера арендной платы.

Односторонней является сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами (пункт 2 статьи 154, статья 155 ГК РФ).

Из материалов дела видно, что письмо от 05.06.2019 № 819 было направлено ответчиком в адрес истца в ответ на обращение последнего от 27.05.2019. В своем обращении истец просил ответчика рассмотреть вопрос о предоставлении ему в аренду нежилых помещений в здании по адресу: 

<

...> (л.д.82).

Письмом от 05.06.2019 № 819 ответчик уведомил о готовности предоставить истцу испрашиваемые им нежилые помещения, дополнительно сообщив со ссылкой на пункт 4.5 договора от 02.10.2018 о том, что с 01.07.2019 ставка арендной платы составит 155 руб./кв. м. К письму приложены два экземпляра дополнительного соглашения от 29.05.2019.

Вместе с тем, как указывалось выше, в пункте 4.5 договора аренды от 02.10.2018 речь идет о праве арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы и обязательности такого изменения для арендатора. Соответственно, наличие в письме от 05.06.2019 ссылки на названный пункт договора свидетельствует о том, что арендодатель воспользовался своим правом на одностороннее повышение размера платы, которое стало в силу абзаца второго пункта 4.5 договора обязательным для арендатора. 

Содержащаяся в рассматриваемом письме формулировка не предполагает неоднозначного толкования, указывает на явно выраженную волю арендодателя на одностороннее изменение размера обязанности арендатора в порядке указанного пункта договора и не обусловливает такое изменение ни предварительной договоренностью сторон, ни подписанием дополнительного соглашения. 

При этом подписание сторонами дополнительного соглашения от 29.05.2019 (было направлено ответчиком истцу в двух экземплярах) не изменяет правовую природу содержащегося в письме от 04.06.2019 уведомления арендодателя как односторонней сделки, предусмотренной пунктом 4.5 договора аренды. Суду апелляционной инстанции представляется обоснованной позиция арендатора о том, что вне зависимости от подписания дополнительного соглашения от 29.05.2019 повышение арендной платы в любом случае произошло бы, поскольку письмо от 04.06.2019 содержало ссылку на пункт 4.5 договора о праве арендодателя на одностороннее изменение размера платы и обязательность такого изменения для арендатора. Первичным в рассматриваемом случае является письмо арендодателя.

Таким образом, АО «Коми корпорация, имеющее по договору право на одностороннее изменение размера арендной платы, увеличило ее дважды в течение года, что противоречит пункту 3 статьи 614 ГК РФ и позиции, изложенной в Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73. 

Доводы апелляционной жалобы ответчика судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены по вышеизложенным мотивам. Само по себе несогласие ответчика с выраженной судом оценкой представленным доказательствам и сформулированными на ее основе выводами не может считаться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции находит решение суда в обжалуемой части законным, вынесенным с учетом обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает правовых оснований для его отмены или изменения. Апелляционную жалобу ответчика следует оставить без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 28.05.2021 по делу №А29-1676/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу акционерного общества «Коми холдинговая компания» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                                      

Е.В. Минаева

Судьи         

ФИО3

ФИО1