АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8498/17 

Екатеринбург

12 февраля 2018 г.

Дело № А50-2473/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Беляевой Н.Г., Тороповой М.В. 

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «МИР 25» (далее – общество «МИР 25»), общества с ограниченной ответственностью «Дар.Эл» (далее – общество «Дар.Эл») на решение Арбитражного суда Пермского края от 09.08.2017 по делу № А50-2473/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «МИР 25» - Чупраков А.С. (доверенность от 01.03.2016), Сабурова А.А. (доверенность от 28.08.2017), Носкова О.Е. (доверенность от 28.08.2017);

общества «Дар.Эл» - генеральный директор Джарджишов О.Р. (решение от 14.10.2017), Бояршинова В.Е. (доверенность от 09.01.2018);

 общества с ограниченной ответственностью «Ноев Ковчег» (далее – общество «Ноев Ковчег) – директор Джарджишов О.Р. (протокол от 20.02.2017), Бояршинова В.Е. (доверенность от 09.01.2018); 

общества с ограниченной ответственностью «Тандем» (далее – общество «Тандем») – Сабурова А.А. (доверенность от 12.10.2017), Носкова О.В. (доверенность от 12.10.2017).

Общество «МИР 25» обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу «Дар.Эл», обществу «Ноев Ковчег» о взыскании неустойки в размере 30 000 000 руб.; об обращении взыскания на предмет залога по договору залога недвижимого имущества от 24.03.2015 с определением начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации равной залоговой стоимости в размере 30 000 000 руб., а именно:

- земельный участок с кадастровым (условным) номером 59:32:3980009:1037 общей площадью 130 203 кв. м, категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование: «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства», адрес объекта: участок находится примерно в 0,017 км. по направлению на юго-восток от ориентира: д. Дикая Гарь, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, д. Дикая Гарь;

- расположенные на земельном участке объекты: овчарни  с кадастровыми (условными) номерами 59:32:0000000:6606, 59:32:0000000:6607, 59:32:0000000:6608 и 59:32:0000000:6609  площадями 1043 кв. м, 1089 кв. м, 1082 кв. м. и 1090 кв. м соответственно, адрес (местонахождение объектов): Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, д. Дикая гарь.

Общество «Дар.Эл» обратилось в арбитражный суд с встречным иском к обществу «МИР 25», обществу «Тандем» о расторжении предварительного договора  купли-продажи от 24.03.2015;  взыскании неустойки в размере 30 000 000 руб.; об обращении взыскания на имущество, залогом которого обеспечены обязательства общества «МИР 25» по уплате неустойки по предварительному договору  купли-продажи от 24.03.2015,  принадлежащее обществу «Тандем», путем продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 7 440 000 руб., а именно земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410003:543  общей площадью 3107 кв. м, категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «административно-хозяйственные, деловые, общественные учреждения и организации», адрес: Пермский край, г. Пермь, Ленинский район, ул. Монастырская, 12 «в». Кроме того, общество «Дар.Эл» просило взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 179 000 руб. с общества «МИР 25», 6 000 руб. -  с общества «Тандем».

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: акционерный коммерческий банк «ФОРА-БАНК» (акционерное общество), открытое акционерное общество «Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала», Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 09.08.2017 (судья Трубин Р.В.) в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречные исковые требования удовлетворены частично. Предварительный договор  купли-продажи от 24.03.2015 расторгнут. С общества «МИР 25» в пользу общества «Дар.Эл» взыскана неустойка в размере 10 000 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 63 666 руб. 67 коп. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано.

 Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2017 (судьи Макаров Т.Ю., Дюкин В.Ю., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе общество «МИР 25» просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым первоначальные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований отказать, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение норм материального права, нарушение норм процессуального права.

