Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-65920/2022

10 февраля 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  02 февраля 2023 года

Полный текст решения изготовлен  10 февраля 2023 года

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

 

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению): 

Истец: индивидуальный предприниматель ФИО2, 

Ответчик: общество с ограниченной ответственностью "ПАПОРОТНИК", 

Третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Доходъ", 

о взыскании, и по встречному иску о взыскании, 

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 02.02.2023, 

 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2                  (далее – истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд города                      Санкт-Петербурга и Ленинградской области обществу с ограниченной ответственностью "Папоротник" (далее – ответчик, Общество) с иском о взыскании 101.200,00 руб. обеспечительного платежа, 40.000,00 руб. стоимости юридических услуг. 

Дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

В суд поступило встречное исковое заявление о взыскании с предпринимателя в пользу Общества 214.766,80 руб. затрат на приведение помещения в надлежащее состояние, 16.266,80 руб. оплаты услуг по вывозу мусора. 

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.08.2022 к совместному рассмотрению с первоначальным принят встречный иск, суд перешел к рассмотрению спора по общим правилам искового производства.

Окончательно уточнив исковые требования, Общество просило взыскать с предпринимателя 383.575,20 руб. затрат на приведение помещения в надлежащее состояние, 16.266,80 руб. оплаты услуг по вывозу мусора. 

Уточнения приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Определением от 22.12.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Доходъ".

Признав дело подготовленным, суд в порядке ст. ст. 136-137 перешел к рассмотрению дела по существу.

В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения первоначального иска возражала, требования встречного иска поддержала с учетом уточнений.

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзыва на него, заслушав мнения участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

19.06.2018 между ООО «ДОХОДЪ» «Д.У. закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ДОХОДЪ - рентная недвижимость» и Предпринимателем был заключен договор аренды помещения площадью 81,20 кв.м., расположенного на 1 этаже дома по адресу 

<

...> (Объект). 

Впоследствии, между ООО «ДОХОДЪ» «Д.У. закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ДОХОДЪ - рентная недвижимость», Обществом и Предпринимателем заключено дополнительное соглашение от 16.11.2018 №1 к договору аренды от 19.06.2018 №19/06-22Н//Ар/Нв1, в соответствии с условиями которого права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли Обществу.

Согласно условиям п.4.4.2 Договора перечисленный арендатором однократный размер ежемесячной арендной платы за пятый год аренды помещения в размере 101.200,00 руб. вносится в качестве обеспечительного платежа. В случае расторжения Договора оплаченные денежные средства возвращаются арендатору в течение 10 дней с момента передачи помещения от арендатора арендодателю в случае отсутствия оснований для удержания их в качестве штрафных санкций, предусмотренных п.5.2, 5.4 договора.

Договор расторгнут на основании уведомления Предпринимателя об отказе от договора с 30.08.2020, которое получено Обществом 07.09.2020.

Ссылаясь на прекращение договора, предприниматель обратилась с иском о взыскании обеспечительного платежа.

Во встречном исковом заявлении Общество указало на перепланировку  Предпринимателем помещений  в отсутствии согласований со стороны арендодателя.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему выводу. 

Как установлено п.5.4 Договора, в случае если в процессе освобождения помещения арендатором (в том числе в случае расторжения по любому основанию) действиями арендатора причинен вред помещению, в том числе нарушено состояние, в котором помещение подлежит возврату арендодателю в соответствии с условиями, предусмотренными главой 6 договора, арендодатель имеет право удержать денежные средства в размере обеспечительного платежа, оплаченного арендатором в соответствии с п.4.4.2 Договора, в качестве штрафа за ненадлежащую передачу (возврат) помещения. Удерживаемые денежные средства возврату в адрес арендатора не подлежат и являются штрафом за ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств. 

Стороны в п.6.1 Договора согласовали, что помещение при его возврате передается арендодателю в состоянии, в котором оно было передано арендатору.

В п.1.2 Договора, а также в дополнительном соглашении № 1 от 16.11.2018 указано, что площадь помещения составляет 81,20 кв.м. После передачи помещения арендатором ответчик заключил договор на выполнение кадастровых работ 13.10.2020 №094-2-20 с ООО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ» с целью проведения инвентаризации помещения, по результатам которых были составлены ведомость и поэтажный план, которые свидетельствуют, что в помещении проведена перепланировка, в результате которой изменились внутренние границы помещения, а площадь уменьшилась с 81,2 кв.м до 80 кв.м.

В соответствии с условиями Договора (пункт 2.3.10) арендатор принял на себя обязательства производить перепланировку/переустройство помещения при условии предварительного согласования проекта с арендодателем и компанией, управляющей домом, и, в случае установленной законодательством РФ необходимости, с соответствующими государственными органами/учреждениями и заинтересованными организациями. По окончании работ по перепланировке арендатор обязался за счёт собственных средств произвести новую техническую инвентаризацию объекта и получить в ПИБ ГУИОН и КЗРиЗ СПб и незамедлительно представить арендодателю новую техническую документацию на помещение, а именно: оригинал технического паспорта помещения; оригинал кадастрового паспорта помещения, в котором должно быть определено, что перепланировка произведена без нарушения внешних границ объекта; оригинал ведомости помещения с учетом перепланировки; оригинал поэтажных планов Помещения с учётом перепланировки.

Между тем в адрес ответчика обращений от истца для согласования данного вопроса не поступало. Отсутствуют также сведения, что перепланировка была согласована с предыдущим собственником помещения (ООО «УК «Доходъ»). Также в адрес ответчика не поступали документы новой технической инвентаризации помещения. Данные действия (несогласованная с ответчиком перепланировка и непринятие мер по ее узакониванию с составлением новой технической документации) являются существенным нарушением условий договора, имеющим значение при возврате помещения.

