Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-869/2020

г. Благовещенск

20 марта 2020 года

изготовление решения в полном объеме

Резолютивная часть решения объявлена 16.03.2020.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Н.С.Заноза,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании  исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304280733400020, ИНН 

<

***>)

к

управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г.Свободный Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о

взыскании 327 405,29 руб., 

третье лицо: Администрация города Свободного (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

при участии в заседании: от истца: ФИО3 – дов. от 10.12.2018 сроком на пять лет, паспорт 

от ответчика: ФИО4 – дов. от 09.01.2020 сроком по 31.12.2020, паспорт 

от третьего лица: ФИО4 – дов. № 01-09-31 от 13.01.2020 сроком до 15.01.2021, паспорт

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилась индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) с исковым заявлением к управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г.Свободный Амурской области (далее – ответчик) о взыскании убытков в сумме 327 405,29 руб.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 15, 16 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что, в результате отказа Управления в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения площадью 316,8 кв.м., расположенного на 3-м этаже трехэтажного здания, по адресу: 

<

...> (на поэтажном плане помещение 20003), в порядке статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ), истец продолжал уплачивать арендную плату за пользование нежилым помещением в период с 01.12.218 по 01.01.2020 (13 месяцев), указанные расходы являются  для истца убытками.

Определением суда от 07.02.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Администрация города Свободного; истцу предоставлена отсрочка уплаты госпошлины.

В заседании 16.03.2020 представитель истца уточнил требования, просит взыскать с ответчика убытки в сумме 327 396,29 руб.

Ходатайство истца судом принято к рассмотрению (ст. 49 АПК РФ).

Ответчик в заседаниях,  отзыве и дополнениях к нему  просит отказать в иске в полном объеме. 

Позицию ответчика поддержал представитель третьего лица.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства:

Истец со 02 ноября 2015  года являлся арендатором нежилого помещения общей площадью 316,8 кв.м., расположенного на 3-м этаже трехэтажного здания, по адресу: 

<

...> (на поэтажном плане помещение 20003) по договору аренды № 26 от 02.11.2015, заключенному между управлением по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) на основании протокола № 1 от 20.10.2015 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе. Указанные обстоятельства не опровергаются сторонами.

Также судом установлено, что Арбитражным судом Амурской области рассматривалось дело № А04-9947/2018 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 о признании незаконным решения Управления по использованию муниципального  имущества и землепользованию администрации г. Свободного от 29.08.2018 № 332 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества площадью 316,8 кв.м., расположенного на 3-м этаже трехэтажного здания, по адресу: 

<

...> (на поэтажном плане помещение 20003). 

При рассмотрении дела № А04-9947/2018 судом установлено, что 01 августа 2018 года предприниматель обратилась  в администрацию г. Свободного с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". 

Из ответа министерства имущественных отношений Амурской области от 08.11.2018 № 08-14/5890, полученного предпринимателем 14 ноября 2018 г., заявителю стало известно, что УИМИЗ администрации г. Свободного отказано в приобретении арендуемого имущества в связи с нарушением пунктов 2.2.2, 2.2.3 договора аренды от 05.11.2015 № 26; наличием у арендатора на день подачи заявления о выкупе помещения задолженности по пене в размере 79 655 руб. 07 коп. 

Не согласившись с данным отказом, ИП ФИО2 обратилась в суд о признании его незаконным (с учетом уточнений).

Решением от 23.01.2019 по делу № А04-9947/2018 Арбитражный суд Амурской области признал незаконным, не соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» решение Управления по использованию муниципального  имущества и землепользованию Администрации г.Свободного от 29.08.2018 №332 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества площадью 316,8 кв.м., расположенного на 3-м этаже трехэтажного здания, по адресу: 

<

...> (на поэтажном плане помещение 20003).

