АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600005, г.Владимир, Октябрьский проспект, 19

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А11-9007/2021

г. Владимир

28 ноября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 21.11.2022. 

Полный текст решения изготовлен 28.11.2022.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Романовой В.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Виста Владимир" (600007, г.Владимир, ул.16 лет Октября, д.48а, помещение 3, ИНН 

<

***>, ОГРН1153328002640) к обществу с ограниченной ответственностью "Монострой" (117452, 

<

...>, эт.2, пом.II, ком.5, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 89 416 448 руб.51 коп.; третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Виста Инвест" (600015, 

<

...>, литер А, эт.4, пом.12), общество с ограниченной ответственностью "Виста" (600007, г.Владимир, ул.16 лет Октября, д.48а); Департамент архитектуры и строительства Владимирской области (600005, 

<

...>); общество с ограниченной ответственностью "Вереск" (600033, 

<

...>); акционерное общество "ДОМ.РФ" (125009, 

<

...>); при участии: от истца ФИО2- по доверенности от 29.09.2021 (сроком действия на 1 год), ФИО3- по доверенности от 14.01.2022 (сроком действия по 31.12.2023), от ответчика ФИО4- по доверенности от 09.01.2020 (сроком действия на 3 года), ФИО5- по доверенности от 18.11.2021 (сроком действия на 3 года), ФИО6- по доверенности от 09.01.2021 (сроком действия на 1 год), от Департамента строительства и архитектуры и строительства Владимирской области ФИО7- по доверенности от 12.01.2022 № ДАС-72-11-03, от ООО "Виста" ФИО2- по доверенности от 16.05.2022 (сроком действия на 1 год), от ООО "Виста Инвест" ФИО2- по доверенности от 16.05.2022 (сроком действия на 1 год), от ООО "Вереск" ФИО5- по доверенности от 18.11.2021 (сроком действия на 3 года), от АО "ДОМ.РФ" не явились (в судебном заседании 16.11.2022 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 14 час.00 мин. 21.11.2022), установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Виста Владимир" обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Монострой" о взыскании неустойки в сумме 89 416 448 руб.51 коп. за период с 16.09.2018 по 16.09.2019 за несвоевременное исполнение обязательств по договору субаренды земельных участков для комплексного освоения территории от 24.05.2018.

В обоснование своего требования истец сослался на статьи 330, 450, 607, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 3 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» и несвоевременную оплату ответчиком арендной платы в виде несвоевременного заключения договоров долевого участия в строительстве.

Ответчик в отзыве на исковое заявление и в дополнениях к нему требование истца не признал. В обобщенном отзыве от 01.07.2022 ответчик, объединив все имеющиеся возражения, сослался на следующее: договор субаренды от 24.05.2018 является договором простого товарищества, а положения главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат норм, предусматривающих ответственность одного товарища перед другим в процессе осуществления совместной деятельности; договоры долевого участия в строительстве заключены ответчиком в установленный договором срок, поскольку ответчик не мог их заключить ранее момента согласования истцом перечня передаваемых квартир (просрочка кредитора); в действиях ООО "Виста Владимир" имеются признаки злоупотребления правом; условие договора субаренды от 24.05.2018 о неустойке сторонами не согласовано и не может применяться к отношениям сторон.

Также ответчик указал, что кредитор не считается просрочившим в случае, если должник не в состоянии исполнить обязательство (часть 2 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации), в данном случае ответчик не вправе был заключать договоры долевого участия в строительстве до получения соответствующего заключения Департамента строительства и архитектуры и строительства Владимирской области (получено лишь 16.11.2018).

Кроме того, ответчик просил снизить размер неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Возражая против доводов ответчика, истец пояснил, что действуя разумно и добросовестно, ответчик должен был принять исчерпывающие меры по исполнению возложенных на него договором субаренды обязательств по оплате арендной платы в виде заключения договоров долевого участия в строительстве в срок до 15.09.2018 (пункт 3.2 договора субаренды в редакции дополнительного соглашения от 25.07.2018 № 1); каких-либо документов, подтверждающих факт обращения ответчика в адрес истца с просьбой принять исполнение договора, а также уклонения истца от принятия исполнения, ответчиком не представлено; договоры долевого участия в строительстве не были своевременно заключены исключительно по причине бездействия ответчика; из переписки сторон следует, что инициатором всех согласований являлся истец, не обладавший информацией о нумерации и расположении квартир в домах.

