АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-38125/2022

03 октября 2023 года

г. Челябинск

Резолютивная часть решения оглашена 03 октября 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 03 октября 2023 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области Холщигина Д.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ФЛАГМАН», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Челябинск, к открытому акционерному обществу «СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ «ЧЕЛЯБИНСКГРАЖДАНСТРОЙ», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Челябинск, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Согласие», ОГРН 

<

***>, временного управляющего открытого акционерного общества «СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ «ЧЕЛЯБИНСКГРАЖДАНСТРОЙ» ФИО2, об обязании передать земельный участок, встречного искового заявления акционерного общества «СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ «ЧЕЛЯБИНСКГРАЖДАНСТРОЙ» к обществу с ограниченной ответственностью «ФЛАГМАН», о понуждении заключить договор купли-продажи, при участии в судебном заседании представителя истца ФИО3, ФИО4 по доверенности от 06.03.2023, паспорт, квалификация подтверждается дипломом, представителей ответчика ФИО5 по доверенности от 07.02.2023, паспорт, ФИО6 по доверенности от 02.08.2021, паспорт, квалификация подтверждается дипломом,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ФЛАГМАН» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ОАО «СК «ЧЕЛЯБИНСКГРАЖДАНСТРОЙ» (далее -ответчик), в котором просит обязать ОАО СК «Челябинскгражданстрой» освободить и передать ООО «Флагман» земельные участки с кадастровыми номерами 74:19:0901002:16870 площадью 7491 кв.м, 74:19:0901002:16873 площадью 15391 кв.м, 74:19:0901002:16867 площадью 12056 кв.м (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ изменения предмета иска и отказа от иска в части, л.д. 72-74, т. 2).

Определением от 01.12.2022 исковое заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства.

Определением от 29.05.2023 принято к производству встречное исковое заявление АО «СК «ЧЕЛЯБИНСКГРАЖДАНСТРОЙ» к ООО «ФЛАГМАН» о понуждении заключить договор купли-продажи.

В судебном заседании истец поддержал требования в полном объеме, возражал против встречного иска (л.д. 24-26, т. 3). Ответчик настаивал на удовлетворении встречного иска, в письменном отзыве и дополнении к нему требования по основному иску не признал (л.д. 86, 121-122, т. 1). Третье лицо ООО «Согласие» поддержало позицию истца (л.д. 114-115, т. 1). Временный управляющий ОАО СК «ЧГС» оставил разрешение спора на усмотрение суда (л.д. 22-23, т. 3).

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке ст. 121-123 АПК РФ. 

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил.

Как следует из материалов дела, между ОАО СК «Челябинскгранжданстрой» (арендатор) и ООО «Согласие» (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка с правом приобретения в собственность от 20.05.2020 № 10675 (л.д. 7-11, т. 1), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:10675, площадью 62 987 +/- 2196 кв.м по адресу: Челябинская область, район Сосновский, особые отметки: граница земельного участка пересекает границу земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:3573, для данного земельного участка обеспечен доступ посредством земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:10676. (п. 1.1 договора).

Земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности на основании постановления Главы Сосновского района Челябинской области № 479 от 13.05.1998, которое зарегистрировано в ЕГРН 15.01.2020, запись регистрации 74:19:0901002:10675-74/001/2020-1.

Стороны договорились, что арендная плата составляет 10 000 руб. 00 коп. за весь срок действия договора (п. 2.1 договора). При заключении сторонами договора купли-продажи земельного участка, являющегося предметом договора, арендная плата будет входить в общий размер стоимости приобретения, определенной в п. 5.2 договора (п. 2.2 договора).

В разделе 5 стороны согласовали порядок приобретения имущества в собственность арендатора, в т.ч. цену земельного участка.

