АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-6599/2017

24 августа 2017 года

г. Сыктывкар

Резолютивная часть решения объявлена 23 августа 2017 года, полный текст решения изготовлен 24 августа 2017 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Изъюровой Т.Ф.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Лихопавло М.В., 

рассмотрев в судебном заседании 21, 23 августа 2017 года дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>)

индивидуальный предприниматель ФИО3 Луай (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании задолженности, пени, процентов

при участии:

от истца: ФИО4 - по доверенности от 12.01.2017г.

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск»  (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, Предприниматель) о взыскании 410 929 руб. 48 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2015г. по 11.02.2016г., 44 500 руб. 56 коп. пени за период с 16.12.2014г. по 11.02.2016г. по договору аренды земельного участка №4276/14 от 06.10.2014г. и 43 282 руб. 85 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.02.2016г. по 04.04.2017г.

Основанием взыскания Комитетом указано наличие задолженности Предпринимателя по указанному выше договору до даты государственной регистрации перехода права аренды от ответчика индивидуальному предпринимателю ФИО3 Луай (далее - третье лицо).

Ответчик, ссылаясь на заключение им с третьим лицом договора уступки прав по договору №4276/14 аренды земельного участка от 06.10.2014г., указывает на передачу обязанности по внесению арендной платы новому арендатору. При этом считает, что к моменту заключения договора уступки задолженности у Предпринимателя перед Комитетом нет и не было.

Третье лицо подтверждает наличие своей обязанности по внесению арендной платы, возникшей в связи с заключением договора уступки права аренды от 31 января 2016 года и указывает, что соответствующие обязательства перед Комитетом после передачи земельного участка выполняет.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующее.

Правоотношения участников спора возникли из договора №4276/14 аренды земельного участка от 6 октября 2014 года (л.д.8-10, далее - Договор, договор аренды), сторонами которого на дату заключения являлись Администрация муниципального образования городского округа «Усинск» (далее - Администрация, арендодатель) в лице председателя Комитета и Предприниматель (арендатор).

В соответствии с Положением о Комитете, утвержденным решением Совета МО городского округа "Усинск" от 09.10.2014 №375, Комитет выступает арендодателем муниципального имущества, представляет интересы муниципалитета в суде по относящейся к его вопросам компетенции.

По договору аренды (имущественного найма), арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).

По условиям Договора арендодатель передает, а арендатор принимает земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 11:15:0101017:78 площадью 0,6732 га по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования: под строительство торгово-офисного здания (далее - Земельный участок).

Передача Земельного участка арендатору подтверждается прилагаемым к договору передаточным актом.

Согласно п.2.1 действие договора определено с момента его государственной регистрации и до 27.08.2019 года. При этом стороны в п.2.2 договорились применять договорные условия к своим отношениям, возникшим с 28.08.2014 года в соответствии с пунктом 3.2.1 договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка №1/14 от 18.08.2014 года.

Внесение арендных платежей предусмотрено ежеквартально по срокам 25.03, 25.06, 25.09, 15.12 в соответствии с приложением №2 на текущий год с правом перерасчета арендной платы в одностороннем порядке уполномоченными на это органами и установлением нового размера арендной платы с момента, установленного нормативными правовыми актами исполнительной и законодательной власти. В этом случае дополнительно исчисленная арендная плата в результате перерасчета вносится на счет равными долями, в оставшиеся установленные договором с момента перерасчета, сроки уплаты, а по истечению всех сроков - не позднее 31 декабря года, в котором произведен перерасчет.

За период с 28.08.2014г. до 01.01.2015г. обязанность арендатора по внесению арендной платы согласована в размере 125672,36 руб. (исходя из годового размера на 2014 год в сумме 364050,87 руб.) с оплатой всей суммы по сроку на 15 декабря 2014 года.

Оплата данной суммы произведена ответчиком платежным поручением №41 от 28.04.2015г. (л.д.54) и учтена в расчетах истца за соответствующий период.

Письмом №1978 от 30.04.2015г. Комитет направил Предпринимателю расчет по арендной плате за пользование земельным участком за период аренды с 01.01.2015 до 01.03.2015 (л.д.15), пояснив, что за оставшуюся часть года расчет арендной платы будет произведен в соответствии с Постановлением Правительства Республики коми от 01.03.2015 №90 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Коми, и земельные участки на территории Республики Коми, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов".

Согласно данному расчету, исходя из кадастровой стоимости земельного участка 10194738,84 руб. и примененных на основании решений Совета МОГО "Усинск" от 17.12.2013 №304 и от 06.03.2008 №145 коэффициентов, за период с 01.01.2015 до 01.03.2015г. арендная плата  составила 60148,96 руб. с оплатой на 25 июня.