Общество полагает, что суды неверно истолковали условия п. 3.1 договора в соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, определив обязанность продавца до момента заключения основного договора осуществить подключение к энергоресурсам путем обеспечения нахождения точек подключения на кадастровой границе земельных участков. По его мнению, судами не учтено, что исходя из п. 1, 5 ч. 12 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п. 15 - 22 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87, п. 2 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 № 83, разработка проекта подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения является одним из этапов разработки проектной документации на объект капительного строительства, в связи с чем проектирование и строительство сети от точки врезки до границы участка отдельно от проектирования и строительства объекта подключения недопустимо. При таких обстоятельствах вывод судов, согласно которому продавец должен был осуществить подключение до момента заключения основного договора, является необоснованным, поскольку не учитывает объективную невозможность исполнения данной обязанности, обусловленную спецификой такого подключения, определенной в вышеназванных положениях законодательства, а также неисполнением покупателем своих обязательств в рамках процесса подключения, в том числе по заключению договоров на подключение, предоставлению сведений о проектируемых сетях в составе разделов проекта на объекты, строительству объектов подключения. С учетом изложенного судам при оценке условий п. 3.1 договора следовало применить положения п. 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, ограничивающие свободу договора предписаниями императивных норм. Кроме того, заявитель не согласен с выводами судов о неисполнении продавцов обязательств по освобождению участков от залога и прав третьих лиц к моменту заключения основного договора. По его мнению, обязанность по освобождению участков от залога напрямую зависит от исполнения покупателем обязанности по заключению договоров долевого участия в строительстве. Ввиду того, что соответствующая обязанность покупателем исполнена не была, выводы судов о неисполнении обязательств по снятию залога являются преждевременными. При этом вывод судов о правах третьего лица на земельный участок является ошибочным, поскольку ЛЭП (линии электропередачи), с которыми суд связывает наличие таких права, не обусловливает прав третьего лица на земельный участок в соответствии п. 1 ст. 25, подп. 1 п. 2 ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации. Общество считает, что суды не приняли во внимание условия п. 3.1.1 – 3.1.3 договора, определяющие совместные обязанности сторон по осуществлению подключения, которые со стороны продавца были исполнены. Вместе с тем покупателем длительное время без уважительных причин не предпринимались действия по получению разрешения на строительство на приобретаемых земельных участках, что повлекло невозможность участия продавца в строительстве сетей до границ участка. Кроме того, покупателем не исполнена обязанность по заключению с продавцом договоров участия в долевом строительстве в соответствии с п. 1.16, 5.1.2 договора. Таким образом, у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований о взыскании неустойки в качестве меры ответственности за неисполнение обязательств покупателя по предварительному договору  и удовлетворения встречных исковых требований с учетом того, что обязательства продавца были исполнены.

В представленном отзыве общество «Дар.Эл» просит оставить кассационную жалобу общества «МИР 25» без удовлетворения. 

В кассационной жалобе общество «Дар.Эл» просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить в части частичного удовлетворения встречных исковых требований и распределения судебных расходов по уплате государственной пошлины, принять по делу новый судебный акт, которым встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательства, неправильное применение норм материального права, нарушение норм процессуального права.

 Общество считает, что у судов отсутствовали основания для снижения размера неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. По его мнению, ответчиком не представлено доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства. В то же время судами не учтено, что продавцом было допущено существенное нарушение условий предварительного договора купли-продажи о сроке заключения основного договора, что привело к невозможности осуществления строительства на земельных участках, несению значительных расходов покупателем при подготовке пакета документов для организации строительства, по подготовке земельных участков к строительству. В подтверждение несения соответствующих расходов истец представил справку от 26.07.2017 о стоимости фактически выполненных работ по проектированию строительства и подготовке земельных участков к строительству в рамках исполнения предварительного договора, согласно которой расходы составили 35 570 598 руб. 86 коп., что превышает сумму договорной неустойки. Однако суд первой инстанции необоснованно отказал в приобщении указанного документа, свидетельствующего о соразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства. В свою очередь суд апелляционной инстанции, приобщив названный документ к материалам дела, не дал ему надлежащей правовой оценки. Кроме того, заявитель считает, что судами не учтено, что размер неустойки согласован сторонами исходя из примерной стоимости работ по проектированию и подготовке земельных участков к строительству, что позволяет покупателю возместить понесенные затраты из суммы неустойки. Общество полагает, что вывод судов о том, что требование об обращении взыскания на заложенное имущество является преждевременным и может быть предъявлено после отказа и невозможности ответчика произвести оплату неустойки в сумме 10 000 000 руб., является неправомерным. По его мнению, поскольку ответчиком было нарушено обязательство, обеспеченное залогом, последний отказался от добровольного исполнения требования об уплате неустойки, рыночная стоимость заложенного имущества определена в размере 6 808 000 руб., что менее суммы неисполненного обязательства, у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, заявитель отмечает, что в силу п. 4 ст. 348 Кодекса должник и являющийся третьим лицом залогодатель, вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Также общество выражает несогласие с выводами судов в части, касающейся распределения судебных расходов по уплате государственной пошлины, полагая, что судами допущены ошибки при расчете суммы судебных расходов, подлежащей взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям. Кроме того, по мнению заявителя, поскольку уменьшение размера неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть учтено истцом при обращении в суд и уплате государственной пошлины применительно к цене иска, сумма государственной пошлины, уплаченная за рассмотрение требований о неустойке, при установленной правомерности таких требований, подлежит взысканию  с ответчика в полном объеме.

