Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-2087/2022

г. Владивосток

05 мая 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 мая 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Е.А. Грызыхиной, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

индивидуального предпринимателя  ФИО2,

апелляционное производство № 05АП-1692/2023 

на решение от 16.02.2023 судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-2087/2022 Арбитражного суда Приморского края 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 

(ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304251133200225) 

к Уссурийскому городскому округу в лице Администрации Уссурийского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

Управлению имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

третьи лица: ФИО3, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ФИО4,

о прекращении права собственности, о признании права собственности,

при участии:

ИП ФИО2 – лично (в режиме веб-конференции), паспорт;

от Администрации УГО: представитель ФИО5 по доверенности от 20.12.2022;

от УМО администрации УГО (в режиме веб-конференции): представитель ФИО6 по доверенности от 09.01.2023;

от третьих лиц: не явились, 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Уссурийскому городскому округу в лице Администрации Уссурийского городского округа (далее – ответчик, Администрация УГО) о прекращении права собственности на долю в праве собственности в размере 4118/10000 (41,18%) на земельный участок с кадастровым номером 25:34:017102:916, о признании права собственности в размере 4118/10000 на земельный участок с кадастровым номером 25:34:017102:916.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 14.02.2022 и 10.11.2022 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО3, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ФИО4

Определением Арбитражного суда Приморского края от 16.01.2023 в порядке статьи 46 АПК РФ к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 16.02.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что в силу закона у него возникло право собственности на долю в спорном земельном участке в размере пропорциональном доле помещений находящегося на нем здания, собственником которых является истец. Полагает, что в настоящем случае процедура приватизации государственного имущества и порядок предоставления земельных участков не применимы. Считает, что в аукционную стоимость спорных помещений истца уже была заложена стоимость соответствующей доли земельного участка под зданием.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2023 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 02.05.2023. 

До начала судебного заседания через канцелярию суда от ответчиков поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 АПК РФ были приобщены к материалам дела. В отзывах ответчики просили оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Также через канцелярию суда от истицы поступили письменные дополнения к апелляционной жалобе, которые были приобщены к материалам дела в порядке статьи 81 АПК РФ.

В заседание суда 02.05.2023 третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц.

Истец поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней в полном объеме, решение суда первой инстанции просил отменить.

Представители ответчиков возразили против доводов апелляционной жалобы, обжалуемое решение сочли законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Апелляционным судом установлено, что в дополнениях к апелляционной жалобе заявлено  ходатайство о вызове оценщика ЗАО «Дальком-Аудит» ФИО7 в качестве свидетеля. 

В судебном заседании истец поддержал указанное ходатайство, а представители ответчиков, напротив, возразили против его удовлетворения. 

Рассмотрев указанное ходатайство, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Согласно части 1 статьи 88 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, арбитражный суд вызывает свидетеля для участия в арбитражном процессе. Лицо, ходатайствующее о вызове свидетеля, обязано указать, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, может подтвердить свидетель, и сообщить суду его фамилию, имя, отчество и место жительства.

В силу части 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 №12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном апелляционном суде», поскольку арбитражный суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; наличие в материалах дела протокола, аудиозаписи судебного заседания, оспариваемых лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в них сведений о ходатайствах или об иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Поскольку истцом не представлено доказательств невозможности заявления подобного ходатайства в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении заявленного ходатайства о вызове свидетеля.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на неё, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 21.09.2015 между Управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи №28 (далее – спорный договор купли-продажи), по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственности нежилое помещение №2 общей площадью 336,4 кв.м в здании (лит.А), расположенном по адресу: 

<

...>, этаж 1, кадастровый номер 25-25-12/025/2012-366 (далее – спорное помещение). 

В силу пункта 1.3 спорного договора цена передаваемого объекта составляет 5 397 420 рублей. 

08.08.2017 спорное помещение было передано покупателю по акту приема-передачи от указанной даты.

11.12.2017 в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности ФИО2 на данное помещение. 

Согласно сведениям ЕГРН, нежилое здание с кадастровым номером 25:34:017102:7806 по адресу: 

<

...>, в котором находится спорное помещение истца, расположено на земельном участке с кадастровым номером 25:34:017102:916, собственником которого является Уссурийский городской округ (регистрационный номер 25-25-12/025/2012-078 от 04.04.2012). 

