ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и 

обоснованности решения арбитражного суда, 

не вступившего в законную силу

№11АП-14306/2022

Дело № А55-20382/2021

г. Самара

03 ноября 2022 года

Резолютивная часть  постановления  объявлена 27 октября 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 03 ноября 2022 года 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Копункина В.А., Ястремского Л.Л.,    

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от ООО «Творческая мастерская Маркиной» – представитель ФИО2, доверенность от 03.08.2021 (до  и после перерыва);

от ООО «ХСВ» – представитель ФИО3, доверенность от 17.01.2022 (до перерыва), представитель ФИО4, доверенность от 02.11.2021 (после перерыва);    

рассмотрев в открытом судебном заседании 20-27 октября 2022 года в зале № 7 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Творческая мастерская Маркиной» на решение Арбитражного суда Самарской области от 26.07.2022, по делу № А55-20382/2021, с учетом определения об исправлении описок от 28.07.2022 (судья Каленникова О.Н.),

по иску общества с ограниченной ответственностью «Творческая мастерская Маркиной» (ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ХСВ» (ОГРН 

<

***>)

о признании договора аренды прекратившим свое действие и взыскании неосновательного обогащения

и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «ХСВ» 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Творческая мастерская Маркиной»

о взыскании арендной платы и неустойки,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Творческая мастерская Маркиной"  обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ХСВ", в соответствии с которым просило суд: признать Договор аренды №13.2019.ю от 24 сентября 2019 года прекратившим свое  действие с 01 июля 2021 года; взыскать с  Общества с ограниченной ответственностью "ХСВ" неосновательное обогащение за март – апрель 2020 года в размере 20 000 руб., а также взыскать обеспечительный платеж в сумме 20 000 руб. (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом определением от 01.03.2022).

Общество с ограниченной ответственностью "ХСВ" обратилось в Арбитражный суд Самарской области со встречным  исковым заявлением, в соответствии с которым просит суд взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Творческая мастерская Маркиной" задолженность по договору аренды и содержания нежилого недвижимого имущества №13.2019.ю от 24.09.2019 в размере 77 989 руб.: 31 882 руб. - задолженность по арендным платежам с 06.04.2020 по 30.09.2020 (с учетом зачета обеспечительного платежа за июль, август, сентябрь 2021 года); 24 872 руб. - задолженность по эксплуатационным платежам с 06.04.2020 по 30.09.2020 (с учетом зачета обеспечительного платежа за октябрь и ноябрь 2020г., июль, август, сентябрь 2021 года); 3 640 руб. - пени вследствие несвоевременной оплаты арендной платы за июль 2020 года (период с 06.07.2020 по 06.08.2020); 4 787 руб. - пени вследствие несвоевременной оплаты эксплуатационной платы за сентябрь 2020 года (период с 06.09.2020 по 06.10.2020) с последующем начислением неустойки с суммы задолженности по ставке 1% в день за каждый день просрочки, начиная с 07.09.2021 по день фактической оплаты долга; 12 808 руб. - пени вследствие несвоевременной оплаты обеспечительного платежа (с учетом уточнения размера исковых требований, принятых судом определением от 17.05.2022).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 26.07.2022, по делу № А55-20382/2021, с учетом определения об исправлении описок от 28.07.2022 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано.  Встречный иск удовлетворен частично.

 Не согласившись с принятым  судебным актом, ООО «Творческая мастерская Маркиной» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение изменить в части взыскания задолженности по арендным платежам за период, когда Арендатор прекратил использовать имущество, по причине его ненадлежащего состояния, с 30.06.2021 по 30.09.2021,а также изменить решение в части взыскания неправомерно начисленной неустойки за несвоевременную оплату арендных платежей в период действия моратория, принять новый судебный акт.

При этом в жалобе заявитель указал, что суд при определении срока действия Договора аренды №13.2019.ю от 24 сентября 2019 года не принял во внимание доводы истца о нахождении сдаваемого Арендодателем недвижимого имущества в аварийном состоянии.

Суд первой инстанции по мнению заявителя жалобы необоснованно и не справедливо принял решение считать Договор аренды расторгнутым только с 07.09.2021 года, несмотря на то, что помещение пришло в негодность из-за ненадлежащего содержания Арендодателем, сдаваемого в аренду помещение, а также не смотря на то что истец предоставил все возможные доказательства подтверждающие освобождение данного помещения с 30 июня 2021 года.