В представленном отзыве общество «МИР 25» просит оставить кассационную жалобу общества «Дар.Эл» без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что между обществом «МИР 25» (продавец) и обществом «Дар.Эл» (покупатель) заключен предварительный договор  купли-продажи от 24.03.2015 земельных участков.

В пункте 1.1 договора указано, что стороны договорились заключить основной договор купли-продажи на следующих условиях: продавец передает в собственность, а покупатель принимает и обязуется оплатить в соответствии с условиями предварительного договора следующие объекты недвижимости:

- земельный участок, категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «многоквартирные жилые дома этажностью не выше 4 этажей» общей площадью 6 400 кв. м, кадастровый номер 59:01:3219013:27, адрес (местонахождение): Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Ленская, 60;

- земельный участок, категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «многоквартирные жилые дома этажностью не выше 4 этажей» общей площадью 61 793 кв. м, кадастровый номер 59:01:3219013:232, адрес (местонахождение): Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Ленская.

Сторонами не оспаривается, что земельные участки передавались покупателю с целью их комплексной застройки жилыми домами (объект «Жилой комплекс «Аква Сити»).

Согласно п. 1.1.6 договора условием заключения основного договора является наличие заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве, по которому покупатель, действующий в качестве застройщика, обязуется передать продавцу, действующему в качестве участника долевого строительства, объекты недвижимости, которые будут построены на названных земельных участках, либо на земельных участках, не являющихся предметом предварительного договора, площадью не менее 5000 кв.м. При этом стоимость долевого участия продавца будет равна стоимости земельных участков, определенной в п. 1.15 предварительного договора.

В соответствии с п. 1.1.7 договора исполнение обязанностей покупателя по оплате стоимости земельных участков по основному договору купли-продажи, а также исполнение обязанностей продавца как участника долевого строительства по оплате долевого участия будут исполнены в полном объеме одновременно путем зачета встречных однородных требований между продавцом и покупателем в день заключения основного договора. 

На основании п. 1.1.9 договора продавец обязан по основному договору передать земельные участки свободными от прав третьих лиц, не находящиеся под арестом, в залоге и не являющиеся предметом спора.

Пунктом 2.1 договора установлено, что стороны обязуются заключить основной договор не позднее 31.08.2016.

Дополнительным соглашением от 22.05.2015 стороны установили, что в случае наступления событий, препятствующих покупателю заключить основной договор в установленный предварительным договором срок, продавец устанавливает отсрочку для исполнения покупателем обязательств по предварительному договору сроком на два месяца до 31.10.2016.

Согласно п. 3.1 договора продавец принимает на себя обязательства по подключению на границе земельных участков к энергоресурсам.

Подключение и объем должно обеспечивать следующие мощности: не менее для  водоотведения - 340 куб. м/сут., водоснабжения - 340 куб. м/сут., электроэнергии - 1000 кВт., газоснабжения - 1500 тыс. тонн условного топлива (п. 3.1.2 договора).

