Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-15984/2019

г. Хабаровск

29 июля 2021 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 13.07.2021.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Е.Н. Серовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело по иску Министерства имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>, 680000, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсистема» (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>, 680011, 

<

...>)

третьи лица: ФИО2, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области

о признании строения самовольной постройкой, обязании осуществить снос самовольной постройки,

при участии:

от истца – ФИО3, представитель, доверенность №1-22-10060 от 25.12.2020, диплом от 23.06.1999;

от ответчика – М.А. Норка, представитель, доверенность №б/н от 14.12.2020, диплом от 14.06.2012;

от ФИО2 – ФИО4, представитель, доверенность №27АА1701539 от 02.06.2021, удостоверение адвоката №766 от 12.11.2007;

от Росреестра – не явились, извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке статьи 123 АПК РФ.

Министерство имущественных отношений Хабаровского края обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсистема» (далее – ООО «Стройсистема») с требованиями о признании здания магазина с кадастровым номером 27:23:0030115:1197, расположенное по адресу: 

<

...> (строительный адрес) самовольной постройкой, обязании ООО «Стройсистема» снести самовольную постройку в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу, а также, в случае неисполнения судебного акта, вступившего в законную силу в течение тридцатидневного срока, наделить Министерство имущественных отношений Хабаровского края совершить действия по сносу здания магазина с кадастровым номером 27:23:0030115:1197, расположенное по адресу: г, Хабаровск, ул. Театральная, 14 (строительный адрес) за счет средств общества с ограниченной ответственностью «Стройсистема» с взысканием с него необходимых расходов (с учетом уточнения, принятого судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области.

Решением суда от 29.05.2020, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 02.09.2020, иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.12.2020 предыдущие судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении судом приняты обеспечительные меры определением от 18.06.2021:

- Запретить обществу с ограниченной ответственностью «Стройсистема» (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>) производить отчуждение в любом виде объекта недвижимости здания магазина, кадастровый номер 27:23:0030115:1197, расположенного по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Центральный район, ул. Театральная, 14 (строительный адрес).

- Запретить Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю производить государственную регистрацию перехода прав и сделок в отношении объекта недвижимости здание магазин, кадастровый номер 27:23:0030115:1197, расположенного по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Центральный район, ул. Театральная, 14 (строительный адрес) до окончательного рассмотрения дела № А73-15984/2019.

В судебном заседании представитель истца поддержала требования в уточненном размере.

Представители ответчика и ФИО2 поддержали свои позиции, изложенные в отзывах на исковое заявление.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке статьи 123 АПК РФ, явку представителя не обеспечило.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд                          

У С Т А Н О В И Л:

В ходе рассмотрения дела установлено, что в собственности Хабаровского края находится земельный участок площадью 1 831 кв. м., с кадастровым номером 27:23:0030115:13, имеющий разрешенное использование – для строительства административного здания, расположенный по адресу: 

<

...>.

Данный земельный участок по договору аренды от 31.07.2012 № 691 передан ООО «ХабИнвестСтрой» как арендатору для строительства административного здания, на срок по 31.07.2015.

В рамках договора от 02.10.2012 ООО «ХабИнвестСтрой» передало права и обязанности по договору аренды от 31.07.2012 № 691 ООО «Стройсистема».

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Между министерством инвестиционной и земельно – имущественной политики Хабаровского края (арендодатель) и ООО «Стройсистема» (арендатор) заключен договор аренды от 10.11.2015 № 802, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030115:13 предоставлен арендатору для строительства административного здания, на срок по 31.08.2018.

В пункте 1.2 договора отражено, что на участке имеется хозяйственный блок административного здания, объект незавершенного строительства, имеющий кадастровый номер 27:2360030115:1084, общей площадью 74,3 кв. м. со степенью готовности 15%.

На указанном земельном участке обществом построен и сдан в эксплуатацию объект недвижимости – хозяйственный блок административного здания; объект возведен на основании разрешения на строительство № 27-23-201-2015, выданного администрацией города Хабаровска 29.07.2015, сдан в эксплуатацию, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 10.08.2018 № 27-23-56-2018. 

Министерство, ссылаясь на то, что в рамках дела № А73-22709/2018 Арбитражного суда Хабаровского края признаны недействительными выданные обществу разрешения на строительство от 29.07.2015 № 27-23-201- 2015 и на ввод объекта в эксплуатацию от 10.08.2018, и в этой связи полагая, что объект – хозяйственный блок административного здания является самовольной постройкой, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд руководствовался следующим.

В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Таким образом, приведенная норма содержит следующие условия, при наличии которых постройка может быть признана самовольной: постройка возведена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; постройка возведена без получения на это необходимых разрешений; постройка создана с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

С учетом разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление от 29.04.2010 № 10/22), в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку. 