В отношении довода ответчика о фактическом возникновении между сторонами правоотношений из совместной деятельности (простого товарищества) истец указал, что отношения сторон регламентируются договором субаренды, который определяет отношения арендатора и субарендатора, а не товарищей при совместной деятельности; при заключении действующих между истцом и ответчиков договоров стороны не преследовали цель совместной деятельности; постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 не применимо к правоотношениям сторон, поскольку касается договоров купли-продажи товара, который будет создан или приобретен в будущем и не применим к рассмотрению споров, связанных с созданием недвижимого имущества по закону о долевом участии в строительстве. 

Кроме того, истец указал на отсутствие оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения неустойки. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Виста Инвест", ООО "Виста", Департамент архитектуры и строительства Владимирской области, ООО "Вереск" и АО "ДОМ.РФ".

Департамент архитектуры и строительства Владимирской области в отзыве на исковое заявление пояснил, что 16.11.2018 выдал по заявлению ООО «Монострой» заключения № ДСА-71-11-1 и № ДСА-72-11-133 о соответствии застройщика и проектной документации требованиям, установленным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ; 05.07.2019 выдал по заявлению ООО «Монострой» заключения № 26-11-13 № 27-11-13 о соответствии застройщика критериям, подтверждающим право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов.

Возражая против доводов Департамента архитектуры Владимирской области, истец указал, что ответчик самостоятельно затягивал процесс получения заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона.

ООО «Виста» и ООО «Виста Инвест» в отзывах на исковое заявление поддержали доводы истца.

АО "ДОМ.РФ" в отзыве на исковое заявление указало, что взыскание неустойки за несвоевременное заключение договоров долевого участия в заявленном размере возлагает на ответчика – застройщика высокую финансовую нагрузку, не соотносящуюся с целями проекта по комплексному освоению территории,  влечет очевидное затягивание сроков и ставит под сомнение фактическую возможность реализации проекта; действия истца, непосредственно не исполняющего обязательства по строительству и по комплексному освоению территории, свидетельствуют о его недобросовестности.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

15.12.2017 между ООО "Виста Владимир" (сторона-1 инвестор) и ООО "Вереск" (сторона-2 застройщик) заключен предварительный договор, по условиям которого стороны договорились о заключении в будущем договора о совместной деятельности (основного договора) для достижения следующей цели: комплексное освоение территории на условиях аукциона на право заключения договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка площадью 46 163 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – здание учебно-лабораторного корпуса № 1, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство (пункт 1 предварительного договора).

В пункте 2 предварительного договора стороны согласовали условия основного договора: 

2.1.стороны несут совместно все расходы по аукциону, аренде и обеспечению договора аренды 50% на 50%; компенсация расходов застройщиком инвестору осуществляется в течение 3 рабочих дней со дня подтверждения инвестором расходов в рамках договора, заключенного инвестором с АО "АИЖК"; в противном случае, застройщик выплачивает инвестору неустойку в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки;

2.2.стороны несут паритетные расходы на оплату лимитов и технологические присоединения 50/50;

2.3.стороны договорились, что индивидуально осваивают многоэтажную и коммерческую застройку, логически разделив земельные участки 50/50 (согласно жилой площади возводимых домов), где 50% это площадь застройщика, которая осваивается силами самого застройщика, оставшиеся 50% это участки инвестора, которые застраиваются любым подрядчиком инвестора, либо застройщиком на условиях возврата площадей 30% процентов (право выбора за инвестором); передача земельных участков производится по договору субаренды;

2.4.если инвестор со застройщиком договорились о застройке земель инвестора, то все расходы по проектированию и получению разрешительной документации для разрешения на строительство и самого строительства несёт застройщик; при этом условия застройки стороны согласовывают при заключении Основного договора. 

2.5.в случае необходимости строительства ДДУ (детский сад) стороны договорились, что данные расходы и прибыль будут распределяться сторонами паритетно 50/50;

2.6.каждая сторона самостоятельно несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств, повлекших за собой неустойки, штрафы и иные меры ответственности.

Основной договор стороны обязуются заключить в срок до 15.02.2018 (пункт 3 предварительного договора).