Согласно п. 3.1.3 договора стоимость и условия предоставления подключений (технического присоединения) входят в стоимость основного договора и отдельно покупателем не оплачиваются.

В соответствии с п. 3.2 договора стороны обязуются заключить договоры аренды земельных участков с целью предоставления покупателю возможности начать процесс получения разрешительной документации на строительство объектов недвижимости по договору долевого участия и оформления технического присоединения. Такие договоры должны быть заключены не позднее одного месяца со дня заключения предварительного договора. 

При необходимости продавец окажет покупателю содействие в преобразовании земельных участков с целью организации строительства и получения разрешительной документации (п. 3.3 договора).

Согласно п. 4.1 договора в случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктами 1.1.6, 1.1.7, продавец вправе отказаться от заключения основного договора. 

В силу п. 4.2 договора за неисполнение обязанности по заключению основного договора по вине покупателя в срок, предусмотренный в п. 2.1. предварительного договора, покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере 30 000 000 руб.

В соответствии с п. 4.3 договора в случае неисполнения продавцом обязанностей, предусмотренных пунктами 3.1, 3.2, 3.3, 1.1.8 договора, покупатель вправе отказаться от заключения основного договора.

В силу п. 4.4 договора за неисполнение обязанности по заключению основного договора по вине продавца в срок, предусмотренный п. 2.1 предварительного договора, продавец уплачивает покупателю неустойку в размере 30 000 000 руб. 

В пункте 5.1 договора стороны указали, что названный договор является смешанным договором в значении, определенном в п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, и включает в себя: предварительный договор, по которому стороны обязуются заключить основной договор на приобретение покупателем у продавца земельных участков (п. 5.1.1); соглашение о взаимных обязательствах сторон совершить юридические и иные действия в период до заключения основного договора (п. 5.1.2).

Кроме того, судами установлено, что в счет обеспечения исполнения денежных обязательств общества «Дар.Эл, вытекающих из предварительного договора, между обществом «МИР 25» (залогодержатель) и обществом «Ноев Ковчег» (залогодатель) заключен договор залога недвижимого имущества от 24.03.2015.

Предметом залога явилось недвижимое имущество, в отношении которого обществом «МИР 25» в рамках первоначального иска заявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество. 

В пункте 2.2 договора предусмотрены обязательства, исполнение которых обеспечивается залогом, в том числе обязанность по уплате неустойки, установленной за неисполнение обязательства по заключению основного договора, определенной п. 4.2 предварительного договора.

Согласно п. 2.5 договора общая залоговая стоимость предмета залога составляет 30 000 000 руб.

Общество «МИР 25» 02.11.2016 направило в адрес общества «Дар.Эл» претензию с требованием в течение 30 дней с момента получения претензии уплатить сумму неустойки в размере 30 000 000 руб., которая была оставлена без удовлетворения. Указанная претензия была мотивирована тем, что покупатель в установленный предварительным договором срок не внес предложения о заключении договора долевого участия в строительстве, предусмотренного п. 1.1.6 договора, а также не внесено предложение о заключении основного договора. 

Общество «Дар.Эл» 16.03.2017 направило в адрес общества «МИР 25» предложение расторгнуть предварительный договор, которое было получено продавцом.

Общество «МИР 25», ссылаясь на то, что обязательства по предварительному договору исполнены им надлежащим образом, оно выражало готовность заключить основной договор, однако обязательства покупателя по заключению основного договора исполнены не были, обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании неустойки в размере 30 000 000 руб. в соответствии с п. 4.2 договора и обращении взыскания на предмет залога по договору залога недвижимого имущества от 24.03.2015.

