АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г. Самара ул. Самарская, 203 Б, тел.: (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

04 сентября 2023 года

Дело №

А55-4098/2023

Резолютивная часть решения объявлена: 29 августа 2023 года

Полный текст решения изготовлен: 04 сентября 2023 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи:

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи

помощником судьи Фурносовой Г.А.

рассмотрев в судебном заседании  29 августа 2023 года  дело по иску, заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО2

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Администрация муниципального района Безенчукский Самарской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области

о признании

при участии в заседании

от истца - не явился, извещён,

от ответчика - не явился, извещён,

от третьего лица – не явился, извещён,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в арбитражный суд с заявлением, в котором просит:

1.Признать незаконным Уведомление Управления Росреестра по Самарской области от 23 01 2023 г № КУВД-001/2022-45910784/20 об отказе государственной регистрации права собственности, перехода права собственности на нежилое помещение - комнаты №№ 9А1, 16А1, 24А1, 29А1 общей площадью 87,9 кв.м, что составляет 879/7128 долей от принадлежащих муниципальному району Безенчукский Самарской области на праве общей долевой собственности 28965/71280 долей в праве на нежилое помещение общей площадью 712,8 кв.м, комнаты №№ 1А1-037А1, расположенное на первом этаже здания по адресу Самарская область, Безенчукский район, пгт. Безенчук, ул. Школьная, дом 18, кадастровый номер 63 12 1403012 378;

2. Обязать Управление Росреестра по Самарской области ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, юридический адрес Самарская область, Безенчукский район, пгт. Безенчук, ул. Советская, д. 58) осуществить государственную регистрацию права общедолевой собственности на нежилое помещение - комнаты №№ 9А1, 16А1, 24А1, 29А1 общей площадью 87,9 кв. м, что составляет 879/7128 долей от принадлежащих муниципальному району Безенчукский Самарской области на праве общей долевой собственности 28965/71280 долей в праве на нежилое помещение общей площадью 712,8 кв. м, комнаты №№ 1А1-037А1, расположенное на первом этаже здания по адресу Самарская область, Безенчукский район, пгт. Безенчук, ул. Школьная, дом 18, кадастровый номер 63:12: 1403012:378.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в отзыве на заявление требования не признало, просит в удовлетворении исковых требований отказать.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального района Безенчукский Самарской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области.

Дело рассматривается в соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей истца и ответчика, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости муниципальному образованию - Муниципальный район Безенчукский Самарской области, на праве общей долевой собственности принадлежит 28965/71280 долей в праве на нежилое помещение, комнаты №№ 1А1-037А1, общей площадью 712,8 кв.м., расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...>. о чём свидетельствует запись регистрации № 63-01/12-1/2004-2567 от 05.07.2004 г.

Также в ЕГРН содержится запись об аренде в пользу ФИО2 в отношении помещения №№ 9, 16, 24, 29, площадью 87,9 кв.м, находящихся на 1 этаже нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, комнаты №№ 1А1-37А1, площадью 712,8 кв. с кадастровым номером: 63:12:1403012:378 (запись регистрации № 63:12:1403012:378- 63/078/2021-13 от 22.04.2021 г.). Указанная запись внесена на основании договора аренды нежилого помещения № 14 от 05.04.2021 г.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304636234400129) (далее по тексту - Индивидуальный предприниматель), является непрерывно с 2014 года арендатором нежилого помещения - комнаты №№ 9А1, 16А1, 24А1, 29А1 общей площадью 87,9 кв.м., что составляет 879/7128 долей от принадлежащих муниципальному району Безенчукский Самарской области на праве общей долевой собственности 28965/71280 долей в праве на нежилое помещение общей площадью 712,8 кв.м., расположенное на первом этаже, комнаты №№ 1А1-037А1 по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 63:12: 1403012:378 (далее по тексту - Объект недвижимости).

На основании заявления Индивидуального предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого по договору аренды помещения, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Администрацией муниципального района Безенчукский Самарской области было принято решение об условиях возмездного отчуждения муниципального имущества, оформленное Постановлением № 344 от 13.04.2022.