11.01.2018 между АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (арендодатель) (в настоящее время – АО "ДОМ.РФ") и ООО «Виста Владимир» (арендатор) по результатам аукциона на право заключения договора находящегося в федеральной собственности земельного участка для комплексного освоения территории заключен договор № 20/6-18 аренды земельного участка для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок площадью 46 163 кв.м (кадастровый номер 33:22:011100:1339), категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка – многоквартирные жилые дома количество этажей 9-17, расположенный по адресу: 

<

...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – здание учебно-лабораторного корпуса № 1.

Срок аренды участка по договору составляет 5 лет (пункт 2.1 договора аренды от 11.01.2018).

Дополнительным соглашением от 18.05.2018 № 1 к договору аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 11.01.2018          № 20/6-18 стороны согласовали график осуществления мероприятий по комплексному освоению территории согласно приложению № 1.

01.02.2018 между ООО «Виста Владимир» (сторона-1 или инвестор) и ООО «Вереск» (сторона-2 или застройщик) заключено соглашение о совместной деятельности, по условиям которого стороне-1 на основании договора аренды земельного участка от 01.11.2018 № 20/6-18 принадлежит земельный участок площадью 46 163 кв.м (кадастровый номер 33:22:011100:1339), который подлежит разделу на 6 земельных участков, из которых 4 предназначены для строительства жилой недвижимости, 1 – для строительства дороги, 1 – для строительства детского сада; сторона-2 приобретает в субаренду 4 земельных участка с целью строительства на них многоквартирных жилых домов и иных зданий с общей площадью жилых помещений не менее 60 000 кв.м и 1 земельный участок для строительства дороги (пункты 1, 2, 3 соглашения).

Согласно пункту 3.1.1 соглашения стороны в течение 3 месяцев с даты заключения настоящего соглашения заключают договор субаренды 5 земельных участков на предусмотренных в данном соглашении условиях и обязуются заключить договор субаренды на 6 земельный участок в срок до 31.12.2019.

Пунктом 3.1.2 соглашения стороны установили форму расчетов:

- стороны оценили размер арендной платы по договору субаренды в 495 000 000 руб., что соответствует 17 % площади жилых помещений (квартир), возводимых на земельных участках;

- оплата производится следующим образом: после получения стороной-2 разрешения на строительство жилых домов и иных зданий, сторона-2 обязуется заключить со стороной-1 договоры долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов и зданий без дополнительной оплаты, по которым стороне-1 подлежит передаче в собственность 17 % от общей площади жилых помещений (квартир). 

Согласно пункту 3.2 соглашения стороны в течение 3 месяцев с момента получения стооной-2 разрешения на строительство жилых домов и зданий обязуются заключить договоры долевого участия в строительстве жилых домов в соответствии с условиями и сроками, определенными настоящим соглашением, на всю сумму арендной платы; номенклатура передаваемых стороне-1 жилых помещений (квартир) определяется и согласовывается сторонами после получения стороной-2 разрешения на строительство, при этом доля 17 % распределяется пропорционально по всем этажам жилых домов и пропорционально общему количеству студий, одно-, двух- и трехкомнатных квартир в жилых домах, о чем составляется акт распределения квартир.

Как пояснили стороны, земельный участок с кадастровым номером 33:22:011100:1339 площадью 46 163 кв.м был разделен на шесть земельных участков:

- с кадастровым номером 33:22:011100:1351 площадью 9 110 кв.м. для строительства многоквартирного жилого дома,

- с кадастровым номером 33:22:011100:1352 площадью 7 329 кв.м. для строительства многоквартирного жилого дома,

- с кадастровым номером 33:22:011100:1339 площадью 4 367 кв.м. – улично-дорожная сеть,

- с кадастровым номером 33:22:011100:1353 площадью 7 794 кв.м. для строительства детского дошкольного учреждения,

- с кадастровым номером 33:22:011100:1354 площадью 8 447 кв.м. для строительства многоквартирного жилого дома,

- с кадастровым номером 33:22:011100:1355 площадью 9 116 кв.м. для строительства многоквартирного жилого дома.

После заключения соглашения о совместной деятельности от 01.02.2018 были заключены договоры о комплексном освоении территории и договоры субаренды.

Так, 24.05.2018 между ООО «Виста Владимир» (арендатор) и ООО «Монострой» (застройщик) заключен договор № 1 о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство, по условиям которого застройщик обязуется своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить комплексное освоение территории на следующих земельных участках: земельный участок с кадастровым номером 33:22:011100:1354 площадью 8 447 кв.м, земельный участок с кадастровым номером 33:22:011100:1335 площадью 9 661 кв.м (пункт 1.1 договора от 24.05.2018 № 1).