В соответствии с п. 5.2 договора арендодатель обязуется продать арендатору земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:10675 и/или все вновь образованные земельные участки, для которых арендуемый земельный участок является исходным, по общей цене 231 млн. руб., которая определяется исходя из стоимости семи тысяч планируемых к строительству на арендуемом земельном участке квадратных метров общей площади жилых помещений. При этом, в отношении вновь образованных земельных участков их стоимость будет определяться исходя из стоимости 1 квадратного метра площади земельного участка в размере 3 667 руб. 42 коп., которая определена исходя из общей стоимости исходного земельного участка 231 млн. руб. и общей площади исходного земельного участка 62 987 кв.м.

Стоимость земельных участков, рассчитанная в порядке п. 5.2 договора, будет оплачена арендатором в соответствии с вводом многоквартирных жилых домов, возводимых на арендуемом земельном участке, но не позднее 36 месяцев с даты заключения договора купли-продажи земельного участка путем передачи в собственность арендодателя 7 000 квадратных метров общей площади жилых помещений, планируемых к строительству в многоквартирных домах, возводимых на арендуемом земельном участке (мкр. № 45), на основании договора купли-продажи арендуемого земельного (ых) участка (ов) и договоров купли-продажи жилых помещений. Оплата стоимости земельных участков производится путем зачета встречных однородных требований по договору (ам) купли-продажи жилых помещений и оформляется актом зачета встречных однородных требований (п. 5.3 договора).

Стоимость приобретения арендуемого имущества будет уменьшена на сумму уплаченных арендных платежей (п. 5.4 договора).

Согласно п. 10.1 договор заключен на 36 календарных месяцев с момента его подписания сторонами.

Дополнительным соглашением № 1 от 07.07.2022 сторонами изменена редакция п. 1.1 договора, обозначены части, на которые разделен земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:10675 (л.д. 12-13, т. 1).

Согласно п. 3 дополнительного соглашения в отношении земельных участков площадями 15 391 кв.м, 12 056 кв.м, 7 491 кв.м стороны признали действительность и распространение условий договора № 10675 от 20.05.2020.

Стороны согласовали редакцию п. 2.4 договора, в соответствии с которым арендная плата должна быть оплачена арендатором в срок до 01.08.2022.

Между ООО «Согласие» (продавец) и ООО «Флагман» (покупатель) заключены договоры купли-продажи земельного участка от 14.10.2022 (л.д. 14-22, т. 1), по условиям которых продавец передал в собственность покупателя земельные участки, расположенные по адресу: 

<

...> а именно: с кадастровым номером 74:19:0901002:16873 площадью 15 391 кв.м, с кадастровым номером 74:19:0901002:16867 площадью 12 056 кв.м, с кадастровым номером 74:19:0901002:16870 площадью 7 491 кв.м, а покупателя обязался оплатить продавцу установленную договором цену (п. 1.1 договоров).

В разделе 2 договоров согласована стоимость земельных участков. Порядок оплаты по договору урегулирован разделом 3 договоров.

В заявлении истец указал, что срок исполнения обязанности со стороны ответчика по приобретению спорных земельных участков наступил 20.10.2020, срок завершения строительства и передачи жилых помещений в собственность арендодателя наступит 20.10.2023. При этом, по состоянию на момент обращения с настоящим иском в суд строительство объектов находится в начальной стадии и в установленный договором срок завершено не будет.

07.11.2022 истец обратился к ответчику с просьбой подтвердить реальную финансовую возможность исполнения обязательств в части обеспечения финансирования строительства в указанные сроки, в т.ч. представить доказательства исполнения обществом обязательств перед кредиторами с целью прекращения производства по делу о банкротстве № А76-32935/2022. Так же указал, что в случае отсутствия реальных действий по погашению задолженности перед кредиторами, заявление о намерении начать и окончить строительство до конца 2023 года будет оценено как малореальное к исполнению, предложил расторгнуть договор аренды № 10675 от 20.05.2020 по соглашению сторон (л.д. 23, т. 1).

Письмом от 14.11.2022 ответчик информировал истца об отказе от расторжения договора аренды № 10675 от 20.05.2020, подтвердил, что планирует исполнить взятые на себя обязательства (л.д. 24, т. 1).