Платежным поручением №125 от 22.09.2015г. (л.д.55) ответчик перечислил Комитету данную сумму. 

Расчет арендной платы на оставшуюся часть 2015 года был направлен Комитетом Предпринимателю письмом №3896 от 11.09.2015г. (л.д.16-17) и составил сумму 384607 руб. с оплатой всей суммы на 15 декабря.

Из представленного истцом почтового уведомления следует, что данное отправление было получено ответчиком 31.11.2015. Доказательств внесения арендной платы за этот период материалы дела не содержат.

31 января 2016 года между ответчиком (цедент) и  третьим лицом (цессионарий) заключен договор уступки права аренды (л.д.20), по условиям которого Цедент переводит, а Цессионарий принимает право аренды на Земельный участок.

В тот же день сторонами договора уступки подписан акт приема-передачи (л.д.21).

Согласно уведомлению о проведении государственной регистрации ограничения (обременения) права (л.д.22), государственная регистрация договора переуступки права аренды от 31.01.2016 по договору аренды проведена 12.02.2016г.

Со стороны сторон договора уступки по отношению к Комитету его заключение носило уведомительный характер по факту заключения.

Письмом №1365 от 23.03.2016г. (л.д.18) Комитет направил Предпринимателю расчет арендной платы по Договору за период с 01.01.2016 до 12.02.2016 на сумму 26322,48 руб., указав также о просроченной задолженности за период с 01.03.2016 до 01.01.2017 в размере 384607 руб. и необходимости в течение 10 дней с момента получения данного письма указанную задолженность и начисленную арендную плату погасить 

Соответствующее письмо получено ответчиком 28.03.2016г. (л.д.19).

Начисление арендной платы для нового арендатора Комитетом производится с 12 февраля 2016 года, которая с соответствующей даты оплачивается третьим лицом в размере начисленных сумм.

Суд полагает, что требования истца подлежат частичному удовлетворению в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 16 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Таким образом, при перенайме происходит полная замена арендатора в обязательстве по договору аренды, которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга (сделка по передаче договора).

Следовательно, договор перенайма должен отвечать требованиям Главы 24 ГК РФ к сделкам по передаче прав и обязанностей.

Из системного толкования статей 384, 615 ГК РФ, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи. Такое приобретение возникает на будущий период, если договором не оговорено иное. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

Принимая во внимание, что обязанность по внесению арендной платы обусловлена фактическим землепользованием, возложение на нового арендатора обязанности по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма, когда землепользователем являлся прежний арендатор, не отвечает возмездно-эквивалентным началам гражданско-правовых отношений. В связи с этим сама по себе сделка перенайма, предметом которой является замена стороны в обязательстве посредством передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды, не может являться безусловным основанием передачи новому арендатору обязанности по погашению задолженности прежнего арендатора по арендным платежам за период до совершения сделки перенайма.

В данном случае с учетом принципа свободы договора возложение на нового арендатора обязательств по оплате арендных платежей за период, предшествующий совершению сделки перенайма, возможно по общим правилам главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве.

В частности, перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (пункт 1 статьи 391 ГК РФ).

Толкование норм главы 24 ГК РФ применительно к статье 432 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что существенным условием договора об уступке права требования (переводе долга) является определение предмета и объема передаваемого права. Таким образом, в соглашении о переводе долга должны быть указаны условия, позволяющие установить основания возникновения уступаемого права (передаваемой обязанности), а также условия, позволяющие индивидуализировать право требования (обязанность). При этом кредитор должен согласовать конкретную задолженность, являющуюся предметом договора о переводе долга.

Соответственно, условия о возложении на нового арендатора обязательств по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма должны быть прямо предусмотрены соответствующим соглашением сторон, позволяющими индивидуализировать передаваемую задолженность.

Новый арендатор становится обязанным по обязательствам прежнего, связанным с внесением арендной платы, если только прямо выразил на это свою волю, указав, что принимает не только обязанности по арендной плате на будущее время, но и ранее возникшие.

При отсутствии такого соглашения обязательства как по внесению арендной платы, так и по уплате пеней за период, предшествующий перенайму, подлежат исполнению первоначальным арендатором.

Из анализа условий договора уступки права аренды от 31.01.2016 года  не следует, что новым арендатором - третьим лицом по делу - принята обязанность по погашению долга предшествующим арендатором, образовавшегося до заключения договора уступки, и передача указанной задолженности согласована арендодателем; не определена конкретная сумма долга прежнего арендатора, подлежащая оплате за него новым арендатором.