Также в жалобе заявитель указал, что основной вид деятельности ООО «Творческая мастерская Маркиной» (ОКВЭД 90 Деятельность творческая, деятельность в области искусства и организации развлечений) включен в полный перечень отраслей, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434, а так же Постановлением Губернатора Самарской области от 08.04.2020 № 77 «О первоочередных мерах поддержки субъектов предпринимательства в Самарской области, оказавшихся в зоне риска в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) в Самарской области», что исключает право у Арендодателя требовать с Арендатора уплаты пени за несвоевременную оплату арендных платежей, о чем Арендатор указывал неоднократно.

Определением апелляционного суда от 20.10.2022. на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была произведена замена судьи Коршиковой Е.В. на Копункина В.А. в связи с отпуском. После замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

В судебном заседании 20.10.2020 в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 27.10.2022 до 14 часов 25 минут, после чего судебное заседание продолжено. 

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: WWW.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебном заседании представители ответчика (до и после перерыва) апелляционную жалобу поддержали, решение суда считают незаконным и необоснованным, просили его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель истца (до и после перерыва) возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

 Проверив законность и обоснованность  обжалуемого решения  в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы  в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав стороны, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, и из первоначального иска, 24.09.2019 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды №13.2019.ю нежилого помещения, расположенного в подвале нежилого здания по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Молодогвардейская, 

<

...> ТЦ «Юность»), общей площадью 179,1 кв.м (далее - Договор). 

01.10.2019 помещение по Акту приема-передачи было передано АрендодателемАрендатору.

Согласно п. 1.3 Договора помещение было арендовано для организации концертных мероприятий, проводимых творческой мастерской.

Пунктом 3.1 Договора предусмотрено, что Арендатор обязуется оплачивать Арендодателю за пользование помещением арендную плату в сроки и на условиях настоящего договора. Размер арендной платы за календарный месяц установлен в размере 7 000 руб., без НДС. Оплата производится до 5 числа текущего месяца (п. 3.2).

Пунктом 3.7 Договора предусмотрено, что Арендатор обязуется оплачивать за содержание Помещения мест общего пользования эксплуатационную плату в размере 3 000 руб. (16,75 за 1 кв.м) за календарные месяц арендуемого Помещения, без НДС. Указанная ставка включает возмещение коммунальных расходов, а также плату за содержание арендуемого помещения и мест общего пользования.

Согласно п.3.6 в течение трех дней с момента подписания настоящего договора Арендатор оплачивает Арендодателю в целях обеспечения выполнения обязательств по оплате арендной платы по договору сумму в размере 14 000 (Четырнадцать тысяч) рублей, без НДС. Обеспечительный платеж возвращается после подписания акта приема-передачи (возврата) только при надлежащем выполнении Арендатором всех условий договора. При этом, если суммы обеспечительного платежа недостаточно для покрытия, в том числе пеней и иных убытков, причиненных действия ми Арендатора, он обязан компенсировать разницу, превышающую сумму обеспечительного платежа. В случае увеличения арендной платы Арендатор обязан внести дополнительный взнос в качестве обеспечительного платежа в сумме, равной разнице  между прежним и новым размером арендной платы за месяц. Арендатор обязуется произвести указанный платеж в течение грех дней с момента изменения арендной платы.

30.09.2019 года истец перечислил ответчику обеспечительный платеж в размере 20 000 (двадцати тысяч) рублей 00 копеек (обеспечительный платеж по арендной плате в размере 14000 рублей и обеспечительный платеж эксплуатационных платежей в размере 6 000 рублей), а так же арендную плату в размере 7 000 (семи тысяч) рублей за октябрь 2019 года и эксплуатационный платеж в размере 3000 (трех тысяч) рублей за октябрь 2019 года, согласно условиям Договора аренды (Платежное поручение №7 от 30.09.2019).

01.10.2019 нежилое помещение в надлежащем состоянии было передано Арендодателем Арендатору по Акту приема-передачи

Как указал истец по первоначальному иску, 20.02.2020 вследствие таяния снега произошло затопление помещения, в результате чего был разрушен потолок, был составлен акт №6 от 20.02.2020, подписанный арендатором и администрацией ТЦ «Юность», впоследствии отправленный в Департамент по вопросам ремонта и эксплуатации.

После затопления помещение не использовалось Арендатором до конца марта 2020 года в связи с последствиями затопления, сыростью и запахом плесени, однако арендная плата была внесена Арендатором платежным поручением №14 от 29.02.2020 за март 2020 года в размере 10 000 руб. 

С 29.03.2020 года приостановлена деятельность ТЦ «Юность» на основании Постановления Губернатора Самарской области № 64 от 30 марта 2020 года О внесении изменений в постановление Губернатора Самарской области от 16.03.2020 №39 «О введении режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV».