По настоящему делу требования о признании самовольной постройкой и ее сносе заявлено фактически в отношении объекта – нежилого здания «Хозяйственный блок административного здания» с кадастровым номером 27:2360030115:1197, расположенного по адресу: ул. Театральная, 14 в городе Хабаровске; ответчиком по делу привлечено лицо, осуществившее возведение этого объекта – ООО «Стройсистема».

То, что строительство объекта осуществлено ответчиком сторонами не опровергается.

Спорный объект «Хозяйственный блок административного здания» возведен в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030115:13, имеющего разрешенное использование – для строительства административного здания и собственником которого является Хабаровский край (право публичной собственности зарегистрировано 28.11.2006).

В предусмотренном порядке собственник распорядился указанным земельным участком, предоставив его сначала ООО «ХабИнвестСтрой» по договору от 31.07.2012 № 691, сроком действия до 31.07.2015, затем – ООО «Стройсистема» по договору от 10.11.2015 № 802, сроком действия до 13.08.2018, для строительства административного здания.

В пункте 1.2 договора № 802 значится оговорка, что на участке имеется объект незавершенного строительства – хозяйственный блок административного здания общей площадью 74, 3 кв. м., степень       готовности – 15%; договор № 691 сведений о каких – либо объектах, в том числе объекте незавершенного строительства не содержит.

Договор аренды № 802, действующий с 10.11.2015, в установленном порядке не расторгнут, не признан недействительным.

Согласно выписке из ЕГРН, сформированной по состоянию на 27.06.2019, зарегистрированное за ООО «Стройсистема» обременение в виде аренды сохранено на указанную дату.

Далее, установлено, что обществом в границах указанного земельного участка возведен объект – хозяйственный блок административного здания площадью 78, 2 кв. м.; объект возведен при наличии разрешения на строительство № 27-23-201-2015, выданного администрацией города Хабаровска 29.07.2015, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10.08.2018 № 27-23-56-2018.

Право собственности на нежилое здание – хозяйственный блок административного здания общей площадью 78, 2 кв.м. зарегистрировано за ООО «Стройсистема» 31.08.2018.

Из названных документов следует, что строительство спорного здания начато при действии договора от 31.07.2012 № 691, закончено в период действия договора от 10.11.2015 № 802.

В рамках дела № А73-18941/2017 Арбитражного суда Хабаровского края по иску собственника земельного участка – министерства инвестиционной и земельно – имущественной политики Хабаровского края к ООО «Стройсистема» отказано в удовлетворении требований о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект незавершенного строительства – хозяйственный блок административного здания с кадастровым номером 27:2360030115:1084 по мотиву заявленного истцом ненадлежащего способа защиты права.

По делу № А73-16394/2017 Арбитражного суда Хабаровского края вступившими в законную силу судебными актами отказано в удовлетворении требования министерства инвестиционной и земельно – имущественной политики Хабаровского края о возложении на ответчика – ООО «Стройсистема» обязанности возвратить земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030115:13.

Суды установили, что в границах этого земельного участка обществом завершено строительство и введен в эксплуатацию объект недвижимости – хозяйственный блок административного здания, право собственности на который зарегистрировано за последним в установленном порядке, поэтому признали не подлежащими применению правила статьи 622 ГК РФ.

При этом суды констатировали, что при заключении договора аренды собственник земельного участка располагал сведениями о наличии на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства принадлежащего обществу, следовательно, дальнейшее использование этого объекта после завершения строительства не может быть признано противоречащим действующему земельному и градостроительному законодательству независимо от прекращения арендных отношений.

Таким образом, спорный объект – хозяйственный блок административного здания возведен в границах земельного участка, предоставленного обществу по договору аренды 10.11.2015 № 802, непосредственно для строительства административного здания.

По делу № А73-22709/2018, вступившими в законную силу судебными актами признаны недействительными выданные обществу разрешения на строительство от 29.07.2015 № 27-23-201-2015 и на ввод объекта в эксплуатацию от 10.08.2018. Судами установлено, что земельный участок предоставлен ответчику в аренду только для строительства одного объекта капитального строительства (административное здание), договором аренды не предусмотрено использование земельного участка для строительства двух объектов капитального строительства, в том числе хозяйственного блока, перечисленные в градостроительном плане виды разрешенного использования (основные, условно – разрешенные и вспомогательные) также не содержат сведений об использовании земельного участка для размещения на нем такого объекта как «Хозяйственный блок административного здания».

Вместе с тем, в соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 10 информационного письма от 09.12.2010 № 143, в случае признания разрешения на строительство незаконным, но в отсутствие иных оснований для сноса постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, она не может быть признана самовольной, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и предприняло надлежащие меры для получения данного разрешения.