При этом помимо истца собственниками в указанном здании являются Уссурийский городской округ (помещение №1, площадью 455,6 кв.м, кадастровый номер 25:34:017102:1677) и ФИО4 (помещение №3, площадью 24,8 кв.м кадастровый номер 25:34:017102:1676).

Заявлением от 16.09.2021 истец обратился в Управление градостроительства администрации УГО с просьбой подготовить и выдать передаточный правоустанавливающий документ в целях проведения государственной регистрации права на долю в праве собственности на спорный земельный участок. 

Ответным письмом №16-01/22/15316 от 30.09.2021 Управление градостроительства Администрации УГО уведомила истца о том, что порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регулируется статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Также муниципальный орган сообщил, что для рассмотрения возможности предоставления земельного участка в собственность, истец вправе обратиться в Управление градостроительства администрации УГО с соответствующим заявлением, приложив пакет документов в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

Ссылаясь на то обстоятельство, что в силу закона у нее возникло право собственности на долю в спорном земельном участке в размере пропорциональном доле своих помещений в здании с кадастровым номером 25:34:017102:7806, предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Приморского с настоящим иском.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) признание права является одним из способов защиты нарушенного права. 

В пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление №10/22) приведены разъяснения, согласно которым, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. 

Исходя из системного толкования статей 12, 209, 301, 302 ГК РФ, иск о признании права собственности может быть удовлетворен только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем. Иск, направленный исключительно на признание права собственности, предъявленный лицом, не владеющим имуществом, не может быть удовлетворен, поскольку это не восстановит нарушенное право, а лишь приведет к правовой неопределенности. 

Таким образом, предъявляя рассматриваемый иск, истец должен доказать, что право долевой собственности на спорный участок возникло у него по основаниям, предусмотренным законом, иными нормативными правовыми актами, и это право подлежит судебной защите. В предмет доказывания по данному иску входит установление оснований возникновения права собственности предпринимателя на спорный участок, а также факт владения и пользования истцом этим участком.

В подтверждение возникновения своего права долевой собственности на спорный земельный участок истец сослался на положения пункта 2 статьи 552 ГК РФ, положения статей 35, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), полагая, что такое право возникло у него ввиду приобретения в собственность помещений в здании, расположенном под спорным участком.

Повторно проверив указанные доводы истца, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Действительно, нормами гражданского и земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗКРФ).

В силу пункта 2 статьи 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Исходя из условий спорного договора купли-продажи (пункт 1) спорные помещения были приобретены истцом в рамках приватизации муниципального имущества, вследствие чего к спорным отношениям также применимы и имеют приоритет специальные нормы Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации).

В силу части 3 статьи 28 данного Закона собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Частью 4 статьи 28 Закона о приватизации предусмотрено, что при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

В соответствии с частью 7 данной статьи предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

Так, особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, предусмотрены статьей 39.20 ЗК РФ. 

Согласно пункту 1 данной статьи, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2).

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган (пункт 5).

Из анализа вышеуказанных норм материального права следует, что законом установлен специальный порядок приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в собственности публичного образования, лицами, приватизирующими часть расположенного на таком земельном участке задания, что исключает возможность приобретения права собственности на такой участок (долю в таком участке) иным способом.

Указанный порядок подразумевает, что собственники помещений в здании (сооружении), расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в публичной собственности, имеют возможность реализовать свое право на приобретение данного участка в долевую собственность путем совместного обращения в уполномоченный орган. Следовательно, при приобретении помещений в таком здании у собственника автоматически не возникает право общей долевой собственности на соответствующий земельный участок.

При этом в силу вышеизложенных норм (пункт 5 статьи 39.20 ЗК РФ, часть 4 статьи 28 Закона о приватизации) необходимым условием для приобретения в общую долевую собственность земельного участка под зданием является факт приватизации всех частей такого здания (помещений), то есть их нахождения в частной собственности.

Однако из материалов дела усматривается, что часть помещений в здании с кадастровым номером 25:34:017102:7806 находится в муниципальной собственности Уссурийского городского округа (помещение №1, площадью 455,6 кв.м, кадастровый номер 25:34:017102:1677).

