АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, стр. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. 

<

***>; факс 

<

***>

https://irkutsk.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело  № А19-5270/2025

г. Иркутск

17 октября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 03.10.2025.

Решение  в полном объеме изготовлено 17.10.2025.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Пущиной Т.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Новиковой О.Б., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РЕГИОН-НЕДВИЖИМОСТЬ» (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>; Адрес: 664022, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г ИРКУТСК, УЛ ВЕРХНЯЯ НАБЕРЕЖНАЯ, СТР. 10)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: 

<

***>; ОГРН:

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 043 771 руб. 96 коп.,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО2, представитель по доверенности,

от ответчика: не явился,

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РЕГИОН-НЕДВИЖИМОСТЬ»  (далее, истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее, ответчик) с учетом уточнений с требованием о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 043 771 руб. 96 коп., из них: 280 229 руб. 90 коп. – основной долг, 763 542 руб. 06 коп. – неустойка, с последующим начислением неустойки по день фактической оплаты.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддерживал в полном объеме, возражал относительно снижения неустойки.

Ответчик в судебное заседание своего представителя не направил, в процессе рассмотрения дела заявил ходатайство о снижении неустойки.

К судебному заседанию от ответчика поступило ходатайство о приобщении проекта мирового соглашения.

Истец в судебном заседании пояснил, что условия не удовлетворят заявленные требования, истец не намерен подписывать представленный проект мирового соглашения. 

Исследовав материалы дела,  ознакомившись с письменными доказательствами, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 28.07.2022 между ООО «РЕГИОН-НЕДВИЖИМОСТЬ» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) 28.02.2020 заключен договор аренды нежилого помещения № ДА-281-07/2022, по условиям которого арендодатель предоставит, а арендатор принимает помещение, находящееся в здании по адресу: 

<

...>. Помещение представляется арендатору за плату во временное владение и пользование (п. 1.1 договора). Характеристики помещения в соответствии с техническим паспортом на здание, оформленному ООО «Бюро Кадастра и Права» по состоянию на 28.05.2021 (п. 1.1.1 договора): 

этаж

Помещение №

Площадь (кв.м.)

3 (третий)

95 (вн. № секции 3-42)

98,7

Согласно пункту 2.1 договора договор вступает в силу с даты его подписания и действует до «31» августа 2025 года включительно с даты передачи помещения по акту.

Третьим разделом договора стороны предусмотрели размер арендной платы и иные платежи.

3.1. Величина арендной площади, применяемая для расчета арендной платы, определена сторонами в соответствии с условиями договора и составляет105,16 кв.м. Арендная плата состоит из постоянной и переменной составляющей. 

3.2. Постоянная составляющая арендной платы складывается из платы за помещение (ПП), определенных расходов (ОР) и рекламных платежей. 

3.2.1. Арендная ставка по договору составляет 729,06 руб., кроме того НДС по действующей ставке, за 1 календарный метр арендной площади помещения в месяц (базовая арендная ставка). 

Ставка определенных расходов по договору составляет 550,00 руб., кроме того НДС по действующей ставке, за 1 квадратный метр арендной площади помещения в месяц.

Арендатор оплачивает арендодателю рекламные платежи в размере 75,00 руб., кроме того НДС по действующей ставке, в месяц за 1 квадратный метр арендной площади помещения. 

3.2.2. Начисление арендной платы по договору аренды с даты подписания акта приема-передачи помещения, который должен быть подписан сторонами не позднее чем 01.09.2022.

3.2.3. Постоянная составляющая арендной платы за каждый месяц срока аренды вносится без выставления счета на основании настоящего договора ежемесячного авансом, в течение 5 первых рабочих дней оплачиваемого месяца. З

3.3. Переменная составляющая арендной платы – компенсация арендатором затрат арендодателя за фактическое обеспечение коммунальными услугами арендуемого помещения, пропорциональная доля в затратах арендодателя по обеспечению коммунальными услугами комплекса, а также плата с оборота. 

Перечень предоставляемых коммунальных услуг приведен в п.п. 4.1.3., 4.1.4. настоящего договора. 

3.3.1. Состав и порядок расчета переменной составляющей арендной платы в виде компенсации арендатором затрат арендодателя за фактическое обеспечение коммунальными услугами арендуемого помещения, пропорциональной доли в затратах арендодателя по обеспечению коммунальными услугами комплекса, установлена в приложении № 3, форма расчета переменной составляющей арендной платы установлена приложением № 4 к договору.

