АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Советская, д.30/11, г.Смоленск, 214000

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)61-04-16; 64-37-45; факс 8(4812)61-04-16

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А62-170/2017

16 февраля 2018 года

город Смоленск

Резолютивная часть решения оглашена 15 февраля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 16 февраля 2018 года

 

Арбитражный суд Смоленской области в составе: председательствующего по делу судьи Савчук Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Администрации города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «АрхиСтиль» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании права собственности на объект незавершённого строительства с кадастровым номером 67: 27:0000000:2876 отсутствующим и исключении регистрационных записей из ЕГРИП;

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора  - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации и картографии» по Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации и картографии (ФГБУ «ФКП Росреестра по Смоленской области»),

 

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представителя по доверенности № 1/003 от 10.01.2018, паспорт,

от ответчика – не явился, извещен надлежащим образом,

от ФГБУ «ФКП Росреестра по Смоленской области» – не явился, извещен надлежаще,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Смоленска (далее также-истец, Администрация) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АрхиСтиль» (далее также – ответчик; ООО «АрхиСтиль») о признании права собственности на объект незавершённого строительства с кадастровым номером 67: 27:0000000:2876 отсутствующим и исключении регистрационных записей из ЕГРИП в отношении данного объекта.

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами. Ответчик приступил к строительству здания торгово-бытового назначения на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0000000:380, предоставленном ООО «АрхиСтиль» в аренду сроком на 3 года по договору аренды земельного участка № 813/з от 28.07.2009, зарегистрировал право собственности на незавершенный строительством объект, по результатам проверки факта использования земельного участка установлено несоответствие объекта разрешительной документации, что в условиях прекращения права аренды, влечет признание права собственности на него отсутствующим. 

В материалы дела представлен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 28.07.2009 № 813/з между департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и ООО «АрхиСтиль» о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:380, площадью 435 кв.м по адресу: 

<

...> между домами № 12а и № 14а для строительства здания торгово-бытового назначения. 

Согласно ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков. Расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.  

Решением 69-й сессии Смоленского городского Совета IV созыва от20.02.2015 № 1323 «Об определении уполномоченного органа на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска» Администрация города Смоленска определена уполномоченным органом. 

Истец с учетом предоставленных ему полномочий по распоряжению земельными участками направил в адрес ООО «АрхиСтиль» уведомление о расторжении договора № 24/5935-исх от 09.06.2016, полученное обществом 14.06.2016.

Исковые требования основаны на установлении факта несоответствия незавершенного строительством объекта проектно-сметной документации и выданному разрешению на строительство. При этом суд учитывает, что истцом избран способ защиты права со ссылкой на ст. 12 ГК РФ и требования заявлены в исковом производстве. В свою очередь требования к регистрирующему органу о нарушении порядка проведения государственной регистрации  права собственности рассматриваются судом по правилам главы 22 АПК РФ. Соответственно, исходя из обстоятельств спора и изложенных истцом доводов суд применяет нормы права, подлежащие применению к указанным обстоятельствам.  

Ответчик, не признавая исковые требования, указал, что строительство объекта производилось на основании разрешения на строительство от 05.09.2012 № RU 67 302000-92 сроком действия до 05.09.2013, разрешения на строительство от 01.08.2014 № RU 67 302000-232 сроком действия до 01.12.2015, согласно проектно-сметной документации, право зарегистрировано в установленном законом порядке. 

Истцом в материалы дела представлены акты обследования земельного участка, переписка сторон относительно продления срока действия разрешения на строительство.

С учетом доводов истца относительно наличия отступления от проектно-сметной документации и на основании ходатайства определением от 31 мая 2017 года по делу назначена судебная строительно-техническая  экспертиза, на разрешение эксперта поставлен вопрос:

- соответствует ли объект незавершенного строительства (кадастровый номер 67:27:0000000:2876), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0000000:380 по адресу: 

<

...> между домами № 12а и № 14А, предоставленном ООО «Архистиль» для строительства здания торгово-бытового назначения проектной документации,  представленной ООО «Архистиль» при получении разрешения на строительство от 05.09.2012 № RU 67 302000-92 с указанием фактических технических характеристик объекта?