Между Администрацией муниципального района Безенчукский Самарской области (продавцом) и ИП ФИО2 (покупателем) 28.06.2022 г. заключен договор купли- продажи № 11, в соответствии с условиями которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность арендуемое у Администрацией муниципального района Безенчукский Самарской области Объект недвижимости, а именно нежилое помещение - комнаты №№ 9А1, 16А1, 24А1, 29А1 общей площадью 87,9 кв.м., что составляет 879/7128 долей от принадлежащих муниципальному району Безенчукский Самарской области на праве общей долевой собственности 28965/71280 долей в праве на нежилое помещение общей площадью 712,8 кв.м., комнаты №№ 1А1-037А1, расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 63:12: 1403012:378. Согласно пункту 5.2 указанный договор является актом приема-передачи.

Представители Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области и Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратились в Межмуниципальный отдел по Безенчукскому, Приволжскому, Хворостянскому районам Управления Росреестра по Самарской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности и государственной регистрации права общей долевой собственности № КУВД-001/2022-45910784 от 17.10.2022 г. в отношении нежилого помещения - комнаты №№ 9А1, 16А1,24А1,29А1 общей площадью 87,9 кв.м., что составляет 879/7128 долей от принадлежащих муниципальному району Безенчукский Самарской области на праве общей долевой собственности 28965/71280 долей в праве на нежилое помещение 1 общей площадью 712,8 кв.м., комнаты №№ 1А1-037А1, расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 63:12: 1403012:378.

Заявителями были представлены:

1. Заявление о государственном учете и (или) государственной регистрации прав, ограничений прав, обременений объектов недвижимости, сделок с прилагаемыми документами от 18.10.2022 г. MFC-0347/2022-5645-1;

2. Договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности м.р. Безенчукский Самарской области в порядке реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества от 28.06.2022 г. № 11;

3. Постановление Администрации м.р. Безенчукский Самарской области от 13.04.2022 г. № 344

4. Вестник муниципального района Безенчукский Самарской области от 15.04.2022 г. № 12;

5. Отчет об оценке от 27.05.2021 г. № 269-03р/21

6. Чек от 18.10.2022 г. № 166 об оплате госпошлины.

Уведомлением от 24.10.2022 г. № КУВД-001/2022-45910784/6 регистрирующим органом осуществление действий по государственной регистрации прав было приостановлено до 20.01.2023 г. Для устранения причин приостановления осуществления государственной регистрации права на объект недвижимости необходимо:

- представить нотариальный договор купли-продажи на вышеуказанный объект, так как согласно части 1.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в редакции, действовавшей на день вынесено оспариваемого акта, сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, и исключения из правила указанной нормы к сделкам по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, арендуемого субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действующим законодательством не установлены.

Таким образом, как указано в выше обозначенном уведомлении, для проведения государственной регистрации заявленного регистрационного действия рекомендуется предоставить договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, нотариально удостоверенный, а также уточняющее заявление от покупателя в части цели обращения.

В целях устранения причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации 11.01.2023 г. ИП ФИО2 в регистрирующий орган было представлено уточняющее заявление в части цели обращение об осуществлении перехода права и государственной регистрации права собственности. В результате 13 января 2023 г. регистрирующим органом вынесено Уведомление о неустранении причин приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-45910784/18.

17.01.2023 г. ИП ФИО2 в регистрирующий орган было представлено уточняющее заявление в части цели обращение об осуществлении перехода права и государственной регистрации права общедолевой собственности.

В результате 23 января 2023 г. регистрирующим органом вынесено Уведомление об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-45910784/20.

Полагая, что вышеуказанные уведомления № КУВД-001/2022-45910784/6 от 24.10.2022 г. о приостановлении государственной регистрации прав, № КУВД-001/2022-45910784/18 от 13 января 2023 г. о неустранении причин приостановлении государственной регистрации прав, № КУВД-001/2022-45910784/20 от 23 января 2023 г. о об отказе государственной регистрации прав не соответствует требованиям законодательства, нарушает права и законные интересы заявителя, Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в арбитражный суд.

Установив фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, арбитражный суд находит требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя при этом из следующих мотивов.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).