Возражая относительно удовлетворения исковых требований общества «МИР 25», общество «Дар.Эл» указывало, что для целей организации строительства объектов недвижимости на земельных участках по состоянию на момент заключения предварительного договора требовалась подготовка данных земельных участков для строительства: разработка, согласование и утверждение проектно-сметной документации, оформление необходимых разрешений на строительство, что предполагало совместное совершение сторонами ряда действий. В этой связи стороны в соответствии с пунктами 5.1, 5.1.1, 5.1.2 предварительного договора согласовали дополнительные условия, предопределив смешанный характер договора. В частности, оно указало, что пунктом 3.1 договора на продавца была возложена обязанность осуществить подключение на границах земельных участков к энергоресурсам, что засчитывалось в стоимость земельных участков по основному договору. Кроме того, в силу п. 1.1.9 договора продавец обязался предоставить земельные участки, свободными от прав третьих лиц. Данные условия не относятся к условиям предварительного договора, вместе с тем согласованы сторонами в целях обеспечения возможности организовать застройку земельных участков с привлечением дольщиков, произвести расчет по основному договору, приобрести права на застраиваемые земельные участки. Таким образом, стороны согласовали обязательства по совместной деятельности по подготовке земельных участков к строительству и организации строительства. Однако общество «МИР 25» не исполнило обязательства, предусмотренные п. 3.1, 1.1.9 предварительного договора, чем создало для общества «Дар.Эл» препятствия к подготовке земельных участков к строительству, получению разрешения на строительство и своевременному заключению основного договора. 

С учетом приведенных возражений, указывая на ненадлежащее исполнение продавцом обязательств по заключению основного договора, общество «Дар.Эл» обратилось в суд с встречным иском о расторжении предварительного договора, взыскании неустойки в размере 30 000 000 руб. в соответствии с п. 4.4 договора и обращении взыскания на недвижимое имущество, залогом которого обеспечены обязательства по уплате неустойки общества «МИР 25» по предварительному договору, принадлежащее обществу «Тандем».

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и частично удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что вина в не заключении основного договора лежит на обществе «МИР 25», которое не исполнило обязанности по подключению на границе земельных участков к энергоресурсам, предусмотренные пунктом 3.1 договора, что является существенным условием договора, а также  по передаче земельных участков, свободных от прав третьих лиц (залога), не являющихся предметом спора, установленные п. 1.1.9 договора, что повлекло отказ покупателю в выдаче разрешения на строительство. Суд счел, что неисполнение продавцом данных обязанностей послужило препятствием к заключению основного договора. При этом суд не выявил каких-либо нарушений условий предварительного договора со стороны покупателя. При таких обстоятельствах суд не усмотрел оснований для взыскания с общества «Дар.Эд» неустойки в соответствии с п. 4.2 договора и обращении взыскания на предмет залога по договору залога недвижимого имущества от 24.03.2015, признав правомерными встречные исковые требования о взыскании с общества «МИР 25» неустойки в соответствии с п. 4.4 договора в качестве меры ответственности за неисполнение обязанности по заключению основного договора по вине продавца в установленный	договором срок. Учитывая заявление ответчика о несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства,  указав на наличие оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд снизил сумму неустойки до 10 000 000 руб. Вместе с тем суд не усмотрел оснований для удовлетворения требования общества «Дар.Эл» об обращении взыскания на недвижимое имущество, залогом которого обеспечены обязательства по уплате неустойки общества «МИР 25» по предварительному договору, принадлежащее обществу «Тандем», отметив, что данное требование является преждевременным и может быть предъявлено после отказа или невозможности общества «МИР 25» произвести выплату неустойки в сумме 10 000 000 руб. Рассмотрев требование общества «Дар.Эл» в части расторжения предварительного договора, принимая во внимание, что в пункте 4.3 договора предусмотрено право покупателя отказаться от заключения основного договора в случае неисполнения продавцом обязанности, определенной в пункте 3.1, установив, что покупатель обращался к продавцу с предложением о расторжении предварительного договора,  руководствуясь подп. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что данное требование подлежит удовлетворению. 

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции и не усмотрел оснований для отмены решения суда. Кроме того, суд отклонил ссылку общества «МИР 25» на недобросовестность действий общества «Дар.Эл» и неисполнение последним обязанности по заключению договоров участия в долевом строительстве, придя к выводу о том, что данное обязательство встречным (ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации) по отношению к неисполненным обществом «МИР 25» обязательствам по предварительному договору, не является.

Проверив законность решения суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов заявителей кассационных жалоб, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что указанные судебные акты подлежат изменению в части удовлетворения требований по встречному иску в связи со следующим. 