Обязал Управление по использованию муниципального  имущества и землепользованию администрации г.Свободного повторно рассмотреть заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 от 01.08.2018 в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2019 №06АП-1489/2019 решение от 23.01.2019 по делу №А04-9947/2018 Арбитражного суда Амурской области оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

21 июня 2019 года истцу нарочно было выдано письмо УИМИЗ от 21.06.2019  исх.391, с проектом договора купли-продажи №3 спорного помещения, в котором была указана выкупная цена в размере 16 322 000 руб., определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости № 19/117 от 22.05.2019.

15.07.2019 в связи с несогласием с  рыночной стоимостью нежилого помещения истцом в адрес ответчика был направлен протокол разногласий.

В процессе урегулирования разногласий стороны не достигли соглашения по существенному условию договора - цене продаваемой недвижимости, что послужило основанием для обращения предпринимателя в суд с иском к  управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г.Свободный Амурской области   об установлении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 316,8 кв.м., расположенного на 3-м этаже трехэтажного здания, по адресу: 

<

...> (на поэтажном плане помещение 20003) по договору купли-продажи №3 в размере, установленном судебной оценочной экспертизой; об обязании ответчика внести изменения в договор купли- продажи №3 с учетом установленной стоимостью судебной оценочной экспертизы нежилого помещения общей площадью 316,8 кв.м., расположенного на 3-м этаже трехэтажного здания, по адресу: 

<

...> (на поэтажном плане помещение 20003), в соответствии со ст.ст.445, 446 ГК РФ (дело № А04-5207/2019).

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 выработан правовой подход к определению даты, на которую следует определять рыночную стоимость выкупаемого имущества независимым оценщиком, исходя из которого такая дата подлежит определению с учетом законодательно определенной процедуры и ее этапов для реализации субъектами малого и среднего предпринимательства своего преимущественного права, в том числе обеспечения проведения оценки рыночной стоимости объекта уполномоченным органом.

В случае, когда субъект малого или среднего предпринимательства по своей инициативе направляет в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства.

В  ходе рассмотрения дела № А04-5207/2019, в связи с наличием между сторонами спора относительно рыночной стоимости нежилого помещения, подлежащего отчуждению, судом по ходатайству сторон определением от 03.09.2019 была назначена комиссионная судебная оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорного помещения по состоянию на 01.08.2018 (дату подачи заявления о выкупе недвижимого имущества), с учетом и без учета НДС, по результатам которой сделаны  выводы о том, что его стоимость составляет 8 999 338 руб. (с учетом НДС), 7 626 558 руб. (без учета НДС).

С учетом результатов проведенной в рамках дела № А04-5207/2019 экспертизы истцом уточнены исковые требования, которые приняты судом в порядке ст.49 АПК РФ.

Поскольку выводы экспертов при рассмотрении дела А04-5207/2019 сторонами оспорены не были, суд при рассмотрении спора по существу, приняв  установленную данным заключением рыночную стоимость имущества, решением от 20.11.2019 удовлетворил уточненные истцом исковые требования по урегулированию разногласий, исходя из цены выкупаемого имущества 7 626 558 руб. без учета НДС (решение суда сторонами не обжаловалось, вступило в силу в установленном законом порядке).

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из материалов рассматриваемого дела судом установлено, что договор купли-продажи имущества (нежилого помещения площадью 316,8 кв.м., расположенного на 3-м этаже трехэтажного здания, по адресу: 

<

...>) между истцом и управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г.Свободный Амурской области был заключен 22 декабря 2019 года.

Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество произведена 21 января 2020 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 28:05:010920:209-28/007/2020-1.

Истец, полагая, что, в связи с заключением договора купли-продажи позднее предусмотренного ФЗ № 159-ФЗ срока, ему были причинены убытки в виде уплаченных им арендных платежей за период с 01.12.218 по 01.01.2020 (13 месяцев) в сумме 327 396,29 руб.,  обратился с настоящим иском в суд. 

Исследовав представленные в материалы дела, доказательства, с учетом ст. 71 АПК РФ, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации постановлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ в редакции, действующей на момент подачи предпринимателем заявления).

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ  субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано заинтересованными лицами при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 9 Закона N 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано по инициативе субъектов малого и среднего предпринимательства, соответствующих требованиям, установленным статьей 3 данного Закона.