Заключение эксперта представлено в материалы дела, в заключении экспертом сделан вывод о частичном соответствии объекта проектной документации «Здание торгово-бытового назначения в 

<

...> между домами 12А и 14А», за исключением работ по заделке зазоров вертикальной гидроизоляции. Опрошенный в судебном заседании эксперт пояснил, что объект соответствует конструктивным решениям по техническим параметрам и расположению на земельном участке, отступление от проектной документации в части носит устранимый характер. 

Ответчиком представлены письменные пояснения относительно представленного в материалы дела заключения эксперта и по делу, рассмотренному Ленинским районным судом города Смоленска по иску граждан к Администрации города Смоленска о признании недействительными постановления Администрации города Смоленска от 07.09.2017 № 2307-адм, незаконным постановления Администрации г. Смоленска от 16.10.2012 № 1828-адм, недействительным приказа департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 14.05.2009 № 702, исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о границах и площади земельного участка, недействительным приказа Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области  от 23.07.2009 № 1283, договора аренды земельного участка, разрешения на строительство, выданного ООО «АрхиСтиль». 

В судебном заседании истец исковые требования поддержал,  остальные участники процесса в судебное заседание  не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, суд, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает дело в отсутствие указанных лиц.

Ходатайство ответчика об отложении судебного заседания оставлено без удовлетворения.

 Согласно части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий. 

Из содержания указанной нормы следует, что отложение судебного разбирательства по ходатайству лица, участвующего в деле, является правом суда, а не его обязанностью. 

Ответчиком не обоснована невозможность рассмотрения настоящего дела без участия своего представителя, не указано для совершения каких процессуальных действий с его участием необходимо отложить судебное разбирательство, а также не указано какие имеющие существенное значение для рассмотрения спора доказательства могут быть представлены дополнительно к ранее представленным в материалы дела. При этом суд учитывает, что факт неучастия представителя ответчика в судебном заседании  не лишает возможности письменно изложить доводы, требующие правовой оценки при рассмотрении иска.

Суд заслушал пояснения представителя истца, ознакомился с представленными доказательствами и исследовал их в порядке, установленном статьей 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы, суд считает, что предъявленные требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании приказа Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 23.07.2009 № 1284,  между Департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "АрхиСтиль" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Смоленска с кадастровым номером 67:27:0000000:380, площадью 435 кв.м с установленным видом разрешенного использования под строительство здания торгово-бытового назначения. 

Срок аренды участка согласован сторонами в пункте 2.1. на три года. 

Земельный участок был передан по акту приема-передачи от 28 июля 2009 года.

С учетом пункта 2.2. договора о вступлении в силу договора с даты государственной регистрации и проведении регистрационных действия 21.09.2009 года с указанной даты исчисляется срок действия договора аренды. 

ООО "АрхиСтиль" было получено в уполномоченном органе разрешение на строительство 05.09.2012 № RU 67 302000-92 сроком действия до 05.09.2013, разрешение на строительство от 01.08.2014 № RU 67 302000-232 сроком действия до 01.12.2015.

ООО «АрхиСтиль» на спорный объект получен кадастровый паспорт, согласно которым спорный объект имеют следующие технические характеристики: объект незавершенного строительства площадью застройки 320 кв. м со степенью готовности 17% с кадастровым номером 67:27:0000000:2876, расположенный по адресу: 

<

...> между домами № 12А и № 14А, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0000000:380. 

Согласно представленным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области области документам, государственная регистрация спорного объекта была произведена на основании разрешения на строительство и договора аренды земельного участка 12.09.2016.

В ответ на обращение ООО «АрхиСтиль» о продлении срока действия разрешения на строительство, было отказано  со ссылками  на наличие жалоб о незаконности строительства, нарушение требований градостроительного кодекса РФ. 

Также 12.09.2016 сотрудниками Администрации города Смоленска был составлен акт осмотра земельного участка с указанием на его отгороженность, наличие незавершенного строительством объекта; на момент осмотра строительные работы не велись.

ФИО3 была проведена судебная строительно-техническая экспертиза объекта на соответствие его требованиям проектно-сметной документации. В заключении экспертом сделан вывод о частичном соответствии объекта проектной документации «Здание торгово-бытового назначения в 

<

...> между домами 12А и 14А», за исключением работ по заделке зазоров вертикальной гидроизоляции. Опрошенный в судебном заседании эксперт пояснил, что объект соответствует конструктивным решениям по техническим параметрам и расположению на земельном участке, отступление от проектной документации в части носит устранимый характер. 