В соответствии с ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему

В силу положений п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По смыслу названной правовой нормы предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязанностей, кроме обязанности по заключению основного договора. 

        Судами установлено и следует из пункта 5.1 договора, что заключенный между сторонами договор, поименованный как «предварительный», содержит в себе условия не только предварительного договора, по которому стороны обязуются заключить основной договор на приобретение покупателем у продавца земельных участков, но и соглашение о взаимных обязательствах сторон совершить юридические и иные действия в период до заключения основного договора.

Пунктом 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Таким образом, спорный договор фактически является смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора купли-продажи, но и условия о взаимных обязательствах сторон в отношении недвижимого имущества, которые должны быть совершены до заключения основного договора, в том числе: заключение сторонами договора долевого участия в строительстве (п. 1.1.6, 1.1.7); передача продавцом земельных участков, свободных от прав третьих лиц, не находящих  под арестом, в залоге и не являющимися предметом спора (п. 1.1.9); осуществление продавцом подключения на границе земельных участков к энергоресурсам (п. 3.1, 3.1.2, 3.1.3); заключение сторонами договора аренды земельных участков с целью предоставления покупателю возможности начать процесс получения разрешительной документации на строительство объектов недвижимости по договору долевого участия и оформления технического присоединения (п. 3.2); оказание продавцом содействия покупателю в преобразовании земельных участков с целью организации строительства и получения разрешительной документации (п. 3.3).

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Кодекса, согласно которому в подобных случаях другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Положения статей 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают гражданско-правовые последствия уклонения стороны предварительного договора от заключения основного договора и не регулируют отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора.

В то же время  гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором (постановление Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2014 № 16973/13).  

Таким образом, согласование в предварительном договоре условия о неустойке в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором, не противоречит действующему законодательству.

Между тем предварительный договор обусловливает возникновение обязанности только заключить основной договор, а не иных обязанностей в отношении имущества, работ или услуг, в связи с чем неустойка может быть предусмотрена исключительно за действия (бездействие) по заключению основного договора. 

Рассматривая условия ответственности по заключенному договору (пункты 4.2, 4.4.) суды не учли, что стороны предусмотрели ответственность   за уклонение от заключения договора, а не за неисполнение обязательств по выполнению  подготовительных действий, направленных на продажу земельных участков, являющихся условием для заключения основного договора.

При таких обстоятельствах у судов отсутствовали основания для взыскания неустойки в порядке п. 4.2, 4.4 предварительного договора, и как следствие, обращения взыскания на заложенное имущество.  

Кроме того, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов об обоснованности требований о расторжении предварительного договора.

Согласно п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Поскольку в установленный договором срок (до 31.10.2016 с учетом дополнительного соглашения) основной договор купли-продажи заключен не был, ни одна из сторон не потребовала в письменной форме заключить этот договор, обязательства, предусмотренные предварительным договором, следует считать прекратившимися. В этой связи у судов не имелось оснований для расторжения предварительного договора в порядке подп. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием отмены решения, постановления суда первой и апелляционной инстанций является нарушение или неправильное применение норм материального права, а также неправильное применение норм процессуального права, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Поскольку фактические обстоятельства дела установлены судами на основании полного  исследования имеющихся доказательств, однако выводы судов не соответствуют этим обстоятельствам и основаны на неправильном применении норм права, суд кассационной инстанции считает возможным отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции на основании ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части, и, руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

Руководствуясь ст.ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 09.08.2017 по делу № А50-2473/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2017 по тому же делу изменить в части удовлетворения требований по встречному иску.

В этой части решение и постановление отменить, в удовлетворении требований по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Дар.Эл» к обществу с ограниченной ответственностью «МИР 25» о расторжении предварительного договора о заключении договора купли-продажи от 24.03.2015 и взыскании с общества с ограниченной ответственностью «МИР 25» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Дар.Эл» неустойки в размере 10 000 000 руб., расходов по уплате госпошлины в сумме 63 666 руб,67 коп. отказать.

В остальной части решение и постановление оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						З.Г. Семенова 

Судьи						Н.Г. Беляева 

                                             					М.В. Торопова