Истец по первоначальному иску указал, что в июле 2020 года в результате ливневого дождя вновь затопило полностью арендуемое помещение, в результате чего пострадало имущество Арендатора (линолеум, ковровое покрытие). Данный факт зафиксирован администратором ТЦ «Юность» в Акте № 18 от 31.07.2020, впоследствии отправленном в Департамент по вопросам ремонта и эксплуатации.

В результате чего помещение, как указал истец по первоначальному иску, находящееся в аварийном состоянии по вине Арендодателя, невозможно было использовать в течение двух месяцев (август-сентябрь 2020 года). В связи с чем Арендатор отказался оплачивать арендную плату за август-сентябрь 2020 года, так как по вине Арендодателя не мог осуществлять использование арендуемого помещения, о чем неоднократно сообщал Арендодателю.

23 ноября 2020 года в своем информационном письме Арендатор напомнил Арендодателю о фактах периодического затопления арендуемого помещения, а также о том, что Арендатор считает незаконным взимание арендной платы за период, который Арендатор не мог пользоваться помещением, которое пришло в негодность по вине Арендодателя, кроме того,  Арендодатель обратился с просьбой о снижении арендной платы, в связи с тем, что арендуемое помещение находится в аварийном состоянии.

24 ноября 2020 года данное информационное письмо было передано под роспись менеджеру клиентского отдела Арендодателя. Арендодатель не дал никакого письменного ответа, проигнорировав данное информационное письмо.

30.03.2021 из-за таяния снега вновь затопило арендуемое помещение,что зафиксировано в Акте №19 от 30.03.2021, составленном Администратором ТЦ «Юность», впоследствии отправленном в Департамент по вопросам ремонта и эксплуатации.

Истец по первоначальному иску указал, что в течение апреля 2021 года Арендатор просушивал арендуемое помещение и не мог осуществлять свою деятельность по вине Арендодателя, однако платежным поручением от 08.04.2021 оплатил аренду помещения в размере 10 000 рублей.

Как указал истец по первоначальному иску, он неоднократно связывался с Администратором ТЦ «Юность» с просьбой созыва комиссии из представителей Арендодателя для осмотра помещения и фиксации аварийного состояния помещения, на что всегда получал заверение, что о каждом факте затопления помещения сообщается в специализированные структурные подразделения Арендодателя. 

Однако никакие работы по ликвидации последствий затопления помещения не производились, а состояние помещения продолжало ухудшаться.

По мнению истца по первоначальному иску, в результате периодических затоплений, помещение находится в аварийном состоянии с постоянно присутствующим запахом плесени и сырости на протяжении длительного времени помещение стало невозможно использовать по целевому назначению в связи с нахождением его в аварийном состоянии (разрушенные потолки, деформированные гипсокартонные перекрытия, запах сырости и плесени и т.д.). 

Согласно п.2.1.3 Арендодатель обязан осуществлять надлежащее и качественное содержание арендуемого помещения, но до сих пор в арендуемом помещении не были проведены хоть какие-либо восстановительные работы по приведению помещения в надлежащее состояние.

02 июня 2021 года ответчику было направлено уведомление о досрочном расторжении Договора аренды с 30 июня 2021 года, в котором Арендатор указал причину расторжения договора и назначил дату для явки представителя Арендодателя с целью осмотра помещения и подписания Акта приема - передачи помещения 30 июня 2021 года. Уведомление о расторжении договора получено ответчиком 09 июля 2021 года.

27 июня 2021 года ФИО5 была сделана видеозапись арендуемого истцом помещения с целью фиксации факта нахождения помещения в аварийном состоянии, а также факта освобождения помещения от имущества истца. 30 июня 2021 года арендатор прибыл по месту нахождения ранее арендуемого помещения для сдачи помещения ответчику. 

Однако арендодатель отказался подписывать акт приема-передачи помещения, но Администратор ТЦ «Юность» ФИО6 (представитель ответчика) осмотрела помещение и приняла комплект ключей, о чем сделала запись в журнале Арендодателя, находящемся у администратора ТЦ «Юность».

Арендатором в присутствии свидетелей был составлен односторонний Акт приема-передачи помещения от 30 июня 2021 года, в котором был зафиксирован факт освобождения ранее арендуемого помещения от имущества Арендатора и передачи ключей от помещения Администратору ТЦ «Юность».

Арендатор отказался расторгнуть Договор, ссылаясь на п. 2.3.6 Договора, согласно которому Арендатор должен предупредить Арендодателя за 90 календарных дней о предстоящем освобождении помещения, не принимая во внимание, что помещение находится в аварийном состоянии и его невозможно использовать Арендатором.