В заявлении истец указал, что ответчик, являясь арендатором земельного участка, не исполняет обязательства по договору аренды, не осуществляет строительство многоквартирных жилых домой. В случае возврата земельных участков, истец сможет распорядиться ими, в т.ч. осуществить строительство собственными силами или с привлечением застройщика (л.д. 81, т. 1).

Кроме того, в отношении ответчика возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) № А76-32935/2022, определением от 16.02.2023 в отношении общества введена процедура наблюдения (л.д. 87-93, т. 1). Указанные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о невозможности дальнейшего строительства многоквартирных домов застройщиком - банкротом.

Письмом от 13.04.2023 истец направил в адрес ответчика письмо с предложением вернуть спорные земельные участки в связи с истечением срока аренды 22.05.2023 (л.д. 118-120, т. 1).

В предложенную истцом дату представитель ответчика не явился, в связи с чем истец направил в адрес ответчика письмо от 22.05.2023 с требованием вернуть земельный участок и пояснением, что договор аренды № 10675 от 20.05.2020 не считается возобновленным на неопределенный срок, а также назначил новую дату передачи земельных участков -26.05.2023 (л.д. 77-79, т. 2).

26.05.2023  сторонами подписаны акты приема-передачи спорных земельных участков, в которых ОАО СК «ЧГС» сделана отметка об отказе в передаче участков (л.д. 80-82, т. 2).

01.08.2023 истец направил в адрес ответчика письмо с предложением рассмотреть вопрос о приобретении возведенных конструктивных элементов многоквартирного жилого дома № 6 (стр.) (1, 2, 3 этап) микрорайона № 45 жилого района № 11 Краснопольской площадки № 1 Курчатовского района г. Челябинска по цене 100 млн. руб. (л.д. 84, т. 2). Письмом от 24.08.2023 истец повторно предложил ответчику рассмотреть вопрос о выкупе объекта незавершенного строительства (л.д. 29, т. 3).

Временный управляющий ОАО СК «ЧГС» в письменном мнении (л.д. 22, т. 3) указал, что в рамках дела о банкротстве им был проведен анализ финансового состояния должника и сделаны следующие выводы:

-  ОАО СК «ЧГС» в течение анализируемого периода не имело оборотных средств для ведения хозяйственной деятельности и своевременного погашения обязательств. Баланс предприятия имел неудовлетворительную структуру во всем проверяемом периоде, предприятие являлось неплатежеспособным, стоимости имущества было недостаточно для исполнения денежных обязательств должника в полном объеме перед кредиторами. Значение коэффициента восстановления платежеспособности 0,527 указывает на отсутствие в ближайшее время реальной возможности восстановить нормальную платежеспособность.

-  у должника обнаружены убытки, которые вызваны существенными суммами прочих расходов, отраженных в строке 2350 Отчета о финансовых результатах.

- фактически хозяйственная деятельность обществом не осуществляется.

Так же временный управляющий указал, что ответчик, требуя заключить договоры купли-продажи спорных земельных участков, фактически берет на себя невозможные к исполнению финансовые обязательства. При анализе документов общества временным управляющим сделаны выводы о том, что в настоящее время завершение строительства многоквартирных жилых домов № 6 (стр.) (1, 2, 3 этапы) и № 7 (стр.) (1, 2 этапы) в настоящее время затруднительно в связи с окончанием сроков разрешительной документации (необходимость получения нового градостроительного плана в связи с наложением на участок строительства защитной зоны лесов, а также новых разрешений на строительство). Право собственности на объекты незавершенного строительства за ОАО СК «ЧГС» не зарегистрировано, при этом денежных средств для продолжения строительства не имеется. Имущество, находящееся на спорных земельных участках (строительные конструкции), может быть включено в конкурсную массу.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что обществом получены разрешения на строительство № RU74315000-1-ж-2021 от 16.02.2021 (срок действия до 30.07.2023), № RU74315000-6-ж-2021 от 16.02.2021 (срок действия до 30.08.2023), № RU74315000-7-Ж-2021 от 16.02.2021 (срок действия до 30.08.2023), № RU74315000-10-ж-2021 от 16.02.2021 (срок действия до 30.09.2023), № RU74315000-11-ж-2021 от 16.02.2021 (срок действия до 30.09.2023) (л.д. 123-132, т. 1), в соответствии с которыми предусмотрено строительство следующих объектов капитального строительства:

на    земельном    участке    с    кадастровым    номером    74:19:0901002:16873    -общеобразовательное учреждение - школа от 1100 до 1120 мест,

на    земельном    участке    с    кадастровым    номером    74:19:0901002:16867    -многоквартирный жилой дом № 6 (стр.) (1, 2, 3 этап),

на    земельном    участке    с    кадастровым    номером    74:19:0901002:16870 многоквартирный жилой дом № 7 (стр.) (1, 2 этап).

На момент передачи земельных участков в собственность истца, на них фактически располагались объекты незавершенного строительства ответчика, представляющие из себя железобетонные конструкции 10-этажных многоквартирных жилых домов разной степени готовности, в подтверждение чего ответчик представил в материалы дела фотографии (л.д. 133-137, т. 1), справки о затратах на создание объекта от 12.05.2023 (л.д. 138-140, т. 1). Справку аналогичного содержания ответчик направлял в адрес временного управляющего (л.д. 144, т. 1).

Заявляя встречный иск, ОАО СК «ЧГС» указало, что после покупки спорных земельных участков ООО «Флагман», все права и обязанности арендодателя по договору № 10675 от 20.05.2020 перешли к нему, в т.ч. и обязанность заключить договор купли-продажи (раздел 5 договора).

Письмом от 03.11.2022 ОАО СК «ЧГС» подтвердило готовность выполнить работы по строительству многоквартирных жилых домов с указанием срока начала строительных работ 01.05.2023 и окончания работ 31.12.2023, предполагаемого срока передачи жилых помещений -31.03.2024 (л.д. 59, т. 2).

Письмом от 26.04.2023 ОАО СК «ЧГС» направило ООО «Флагман» предложение заключить договоры купли-продажи земельных участков, приложив подписанные со своей стороны экземпляры договоров (л.д 50-59, т. 2). Стоимость земельных участков определена в разделе 3 договоров, которое оставлено истцом без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с основным и встречным исками.

Из материалов дела усматривается, что в отношении ОАО СК «ЧГС» возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) № А76-32935/2022.

Согласно ст. 131 Закона о банкротстве имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, если иное не установлено законом.

По общему правилу со дня принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и рассмотрению только в деле о банкротстве (абз. 7 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве, п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»). Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе.

По смыслу приведенных норм порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который подлежит реализации для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.

Данная правовая позиция изложена в п. 44 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2018), утвержденного Президиумом ВС РФ 26.12.2018 (определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14.08.2018 № 305-ЭС18-8136), а также в определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 08.09.2016 № 309-ЭС16-4636.

Из материалов дела, искового заявления и объяснений представителя истца следует, что воля арендодателя (собственника земельных участков) направлена на прекращение права аренды и возврат имущества собственнику.

При таких обстоятельствах право аренды спорных участков не может рассматриваться в качестве актива предприятия, который оно могло свободно ввести в оборот путем отчуждения за плату и тем самым удовлетворить требования кредиторов. В силу как нормативного, так и договорного регулирования отношений по аренде земельных участков кредиторы предприятия не имеют оснований для разумных ожиданий относительно того, что собственник наверняка даст согласие на продолжение арендных отношений и, впоследствии, на отчуждение земельных участков, и их требования вне всякого сомнения будут удовлетворены путем продажи указанных участков.

Таким образом, предъявленный иск об обязании вернуть земельные участки не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, поэтому не имеется оснований для рассмотрения в деле о банкротстве ОАО СК «ЧСК».