В рамках дела А56-105347/2020 Общество обратилось с иском к предпринимателю о взыскании: задолженности по арендной плате за период с 01.05.2020 по 07.09.2020 в сумме 180 626 руб. 67 коп.; пеней, начисленных на сумму долга начиная с 11.05.2020 по день фактического погашения задолженности исходя из ставки 0,5% за каждый день просрочки; штрафа за несоблюдение трехмесячного срока уведомления при расторжении договора в сумме 250 800 руб.; стоимости демонтированного оборудования в размере 25 000 руб.; стоимости изготовления кадастрового паспорта в размере 8 000 руб. (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из Постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2022 по указанному делу, так как в период действия договора ответчиком была выполнена перепланировка, а в адрес Общества обращения для согласования перепланировки не поступали, при этом сведения о том, что перепланировка была согласована с предыдущим собственником помещения (ООО «УК «Доходъ») отсутствуют, то расходы арендодателя на выполнение обмерных работ и составления на их основании ведомости помещений и поэтажного плана, стоимостью 8 000 руб. правомерно отнесены на ответчика с учетом положений 2.3.10 договора аренды и правил статьи 15 ГК РФ.

Кроме того, отказ Предпринимателя от договора был признан апелляционным судом соответствующим пункту 4 статьи 19 Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" в редакции ФЗ №166-ФЗ, действующей с 08.06.2020.

В силу п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Кроме того, в случае расторжения договора в порядке, предусмотренным п.4 ст. 19 ФЗ-98, обеспечительный платеж, предусмотренный договором аренды и уплаченный арендодателю, возврату арендатору не подлежит.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения первоначального иска не имеется.

В соответствии с п. 4.6 Договора арендные платежи не включают в себя расходы арендатора, связанные с оплатой стоимости потреблённой электроэнергии, а также все иные услуги, оказываемые управляющей домом компанией и третьими лицами. Все указанные платежи не подлежат компенсации со стороны арендодателя арендатору. В соответствии с п. 2.3.3 Договора, арендатор обязан компенсировать в полном объёме арендодателю все расходы, понесённые последним на оплату электроэнергии, коммунальных услуг, эксплуатационных расходов по использованию и содержанию помещения и общего имущества здания, в т.ч. всех расходов, начисляемых организацией, управляющей домом.

В соответствии с требованиями федерального и регионального законодательства Обществом был заключен договор с АО «Управляющая компания по обращению с отходами в Ленинградской области» (далее - АО «УК по ЛО») №6791ЮН-1/03-20 от 12.03.2020. Ранее услуга по вывозу мусора оказывалась Управляющей компанией «Наш дом» и ее стоимость включалась в ежемесячный счет за коммунальные услуги, оплачиваемый Обществом. Согласно новым требованиям законодательства оплата за данный вид коммунальной услуги осуществляется на основании счетов, выставляемых АО «УК по ЛО», а из общих счетов за коммунальные услуги стоимость вывоза мусора вычитается.

Так, в адрес Общества выставлены счета за период с января 2020 года по август 2020 (с января по апрель по 2507,08 руб. за каждый месяц, с мая по август - по 2469,06 руб.), что в сумме за указанные восемь месяцев составляет 19 904,56 руб.

Общество обратилось в адрес АО «УК по обращению с отходами в Ленинградской области» с просьбой пересчитать задолженность и не выставлять счета за период с апреля по сентябрь в связи с тем, что помещение не эксплуатировалось в связи с запретом оказания дополнительных образовательных услуг в связи с распространением на территории РФ новой коронавирусной инфекции (C0VID-19). Общество получило ответ АО «УК по обращению с отходами в Ленинградской области» от 16.11.2020 № УК-3110-11/20, в котором указано, что пандемия коронавируса не является обстоятельством непреодолимой силы, региональный оператор не прекращал сбор и вывоз ТКО, поэтому в пересчёте задолженности Обществу было отказано.

В настоящее время указанные счета АО «УК по ЛО» за период с января по август 2020 года оплачены Обществом на общую сумму 19 904,56 руб. Указанные затраты подлежат компенсации со стороны Предпринимателя на основании пункта 2.3.3 Договора.

Поскольку Общество также обратилось в УК «Наш дом» за перерасчетом (исключением) из общего счета начислений за вывоз мусора, в адрес Общества от УК «Наш дом» ожидается возврат на сумму по 454,72 руб. за каждый месяц, что за восемь месяцев составит 3 637,76 руб.

Таким образом, компенсации Обществу со стороны Предпринимателя подлежит оплата за услуги по вывозу мусора в сумме 19 904,56 - 3637, 76 = 16 266,80 руб.

В обоснование размера затрат на приведение помещения в надлежащее состояние Общество представило заключение специалиста № ЗС-210-СТЭ/22 от 14.11.2022, стоимость работ согласно расчету которого составляет 383 575,20 руб. с учетом НДС 20%.

Размеры затрат Общество Предпринимателем не оспорены, контррасчет не представлен.

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", (далее - постановление N 25), по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Таким образом, с учетом изложенного, обстоятельств, установленных в рамках дела А56-105347/2020, имеющих преюдициальное значение для настоящего спора, положений п. 2.3.10 договора аренды и статьи 15 ГК РФ требования встречного иска подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Папоротник" затраты на приведение помещения в надлежащее состояние в размере 383.575,20 руб., затраты за услуги по вывозу мусора в сумме 16.266,80 руб., расходов по государственной пошлине в размере 10997,00 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                                        Бугорская Н.А.