Таким образом, как указал истец по встречному иску, помещение после затопления по вине Ответчика (Арендодатель), невозможно было абсолютно использовать в следующие периоды: март 2020 года; август - сентябрь 2020 года и апрель 2021 года. По мнению истца по встречному иску, уплаченная Ответчику арендная плата за март 2020 года, апрель 2021 года является неосновательным обогащением, сумма которого составляет 20 000 (двадцать тысяч) рублей.  В связи с расторжением договора ответчик обязан вернуть обеспечительный платеж в размере 20 000 руб.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с первоначальным иском.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик обратился в суд со встречным иском, указав на следующие обстоятельства.

Согласно п. 2.3.2 Договора аренды Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату и иные платежи.

Пунктом 3.1 Договора предусмотрено, что Арендатор обязуется оплачивать Арендодателю за пользование помещением арендную плату в сроки и на условиях настоящего договора. Размер арендной платы за календарный месяц установлен в размере 7 000 руб., без НДС. Оплата производится до 5 числа текущего месяца (п. 3.2).

Пунктом 3.7 Договора предусмотрено, что Арендатор обязуется оплачивать за содержание Помещения мест общего пользования эксплуатационную плату в размере 3 000 руб. (16,75 за 1 кв.м) за календарные месяц арендуемого Помещения, без НДС. Указанная ставка включает возмещение коммунальных расходов, а также плату за содержание арендуемого помещения и мест общего пользования.

01.04.2020 между ООО «ХСВ» (Арендодатель) и ООО «Творческая мастерская «Маркиной» (Арендатор) было заключено дополнительное соглашение к договору аренды и содержания нежилого недвижимого имущества №13.2019.ю от 24.09.2019, согласно которому с 01 апреля 2020 года  стороны внесли изменения в Договор и изложили пункты в следующей редакции: Пункт 3.7 Договора: «Арендатор обязуется оплачивать за содержание Помещения и мест общего пользования эксплуатационную плату в размере 4 835 руб. (110 за 1 кв.м.) за календарный месяц арендуемого Помещения, без НДС. Указанная ставка включает возмещение коммунальных расходов, а также плату за содержание арендуемого помещения и мест общего пользования». Пункт 3.12 Договора: «В течение трех дней с момента подписания настоящего договора Арендатор оплачивает Арендодателю в целях обеспечения выполнения обязательств по оплате эксплуатационных платежей по договору сумму в размере 9 670 руб., без НДС Обеспечительный платеж возвращается после подписания акта приема-передачи (возврата) только при надлежащем выполнении Арендатором всех условий договора».

Таким образом, как указал истец по встречному иску,  арендатор не исполнял надлежащим образом свои обязанности по договору аренды, а имени не вносилась арендная плата: в апреле 2020 года,  мае 2020 года, августе 2020 года, сентябре 2020 года, октябре 2020 года, в связи с чем, 21.10.2020 ООО «ХСВ» была направлена претензия с требованием о погашении образовавшейся задолженности в общем размере 268 063 руб. до 31.10.2020, однако требования арендодателя были оставлены без удовлетворения.

ООО «ХСВ» также указало, что достигнутой договоренности между сторонами предоставлении отсрочки либо уменьшении арендной платы на период введения ограничительных мер подписано не было, равно как и письменного обращения Арендатора с просьбой о предоставлении отсрочки либо уменьшения арендной платы, доказательств обратного стороной представлено не было.

Согласно п. 5.13 Договора уведомления, извещения или иные юридически значимые сообщения, которыми закон или условия настоящего договора связывают наступление гражданско-правовых последствий, должны быть направлены Арендатором с использованием почтовой связи «Почта России» уведомлением о вручении и описью вложения.

От Арендатора 08.06.2021 в адрес ООО «ХСВ» поступило уведомление о расторжении договора аренды.

Однако, как полагает истец по встречному иску, арендатором не соблюден предусмотренный положениями Договора порядок расторжения, в связи с чем договор аренды, по мнению арендодателя, продолжал действовать после 01.07.2021.

П. 4.3 предусматривает следующий порядок расторжения договора: Арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке за 90 календарных дней с момента доставки уведомления Арендодателю.

На основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, и возвращено по передаточному акту, подписанному сторонами (ст. 655 ГК РФ). Если Арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, если указанная плата не покрывает причиненные Арендодателю убытки, он может потребовать их возмещения.