Согласно позиции ответчика, он отрицает наличие какой-либо задолженности перед Комитетом на дату уступки прав аренды.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ). В нарушение данной нормы доводы ответчика не подтверждены надлежащими доказательствами.

Согласно статье 391 ГК РФ к форме перевода долга применяются правила, содержащиеся в пункте 2 статьи 389 ГК РФ, согласно которым уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. На основании пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку доказательств участия Комитета в заключении договора уступки права аренды или наличия его письменного согласия на перевод долга материалами дела не установлено, договор перенайма может считаться заключенным и порождать правовые последствия в правоотношениях арендатора с Комитетом только с момента его государственной регистрации, то есть с 12.02.2016 г. До указанного момента обязанности арендатора по договору аренды №4276/14 от 06.10.2014 должен был нести первоначальный арендатор - ответчик по делу.

Последующие правоотношения истца с третьим лицом указывают на принятие последним на себя обязательств по внесению арендных платежей лишь с даты регистрации переуступки права аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статьи 309, 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Расчет истца ответчиком не оспорен.

Доказательств наличия обстоятельств, позволяющих его освободить от внесения арендных платежей до даты государственной регистрации перенайма суду не представлено.

Между тем при проверке расчетов истца судом установлено, что за период с 01.03.2015 г. до 01.01.2016 г. расчетная сумма арендной платы предъявлена в завышенном размере. Проверив примененную истцом формулу расчета исходя из подтвержденных данными дела сведениями о кадастровой стоимости Земельного участка, примененных коэффициентов на основании Постановления Правительства Республики Коми от 1 марта 2015 года №90, годовая арендная плата должна составлять 229381,62 руб. (10194738,84 х 0,045 х 0,5), а за предъявленный в расчете период аренды - 192303,5 руб. (229381,62 руб. / 365 дн. х 306 дн.). В расчете истца указан арифметически неверный размер арендной платы - 384607 руб.

Это, в частности, подтверждается и верно рассчитанной Комитетом арендной платой за период с 01.01.2016 до 12.02.2016г., исходя из того же годового размера аренды Земельного участка: 229381,62 руб. / 366 дн. х 42 = 26322,48 руб.

При таким расчете задолженность ответчика перед Комитетом за период с 1 марта 2015 года по 11 февраля 2016 года составляет 218625,98 руб.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 4.1 договора аренды, в случае неуплаты платежей в сроки, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в виде пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Комитет начисление пени производит за период с 16.12.2014г. по 28.04.2015, с 26.06.2015  по 22.09.2015 и с 16.12.2015 по 11.02.2016г. 

Нарушение сроков внесения платежей на 15.12.2014 и на 25.06.2015 материалами дела подтверждено, ответчиком не опровергнуто. Также судом установлено наличие задолженности по оплате по сроку на 15.12.2015 в сумме 192303,50 руб.

По уточненным расчетам суда за заявленный период начисления неустойки, исходя из установленной в договоре ставки, она составляет сумму 33346,96 руб.

Об уменьшении предъявленной пени ответчик не заявлял.

После смены арендатора - за период с 12.02.2016 г. по 04.04.2017г. -истцом за сумму невнесенной ответчиком арендной платы начислены проценты за пользование чужими денежными средствами.

Основания начисления процентов ответчиком не оспорены, контррасчет не приведен.

Согласно ст. 395 ГК РФ в редакции, действующей с 01.06.2015г., размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В дальнейшем, Федеральным законом от 03.07.2016г. N 315-ФЗ внесены поправки в статью 395 ГК РФ, согласно которым в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором".

Данные положения статьи 395 ГК РФ в редакции Федерального закона N 315-ФЗ вступают в силу с 01.08.2016г.

В настоящем деле, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.02.2016г. по 04.04.2017г. подлежат расчету с 12.02.2016 до 31.07.2016г. исходя из средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц по Северо-Западному федеральному округу, с 01.08.2016г. по 04.04.2017г. – исходя из ключевой ставки Банка России.

Таким образом, проценты за пользование чужими денежными средствами за заявленный период, на установленную судом сумму долга, с учетом периода ее образования, составляют 22777,63 руб.

С учетом изложенного требования Комитета подлежат частичному удовлетворению с возложением на ответчика расходов по уплате государственной пошлины по правилам ст.110 АПК РФ пропорционально присужденной Комитету сумме.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично. 

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 218625 руб. 98 коп. долга, 33346 руб. 96 коп. пени и 22777 руб. 63 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 7148 руб. государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              Т.Ф. Изъюрова