Комплексное освоение территории включает в себя: строительство на земельных участках объектов жилищного строительства, иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, в том числе, объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры; мероприятия по комплексному освоению территории, в том числе, ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, благоустройство и озеленение территории осуществляются в соответствии с графиками (приложение № 1) осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки (пункт 1.2 договора от 24.05.2018 № 1).

Арендатор обязуется предоставить застройщику в субаренду земельные участки в порядке и на условиях, указанных в договоре субаренды (пункт 3.2 договора от 24.05.2018 № 1). Застройщик обязан обеспечить выполнение мероприятий по благоустройству территории в границах участка, в том числе, озеленение, до окончания срока субаренды земельных участков, подготовить проектную документацию применительно к объектам капитального строительства в сроки, позволяющие обеспечить ввод в эксплуатацию объектов жилого и иного назначения; обеспечить строительство (создание) объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; обеспечить передачу указанных объектов в государственною или муниципальную собственность либо оформление в частную собственность, либо обеспечить их передачу ресурсоснабжающими организациям коммунального комплекса, иным лицам, обеспечивающим эксплуатацию объектов инженерно-технического обеспечения и коммунального хозяйства; обеспечить содержание и эксплуатацию построенных в границах участков объектов инфраструктуры до их передачи в установленном порядке; обеспечить строительство на земельных участках жилья; осуществить жилищное строительство и ввод в эксплуатацию домов в срок не позднее 20.06.2021 (пункт 3.3 договора от 24.05.2018 № 1). 

Договор заключается на срок субаренды земельных участков (пункт 5.2 договора от 24.05.2018 № 1).

В приложении к договору от 24.05.2018 № 1 стороны согласовали график мероприятий по комплексному освоению территории: 

- проектные работы + экспертиза + разрешение на строительство – дата начала 30.05.2018, дата завершения 01.07.2018; 

- строительные работы – дата начала - 01.07.2018, дата завершения – 01.04.2021; 

- благоустройство территории – дата начала – 01.02.2021, дата завершения – 30.06.2021;

- сдача объекта – 2 квартал 2021 года.

24.05.2018 между ООО "Виста Владимир" (арендатор) и ООО "Монострой" (субарендатор) заключен договор № 1 субаренды земельных участков, согласно пункту 1.1 которого арендатор обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а субарендатор обязуется принять земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером 33:22:011100:1354 площадью 8 447 кв.м, расположенный по адрес: 

<

...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир здание учебно-лабораторного корпуса № 1;

- земельный участок с кадастровым номером 33:22:011100:1335 площадью 9 661 кв.м, расположенный по адрес: 

<

...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир здание учебно-лабораторного корпуса № 1.

Пунктом 1.2 договора субаренды от 24.05.2018 № 1 предусмотрено, что земельные участки предоставляются субарендатору для осуществления комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство; обязательства по комплексному освоению территории в границах участков выполняются субарендатором за свой счет и (или) с привлечением других лиц за их счет и (или) средств других лиц в соответствии с условиями настоящего договора и договора о комплексном освоении территории, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.

Срок субаренды земельных участков – до 30.06.2021 (пункт 2.1 договора субаренды).

Согласно пункту 3.1 договора субаренды за пользование участком субарендатор уплачивает арендную плату за весь срок субаренды в размере ориентировочно 229 500 000 руб. Размер арендной платы соответствует 17 % площади жилых помещений (квартир), возводимых на земельных участках, исходя из планируемой застройки земельных участков домами с жилой площадью 30 000 кв.м. Номенклатура передаваемых арендатору жилых помещений (квартир) определяется и согласовывается сторонами после получения субарендатором разрешения на строительство. При этом доля в размере 17 %, подлежащая передаче арендатору, распределяется пропорционально по всем этажам подлежащих возведению жилых домов и пропорционально общему количеству студий, одно-, двух- и трехкомнатных квартир в жилых домах, о чем составляется акт распределения квартир, который подписывается уполномоченными представителями сторон. 