Аналогичная позиция изложена в определении ВС РФ от 21.05.2021 №303-ЭС20-21785.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст. 12 ПС РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Согласно ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Материалами дела подтверждено и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что в настоящее время собственником спорных земельных участков является ООО «Флагман». Следовательно, к обществу перешли права арендоодателя по договору № 10675 от 20.05.2020.

При рассмотрении требований по встречному иску судом установлено следующее.

В ст. 421 ГК РФ сформулирован принцип свободы договора: граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 данного Кодекса). Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абз. 2 п. 1 ст. 421ГКРФ).

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст. 624 ГК РФ договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи.

В соответствии с п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с положениями ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Проанализировав раздел 5 договора аренды земельного участка с правом приобретения в собственность № 10675 от 20.05.2020 с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением № 1 от 07.07.2022, суд установил, что в нем содержится обязанность арендодателя (в настоящее время ООО «Флагман») заключить с ОАО СК «ЧГС» договор купли-продажи спорных земельных участков в срок не позднее 5 календарных месяцев с даты заключения договора аренды, т.е. в срок до 20.10.2020 (п. 5.1 договора). Судом отмечается, что изменения в данный пункт договора дополнительным соглашением № 1 от 20.05.2020 не вносились.

Доказательств заключения сторонами договора купли-продажи спорных земельных участков в согласованный сторонами срок в деле не имеется. На дату рассмотрения настоящего заявления срок исполнения обязательства истек.

Более того, в рамках дела № А76-26108/2021 ОАО СК «ЧГС» обращалось к ООО «Согласие» с иском об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, переданного в аренду по договору от 20.05.2020. Определением от 12.01.2022 по делу № А76-26108/2021 исковое заявление ОАО СК «ЧГС» оставлено без рассмотрения в соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 148 АПК РФ в связи с утратой к нему интереса (л.д. 27, т. 3). В судебном заседании представитель ответчика не смог пояснить, по каким причинам ОАО СК «ЧГС» не являлось в судебное заседание.

Доводы ответчика (истца по встречному иску) о том, что причиной утраты интереса к иску в рамках дела № А76-26108/2021 явилось ведение переговоров между ОАО СК «ЧГС» и ООО  «Согласие» по  вопросу продажи  земельного  участка, не  нашли  подтверждения в материалах дела и  отрицались ООО «Согласие» в судебном заседании, что позволяет суду не принять данные пояснения.

Третье лицо указало, что ответчик обратился с требованием заключить договор купли-продажи ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:10675 площадью 62987+/-2196 после истечения срока, установленного договором от 20.05.2020 № 10675 и п. 5 ст. 429 ГК РФ, намерение продать весь земельный участок или его часть у ООО «Согласие» отсутствовало. Дополнительное соглашение № 1 от 07.07.2022 было заключено только с целью выделить земельные участки под введенными в эксплуатацию многоквартирными домами, поскольку эти земельные участки являются собственностью жителей дома и не могут быть предметом договора купли-продажи. Правоотношения сторон в отношении спорных земельных участков не изменились.

В материалах дела отсутствуют доказательства, что после января 2022 года ОАО СК «ЧГС» обращалось к ООО «Согласие» или к ООО «Флагман» с предложением заключить договор купли-продажи спорных земельных участков.

Повторно иск о понуждении заключить договор купли-продажи спорных земельных участков был заявлен в качестве встречного в настоящем споре только после обращения ООО «Флагман» с иском о возврате земельного участка.

П. 5.3 договора № 10675 от 20.05.2020 предусмотрено, что стоимость земельных участков будет оплачена арендатором в соответствии с вводом многоквартирных жилых домов, возводимых на арендуемом участке, но не позднее 36 месяцев с даты заключения договора купли-продажи земельных участков, путем передачи в собственность арендодателя 7 000 квадратных метров общей площади жилых помещений, планируемых к строительству многоквартирных домах, возводимых на арендуемом земельном участке, на основании договора купли-продажи арендуемого земельного участка и договоров купли-продажи жилых помещений.

