ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-12160/2016

29 сентября 2017 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  21 сентября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  29 сентября 2017 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бодунковой С.А.

судей  Зориной О.В., Смольниковой М.В.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарём Запорожец А.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7180/2017) общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Уралгазстрой» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 06 апреля 2017 года по делу № А75-12160/2016 (судья Никонова Е.А.), принятое по иску открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Уралгазстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 4 515 912 руб.

при участии в судебном заседании представителей:  

от общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Уралгазстрой» - представитель не явился, извещено;

от открытого акционерного общества «Российские железные дороги» - представитель ФИО1 по доверенности № 66 АА 3336685 от 21.10.2015, сроком действия до 20.09.2018,

установил:

открытое акционерное общество «Российские железные дороги» (далее - истец, ОАО «РЖД») обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Уралгазстрой»» (далее – ООО «Инвестиционная компания «Уралгазстрой», ответчик), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.10.2013 по 30.09.2016 в размере 4 067 632 руб. 28 коп.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 06 апреля 2017 года по делу № А75-12160/2016 исковые требования удовлетворены. Суд взыскал с ООО «Инвестиционная компания «Уралгазстрой» в пользу ОАО «РЖД» неосновательное обогащение за период с 01.10.2013 по 30.09.2016 в размере 4 067 632 руб. 28 коп., судебные издержки на оплату услуг эксперта в размере 105 000 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 41 055 руб. Возвратил ОАО «РЖД» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 525 руб., уплаченную платежным поручением от 15.09.2016 № 40783. Перечислил обществу с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Априори» с депозитного счета Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры денежные средства в размере 105 000 руб. поступившие от Свердловской дирекции инфраструктуры ОАО «РЖД» по платежному поручению от 07.03.2017 № 31 244.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Инвестиционная компания «Уралгазстрой» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Жалоба мотивирована, в том числе тем, что судом первой инстанции не были созданы надлежащие условия для формирования доказательственной базы по спору – ответчик был лишен возможности оценить заключение экспертизы, представленное в материалы дела накануне заседания. Представил рецензию №106 от 10.05.2017 на заключение эксперта, а также ходатайство о ее приобщении к материалам дела. Кроме того, податель жалобы указал на несогласие с размером заявленной истцом и установленной судом используемой площади земельного участка в размере 13 938 кв.м.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2017 по делу № А75-12160/2016 указанная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 14.08.2017.

До начала судебного заседания от ОАО «РЖД» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, указывая на то, что ответчик не аргументировал расчетным путем выявленные им недостатки отчета оценщика и что это могло повлиять на его достоверность.  

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 2 статьи 268 АПК РФ, а также пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 №36, пришел к выводу о необходимости приобщить дополнительные доказательства (рецензию №106 от 10.05.2017 на заключение эксперта) к материалам дела для объективного рассмотрения дела, что соответствует целям судебного разбирательства.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017  рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 21.09.2017.

20.09.2017 через систему подачи документов в электронной форме «Мой Арбитр» от ОАО «РЖД» поступили дополнения к возражениям на апелляционную жалобу, а также возражения на рецензию №1016 от 10.05.2017, подготовленные ООО «Оценочная компания «Априори» по запросу ОАО «РЖД».

В судебном заседании представитель ОАО «РЖД» поддержала доводы, изложенные в отзыве, с учетом дополнения, заявила ходатайство о приобщении к материалам дела возражений на рецензию №1016 от 10.05.2017, подготовленные ООО «Оценочная компания «Априори», просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

ООО «Инвестиционная компания «Уралгазстрой», надлежащим образом извещенное в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившегося участника арбитражного процесса.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, выслушав представителя истца, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, апелляционный суд не находит оснований для его отмены.

На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре от 08.07.2005 № 225-р ОАО «РЖД» выделен земельный участок площадью 12 904 488,9 кв. м под малоинтенсивной железнодорожной линией, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Советский район. ОАО «РЖД» зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 86:09:1101001:0011, площадью 12 904 488,9 кв. м, находящийся по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Советский район, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.12.2011 N 05/026/2011-077 и свидетельством о государственной регистрации права. 