Оплата арендной платы производится следующим образом: после получения субарендатором разрешения на строительство жилых домов и иных зданий, он обязуется заключить с арендатором договоры долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов в срок до 15.09.2018 на всю сумму арендной платы. В течение одного месяца после государственной регистрации вышеуказанных договоров долевого участия арендатор и субарендатор подписывают соглашение о зачете встречных однородных требований, в соответствии с условиями которого субарендатор погашает арендатору задолженность по договору субаренды земельных участков, а арендатор в свою очередь погашает субарендатору задолженность по договорам долевого участия в строительстве, и субарендатор выдает арендатору справки о полной оплате договоров долевого участия (пункт 3.2 договора субаренды).

Пунктом 7.2 договора субаренды предусмотрено, что в случае нарушения субарендатором сроков, установленных пунктами 3.2, 4.2.15 договора, арендатор вправе потребовать от субарендатора уплаты неустойки в размере 0,15 % от суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Договор субаренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Владимирской области 04.07.2018 за № 33:22:011100:1355-33/032/2018-4.

Земельные участки переданы по акту приема-передачи от 18.07.2018.

Дополнительным соглашением от 25.07.2018 № 1 стороны внесли изменения в договор субаренды от 24.05.2018 № 2 в пункты 3.1 и 3.2 договора субаренды (стоимость 17 % площади жилых помещений (квартир) составила 288 804 406 руб.50 коп. исходя из планируемой застройки земельных участков домами с площадью жилых помещений 37 752,21 кв.м).

04.06.2019 между ООО "Виста Владимир" (цедент) и ООО "Виста инвест" (цессионарий) заключен договор № 3 уступки прав требования (цессии), по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает права требования оплаты арендной платы к должнику – ООО "Монострой" по договору субаренды от 24.05.2018 № 1 в сумме 123 138 000 руб.; к цессионарию переходит только право требования оплаты арендной платы в указанной сумме и не переходит право требовать неустойку за просрочку уплаты арендной платы согласно пункту 7.3 договора субаренды (пункт 1.1 договора).

Дополнительным соглашением от 02.08.2019 № 1 к договору уступки прав требования (цессии) от 04.06.2019 № 3 стороны уточнили пункт 1.1 договора в отношении "каких-либо неустоек, в том числе за просрочку уплаты арендной платы согласно пункту 7.2 договора".

12.02.2019 между ООО "Виста Владимир" (цедент) и ООО "Виста" (цессионарий) заключен договор № 4 уступки прав требования (цессии), по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает права требования оплаты арендной платы к должнику – ООО "Монострой" по договору субаренды от 24.05.2018 № 1 в сумме 156 688 650 руб.; к цессионарию переходит только право требования оплаты арендной платы в указанной сумме и не переходит право требовать неустойку за просрочку уплаты арендной платы согласно пункту 7.3 договора субаренды (пункт 1.1 договора).

Дополнительным соглашением от 02.08.2019 № 1 к договору уступки прав требования (цессии) от 12.02.2019 № 4 стороны уточнили пункт 1.1 договора в отношении "каких-либо неустоек, в том числе за просрочку уплаты арендной платы согласно пункту 7.2 договора".

16.09.2019 между ООО "Виста Владимир" (цедент) и ООО "Виста" (цессионарий) заключен договор № 5 уступки прав требования (цессии), по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает права требования оплаты арендной платы к должнику – ООО "Монострой" по договору субаренды от 24.05.2018 № 1 в сумме 8 249 300 руб.; к цессионарию переходит только право требования оплаты арендной платы в указанной сумме и не переходит право требовать неустойку за просрочку уплаты арендной платы согласно пункту 7.3 договора субаренды (пункт 1.1 договора).

Дополнительным соглашением от 02.08.2019 № 1 к договору уступки прав требования (цессии) от 16.09.2019 № 5 стороны уточнили пункт 1.1 договора в отношении "каких-либо неустоек, в том числе за просрочку уплаты арендной платы согласно пункту 7.2 договора".

Договоры уступки от 04.06.2019 № 3, от 12.02.2019 № 4 и от 16.09.2019 № 5 с уведомлениями были направлены истцом в адрес ответчика.