Оплата стоимости земельных участков производится путем зачета встречных однородных требований по договорам купли-продажи жилых помещений и оформляется актом зачета встречных однородных требований.

Материалами дела подтверждено и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что в настоящее время на спорных земельных участках строительство не ведется. При этом, на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:16873 строительство не начиналось, на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:16867 расположены железобетонные конструкции высотой до 5 этажей, на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:16870 железобетонные конструкции в виде железобетонных свай и монолитной железобетонной плиты фундамента. Сведений о регистрации права собственности ОАО СК «ЧГС» на объекты незавершенного строительства ЕГРН не содержит.

Доказательств, что на спорных земельных участках проводятся мероприятия по строительству многоквартирных жилых домов и общеобразовательного учреждения (школы), ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено.

Более того, из материалов дела усматривается, что на момент рассмотрения настоящего спора истек срок всех пяти разрешений на строительство. Доказательств, что ответчиком предпринимаются меры по продлению разрешений на строительство многоквартирных домов и школы на спорных земельных участках и такой срок будет продлен (с учетом окончания срока действия договора аренды № 10675 от 20.05.2020) в дело не представлено (ст. 65 АПК РФ).

В силу п. 10 ст. 57.3 ГрК РФ информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, за исключением информации, предусмотренной п. 15 ч. 3 настоящей статьи, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, в предусмотренных настоящей частью целях не допускается.

Согласно п. 11 ст. 57.3 ГрК РФ в случае раздела земельного участка, в отношении которого правообладателем получены градостроительный план и разрешение на строительство, или образования из указанного земельного участка другого земельного участка (земельных участков) путем выдела получение градостроительных планов образованных и (или)   измененных   земельных   участков   не требуется.   При   осуществлении   в   течение срока, установленного ч. 10 настоящей статьи, мероприятий, предусмотренных ст. 5.2 ГрК РФ, в указанном случае используется градостроительный план исходного земельного участка.

Учитывая указанные нормы права, поскольку трехгодичный срок с даты выдачи разрешения на строительство на спорных земельных участках истек в апреле 2023 года, ОАО СК «ЧГС» потребуется оформление нового градостроительного плана. При этом, согласно представленной ООО «Флагман» информации (градостроительного плана № РФ-74-3-15-1-07-2023-3608, распечатки с публичной кадастровой карты от 15.09.2023) спорные земельные участки имеют обременения (сети, близость участков лесного фонда и т.п.), наличие которых возможно будет препятствием в осуществлении строительства. Данные обстоятельства не опровергнуты ответчиком (истцом по встречному иску).

Судом принимаются во внимание пояснения временного управляющего, которым в ходе реализации полномочий, предусмотренных Законом о банкротстве, был проведен анализ финансового состояния ОАО СК «ЧГС» и сделан вывод об отсутствии в ближайшее время реальной возможности восстановить нормальную платежеспособность общества, об отсутствии фактической хозяйственной деятельность общества, обнаружены убытки, которые вызваны существенными суммами прочих расходов, отраженных в строке 2350 Отчета о финансовых результатах.

По мнению временного управляющего, ответчик, требуя заключить договоры купли-продажи спорных земельных участков, фактически берет на себя невозможные к исполнению финансовые обязательства. В настоящее время завершение строительства многоквартирных жилых домов № 6 (стр.) (1, 2, 3 этапы) и № 7 (стр.) (1, 2 этапы) невозможно в связи с окончанием сроков разрешительной документации, необходимостью получения нового градостроительного плана в связи с наложением на участок строительства защитной зоны лесов, а также новых разрешений на строительство.

Доказательств, опровергающих выводы временного управляющего, ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено.

В отношении ОАО СК «ЧГС» возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) А76-32935/2022, судебное заседание по решению вопроса о введении в отношении общества процедуры конкурсного производства назначено на 14.10.2023. При этом, из карточки дела о банкротстве усматривается, что с заявлениями о включении требований в реестр требований кредиторов обратились более 650 физических и юридических лиц, размер требований, признанных судом обоснованными и включенных в реестр требований кредиторов ОАО СК «ЧГС», на дату судебного заседания превысил 104 млн. руб., так же имеется значительная задолженность по текущим платежам.