В границах данного земельного участка располагались объекты недвижимости: склад, общей площадью 530,5 кв. м, инвентарный № 71:124:002:000033690, литер А; железнодорожный тупик, протяженностью 442 м, инвентарный № 71:124:002:000033720; столярная мастерской, общей площадью 227,5 кв. м, инвентарный № 71:124:002:000032540, литер А; административно-производственное здание, общей площадью 815,9 кв. м, инвентарный N 71:124:002:000033710; ангар, общей площадью 291,6 кв. м, инвентарный N 71:124:002:000032530, литер А. 3 21.02.2002 в рамках исполнительного производства в отношении Государственного унитарного предприятия «Дорстройтрест Свердловской железной дороги» (далее - ГУП «Дорстройтрест») указанные объекты недвижимости реализованы посредством проведения аукциона по продаже арестованного имущества ООО ПСК «Вторма» (победитель аукциона), что подтверждается итоговым протоколом от 21.02.2002 № 43.

Вышеуказанные объекты недвижимости являлись предметами ряда сделок, и предыдущими их собственниками последовательно являлись: ООО ПСК «Вторма» согласно итоговому протоколу от 21.02.2002 № 43; ООО «СтройТехника» в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 25.12.2008; ООО «Спектр» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.11.2010; ЗАО «Уралгазстрой» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.01.2011. 

На основании договора купли-продажи от 11.08.2011 право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости перешло к ООО «Инвестиционная компания «Уралгазстрой», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28.09.2011 №№ 86-АБ 136149, 86-АБ 136150, 86-АБ 136151, 86-АБ 136152, 86-АБ 136153 от 28.09.2011. 

ООО «Инвестиционная компания «Уралгазстрой», полагая, что является собственником части земельного участка, занятого указанными объектами недвижимости, обратилось в суд с иском о выделении земельного участка и признании права собственности (дело № А75-4451/2012). 

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 26.07.2013 по делу № А75-4451/2012 из земельного с участка с кадастровым номером 86:09:1101001:0011 площадью 12 904 488,9 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Советский, Южная промзона, станция Верхнекондинская выделен земельный участок, площадью 13 938 кв.м. на котором размещены вышеуказанные объекты недвижимости, право собственности на него признано за ООО «Инвестиционная компания «Уралгазстрой» (т. 1 л.д. 46-55). 

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2013 № А75-4451/2012 решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 26.07.2013 частично изменено, в удовлетворении требований ООО «Инвестиционная компания «Уралгазстрой» о признании права собственности на выделенный земельный участок площадью 13 938 кв. м отказано. 

Претензией от 01.09.2016 № 56 истец предложил ответчику уплатить неосновательного обогащения в виде платы за пользование земельным участком площадью 13 938 кв.м. за период с 01.10.2013 по 30.09.2016 (36 месяцев) в размере 4 515 912 руб. из расчета 9 руб. за квадратный метр (л.д. 44, 45). 

 Поскольку, требования были оставлены без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Размер задолженности в указанной истцом сумме, с учетом уточнения, установлен судом первой инстанции и взыскан с ответчика обжалуемым решением.

Повторно исследовав материалы дела по доводам жалобы, апелляционная коллегия считает принятое решение соответствующим по своим выводам нормам материального права и установленным по делу фактическим обстоятельствам.

Пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.   

На основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. 

В силу указанных правовых норм у лица, фактически использующего земельный участок, возникает обязанность вносить плату за землепользование. 

Как следует из материалов дела, по сути ответчик не оспаривает наличие у него обязанности производить плату за фактически используемый земельный участок, при этом по утверждению ответчика размер фактически используемого участка составляет 3 252,1 кв.м (площадь занимаемая, принадлежащими ответчику зданиями и сооружениями). Кроме того, ответчик выразил несогласие против определенной истцом и судом стоимости аренды 1 кв.м., указал на несоответствия, имеющиеся в заключении, подготовленном ООО «Оценочная компания «Априори».