Истец по встречному иску указал, что прекращение договора аренды не повлекло прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое буде прекращено надлежащим исполнением Арендатором обязательства по возврату имущества Арендодателя. Согласно Договору аренды, возврат арендуемого Помещения относится к основным обязанностям Арендатора. При этом на Арендатора возлагается обязанность оплатить арендную плату за все время просрочки возврата имущества.

В связи с этим, 06.09.2021 Арендодателем в составе комиссии: ФИО7. - директор ООО «ХСВ» и ФИО8 - представителя ООО «ХСВ» на основании доверенности от 01.06.2021 в одностороннем порядке был составлен акт приема-передачи (возврата) помещения, право Арендатора на пользование арендуемым помещением прекращено с 07.09.2021.

22.10.2021 ООО «ХСВ» направило в адрес Арендатора письменную претензию с требованием о погашении образовавшейся задолженности в общем размере 855 883 руб. до 04.11.2021, данная претензия была также оставлена без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения со встречным иском.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего  исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 309, 310, 606, 614, 620, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 133, 65, 9, 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обоснованно отказал в удовлетворении первоначального иска, с чем также соглашается апелляционный суд.  

При этом, суд первой инстанции верно указал, что исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. 

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. Обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование. 

В силу презумпции возмездности договора, закрепленного в пункте 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв от арендодателей имущество в арендное пользование, ответчик обязан вносить плату за это пользование своему контрагенту.

Как следует из акта приема-передачи нежилого недвижимого имущества от 01.10.2019, помещение принято арендатором в удовлетворительном техническом состоянии, без каких-либо замечаний и возражений.

Суд первой инстанции ссылаясь на нормы статей 450, 452, 450.1, 6120 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно соглашается с доводами ООО «ХСВ» со ссылкой на п.4.3 Договора, в соответствии с которым Арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке за 90 календарных дней с момента доставки уведомления Арендодателю, поскольку иных оснований для одностороннего отказа от договора по инициативе арендатора его условиями не предусмотрено (за исключением п. 4.2 договора в связи с несогласием с повышением арендной платы).

При этом, как верно отмечено судом первой инстанции доказательств досрочного расторжения договора в судебном порядке, предусмотренном ст.ст. 612,620 Гражданского кодекса Российской Федерации в материалах дела не имеется.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что договор аренды считается расторгнутым с 07.09.2021 – после составления арендодателем акта приема-передачи (возврата) помещения 06.09.2021.

При этом факт передачи ключей от помещения 30.06.2021 администратору ТЦ «Юность» ФИО6 безусловными доказательствами не подтвержден, полномочия указанного лица не подтверждены, акт указанным лицом не подписан. Однако с учетом согласованного сторонами условия п. 4.3 Договора, указанный акт не имеет правового значения.

При этом, суд первой инстанции верно указал, что требование о возврате неосновательного обогащения за март 2020 года, апрель 2021 года и довод об отсутствии у арендатора обязанности по оплате арендной платы за август-сентябрь 2020 года в связи с аварийным состоянием помещения безусловными доказательствами также не подтверждены.

Несмотря на неоднократные запросы суда, ответчик не представил акты осмотра помещений, составленные по результатам обращений арендатора в связи с затоплениями по причине погодных условий. В то же время в материалах дела имеется выписка  с перечнем актов, подписанная администратором ТЦ «Юность» ФИО9 (л.д. 18,т.1).

Однако, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, из данного документа не усматривается невозможность пользования помещениями весь период -  в марте, августе-сентябре 2020 года и апреле 2021 года. Доказательств обращения  арендатора с предложением  расторгнуть договор в связи с невозможностью использовать помещения, доказательств намерений досрочного расторжения договора в судебном порядке материалы дела не содержат.  

При этом, суд первой инстанции верно указал, что равным образом, истец не обращался к ответчику с предложением об освобождении его от арендной платы за указанный период в связи с невозможностью использования помещения либо уменьшения размера арендной платы, за исключением письма от 24.11.2020. акты, составленные с участием независимых лиц, которые бы отражали техническое состояние помещений в марте, августе-сентябре 2020 года, отсутствуют. Более того, за март 2020 года истец полностью оплатил арендную плату.

Информационное письмо от 24.11.2020 (л.д. 16, т.1) свидетельствует о намерении арендатора использовать арендованное помещение и содержит гарантии оплаты арендной платы за ноябрь и декабрь 2020 года.

При этом, суд первой инстанции верно отметил, что представленные фотоматериалы не позволяют определить период их изготовления и относимость к спорным помещениям, изготовлены в одностороннем порядке.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что обязанность уплаты арендной платы арендатором прекращается после 07.09.2021.