Заключены следующие договоры долевого участия в строительстве:

- договор участия в долевом строительстве от 14.02.2019 № 9/12/14/23/25/38/39/40/56/62/67/70/71/90/91/93/100/102/119/126/128/137/139/145/163/168/174/180/185/187/194/201/207/214/219/220/230/233/244/246/255/265/268/270/278/281/285/295/298/303/306/311/ЗУ-3 (между ООО "Монострой" и ООО "Виста") -  на соответствующие квартиры в доме 87, дата государственной регистрации договора – 10.04.2018; соглашение от 25.07.2019 о внесении изменений в договор в части перечня квартир, дата государственной регистрации соглашения – 31.10.2019; соглашение от 19.12.2019 о внесении изменений в договор в части срока окончания строительства;

- договор участия в долевом строительстве от 06.06.2019 № 24/25/28/31/37/44/53/55/66/68/77/84/99/111/113/119/122/131/148/150/157/159/161/170/171/18/182/187/189/200/202/204/211/230/233/235/243/244/246/248/257/262/264/265/ЗУ4 (между ООО "Монострой" и ООО "Виста инвест") - на соответствующие квартиры в доме 87; дата государственной регистрации договора – 19.06.2019. 

- договор участия в долевом строительстве от 16.09.2019 № 59/185/194/266/ЗУ-4 (между ООО "Монострой" и ООО "Виста инвест") - на соответствующие квартиры в доме 87; дата государственной регистрации договора – 11.11.2019.

19.08.2019 ООО "Монострой" (сторона 1) и ООО "Виста инвест" (сторона 2) подписали соглашение о зачете встречных основных требований, согласно которому пришли к соглашению о прекращении взаимных обязательств путем проведения зачета встречных однородных требований по договору от 06.06.2019 №24/25/28/31/37/44/53/55/66/68/77/84/99/111/113/119/122/131/148/150/157/159/161/170/171/18/182/187/189/200/202/204/211/230/233/235/243/244/246/248/257/262/264/265/ЗУ4 и договору уступки права требования (цессии) от 04.06.2019 № 3, в результате которого задолженности сторон погашены полностью.

19.08.2019 ООО "Монострой" (сторона 1) и ООО "Виста" (сторона 2) подписали соглашение о зачете встречных основных требований, согласно которому пришли к соглашению о прекращении взаимных обязательств путем проведения зачета встречных однородных требований по договору от 14.02.201.2019 №9/12/14/23/25/38/39/40/56/62/67/70/71/90/91/93/100/102/119/126/128/137/139/145/163/168/174/180/185/187/194/201/207/214/219/220/230/233/244/246/255/265/268/270/278/281/285/295/298/303/306/311/ЗУ-3, и договору уступки права требования (цессии) от 12.02.2019 № 4, в результате которого задолженности сторон погашены полностью.

19.11.2019 ООО "Монострой" (сторона 1) и ООО "Виста инвест" (сторона 2) подписали соглашение о зачете встречных основных требований, согласно которому пришли к соглашению о прекращении взаимных обязательств путем проведения зачета встречных однородных требований по договору от 16.09.2019 № 59/185/194/266/ЗУ-4 и договору уступки права требования (цессии) от 16.09.2019 № 5, в результате которого задолженность ООО "Монострой" погашена полностью, задолженность ООО "Виста инвест" составляет                 339 300 руб.

Полагая, что со стороны ответчика допущена просрочка в оплате арендной платы в виде нарушения сроков заключения договоров долевого участия в строительстве, истец направил ответчику претензию от 09.06.2021 и обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта  1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, ООО "Монострой" получены разрешения на строительства жилых домов 09.06.2018.

Между ООО "Монострой" и ООО "Виста Владимир" подписаны следующие акты распределения квартир: от 08.02.2019 (квартиры общей площадью 3 471,72 кв.м, приложение № 1 к акту); от 24.05.2019 (квартиры общей площадью 2 952,19 кв.м, приложение № 1 к акту); от 31.05.2019 (квартиры общей площадью 2 736,4 кв.м, приложение № 1 к акту); от 13.09.2019 (квартиры общей площадью 213,08 кв.м).

Договоры долевого участия в строительстве были заключены между ответчиком и ООО "Виста" 14.02.2019, между ответчиком и ООО "Виста инвест" – 06.06.2019, 16.09.2019.

Истец просит взыскать неустойку за период с 16.09.2018 по 14.02.2019, с 15.02.2019 по 06.06.2019, с 07.06.2019 по 16.09.2019 (с учетом дат подписания договоров долевого участия в строительстве).  