По мнению истца, изменение способа заделки зазоров и отсутствие гидроизоляции повлекло изменение технико-экономических показателей объекта, требовало внесения изменений в проектную документацию и получение нового разрешения на строительство. 

Также, по мнению истца, регистрация права собственности ООО "АрхиСтиль" на спорный объект незавершенного строительства делает невозможным использование истцом земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:380, возврат его арендодателю, в связи с чем, сохранение записи о праве собственности ответчика на спорный объект с характеристиками указанными в государственном реестре нарушает права и законные интересы истца как правообладателя и распорядителя земельным участком.  

В соответствии с пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, указанным в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать следующее. Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Пункт 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 указывает, что в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

В рассматриваемом случае в процессе рассмотрения спора определением арбитражного суда была назначена экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФИО3

Согласно представленному экспертному заключению незавершенный строительством объект соответствует требованиям проектной документации по всем техническим характеристиками, за исключением способа заделки зазоров и отсутствия гидроизоляции, однако такие отступления носят устранимый характер. 

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительный кодекс Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно части 7 статьи 52 Градостроительный кодекс Российской Федерации, отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или техническим заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Исходя из совокупности норм Градостроительного кодекса Российской Федерации (ч. 1, 2, 4, 6 ст. 51 и ч. 1 ст. 55) лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, заданием застройщика или технического заказчика, проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов.

В силу пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

С учетом изложенных норм градостроительного законодательства в случае, если изменения проектной документации затрагивают конструктивные характеристики (площадь объекта, размеры геометрической фигуры здания в осях, строительный объем, площадь застройки и другие), характеристики надежности и безопасности зданий, то необходимо получение нового разрешения на строительство.

Если происходит изменение технико-экономических характеристик и качественных характеристик объектов, которые могут повлиять на его надежность и безопасность, необходимо получение нового разрешения на строительство.

Данный правовой подход изложен в Постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2015 года по делу № 301-ПЭК15.

В рассматриваемом случае такие отступления как способ заделки зазоров и отсутствие гидроизоляции не повлекло изменения технико-экономических характеристик и качественных характеристик объекта, что подтвердил эксперт в своем заключении и пояснениях, данных в судебном заседании. Эксперт отметил, что такие показатели как площадь объекта, размеры геометрической фигуры здания в осях, строительный объем, площадь застройки соответствуют проектно-сметной документации. Кроме того, эксперт указал о возможности устранить отклонения от проектной документации в случае продолжения строительства объекта. 

Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как усматривается из материалов дела, в период действия договора аренды ответчиком получено разрешение на строительство объекта на указанном земельном участке, требований о прекращении арендных отношений не поступало. 

В рамках настоящего спора было также заявлено требование о признании отсутствующим права собственности на спорный объект незавершенного строительства, поскольку регистрация права собственности ООО «АрхиСтиль» на объект незавершенного строительства делает невозможным использование и распоряжение истцом земельным участком с указанным кадастровым номером.

Поскольку объект незавершенный строительством в рассматриваемом случае нельзя признать самовольной постройкой, исходя из переписки сторон относительно продления срока действия разрешения на строительство, строительные работы велись ответчиком в период действия такого разрешения,  регистрация права собственности произведена до момента получения уведомления о расторжении договора аренды, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. 

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

По смыслу закона прекращение права собственности на объект недвижимости возможно исключительно по волеизъявлению собственника или по основаниям, указанным в законе. Иное толкование данных норм означает нарушение принципа неприкосновенности собственности, недопустимости вмешательства в чужие дела, создает возможность прекращения права собственности по основаниям, не предусмотренным законом.

Отношения, возникающие при прекращении права пользования земельным участком, предоставленным собственнику находящегося на этом земельном участке недвижимого имущества, вследствие ненадлежащего использования земли либо по иным основаниям, регулируются специальными нормами гражданского законодательства (ст. ст. 239, 272 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу изложенного требования истца о признании отсутствующим права собственности ответчика на спорное имущество удовлетворению не подлежат.

Согласно подпункту 1 пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины. Расходы, понесенные истцом на проведение по делу экспертизы, суд относит на истца в порядке статьи 110 АПК РФ. 

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований отказать. 

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

Судья                                                                                  Л.А. Савчук