Ответчиком приняты все необходимые действия для получения разрешения на строительство спорного объекта, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от уполномоченного органа; при оформлении договора аренды от 10.11.2015 № 802 сведения об объекте незавершенного строительства в виде хозяйственного блока административного здания площадью 74, 3 кв. м. со степенью готовности 15% внесены в пункт 1.2 договора; договор запрета на завершение строительства объекта «Хозяйственный блок административного здания» либо условие о его демонтаже не содержит.

В связи с этим общество могло полагать, что при предоставлении ему земельного участка для строительства административного здания уполномоченный орган не возражал в отношении завершения строительства спорного здания.

В отношение спорного объекта хозяйственный блок административного здания общей площадью 78, 2 кв. м. за ООО «Стройсистема» 31.08.2018 в установленном порядке зарегистрировано право собственности.

В силу положений статей 209, 219 ГК РФ собственник такого объекта недвижимости вправе распорядиться им по своему усмотрению, т.е. с момента регистрации права собственности объект недвижимости может быть вовлечен в гражданский оборот.

Установлено, что сведения об основных характеристиках объекта недвижимости – хозяйственный блок административного здания общей площадью 78, 2 кв.м. внесены в ЕГРН; 31.08.2018 объекту присвоен кадастровый номер 27:23:0030115:1197 (ранее объект незавершенного строительства – хозяйственный блок административного здания имел кадастровый номер 27:23:0030115:1084).

03.11.2018 между ООО «Стройсистема» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли – продажи, согласно которому покупатель приобрел в собственность объект недвижимости – нежилое здание: хозяйственный блок административного здания общей площадью      78, 2 кв. м., имеющий кадастровый номер 27:23:0030115:1197.

Переход права собственности на данный объект от продавца к покупателю осуществлен на основании вступившего в законную силу судебного акта (решение от 23.05.2019 Центрального районного суда города Хабаровска по делу № 2-3799/2019).

Следовательно, с момента регистрации перехода права собственности (24.07.2019) собственником спорного объекта со всеми вытекающими правами и обязанностями в отношении объекта стала ФИО2

Согласно выписке из ЕГРН, сформированной по состоянию на 23.08.2019, объект с кадастровым номером 27:23:0030115:1197 имеет наименование – «магазин».

При этом договор купли – продажи в установленном порядке не признан недействительным.

По настоящему спору требования заявлены к ООО «Стройсистема» в отношении здания – магазин; ФИО2 привлечена к участию в деле в качестве третьего лица.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи (абзац 2 пункта 2 статьи 222 Кодекса). Снос строений, сооружений при самовольном занятии земельного участка осуществляется виновными в таких правонарушениях лицами.

В абзаце втором пункта 24 постановления от 29.04.2010 № 10/22 указано, что ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Таким образом, в силу закона ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, возведшее постройку, а также лицо, владеющее этой постройкой и являющееся ее собственником.

При этом следует иметь ввиду, что не исключено право лица, владеющего такой постройкой и являющееся ее собственником на защиту своих интересов, в качестве одного из таких способов защиты права статья 222 ГК РФ предусматривает признание права собственности на самовольную постройку.

Согласно Заключению обследования здания, на земельном участке 27:23:0030115:13 по уд. Театральная, 14 в Центральном районе города Хабаровска, специалисты ООО «Оргтехстром» пришли к следующим выводам:

- по своему назначению обследуемое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, соответствует категории – административное здание;

- участок по ул. Театральная, 14 соответствует виду использования – под административное здание;

- здание по ул. Театральная, 14 соответствует основным требованиям «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» и соответствует нормам противопожарной, санитарно – эпидемиологической и нормам СНиП предъявляемым к объектам категории «Здание административного назначения»;

- при условии выполнения по зданию нормативных противопожарных мероприятий, возможно использование здания как «Объект торгового назначения».

В данном случае, Арбитражным судом Хабаровского края приняты обеспечительные меры определением от 18.06.2021:

- Запретить обществу с ограниченной ответственностью «Стройсистема» (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>) производить отчуждение в любом виде объекта недвижимости здания магазина, кадастровый номер 27:23:0030115:1197, расположенного по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Центральный район, ул. Театральная, 14 (строительный адрес).

- Запретить Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю производить государственную регистрацию перехода прав и сделок в отношении объекта недвижимости здание магазин, кадастровый номер 27:23:0030115:1197, расположенного по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Центральный район, ул. Театральная, 14 (строительный адрес) до окончательного рассмотрения дела № А73-15984/2019.

В этой связи у собственника здания нет возможности зарегистрировать право собственности на спорный объект недвижимости.

В этой связи, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                                    Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                       Е.Н. Серова