Указанное подтверждает невозможность исполнения со стороны ОАО СК «ЧГС» обязательств по договору в части строительства многоквартирных жилых домов и школы.

Письменные пояснения ответчика от 03.10.2023 о возможном получении прибыли в результате строительства жилых домов на спорных земельных участках носят предположительный характер, не подтверждены первичными бухгалтерскими документами и не могут быть приняты в качестве доказательств в силу ст. 64, 67, 68 АПК РФ.

П. 5.3 договора сторонами согласован срок оплаты по договору купли-продажи - не позднее 36 месяцев с даты заключения договора купли-продажи. Поскольку в соответствии с п. 5.1 договор купли-продажи должен быть заключен не позднее 20.10.2020, оплата по договору купли-продажи должна быть произведена не позднее 20.10.2023 путем передачи истцу готовых жилых квартир во введенных в эксплуатацию жилых домах.

Представленные в материалы дела документы позволяют сделать однозначный вывод о невозможности исполнения ОАО СК «ЧГС» взятых на себя обязательств.

Доводы ОАО СК «ЧГС» о возможности продолжения строительства опровергаются как выводами временного управляющего при проведении финансового анализа предприятия, так и представленными в дело доказательствами.

Так, ответчиком (истцом по встречному иску) в обоснование возможности поступления денежных средств для продолжения строительства представлено соглашение о намерениях от 13.07.2023, заключенное с ООО СЗ «Каскад», по условиям которого возможна продажа ОАО СК «ЧГС» имущества на общую сумму 92 млн. руб. В судебном заседании ответчик (истец по встречному иску) пояснил, что данное соглашение о намерениях направлено на согласование в адрес временного управляющего, ответ до настоящего времени не получен.

Суд критически относится к данному соглашению, поскольку оно подтверждает только намерения сторон и не предусматривает возникновение обязательственных правоотношений. Временный управляющий в течение длительного времени не выразил согласие на заключение такого договора, что позволяет суду сомневаться в исполнимости соглашения от 13.07.2023.

Более того, определением Арбитражного суда Челябинской области от 24.05.2023 по делу № А76-32935/2022 приняты обеспечительные меры в виде запрета руководителю ОАО СК «ЧГС» совершать без согласия арбитражного управляющего сделки, не предусмотренные п. 2 ст. 64 Закона о банкротстве.

Анализ перечисленных обстоятельств в совокупности с представленными в дело доказательствами позволяет суду сделать вывод о том, что целью подачи встречного иска является не восстановление нарушенного права и приобретение в собственность земельных участков, а затягивание спора по иску ООО «Флагман» об обязании передать земельный участок.

В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Общими требованиями к поведению участников гражданского оборота являются добросовестность и разумность их действий (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

Злоупотребление правом по своей сути есть неразумное и недобросовестное действие, имеющее своей целью причинить вред другим лицам.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения данного требования суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Оценивая правоотношения сторон по договору № 10675 от 20.05.2020, суд пришел к выводу о том, что договор является смешанным, в котором при определении условий предоставления земельного участка во временное владение и пользование содержатся элементы предварительного договора купли-продажи.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (п. 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как разъяснено в п. 27 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению      основного       договора      не   исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из договора аренды земельного участка находящегося в собственности арендодателя, с правом арендатора на выкуп участка, возведение арендатором объектов (многоквартирных домов и школы) на спорных земельных участках, является отлагательным условием сделки, при наступлении которого у арендатора возникает право на выкуп земельного участка.