Арендодатель ежемесячно производит расчет величины переменной составляющей арендной платы арендатора, в порядке, определенном настоящим пунктом договора и приложением № 3,4 в соответствии с ценами (тарифами) снабжающих организаций. 

Оплата переменной составляющей арендной платы производится арендатором на основании расчета величины переменной составляющей арендной платы арендатора и счета, выставленного арендодателем, за фактически осуществлённые затраты, в срок не позднее 5 рабочих дней с даты выставления счета.

3.4. Под прочими платежами по договору следует понимать: обеспечительный взнос, суммы убытков, пени, штрафы, возмещения причиненного ущерба, процентов за пользование чужими денежными средствами и т.п.

По акту приема-передачи от 01.09.2022 помещение было передано арендатору. 

По акту сдачи-приемки от 13.09.2024 помещение возвращено арендодателю .

Истцом была направлена ответчику претензия от 22.08.2024 № 1343-ТРЦ Я, содержащая требования об оплате задолженности и неустойки.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства по оплате, неудовлетворение требований, изложенных в претензии, в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Оценка вышеназванного договора позволяет прийти к выводу, что отношения сторон сложились по договору аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Как указано выше, сторонами согласована постоянная и переменная арендная плата, порядок расчета арендной платы предусмотрена третьим разделом договора. 

Согласно положениям пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату. 

Помещение возвращено арендодателю 13.09.2024, согласно данным представленного в материалы дела акта сдачи-приема.

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, указывал на то, что претензия не содержит требования о неустойки.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

В судебной практике разъяснено, что отсутствие в претензии суммы и периода начисления пени, а также неуказание размера пени не свидетельствуют о несоблюдении претензионного порядка урегулирования спора в указанной части.

Системный анализ положений норм действующего гражданского и арбитражного процессуального законодательства позволяет сделать вывод о том, что под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора до передачи его на рассмотрение компетентного суда. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего сформулированные требования, обстоятельства, на которых основываются требования, доказательства и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

При этом факт направления претензии с указанием на неисполнение обязательства и требование об уплате долга является достаточным для вывода о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Взыскание пени не предполагает предварительное обращение к ответчику с требованиями об уплате пени в том размере и за тот период, которые указаны в иске. Достаточно предъявить претензию с требованием о взыскании долга и пени, поскольку сам факт предъявления претензии в связи с неисполнением обязательства является основанием для последующего предъявления иска.

В соответствии с положениями статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Из представленного истцом расчета следует, что задолженность ответчика за арендные платежи по спорному договору за период с 01.08.2024 по 13.09.2024 составляет 280 229 руб. 90 коп. (постоянная составляющая в сумме 277 552 руб. 65 коп., 2 677 руб. 25 коп. – переменная составляющая).

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Актом сдачи-приемки помещения от 13.09.2024 арендованное помещение возвращено ответчиком истцу. 

Учитывая неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, а также отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих несогласие ответчика с указанными обстоятельствами, арбитражный суд считает, что требование истца о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения по арендной плате в сумме 280 229 руб. 90 коп., является обоснованным и подлежащими удовлетворению. 

Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в сумме 763 542 руб. 06 коп. согласно пунктам 8.1, 10.3 договора, из них: 375 917 руб. 56 коп. – неустойка по пункту 10.3 договора, 387 624 руб. 50 коп. – неустойка за неисполнение обязательств по внесению арендных платежей. 

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (статья 329 ГК РФ).

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка (штраф, пеня) является одним из способов обеспечения исполнения сторонами своих обязательств.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

При заключении договоров стороны согласовали условие об ответственности арендатора.

Так, согласно пункту 10.3 договора стороны предусмотрели, что если арендатор в период с даты начала ведения коммерческой деятельности в арендуемом помещении, подтвержденной актом о начале ведения коммерческой деятельности, до окончания срока аренды не ведет коммерческую деятельность в арендуемом помещении более 10 (десяти) календарных дней подряд, арендодатель вправе расценивать указанные действия арендатора как односторонний отказ арендатора от исполнения настоящего договора, при этом арендодатель направляет в адрес арендатора письменное уведомление о ненадлежащем исполнении обязательств по настоящему договору. Арендодатель вправе считать настоящий договор прекращенным по истечении 10 (десяти) календарных дней с даты отправки уведомления в адрес арендатора. В этом случае: (а) арендная плата начисляется до даты фактической передачи помещения арендодателю по акту сдачи -приемки; (б) арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в трехкратном размере суммы Постоянной составляющей арендной платы за месяц срока аренды, действующей на момент отказа арендодателя от договора. Арендодатель вправе в безусловном порядке на основании настоящего договора произвести зачет денежных средств из обеспечительного взноса в счет уплаты вышеуказанной неустойки в срок, установленный арендодателем для оплаты неустойки в требовании. Недостающую сумму неустойки, предусмотренную настоящим пунктом, арендатор обязан уплатить арендодателю в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента предъявления соответствующего письменного требования. арендная плата, внесенная арендатором в месяце, в котором произошел отказ арендодателя от договора, возврату арендатору не подлежит. Стороны признают данную обеспечительную меру соразмерной последствиям нарушения обязательств со стороны арендатора, связанных с досрочным расторжением договора.

