АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А39-7459/2022

28 ноября 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2023 года.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Камановой М.Н., Кислицына Е.Г.,

 

при участии представителей

от Прокуратуры Республики Мордовия:

ФИО1 (удостоверение),

от общества с ограниченной ответственностью «Воля»:

ФИО2 (довеернность от 06.10.2022 № 002-2-2022),

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу соответчика – 

общества с ограниченной ответственностью «Воля»

 

на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 03.03.2023,

принятое судьей Пономаревой Н.Н., и 

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2023,

принятое судьями Ковбасюком А.Н., Наумовой Е.Н., Устиновой Н.В.,

по делу № А39-7459/2022

 

по иску первого заместителя прокурора Республики Мордовия 

в защиту интересов Куракинского сельского поселения Ардатовского муниципального района Республики Мордовия

в лице Совета депутатов Куракинского сельского поселения Ардатовского муниципального района Республики Мордовия (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>)

к администрации Куракинского сельского поселения Ардатовского муниципального района Республики Мордовия (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) и

к обществу с ограниченной ответственностью «Воля»

(ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>)

о признании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения недействительной сделкой и о применении последствий ее недействительности, 

 

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, – 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, ФИО3, 

 

и   у с т а н о в и л : 

 

первый заместитель прокурора Республики Мордовия (далее – Прокуратура) в защиту интересов Куракинского сельского поселения Ардатовского муниципального района Республики Мордовия в лице Совета депутатов Куракинского сельского поселения Ардатовского муниципального района Республики Мордовия (далее – Совет депутатов) обратился в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к администрации Куракинского сельского поселения Ардатовского муниципального района Республики Мордовия (далее – Администрация) и к обществу с ограниченной ответственностью «Воля» (далее – Общество) о признании договора от 03.03.2022 купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 13:01:0411001:1 недействительной сделкой и о применении последствий недействительности сделки в виде возложения на Общество обязанности передать Администрации по акту приема-передачи 13/155 доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.

Исковые требования основаны на статьях 166 – 168, 250 Гражданского кодекса Российской Федерации,  1, 12 и 13 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ), 6 Закона Республики Мордовия от 07.07.2003 № 32-З «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Республике Мордовия» (далее – Закон № 32-З). Требования мотивированы тем, что органом местного самоуправления нарушен порядок отчуждения земель сельскохозяйственного назначения. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (далее – Управление Росреестра) и ФИО3.

Арбитражный суд Республики Мордовия решением от 03.03.2023, оставленным в силе постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2023, удовлетворил иск, признав спорный договор купли-продажи ничтожной сделкой и обязав Общество передать Администрации по акту приема-передачи 13/155 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок  с кадастровым номером 13:01:0411001:1 в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, истец не доказал нарушения прав Совета депутатов, поскольку последнее 02.03.2022 дало согласие на совершение оспоренной сделки; нарушение публичного интереса как и наличие иных хозяйствующих субъектов, могущих претендовать на спорный участок, не доказаны. Кассатор отмечает, что на Общество неправомерно возложено доказывание отсутствие таких хозяйствующих субъектов, так как это обстоятельство является отрицательным фактом. Общество отмечает, что суды не учли пункт 4 статьи 12 Закона № 101-ФЗ, ошибочно указав на возможность продажи доли в праве общей долевой собственности по более высокой цене на конкурентных условиях, так как цена является фиксированной. Ответчик настаивает, что статья 12 названного закона не содержит требования указывать в информации о возможности приобретения земельного участка срок приема заявлений. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и в возражениях на отзыв Прокуратуры, поддержаны представителем в судебном заседании.

Прокуратура в отзыве на кассационную жалобу и ее представитель в судебном заседании не согласилась с доводами заявителя, просили оставить обжалованные судебные акты в силе, а кассационную жалобу Общества – без удовлетворения.