Вместе с тем, по условиям договора субаренды номенклатура передаваемых арендатору жилых помещений (квартир) определяется и согласовывается сторонами после получения субарендатором разрешения на строительство, о чем составляется акт распределения квартир, который подписывается уполномоченными представителями сторон (пункт 3.1 договора субаренды). Оплата арендной платы производится путем заключения с арендатором договора долевого участия в строительстве после получения субарендатором разрешения на строительство в срок до 15.09.2018 на всю сумму арендной платы.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Истолковав условия договора субаренды о срока и порядке оплаты арендной платы во взаимосвязи с другими условиями договора и с учетом последующего поведения сторон (отсутствие от истца требований заключить договоры долевого участия в строительстве после 15.09.2018), суд пришел к выводу, что стороны при заключении договора не определили – в отношении каких именно квартир подлежат заключению договоры долевого участия в строительстве, то есть не согласовали условие обязательства о передаче каких-либо квартир, а предусмотрели, что перечень квартир подлежит совместному согласованию. 

Следовательно, с момента получения разрешения на строительства и в срок до 15.09.2018 субарендатор обязан заключить с арендатором договор долевого участия в строительстве на квартиры (жилые помещения), согласованные сторонами путем составления акта распределения квартир. При этом срок подписания акта распределения квартир (согласования номенклатуры) стороны не установили, равно как и не возложили на какую-либо из сторон обязанность по подготовке данной номенклатуры.

Как следует из материалов дела, акты распределения квартир составлены сторонами 08.02.2019, 24.05.2019, 31.05.2019 и 13.09.2019, то есть после получения ответчиком разрешения на строительство (09.06.2018) и после истечения указанного в пункте 3.2 договора субаренды срока подписания договоров долевого участия в строительстве (15.09.2018). До указанных дат оснований для заключения договоров долевого участия в строительстве у ответчика не имелось, поскольку номенклатура квартир не была сторонами согласована.

Исходя из буквального толкования условий договора субаренды суд приходит к выводу, что стороны согласовали размер арендной платы, но не определили индивидуально-определенные признаки передаваемой в счет арендной платы вещи (номенклатура квартир подлежала согласованию сторонами), не возложили обязанность по согласованию номенклатуры на какую-либо из сторон.

 В связи с этим суд полагает, что поскольку номенклатура квартир согласована сторонами после 15.09.2018, оснований для привлечения ООО "Монострой" к ответственности, установленной пунктом 7.2 договора субаренды, за нарушение срока заключения договоров субаренды в период до 15.09.2018, не имеется.

Стороны заключили договоры долевого участия в строительстве в разумный срок после подписания актов акта распределения квартир, что свидетельствует о добросовестности ответчика.

С учетом изложенного требование истца удовлетворению не подлежит.

Доводы истца, касающиеся того, что обязанность заключить договоры долевого участия в строительстве и согласовать номенклатуру квартир в силу норм гражданского законодательства должна быть возложена исключительно на ответчика, что договоры долевого участия в строительстве не были своевременно заключены исключительно по причине бездействия ответчика, отклоняются судом как противоречащие условиям договора субаренды и фактическим взаимоотношениям сторон, следующим из представленной ими переписке по электронной почте.

Довод истца о том, что он не обладал информацией о нумерации и расположении квартир в домах, также подлежит отклонению, поскольку параметры квартир были известны истцу как в период разработки ответчиком проектной документации, так и в период размещения на официальном сайте ООО "Монострой" проектных деклараций 01.07.2018 и на сайте наш.дом.рф с 31.08.2018. Доказательств того, что ответчиком чинились препятствия либо было отказано в предоставлении информации о параметрах квартир или в согласовании номенклатуры квартир, истцом с учетом анализа судом имеющийся между ООО "Вереск"/ООО "Монострой" (входят в одну группу компаний) и ООО "Виста"/ООО "Виста Владимир"/ООО "Виста Инвест" (входят в одну группу компаний) переписки, не представлено.

Ссылка ответчика на необходимость квалификации договора субаренды как договора простого товарищества и на то, что положения главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат норм, предусматривающих ответственность одного товарища период другим в процессе осуществления совместной деятельности, не принимается судом во внимание.

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("купля-продажа"), 37 ("подряд"), 55 ("простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Исходя из обстоятельств рассматриваемого спора, в данном случае не имеет существенного значения правовая квалификация взаимоотношений сторон, поскольку фактически, обращаясь с заявленным требованием, истец просит взыскать неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств по передаче объекта (оплате арендной платы).

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой. Каких-либо исключений, касающихся применения статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации к правоотношениям, вытекающим из договора простого товарищества, в главе 55 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                                        Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья              В.В.Романова