В силу Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, названный орган осуществляет государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно части 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных Федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке (ч. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав согласно пункту 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ являются, в том числе, - акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; - межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном Федеральным законом порядке, утвержденная в установленном Федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ; - иные документы, предусмотренные Федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости (п. 1 части 3 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно частям 1, 2 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, по решению государственного регистратора прав в случаях, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (п. п. 7).

Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде (п. 8 ст. 8.1 ГК РФ.).

В силу пункта 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Управлением Росрестра по Самарской области отказано в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении вышеперечисленных объектов недвижимости.

Регистрирующий орган указал, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (ч. 2 ст. 163 ГК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

В соответствии с ч. 1.1 ст. 42 Закона о регистрации сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество по общему правилу подлежат нотариальному удостоверению.

Исключений из правила к сделкам по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, арендуемое субъектами малого и среднего предпринимательства, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действующим законодательством не установлено.

Вышеуказанный федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности движимого и недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, но при этом не содержит специальных норм, которыми бы устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия её несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в Гражданском кодексе РФ и Законе о регистрации. Соответственно, в порядке реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества положения ГК РФ о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях её несоблюдения также подлежат применению.

Таким образом, по мнению регистрирующего органа, представленный в качестве документа-основания для совершения заявленных регистрационных действий договор купли-продажи от 28.06.2022 г. по форме не соответствует вышеуказанным нормам действующего законодательства.

Арбитражный суд считает возражения регистрирующего органа необоснованными по следующим мотивам.

Согласно части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон № 159-ФЗ) данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества. Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

На момент обращения в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права, индивидуальный предприниматель арендовала спорное имущество более двух лет, а именно с 2014 г.

Согласно общедоступным сведениям с официального сайта Федеральной налоговой службы ФИО2 включена в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства с 01.08.2016, в связи с чем соответствует требуемым критериям для осуществления своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 2 пункта 91 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» последствием нарушения такого права является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ). В этой связи абзацем 2 пункта 1 статьи 24 Закона о регистрации на продавца доли возложена обязанность в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о продаже, а абзацами 3 и 4 пункта 1 статьи 24 Закона о регистрации на нотариуса возложена обязанность проверить факт надлежащего извещения остальных участников долевой собственности.

В рассматриваемом случае продажа недвижимого имущества, в том числе и доли производится на специальных условиях, предусмотренных Законом 159-ФЗ. Из указанного следует, что покупателем доли на льготных основаниях может выступать только специальный субъект - арендатор этой доли в течение двух и более лет, являющийся субъектом малого и среднего предпринимательства. При этом арендатор доли вправе на основании части 2 статьи 6 Закона № 159-ФЗ вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке, в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение.

В связи с вышеизложенным в рассматриваемом случае правоотношения по продаже арендуемых имущества и доли в праве общей собственности урегулированы специальным законом, следовательно, имеет большую юридическую силу, а нормы статьи 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки применению не подлежат.

Данный вывод содержит сложившаяся судебная практика, а именно Определению Верховного Суда РФ от 12.12.2017 № 310-КГ17-18496 по делу № А14-15959/2016, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.06.2020 № Ф10-2375/2020 по делу № А14- 15865/2019, Определение Верховного Суда РФ от 09.11.2020 № 310-ЭС20-14525 по делу № А14-15865/2019.

Управление утверждает, что ссылка заявителя на судебную практику не имеет правового значения, поскольку часть 1.1 статьи 42 Закона о регистрации была введена Федеральным законом от 30.04.2021 г. № 120-ФЗ, поскольку они приняты до её введения; сложившийся в указанной судебной практике подход, заключающийся в обходе требования об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью является недопустимым и противоречащим нормам действующего законодательств (ГК РФ, Закону о регистрации).

Арбитражный суд считает возражения регистрирующего органа необоснованными по следующим мотивам.

Действительно, часть 1.1 статьи 42 Закона о регистрации была введена Федеральным законом от 30.04.2021 г. № 120-ФЗ.

Однако Управление ошибочно не принимает во внимание, что до введения п.1.1 прежняя редакция ст.42 Закона о регистрации уже содержала требования об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью.

Согласно п.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "О государственной регистрации недвижимости":

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

С введением п.1.1 ст.42 Закона о регистрации фактически расширился перечень исключений из требования о нотариальном удостоверении сделок.