Администрация, Управление Росреестра и ФИО3 отзывы на кассационную жалобу в суд округа не представили, представителей в судебное заседание окружного суда не представили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Республики Мордовия и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, Ардатовский районный суд Республики Мордовия вступившими в законную силу решениями от 15.10.2021, 18.10.2021, 19.10.2021, 20.10.2021, 25.10.2021, 11.11.2021, а также от 03.12.2021 по гражданским делам №№ 2-661/2021, 2-662/2021, 2-663/2021, 2-664/2021, 2-665/2021, 2-666/2021, 2-667/2021, 2-668/2021, 2-669/2021, 2-670/2021, 2-799/2021, 2-818/2021 и 2-819/2021 признал право муниципальной собственности Куракинского сельского поселения Ардатовского муниципального района Республики на невостребованные земельные доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 13:01:0411001:1. 

После вступления указанных решений в силу Администрация оформила право собственности на земельные доли, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны соответствующие записи от 17.02.2022 и от 25.02.2022.

На официальном сайте https://kurakino.ardatov-rm.ru 22.02.2022 и 28.02.2022, а также в информационном бюллетене Куракинского сельского поселения от 22.02.2022 № 4 и 28.02.2022 № 5 Администрация разместила объявление о возможности приобретения названных долей по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра и площади, соответствующей размеру земельной доли. 

В объявлении о продаже долей указано, что для заключения договора купли-продажи долей, сельскохозяйственной организации или крестьянским (фермерским) хозяйствам, использующим такой земельных участок, находящийся в общей долевой собственности, необходимо обратиться с заявлением в Администрацию. Срок приема заявлений в объявлении не указан.

Общество обратилось в Администрацию с заявлениями от 22.02.2022 и 28.02.2022 о заключении договора купли-продажи поименованных долей и необходимыми документами, в т.ч. договорами аренды с участниками долевой собственности от 11.04.2017, 01.03.2018.

Администрация (продавец) и Общество (покупатель) 03.03.2022 заключили договор купли-продажи спорных земельных долей, согласно условиям которого продавец передает, покупатель принимает в собственность 13/155 доли в праве собственности на участок сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования, общей площадью 8 231 900 квадратных метров с кадастровым номером 13:01:0411001:1. Кадастровая стоимость участка, доля в праве собственности на который продается в рамках спорного договора, составляет 34 491 661 рублей, а кадастровая стоимость 13/155 доли  составляет 433 927 рублей 35копеек. По акту приема-передачи доли от 03.03.2022 указанные доли в праве собственности на земельный участок переданы покупателю. Регистрация права собственности Общества произведена 10.03.2022.

Сославшись на нарушения норм Законов № 101-ФЗ и 135-ФЗ, Прокуратура обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва на нее и заслушав представителей сторон, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

В силу статей 166 (пунктов 1 и 3) и 167 (пунктов 1 и 2) Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) или независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что она оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил следующее. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74).

Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75).

В соответствии со статьей 12 (пунктом 4) Закона № 101-ФЗ в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные лица вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли. 

Не позднее чем в течение месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных данным пунктом. Эта информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.

В случае, если никто из указанных лиц не заключил договор купли-продажи земельной доли, орган местного самоуправления в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на нее обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей при условии ненарушения при этом требований к образуемым земельным участкам.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производстве, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, в пункте 10 сформулирована следующая позиция. 

Положениями статьи 12 Закона № 101-ФЗ предусмотрен исчерпывающий перечень способов, которыми собственник земельной доли вправе ею распорядиться. Данной нормой, равно как и иными положениями Закона прямо не урегулирована ситуация, когда фактически такой земельный участок используется несколькими лицами, отвечающими требованиям указанного закона. Согласно абзацу третьему пункта 4 статьи 12 в случае, если никто из указанных лиц не заключил договор купли-продажи земельной доли, орган местного самоуправления в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на нее обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей при условии соблюдения требований к образуемым участкам.

Принимая во внимание изложенное, особенности правового режима земельной доли, ограниченный законом перечень ситуаций, в которых допускается оборот доли без выделения земельного участка, необходимость обеспечения приоритетного выдела земельных участков в счет земельных долей, в ситуации, когда имеется несколько лиц, добросовестно фактически осуществляющих пользование участком (его частью), находящимся в долевой собственности, орган местного самоуправления в установленном законом порядке обязан образовать земельный участок (участки) из земельного участка, находящегося в долевой собственности, права на который (которые) могут быть реализованы в порядке пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ. 

Возможность выставления земельной доли на торги в таком случае законом не предусмотрена.