С указанными доводами подателя жалобы, суд апелляционной инстанции считает возможным не согласиться на основании следующего.

В силу части 1 статьи 64, статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Как следует из части 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 Кодекса).

Как верно указано судом первой инстанции, факт использования земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности, площадью 13 938 кв.м. в период с 01.10.2013 по 30.09.2016 (36 месяцев) под размещение объектов недвижимости (склада, железнодорожного тупика, столярной мастерской, административно-производственного здания, ангара) без правоустанавливающих документов подтверждается материалами дела, в совокупности свидетельствами о государственной регистрации права от 28.09.2011 №№ 86-АБ 136149, 86-АБ 136150, 86-АБ 136151, 86-АБ 136152, 86-АБ 136153 от 28.09.2011, актом натурального осмотра состояния земельного участка полосы отвода железной дороги от 08.11.2016 (т. л.д. 33-40, 193-201). 

Кроме того, факт использование ответчиком земельного участка площадью именно 13 938 кв.м., а не как указано ответчиком 3 252,1 кв.м. следует из решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 23.06.2013 по делу № А75-4451/2012.

Так согласно указанному решению, ООО «Инвестиционная компания «Уралгазстрой» обращалось с исковым заявлением к ОАО «РЖД» о выделении и признании права собственности на земельный участок площадью 13 938 кв.м.

Таким образом, ООО «Инвестиционная компания «Уралгазстрой» само заявляло о том, что для использования принадлежащих ему строений необходим земельный участок площадью 13 938 кв.м. При рассмотрении указанного спора была проведена землеустроительная экспертиза, определившая координаты и площадь земельного участка, используемого для размещения и эксплуатации принадлежащих истцу объектов недвижимости.

Довод истца о том, что имело место использование земельного участка, а именно: территория около зданий расчищалась, подъездная дорога активно использовалась автомобильной техникой подтвержден актом натурного осмотра и проверки состояния земельного участка полосы отвода железной дороги, расположенной г. Советский, от 81.11.2016, сопровождаемом фотографиями объекта. Представленный ответчиком  Акт осмотра и проверки состояния земельного участка полосы отвода железной дороги от 27.12.2016, факт предшествующего использования земельного участка не опровергает.

С учетом изложенных обстоятельств, ответчик не подтвердил довод о том, что им не  использовался  земельный участок или использовался земельный участок меньшей площади.

Таким образом, за счёт истца ответчик сберёг денежные средства, в размере, необходимом для внесения арендной платы за землю. 

Не представлены ответчиком в материалы дела доказательства того, то истец в спорный период создавал ответчику препятствия в пользовании принадлежащими ему объектами  недвижимости, расположенными на земельном участке истца, так,  ответчиком не доказывался факт незаконного отказа в заключении договора на обслуживание путей необщего пользования, незаконного отказа в заключении договора теплоснабжения здания либо иные недобросовестные действия истца. 

В целях расчета стоимости аренды земельного участка истцом представлен отчет об оценке №11/0615/8, подготовленный ООО «Южный Региональный центр Оценки-ВЕАКОН». Согласно данному отчету итоговая величина рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды в течение одного месяца за 1 кв. составляет 9 руб. (с учетом НДС).

Согласно представленному ответчиком отчету №903 об определении рыночной стоимости объекта оценки, подготовленному оценщиком – ООО «Телеком-Трейд», стоимость права пользования земельным участком на условиях аренды в течение одного месяца за 1 кв. составляет 3,04 руб. (с учетом НДС).