При таких обстоятельствах довод Управления о том, что приведенная заявителем судебная практика не имеет правового значения, является ошибочным.

Управление ссылается на Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2021 N 75-КАД21-1-К3.

В указанном судебном акте указывается, что требования действующего законодательства по нотариальному удостоверению договора при продаже доли в праве, по существу, направлены на проверку соблюдения преимущественного права покупки иных участников долевой собственности, которое с учетом особенностей заключения настоящего договора по результатам торгов по реализации имущества лица, признанного банкротом, регламентированных специальными нормами законодательства о несостоятельности, в спорной ситуации неприменимо.

В настоящем деле также рассматривается случай, когда проверка соблюдения преимущественного права покупки иных участников долевой собственности является неактуальной в силу специфики положений Закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В рассматриваемом случае продажа недвижимого имущества, в том числе и доли производилась на специальных условиях, предусмотренных Законом 159-ФЗ.

Из указанного следует, что покупателем доли на льготных основаниях может выступать только специальный субъект - арендатор этой доли в течение двух и более лет, являющийся субъектом малого и среднего предпринимательства. При этом арендатор доли вправе на основании части 2 статьи 6 Закона N 159-ФЗ вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке, в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение.

При указанных обстоятельствах и в отсутствие третьих лиц, права которых могли быть нарушены при установленных по делу обстоятельствах, суды считает, что нотариальное удостоверение договора купли-продажи об отчуждении указанных объектов не требовалось.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.11.2020 N 310-ЭС20-14525 по делу N А14-15865/2019.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что заявителем были представлены все необходимые документы, представленные документы соответствовали действующему закону и оформлены в соответствии с установленными требованиями, и являются необходимыми и достаточными для осуществления государственного кадастрового учета.

Следовательно, у Управления отсутствовали правовые основания, предусмотренные Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", для отказа в государственной регистрации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 201 АПК РФ и в связи с тем, что отказ в кадастровом учете и регистрации права в отношении образуемых объектов недвижимости нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, не позволяя Обществу определить зоны обслуживания сооружений между пользователями канализации, расположенной на земельных участках, принадлежащих разным собственникам.

Арбитражный суд на основании вышеизложенного пришёл к выводу о том, что оспариваемое Уведомление Управления Росреестра по Самарской области от 23 01 2023 г № КУВД-001/2022-45910784/20 является незаконным и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п.4 ст.201 АПК РФ в резолютивной части решения суда по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, суд должен указать обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

При таких обстоятельствах арбитражный суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации,  руководствуясь общим принципом отнесения  судебных расходов на  стороны,  на ответчика  относятся расходы по государственной  пошлине в размере 300 руб.

Руководствуясь ст.101-102, 110-112, 167-170, 176, 201, 206, 211, 216 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным Уведомление Управления Росреестра по Самарской области от 23 01 2023 г № КУВД-001/2022-45910784/20 об отказе государственной регистрации права собственности, перехода права собственности на нежилое помещение - комнаты №№ 9А1, 16А1, 24А1, 29А1 общей площадью 87,9 кв.м, что составляет 879/7128 долей от принадлежащих муниципальному району Безенчукский Самарской области на праве общей долевой собственности 28965/71280 долей в праве на нежилое помещение общей площадью 712,8 кв.м, комнаты №№ 1А1-037А1, расположенное на первом этаже здания по адресу Самарская область, Безенчукский район, пгт. Безенчук, ул. Школьная, дом 18, кадастровый номер 63 12 1403012 378.

Обязать Управление Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя – после вступления решения в силу осуществить государственную регистрацию права общедолевой собственности на нежилое помещение - комнаты №№ 9А1, 16А1, 24А1, 29А1 общей площадью 87,9 кв. м, что составляет 879/7128 долей от принадлежащих муниципальному району Безенчукский Самарской области на праве общей долевой собственности 28965/71280 долей в праве на нежилое помещение общей площадью 712,8 кв. м, комнаты №№ 1А1-037А1, расположенное на первом этаже здания по адресу Самарская область, Безенчукский район, пгт. Безенчук, ул. Школьная, дом 18, кадастровый номер 63:12: 1403012:378.

Взыскать с Управления Росреестра по Самарской области в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы на уплату госпошлины в сумме 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

ФИО1