Доказательств того, что на момент приватизации спорное помещение истца  могло быть выделено в натуре вместе с земельным участком, необходимым для его эксплуатации, в материалах дела не содержится. Напротив, согласно представленному истцом заключению кадастрового инженера, спорный земельный участок является неделимым, что исключает возможность приобретения спорного земельного участка какими-либо иными способами, кроме как в порядке, определенном статьей 39.20 ЗК РФ.

При таких условиях, учитывая отсутствие факта приватизации всех помещений в спорном здании, приобретение спорного земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в данном здании, в том числе истца, представляется невозможной в силу закона.

В настоящем случае собственники помещений в данном здании, в частности ИП ФИО2, имеют право оформить с уполномоченным муниципальным органом арендные отношения с множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном статьей 39.20 ЗК РФ, в целях надлежащего пользования спорным участком.

Указанные выводы согласуются с правовой позицией Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 22.11.2022 №308-ЭС22-13775 по делу №А53-32238/2021. 

В указанном судебном акте отмечено, что, поскольку действующее законодательство не предусматривает возможности поступления земельного участка в общую долевую собственность публично-правового образования и частного лица, при продаже помещения в здании (части здания), расположенном на публичном участке, положения земельного и гражданского законодательства об одновременной передаче покупателю недвижимости права собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью, не распространяются (пункт 2 статьи 552 ГК РФ, подпункт 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ). В случае, если все помещения в здании, расположенном на публичном земельном участке, перейдут в частную собственность нескольких лиц, эти лица имеют право на приобретение такого участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ).

Довод апеллянта о том, что в настоящем случае процедура приватизации государственного имущества и вышеуказанный порядок предоставления земельных участков не применимы, подлежит отклонению как противоречащий обстоятельствам настоящего дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. 

Доводы апеллянта в обоснование своих требований на положения статьей 36, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), регламентирующим, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку в настоящем случае ИП ФИО2 приобрела помещения в нежилом здании, а не многоквартирном доме. 

При этом аналогия закона (статья 6 ГК РФ) в данном случае не применима ввиду наличия законодательных положений, предусматривающих специальный порядок  приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в собственности публичного образования, лицами, приватизирующими часть расположенного на таком земельном участке нежилого задания.

Ссылки заявителя жалобы в подтверждение своей позиции по делу на акты судебной практики не принимаются, поскольку выводы судов, изложенные в указанных постановлениях, основаны на иных обстоятельствах, не являющихся идентичными с рассматриваемыми.

Позиция апеллянта о том, что в аукционную стоимость спорных помещений истицы уже была заложена стоимость соответствующей доли земельного участка под зданием, что подтверждает ее довод о приобретении такой доли при заключении договора купли-продажи помещений, не принимается судебной коллегией как противоречащая материалам дела. 

Так, согласно отчету №146-о/20.15 от 22.05.2015 объектом оценки также является исключительно нежилое помещение (стр. 7 отчета). Как отмечает сама истица, на странице 29 ответчика указано, что оценщик принял решение не производить анализ рынка земельных участков и не включать в итоговую стоимость объекта недвижимости стоимость соответствующего права (собственности, аренды) на земельный участок.

Распорядительного документа, изданного в установленном законом порядке и свидетельствующего об одновременной приватизации земельного участка под выкупаемым нежилым помещением, с включением в выкупную цену, определенную оценщиком, стоимости доли в праве на земельный участок, не представлено.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что при приватизации спорного нежилого помещения выкуп земельного участка, на котором оно расположено, не производился.

В любом случае, потенциальное отчуждение доли в праве общей собственности на спорный земельный участок противоречило бы вышеуказанному законодательному порядку приватизации государственного и муниципального имущества по основаниям установленным выше.  

При изложенных обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу, что истцом не доказана необходимая совокупность обстоятельств, необходимая для признания за ним права долевой собственности на спорный земельный участок, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Довод истца об исключении из мотивировочной части решения вывода о наличии в его действиях признаков злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ) отклоняется судом апелляционной инстанции, так как указанный вывод из содержания обжалуемого судебного акта не следует. 

В рассматриваемом решении суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии недобросовестности при осуществлении ответчиками своих функциональных обязанностей при заключении договора купли-продажи №28 от 21.09.2015 с истцом.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 16.02.2023 по делу №А51-2087/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Е.А. Грызыхина

С.Б. Култышев