По смыслу пункта 4 статьи 12 Закона № 101-ФЗ, преимущественным правом обладают сельскохозяйственные организации и крестьянские (фермерские) хозяйства, которые используют земельный участок, находящийся в долевой собственности, а не только земельную долю, предлагаемую к продаже (то есть и другие земельные доли, входящие в спорный земельный участок). 

Продажа долей в очень короткие сроки может свидетельствовать о формальной публикации объявления в порядке статьи 12 Закона № 101-ФЗ и об отсутствии реальной возможности реализовать предоставленное законом преимущественное право. При подаче конкурентных заявлений о возможности приобретения долей (или возможности их подачи), их продажа должна осуществляться через конкурсные процедуры. Иной подход противоречил бы основным положениям земельного законодательства и нарушал баланс заинтересованных лиц, имеющих право на получение земельных участков. Этот подход судов не признан неправомерным Верховным Судом Российской Федерации (определение от 22.05.2017 № 303-ЭС17-5048). 

К спорным правоотношениям, связанным с предоставлением земельного участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, в случае наличия на него притязаний нескольких лиц, нормы Земельного кодекса Российской Федерации подлежат применению во взаимосвязи с положениями Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», Закона № 101-ФЗ, из системного толкования которых следует предоставление в указанных случаях участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Такой подход сформулирован Верховным Судом Российской Федерации в определении от 28.12.2015 № 310-КГ15-16437. 

Исходя из общих принципов земельного законодательства, содержания статьи 10 Закона № 101-ФЗ, статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации возможность предоставления земельного участка без проведения торгов связана с отсутствием заявлений от иных заинтересованных лиц о предоставлении данного земельного участка. При этом ни Земельный кодекс Российской Федерации, ни Закон № 101-ФЗ не содержат иного порядка выявления иных лиц, заинтересованных в получении земельного участка по указанным основаниям, кроме порядка, указанного в статье 39.18 кодекса, т.е. путем опубликования извещения о предоставлении земельного участка. 

Данное толкование не было признано неправомерным Верховным Судом Российской Федерации в определении от 18.06.2018 № 310-КГ18-7366, а затем поддержана в определениях от 06.05.2019 № 309-ЭС19-5275, от 16.10.2019 № 308-ЭС19-18169, от 18.11.2019 № 308-ЭС19-20826, от 05.02.2020 № 308-ЭС20-276.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о необходимости удовлетворения иска Прокуратуры.

Суды верно исходили из того, что учитывая даты размещения объявлений, даты подачи заявлений Обществом, при наличии возможных иных претендентов на спорную земельную долю, подобная публикация является формальной, в связи с чем осуществленная Администрацией процедура не дает реальной возможность реализовать предоставленное законом преимущественное право. Этот вывод основан, в том числе на том, что в объявлении не предусмотрен предельный срок подачи соответствующих заявлений. 

В материалах дела не содержится достоверных доказательств того, что земельный участок 13:01:0411001:1 используется только одной единственной сельскохозяйственной организацией – Обществом. Вопреки позиции заявителя, на него возложено бремя опровержения обстоятельств, на которые сослался истец. В частности, согласно объяснениям ФИО3 – собственника земельных долей в спорном участке, принадлежащими ей долями пользуются Общество и КФХ ФИО4, в подтверждение чего Прокуратурой вместе с иском представлен соответствующий договор аренды от 01.11.2021 (том 1 листы дела 82–84).   

Таким образом, при заключении сделки нарушена статья 12 Закона № 101-ФЗ, статья 15 Закона № 135-ФЗ, нарушение процедуры заключения договора нарушило преимущественное право на приобретение доли собственность иных лиц, которые также могли стать их правообладателями при надлежащей ее реализации.

Все аргументы кассационной жалобы, по существу, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, установленных судами первой и апелляционной инстанции, иную оценку доказательств, представленных в материалы дела, и подлежат отклонению, как заявленные за пределами полномочий суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, статьи 286 – 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Данная позиция изложена в определении от 17.02.2015 № 274-О.

По приведенным мотивам суды правомерно удовлетворили иск Прокуратуры.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 03.03.2023 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2023 по делу № А39-7459/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Воля» – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 

 

Судьи

 

М.Н. Каманова

Е.Г. Кислицын