В п. 5.1 договора установлена обязанность арендодателя заключить договор купли-продажи не позднее 5 календарных месяцев с даты заключения договора аренды, т.е. не позднее 20.10.2020. При этом, изменение характеристик земельного участка, являющегося предметом договора купли-продажи, дополнительным соглашением № 1 от 07.07.2022, не изменяет срок заключения основного договора купли-продажи. Следовательно, требование о понуждении заключить договор купли-продажи могло быть заявлено истцом по встречному иску не позднее 20.04.2021. Встречное исковое заявление подано в суд 05.05.2023 по истечении шестимесячного срока.

Как следует из материалов дела и установлено судом, строительство на земельных участках длительное время не ведется и в ближайшее время не будет завершено.

Оценив в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований по встречному иску, поскольку ООО СК «ЧГС» пропущен срок для понуждения к заключению договора купли-продажи, договор аренды земельного участка с правом выкупа № 10675 от 20.05.2020 прекратил действие в связи с окончанием срока, при этом судом установлена невозможность истца по встречному иску исполнить обязательства по договору купли-продажи, а также злоупотребление права со стороны ООО СК «ЧГС».

Так же судом отмечается, что в соответствии с ч. 1 ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 24.05.2023 по делу № А76-32935/2022 приняты обеспечительные меры в виде запрета руководителю ОАО СК «ЧГС» совершать без согласия арбитражного управляющего сделки, не предусмотренные п. 2 ст. 64 Закона о банкротстве, что в силу ст. 16 АПК РФ исключает возможность заключения ОАО СК «ЧГС» договора купли-продажи, о понуждении к которому заявлено во встречном иске.

При рассмотрении основного иска суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 606, 611 и 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор -вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При рассмотрении настоящего спора судом установлено, что срок действия договора № 10675 от 20.05.2020 истек. Доказательств возврата спорных земельных участков ответчиком не представлено, в материалах дела такие доказательства отсутствуют, ответчик отказывается вернуть земельные участки. При этом истец указал, что в дальнейшем не планирует передачу спорных    земельных    участков    в    аренду   ответчику   и   возражает   против   продления договора на неопределенный срок в связи с невозвратом имущества.

Оснований для удержания спорного имущества ответчиком не приведено и судом не установлено, в удовлетворении встречных требований об обязании заключить договор купли-продажи земельных участков отказано.

При таких обстоятельствах, требования истца по основному иску подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судом отмечается, что при рассмотрении настоящего спора установлено, подтверждено представленными доказательствами и не отрицалось участниками спора, что на двух земельных участках начато строительство многоквартирных домов. Из переписки сторон следует, что истцом предпринимались меры по выкупу имущества, находящегося на спорных земельных участках, ответчиком представлялись сведения о произведенных затратах на строительство.

Учитывая изложенное, оснований для освобождения земельного участка от находящегося на нем имущества (строительных конструкций) не имеется, при этом ответчик не лишен права обратиться в суд с самостоятельными требованиями о взыскании расходов, понесенных в связи с началом строительства многоквартирных домов.

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со ст. 333.18 НК РФ с учетом ст. ст. 333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.

Платежным поручением от 17.11.2022 № 11 истцом уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб. 00 коп. Платежным поручением № 96 от 04.05.2023 истцом по встречному иску уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб. 00 коп.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (ч. 1 ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст. 110, 167 - 176, 227, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ФЛАГМАН» удовлетворить.

Обязать открытое акционерное общество «СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ «ЧЕЛЯБИНСКГРАЖДАНСТРОЙ» передать обществу с ограниченной ответственностью «Флагман» земельные участки с кадастровыми номерами 74:19:0901002:16870 площадью 7 491 кв.м, 74:19:0901002:16873 площадью 15 391 кв.м, 74:19:0901002:16867 площадью 12 056 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>.

Взыскать с открытого акционерного общества «СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ «ЧЕЛЯБИНСКГРАЖДАНСТРОЙ» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Флагман» 6 000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении встречных исковых требований открытого акционерного общества «СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ «ЧЕЛЯБИНСКГРАЖДАНСТРОЙ» отказать.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий тридцати дней со дня его принятия, в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении тридцати дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                                                                                            Д.М. Холщигина