В то же время, суд первой инстанции обоснованно не согласился с расчетом арендной платы и эксплуатационных платежей, представленным ответчиком – ООО «ХСВ», как истцом по встречному иску, в силу следующего.

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

В отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Федерального закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, устанавливающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020. Требования к условиям и срокам такой отсрочки определяются Правительством Российской Федерации (часть 1 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы и (или) уменьшения ее размера, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере.

В соответствии с Обзором Верховного суда РФ по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020) арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. 

Постановлением №82 от 10 апреля 2020 года приостановление деятельности указанных организаций продлено до 19 апреля 2020 года включительно. Постановлением Губернатора Самарской области №89 от 16 апреля 2020 года работа организаций приостановлена до 30 апреля 2020 года включительно. Постановлением Губернатора Самарской области №104 от 29 апреля 2020 года  деятельность приостановлена до 11 мая 2020 года включительно.

Постановлением Губернатора Самарской области №110 от 11 мая 2020 года до 31 мая 2020 года включительно приостановлена деятельность развлекательных и досуговых заведений, работа бассейнов и иных объектов физкультуры и спорта. Постановление Губернатора №70 от 03.04.2020 дополнено пунктом 2.5.1., которым ограничена до 18 мая 2020 года включительно работа ресторанов, другие предприятия общественного питания, организаций розничной торговли.

Работа предприятий торговли без ограничения площади торгового зала открываемого объекта возобновлена только с 22 июня 2020 года (Постановление Губернатора Самарской области от 17 мая 2020 года № 122 , от 22 мая 2020 года № 124,  от 31 мая 2020 года № 132 от 08 июня 2020 года № 138 от 16 июня 2021 года № 139).

Работа творческой мастерской, как указал истец и не оспорено ответчиком, возобновлена 13 июня 2021 года.

В соответствии с приведенным выше Обзором №2, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (вопрос 5).

Таким образом, исходя из принципов справедливости и разумности, принимая во внимание введение режима повышенной готовности, суд первой инстанции правомерно посчитал, что начисление ответчику арендной платы за период с 29.03.2020 по 13.06.2020 следует производить по 50% ставке арендной платы.

Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, задолженность арендатора за март 2020 года из расчета 7 000 руб. с 01 по 28 марта 2020 года составляет 6 322 руб. 58 коп., с 29 марта по 31 марта 2020 года – в размере 50% - 338 руб. 71 коп. Арендная плата за апрель, май в размере 50% от арендной пдаты 7 000 руб. составляет 3 500 руб. х 2 = 7 000 руб. За 13 дней арендная плата в размере 50% составляет 1516 руб. 67 коп., с 14 по 30 Истец в предварительное судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания  извещен надлежащим образом в размере 100% составляет 3 966 руб. 67 коп.

При этом, суд первой инстанции обоснованно отметил, что задолженность по эксплуатационным платежам, являющаяся оплатой коммунальных услуг, подлежит оплате в полном размере по март 2020 года включительно – 3 000 руб. в месяц, с 01.04.2020 – 4 835 руб. в месяц с учетом дополнительного соглашения к договору, поскольку оплата коммунальных услуг в полном объеме предусмотрена пп. е пункта 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 года № 439.  

При этом, суд первой инстанции верно отметил, что снижение арендной платы после 13 июня 2020 года неактуально и расчет следует производить из 100% ставки аренды, определенной договором.

С 01.04.2020 Арендатор обязуется оплачивать за содержание Помещения и мест общего пользования эксплуатационную плату в размере 4 835 руб. (110 за 1 кв.м.) за календарный месяц арендуемого Помещения, без НДС. Указанная ставка включает возмещение коммунальных расходов, а также плату за содержание арендуемого помещения и мест общего пользования.

В соответствии с п. 3.2 Договора арендная плата производится до 5- го числа текущего месяца на основании выставленного счета.

Согласно п. 3.8 Договора оплата эксплуатационного платежа вносится арендатором до 5-го числа текущего месяца на основании выставленного счета.

В силу п. 3.12 Договора сумма обеспечительного плата вносится арендатором в течение 3-х дней с момента изменения размера эксплуатационного платежа.

Согласно п.3.13 и п. 3.14 Договора при просрочке оплаты арендной платы, оплаты эксплуатационного платежа, нарушения сроков оплаты обеспечительного платежа свыше 2-х недель, арендатор обязуется оплатить арендодателю пени в размере 5% от подлежащей оплате суммы за каждый день просрочки платежа, менее 2-х недель – в размере 1%.