Из представленных документов следует, что истец направил ответчику письмо от 26.08.2024 № 1374-ТРЦ Я, в котором указывал на то, что начиная с 23.08.2025 коммерческая деятельность в арендуемом помещении не ведется. Ввиду чего, стороны подписали 13.09.2024 акт сдачи помещения. 

Таким образом, из указанного следует, что истцом обосновано заявлено требование о взыскании неустойки на основании пункта 10.3 договора. 

Кроме того, в соответствии с пунктом 8.1 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендных и иных платежей арендатор выплачивает неустойку в виде пени в размере 0,5 % за каждый день просрочки от суммы, подлежащей оплате. Неустойка подлежит начислению до момента полного исполнения арендатором договорного обязательства. 

Таким образом, сторонами соблюдена письменная форма соглашения о неустойке.

Из материалов дела следует и не оспаривается ответчиком, что помещение возвращено арендодателю 13.09.2024.

Поскольку, ответчиком не представлено доказательств своевременного внесения арендных платежей, следовательно, истцом обосновано заявлено требование о взыскании неустойки. 

Расчет неустойки ответчик не оспорил, контррасчет не представил; доказательств, свидетельствующих о внесении обеспечительного платежа, в размере большем, чем указано истцом, суду не представил.

Суд, проверив расчет неустойки (штрафа), представленный истцом, находит его верным

Между тем, ответчиком в процессе рассмотрения дела заявлено ходатайство о снижении неустойки.

Согласно позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке. 

Ходатайство ответчика о снижении начисленной неустойки суд полагает подлежащим удовлетворению.

Согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Пунктом 73 указанного Постановления разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 (в редакции от 24.03.2016) «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» даны разъяснения о том, что разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Пунктом 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» определено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1и 2 статьи 333ГК РФ).

На основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по ходатайства ответчика, суд полагает возможным уменьшить размер заявленной к взысканию неустойки за  нарушение сроков оплаты арендных платежей суммы 200 000 руб.

Таким образом, требование о взыскании неустойки подлежат удовлетворению в сумме 575 917 руб. 56 коп. (375 317 руб. 56 коп. – на основании п. 10.3 договора, 200 000 руб. – за нарушение сроков оплаты арендных платежей), в удовлетворении оставшейся части суд отказывает. 

Кроме того, истец  просил  взыскать с ответчика неустойку, на сумму задолженности 280 229 руб. 90 коп. за период с 24.12.2022 по день фактической оплаты задолженности.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, данным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). 

При таких обстоятельствах суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика неустойки, на сумму задолженности 280 229 руб. 90 коп. исходя из 0,5% в день с учетом снижения неустойки, с 24.05.2025 до момента фактического исполнения обязательства.

Государственная пошлина по настоящему иску оплачена истцом в сумме 56 313 руб. 16 коп.

Истец при обращении с рассматриваемым иском оплатил государственную пошлину в сумме 45 531 руб.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Поскольку иск о взыскании задолженности удовлетворен частично на 15,20 %, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  государственная пошлина по иску подлежит распределению между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных требований: на ответчика – 82,02 % или 46 188 руб. 05 коп., которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в размере 35 405 руб. 89 коп., а также в доход федерального бюджета в сумме 10 782 руб. 16 коп. и на истца – 17,98 %, ы сумме 10 125 руб. 11 коп. 

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражных судов в сети «Интернет» по адресу: https://kad.arbitr.ru/.

По ходатайству указанных лиц копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>; ОГРН:

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РЕГИОН-НЕДВИЖИМОСТЬ» (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) основной долг в сумме 280 229 руб. 90 коп., неустойка в сумме 575 917 руб. 56 коп., неустойку на сумму основного долга в размере 280 229 руб. 90 коп. начиная с 24.05.2025 исходя из 0,5% за каждый день просрочки до момента фактического исполнения обязательства, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 45 531 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>; ОГРН:

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 10 782 руб. 16 коп.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья                                                                                             Т.Н. Пущина