Учитывая наличие между сторонами спора относительно размера рыночной платы на пользование земельным участком, наличие в материалах дела двух отчетов независимых оценщиков с существенно отличающимися выводами, на основании статьи 82 АПК РФ, по ходатайству истца арбитражный суд первой инстанции назначил по делу судебную оценочную экспертизу по вопросу определения рыночной стоимости права пользования на условиях аренды за период с 10.10.2013 по 30.09.2016 по состоянию на 30.09.2016 земельного участка, выделенного решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 26.07.2013 № А75-4451/2012, общей площадью 13 938 кв.м., расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Советский, Южная промзона, станция Верхнекондинская со следующими координатами характерных (поворотных) точек (система координат МСК 86_Зона_1):

 

Обозначение

характерных точек

границы

Координаты, м

X

Y

1

2

3

н1824

6805650.26

11531220.97

н1825

6805649.43

11531224.35

н1826

6805643.22

11531244.21

н1827

6805639.58

11531253.31

н1828

6805635.95

11531261.09

н1829

6805631.26

11531269.53

н1830

6805626.35

11531277.01

н1831

6805619.92

11531286.26

н1832

6805606.73

11531303.88

н1833

6805580.82

11531336.92

н1834

6805575.26

11531344.36

н1835

6805567.82

11531354.38

н1836

6805551.13

11531377.32

н1837

6805538.23

11531394.77

н1838

6805531.30

11531403.64

н1839

6805525.31

11531410.39

н1840

6805519.04

11531416.73

н1841

6805510.76

11531425.08

н1842

6805493.79

11531440.50

н1843

6805482.81

11531450.42

н1844

6805477.49

11531444.74

3381

6805475.70

11531446.40

3382

6805462.30

11531458.60

3383

6805429.40

11531485.40

3384

6805419.20

11531491.50

3385

6805393.80

11531509.90

3386

6805394.20

11531510.50

3387

6805368.20

11531529.80

3388

6805366.50

11531527.80

3389

6805343.70

11531543.80

3390

6805342.10

11531541.80

3391

6805317.80

11531557.20

3392

6805305.60

11531567.40

3393

6805302.80

11531569.80

3394

6805312.70

11531581.40

3395

6805314.60

11531593.10

3396

6805316.50

11531601.60

3397

6805319.90

11531611.00

3398

6805322.40

11531618.80

3399

6805326.50

11531627.90

1790

6805337.50

11531622.90

н1791

6805343.23

11531620.55

н1792

6805353.02

11531646.54

н1793

6805362.51

11531643.69

н1794

6805367.60

11531642.42

н1795

6805391.65

11531638.61

н1796

6805403.75

11531637.12

н1797

6805406.19

11531636.84

н1798

6805404.72

11531616.58

н1799

6805402.59

11531593.59

н1800

6805401.57

11531582.65

н1801

6805400.82

11531574.70

н1802

6805398.71

11531549.87

н1803

6805496.06

11531466.17

н1804

6805486.79

11531455.15

н1805

6805498.03

11531445.02

н1806

6805515.06

11531429.55

н1807

6805523.44

11531421.09

н1808

6805529.82

11531414.65

н1809

6805536.07

11531407.60

н1810

6805543.17

11531398.52

н1811

6805556.14

11531380.98

н1812

6805572.79

11531358.05

н1813

6805576.41

11531353.22

н1814

6805585.76

11531340.69

н1815

6805611.63

11531307.65

н1816

6805624.94

11531289.90

н1817

6805631.47

11531280.49

н1818

6805636.56

11531272.74

н1819

6805641.46

11531263.93

н1820

6805645.28

11531255.77

н1821

6805649.06

11531246.30

н1822

6805650.83

11531240.67

н1823

6805652.03

11531234.77

н1824

6805650.26

11531220.97

 

Согласно заключению ООО «Оценочная компания «Априори», эксперт ФИО2 от 21.03.2017 рыночная стоимость права пользования на условиях аренды за период с 10.10.2013 по 30.09.2016 по состоянию на 30.09.2016 земельного участка, выделенного решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 26.07.2013 № А75-4451/2012, общей площадью 13 938 кв.м., расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Советский, Южная промзона, станция Верхнекондинская составила 3 447 146 руб. без учета налога на добавленную стоимость. 

Проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным 8 исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом. 

Судом первой инстанции не выявлено нарушений порядка при проведении экспертизы, предусмотренного статьями 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе». 

Эксперт, которому поручено проведение исследования, предупрежден арбитражным судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В материалах дела имеются сведения о достаточности квалификации указанного лица, поэтому у арбитражного суда отсутствовали основания для сомнения в результатах судебной экспертизы. 

В возражениях на экспертное заключение ООО «Оценочная компания «Априори», ответчиком указано на то, что экспертом существенно завышена указанная в заключении стоимость аренды 1 кв.м. земельного участка в месяц, поскольку средняя стоимость аренды 1 кв.м. земельного участка в месяц в городе Нижневартовск составляет 10,91 руб., при этом в городе Советский данный показатель составляет 5,63 руб. за 1 кв.м. в месяц. Эксперт для расчета использовал аналоги только крупных городов, при том, что спорный объект оценки находится в городе Советский.

Кроме того, ответчик представил в материалы дела рецензию №1016 от 10.05.2017 на  экспертное заключение ООО «Оценочная компания «Априори», подготовленную ООО «Телеком Трейд», в которой указано на наличие ряда нарушений, которые не позволяют сделать вывод о достоверности полученных результатов.

Возражая против представленной ответчиком рецензии, истцом представлены письменные возражения ООО «Оценочная компания «Априори» на рецензию №1016 от 10.05.2017.

Согласно части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном данным Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. 

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 АПК РФ). 

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность  каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 АПК РФ). 

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. 

При этом ни одно из доказательств, в том числе документы с изложением мнения специалистов, заключения экспертов, не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы – все они оцениваются судом по существу в их совокупности (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 05.06.2014 № 1102-О). 

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

То есть отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

Согласно пункту 2 статьи 15 данного Закона соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299 утвержден Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

Эти федеральные стандарты оценки являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности с 28.09.2015 (пункт 2 Приказов Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, №299).

Согласно пункту 5 ФСО № 1 при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)». Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 1).

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как усматривается из экспертного заключения, эксперт отказался от применения доходного и сравнительного подходов, в связи с отсутствием данных по арендным ставкам, а также данных по объектам-аналогам (т.4, л.д.112).

То есть определение размера арендной платы за 1 кв.м. земельного участка в месяц  осуществлено экспертом затратным подходом, с применением метода обратной капитализации.

В соответствии с пунктом 18 ФСО № 1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки (пункт 19 ФСО N 1).

 В силу пункта 20 ФСО № 1 в рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

 В рамках выбранного подхода определение величины арендной платы на земельный участок производится путем умножения рыночной стоимости права собственности на земельный участок на ставку капитализации соответствующую данному активу, плюс земельный налог.

При определении рыночной стоимости земельного участка применяются те же подходы, что и изложены выше.

Как усматривается из экспертного заключения, эксперт отказался от применения затратного и доходного подходов (т.4, л.д.115).

То есть определение размера рыночной стоимости земельного участка осуществлено экспертом сравнительным подходом.

Таким образом, объект оценочной экспертизы  (право пользования на условиях аренды частью земельного участка) оценивается с позиции затратного подхода, а объект аренды (объект недвижимости – часть земельного участка, рыночная стоимость которого подлежит оценки) оценивается с позиции сравнительного подхода.

Для расчета рыночной стоимости объекта аренды экспертом выбрано 4 объекта аналога, расположенных в городе Нижневартовск.

Основным доводом, свидетельствующим о несоответствии экспертного заключения, ответчик указывает ненадлежащий выбор объектов аналогов, в частности то, что все объекты аналога расположены в городе Нижневартовск, при том, что спорный объект оценки находится в городе Советский.