Расчет задолженности, представленный ООО «ХСВ», не может быть принят судом во внимание, поскольку арендодатель засчитывал платежи как с учетом, так и без учета назначения платежа, указанного арендатором в платежных поручениях. Кроме того, в счет погашения учитывались частично суммы по одному платежному поручению за разные периоды.

Поэтому, определяя размер задолженности по договору аренды, суд учитывает размер подлежащих внесению арендных платежей и эксплуатационных платежей за весь период действия договора и фактически внесенных арендатором.

Между сторонами отсутствует спор по уплаченной арендатором сумме за спорный период в размере 203 668 руб.  за все время действия договора. Платежные поручения представлены в материалы дела (л.д. 31-54, т.2). При этом в перечне платежных поручений (л.д. 133, т.1), представленном истцом, им допущена ошибка в позиции № 9, где излишне указан платеж в размере 10 000 руб. платежным поручением № 21 от 03.06.2021. Данное платежное поручение в материалы дела не представлено и у истца, и у ответчика отсутствует.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно указал, что исходя из установленного размера арендной платы и эксплуатационных платежей за весь период действия договора арендатор должен был уплатить 254 706 руб. 63 коп., оплатил 203 668 руб. включая обеспечительный платеж. 

Таким образом, правомерен вывод суда первой инстанции о том, что задолженность арендатора составила 51 038 руб. 63 коп. с учетом зачета арендодателем обеспечительного платежа, поэтому в части требования о возврате обеспечительного платежа иск не подлежит удовлетворению.

Пунктом 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 года № 439, отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях: задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды (подпункт а).

Таким образом, задолженность по арендной плате подлежит выплате в размере половины ежемесячной арендной платы, начиная с 1 января 2021 года.

Поскольку стороны в добровольном порядке не определили сроки погашения задолженности, установленная судом задолженность по арендной плате подлежала уплате, начиная с 01.01.2021.

На момент вынесения решения суда срок предоставления отсрочки погашения задолженности по арендной плате истек, следовательно, как верно отмечено судом первой инстанции  оснований для установления отсрочки погашения не имеется.

Доводы заявителя жалобы несостоятельны и не принимаются апелляционным судом, поскольку представленными материалами дела доказано, что договор аренды считается расторгнутым с 07.09.2021 - после составления арендодателем акта приема-передачи (возврата) помещения 06.09.2021.

При этом факт передачи ключей от помещения 30.06.2021 администратору ТЦ «Юность» ФИО6 безусловными доказательствами не подтвержден, полномочия указанного лица не подтверждены, акт указанным лицом не подписан. Кроме, того с учетом согласованного сторонами условия п. 4.3 Договора, указанный акт не имеет правового значения.

Также следует отметить, что требование о возврате неосновательного обогащения за март 2020 года, апрель 2021 года и довод об отсутствии у арендатора обязанности по оплате арендной платы за август-сентябрь 2020 года в связи с аварийным состоянием помещения безусловными доказательствами также не подтверждены.

Из представленных документов не усматривается невозможность пользования помещениями за весь период- в марте, августе-сентябре 2020 года и апреле 2021 года. Доказательств обращения арендатора с предложением расторгнуть договор в связи с невозможностью использования помещения, доказательств намерений досрочного расторжения договора в судебном порядки материалы дела также не содержат.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении первоначального иска и правомерно удовлетворил встречный иск в части взыскания задолженности по договору аренды и содержания нежилого недвижимого имущества №13.2019.ю от 24.09.2019 в размере 51 038 руб. 63 коп. – задолженность по арендным и эксплуатационным платежам с 06.04.2020 по 30.09.2020.

Между тем суд первой инстанции удовлетворяя частично встречные исковые требования, а именно в части взыскания пени не учел следующее.

Основной вид деятельности ООО «Творческая мастерская Маркиной» (ОКВЭД 90 Деятельность творческая, деятельность в области искусства и организации развлечений) включен в полный перечень отраслей, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434, а так же Постановлением Губернатора Самарской области от 08.04.2020 № 77 «О первоочередных мерах поддержки субъектов предпринимательства в Самарской области, оказавшихся в зоне риска в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) в Самарской области»

Таким образом, ООО «Творческая мастерская Маркиной» включено в Перечень лиц, на которых распространяется действие моратория в соответствии со статьей 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Согласно пунктам 1, 3 (подп. 2) статьи 9.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 26.10.2002 для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами (далее для целей настоящей статьи - мораторий), на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

В акте Правительства Российской Федерации о введении моратория могут быть указаны отдельные виды экономической деятельности, предусмотренные Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, а также отдельные категории лиц и (или) перечень лиц, пострадавших в результате обстоятельств, послуживших основанием для введения моратория, на которых распространяется действие моратория.

На срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется: наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона.

С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступают следующие последствия не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (абзац 10 пункта 1 статьи 63 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 26.10.2002).

Согласно разъяснениям, изложенным в ответе на вопрос 10 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой короновирусной инфекции (Covid-19) N 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020), одним из последствий введения моратория является прекращение начисления неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 428 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников" на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении, в том числе организаций и индивидуальных предпринимателей, код основного вида деятельности которых в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности указан в перечне отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции".

Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования (06.04.2020) и действует в течение 6 месяцев (пункт 5 указанного постановления).

Пунктом 1 Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.10.2020 N 1587 "О продлении срока действия моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников" продлен срок действия моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении организаций и индивидуальных предпринимателей, код основного вида деятельности которых в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности указан в перечне отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 г. N 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции" на три месяца.

То есть, Постановление N 1587 действует с 07.10.2020 до 07.01.2021.

При этом исходя из буквального содержания норм подпункта 2 пункта 3 статьи 9.1 и абзаца десятого пункта 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ), включение должника в один из перечней лиц, пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, является достаточным основанием для освобождения такого должника от уплаты неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение им денежных обязательств до введения моратория. Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для освобождения от уплаты финансовых санкций, в том числе наличия у должника признаков банкротства, возбуждения в отношении него дела о банкротстве и тому подобное, в соответствии с положениями названных правовых норм не требуется.

Истец имеет право представлять доказательства, что должник в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования об освобождении от уплаты финансовых санкций за период действия моратория на возбуждение дел о банкротстве являются проявлением заведомо недобросовестного поведения. Однако таких доказательств истцом не представлено.

С учетом изложенного, требования о взыскании 217 руб. - пени вследствие несвоевременной оплаты арендной платы за июль 2020 года за период с 06.07.2020 по 06.08.2020; 596 руб. 78 коп. - пени вследствие несвоевременной оплаты эксплуатационной платы за сентябрь 2020 года за период с 06.09.2020 по 07.01.2021; 286 руб. 26 коп. - пени вследствие несвоевременной оплаты обеспечительного платежа подлежат оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного с  Общества с ограниченной ответственностью "Творческая мастерская Маркиной"  в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ХСВ" подлежит взысканию пени вследствие несвоевременной оплаты эксплуатационной платы за сентябрь 2020 года за период с 08.01.2020 по 06.09.2021 в размере 1 168 рублей 00 копейки и задолженность по договору аренды и содержания нежилого недвижимого имущества №13.2019.ю от 24.09.2019 в размере 51 038 руб. 63 коп. – задолженность по арендным и эксплуатационным платежам с 06.04.2020 по 30.09.2020.

В остальной части в удовлетворении встречных  исковых требований следует отказать.

Таким образом, с учетом представленных в дело доказательств апелляционный суд приходит к выводу о том, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, сделаны  с неправильным применением норм материального права, и в силу ч.2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение Арбитражного суда Самарской области от 26.07.2022, по делу № А55-20382/2021, с учетом определения об исправлении описок от 28.07.2022 подлежит изменению в части удовлетворения встречного иска и взыскании государственной пошлины, с принятием по делу нового судебного акта в данной части, в остальной части решение подлежит оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины распределены в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Руководствуясь статьями 266-271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 26.07.2022, по делу № А55-20382/2021, с учетом определения об исправлении описок от 28.07.2022 – изменить в части удовлетворения встречного иска и взыскании государственной пошлины, принять новый судебный акт.

Встречный иск удовлетворить частично. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Творческая мастерская Маркиной" (ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ХСВ" (ИНН 

<

***>) задолженность по договору аренды и содержания нежилого недвижимого имущества №13.2019.ю от 24.09.2019 в размере 51 038 руб. 63 коп. – задолженность по арендным и эксплуатационным платежам с 06.04.2020 по 30.09.2020, пени вследствие несвоевременной оплаты эксплуатационной платы за сентябрь 2020 года за период с 08.01.2020 по 06.09.2021 в размере 1 168 рублей 00 копейки, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 088 руб.

В остальной части в удовлетворении встречного иска отказать. 

В остальной части решение Арбитражного суда Самарской области от 26.07.2022, по делу № А55-20382/2021 оставить без изменения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ХСВ" (ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Творческая мастерская Маркиной" (ИНН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 992 рубля.

Постановление  вступает в  законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа. 

Председательствующий              С.Ш. Романенко    

Судьи                                                                                                                 В.А. Копункин 

                                                                                                                            Л.Л. Ястремский