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, при одновременном наличии указанных условий.

В силу положений части 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

В части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

В части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ закреплено, что отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, могут быть обжалованы субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В рассматриваемом случае, факт незаконности отказа управления по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г.Свободный Амурской области в выкупе арендуемого предпринимателем нежилого помещения, несоответствие данного отказа нормам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и нарушение законных прав и интересов предпринимателя, выразившихся в  уклонении от заключения договора купли-продажи и неверное определение рыночной стоимости имущества (нежилого помещения площадью 316,8 кв.м., расположенного на 3-м этаже трехэтажного здания, по адресу: 

<

...>) являлись предметом рассмотрения в рамках дел А04- 9947/2218 и А 04-5207/2019, судебные акты по которым в силу ст. 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение, в связи с чем вновь не доказываются.

В результате неправомерных действий  ответчика (незаконный отказ и неправильное указание выкупной цены), последний поставил истца перед необходимостью продолжать отношения в рамках договора аренды, поскольку иначе он нарушил бы условия реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленные статьей 3 Закона N 159-ФЗ, тогда как в случае совершения ответчиком в установленные сроки необходимых действий, направленных на заключение с истцом договора купли-продажи, предприниматель, став собственником помещения, был бы избавлен от необходимости несения им расходов по уплате арендных платежей за соответствующий период.

В силу пунктов 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если муниципальное имущество приобретено в собственность арендатором в порядке Закона N 159-ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации), а по смыслу статей 3 и 5 названного Закона, в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества, не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Судом установлено, что с заявлением о выкупе помещения истец обратился 01.08.2018. Определив,  с учетом положений Закона N 159-ФЗ (ч. 3 ст. 9) сроки для совершения управлением  действий по реализации преимущественного права заявителя на приобретение арендуемого помещения,  суд считает обоснованным довод истца  о том, что договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее 01.12.2018.

Обязанность истца по внесению арендной платы считается прекращенной с момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости. Поэтому при ненадлежащем исполнении уполномоченным органом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи, истец вправе отнести на публично-правовое образование убытки в виде вынужденной оплаты арендных платежей, доказывание которых осуществляется по общим правилам гражданско-правовой ответственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно статьям 16 и 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, вред, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению за счет, соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Основанием для возмещения причиненного вреда являются незаконные действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц этих органов, наличие причиненного вреда, наличие причинной связи между незаконными действиями и причиненным вредом, а также наличие вины этих должностных лиц.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом установлено, что в результате допущенных ответчиком неправомерных действий  предприниматель вынужден был продолжать отношения в рамках договора аренды с целью соблюдения условий для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения. 

Исполнение ответчиком в установленные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ сроки необходимых действий, направленных на заключение с истцом договора купли-продажи, исключило бы необходимость несения предпринимателем обязанности по внесению арендных платежей за заявленный истцом период с 1 декабря 2018 года по 31.12.2019  года.

В результате незаконного отказа в заключении договора купли-продажи и неправильного установления выкупной цены предприниматель ФИО2 в период 01.12.2018 по 31.12.2019 оплачивала арендные платежи, размер которых составил 327 396,29 руб. (13 месяцев по 25 184,33 руб.), что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями и подписанными сторонами актами сверок расчетов.

Оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что нарушение ответчиком сроков заключения договора купли-продажи, установленных Законом N 159-ФЗ привело к необоснованной уплате арендных платежей за спорный период  в размере 327 396,29 руб., а истцом доказана совокупность условий предусмотренных статьями 16, 1069 ГК РФ, что является основанием для удовлетворения уточненных требований истца.

Госпошлина по делу на основании ст. 110 АПК РФ относится на ответчика и не подлежит взысканию в  федеральный бюджет,  т.к. ответчик освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд

решил:

Взыскать с управления по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г.Свободный Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304280733400020, ИНН 

<

***>) убытки в сумме 327 396 руб.  29 коп.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Для направления исполнительного листа на взыскание денежных средств в доход бюджета ходатайство взыскателя не требуется

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия,  может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

СудьяН.С.Заноза