Между тем, в разделе 6.3. Заключения проведена сегментация рынка, к которой принадлежит объект оценочной экспертизы, и сделан вывод: что в связи с тем, что земельный участок расположен на территории г. Советский, а в продаже не выявлено объектов-аналогов, относящихся к категории земель промышленности, в расчетах учтены объекты-аналоги, расположенные на территории населенных пунктов и пригодные для строительства на них промышленных объектов. Указание в объявлениях и по тексту Заключения на назначение как промышленное, производственное (либо под производственные объекты), производственно-складское, индустриальная застройка относится к одному и тому же виду использования участков, на которых возможно строительство именно данного типа объектов недвижимости.

Апелляционный суд учитывает, спорный земельный участок (полоса отвода железной дороги, на котором расположен, в том числе, железнодорожный тупик) является специфическим объектом, к которому практически невозможно подобрать объект аналог в определенной местности. Экспертом справедливо указано, что железнодорожный транспорт является естественной монополией, поэтому рынок подобного рода объектов не развит. Экспертом исследовались наиболее близкие по месторасположению земельные участки, выставленные в продажу на дату оценки, подобраны аналоги по рынку коммерческих земельных участков. 

 При этом, эксперт, основываясь на своем уровне профессиональной квалификации, знаниях и опыте работы, вправе самостоятельно выбирать наиболее близкие объекту оценки объекты-аналоги. В частности, на земельном участке (Объект-аналог № 2) имеется объект незавершенного строительства (объект не учтен в расчетах); По объекту-аналогу № 1 приведенные в описании противоречивые характеристики (объект не учтен в расчетах). 

Таким образом, в расчетах права собственности на земельный участок учувствуют 4 объекта-аналога, один из которых в дальнейшем исключен в силу значительного отклонения от медианного значения (247%), итоговый расчет основан на трех объекта-аналогах, что является достаточным для проведения корректного расчета.

В ходе поиска информации для исследования данного сегмента рынка были проанализированы источники, удовлетворяющие требованиям п. 11 Федерального стандарта оценки № 3:

•          http://surgut.yarniarka.biz;

•          http://nizhnevartovsk.yarrnarka.biz;

•          http://nefteyugansk.yarmarka.biz;

•          https://torgi.gov.ru/index.html.

Все указанные выше источники являются открытыми и имеется возможность для анализа данных. Принт-скрины по объектам-аналогам приведены в приложении к Заключению.

Апелляционный суд учитывает, что доводы о несоблюдении принципов оценки носят субъективный характер и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с утверждением суда первой инстанции о том, что вывод эксперта основан на достаточно исследованном материале при отсутствии неясностей, исключающих неоднозначное толкование. Экспертом даны квалифицированные пояснения по вопросу, поставленному арбитражным судом на разрешение, противоречий в выводах эксперта не установлено. 

Допустимых доказательств, опровергающих приведенные выше выводы эксперта, в материалы дела не представлено (статья 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, апелляционный суд считает возможным отметить следующее.

Ранее вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 23.12.2013 по делу №А75-10489/2012 с ООО «Инвестиционная компания «Уралгазстрой» в пользу ОАО «РЖД» было взыскано неосновательное обогащение за период с 28.09.2011 по 28.08.2012 из расчета стоимости аренды 1 кв.м. земельного участка в месяц – 10 руб. То есть, в настоящее время стоимость аренды 1 кв.м. земельного участка в месяц, определенная в экспертном заключении, по сравнению с использованной ранее не является завышенной.

Учитывая вышеизложенное, выводы, изложенные в экспертном заключении, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неосновательное обогащение за период с 01.10.2013 по 30.09.2016 в размере 4 067 632 руб. 28 коп. (3 447 146 руб. + налог на добавленную стоимость 18 %).

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что ответчиком не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что, удовлетворив исковые требования ОАО «РЖД» в полном объеме, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

Апелляционная жалоба ООО «Инвестиционная компания «Уралгазстрой» удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя, то есть на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 06 апреля 2017 года по делу № А75-12160/2016 (судья Никонова Е.А.) оставить без изменения, апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7180/2017) общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Уралгазстрой» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

С.А. Бодункова

Судьи

 

О.В. Зорина

М.В. Смольникова