АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу 

«

Дело № А83-20831/2022

г. Калуга

25» июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18.06.2024 Постановление в полном объеме изготовлено 25.06.2024 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:  

председательствующего судьи Гнездовского С.Э.,  

судей Егоровой Т.В.,  

ФИО1, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Аникеевым А.А., 

при участии в заседании  

от заявителя жалобы: ФИО2 - представитель по   доверенности от 01.12.2023, ФИО3 -   представитель по доверенности от   13.03.2024;  

от иных участвующих в деле лиц: ФИО4 - представитель конкурсного  

 управляющего ООО «Фридом-строй»  ФИО5 по доверенности от  30.03.2022,  

рассмотрев в открытом судебном заседании проводимом путем использования  систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда города  Севастополя, кассационную жалобу Администрации Почтовского сельского  поселения Бахчисарайского района Республики Крым на постановление  Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2023 по делу  

 № А83-20831/2022, УСТАНОВИЛ: 

Общество с ограниченной ответственностью «Фридом-Строй» (далее -  ООО «Фридом-Строй», общество) подало в арбитражный суд заявление о  признании незаконным отказа Администрации Почтовского сельского поселения  (далее – администрация) в заключении дополнительного соглашения к договору  аренды № 1/2022 от 04.05.2022 земельного участка, площадью 114.464 кв.м., с  кадастровым номером 90:01:030801:637, обязании администрации к заключению  дополнительного соглашения в предложенной истцом редакции.  

Администрацией заявлены встречные требования о признании  недействительным (ничтожным) договора аренды № 1/2022 от 04.05.2022,  обязании общества передать администрации по акту приема-передачи  вышеуказанный земельный участок.  

Решением Арбитражного суда Республики Крым в удовлетворении  первоначальных требований общества отказано; встречные требования  администрации удовлетворены – признан недействительным (ничтожным)  договор аренды земельного участка № 1/2022 от 04.05.2022, на ООО «Фридом- Строй» возложена обязанность передать администрации по акту приема-передачи указанный выше земельный участок.  

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от  10.11.2023 решение суда первой инстанции отменено, исковое заявление ООО  «Фридом-Строй» удовлетворено, признаны незаконными действия  администрации по отказу в заключении дополнительного соглашения к договору  аренды № 1/2022 от 04.05.2022 земельного участка площадью 114.464 кв.м. с  кадастровым номером 90:01:030801:637. Администрация обязана в течение 10  рабочих дней повторно рассмотреть заявления ООО «Фридом-Строй»,  изложенное в письмах от 21.06.2022 (вх. 02-25/991 от 21.06.2022) и от 29.07.2022  (вх. 02-25/991 от 03.08.2022) о заключении дополнительного соглашения к  договору аренды № 1/2022 от 04.05.2022, и принять решение без учета  оснований, изложенных в письмах администрации № 02-26/1265 от 14.07.2022 и  от 24.08.2022. Встречные требования администрации оставлены без  удовлетворения.  

Не соглашаясь с названным постановлением суда апелляционной  инстанции, Администрация Почтовского сельского поселения Бахчисарайского  района Республики Крым обратилась с кассационной жалобой, в которой просит  его отменить. Указывает на то, что администрация не являлась стороной в  соглашении об изъятии земельного участка от 27.12.2019 № 89/11/19 для  государственных нужд, о соответствующих обстоятельствах узнало только при  рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции при ознакомлении с  материалами регистрационного дела. Отмечает, что суд первой инстанции  пришел к обоснованному выводу о том, что общество ненадлежащим образом  выполняло условия договора аренды земельного участка № 4 от 12.02.2016.  

В суд округа администрацией представлены письменные дополнительные  пояснения по существу доводов кассационной жалобы.  

Конкурсным управляющим ООО «Фридом-Строй» в материалы дела  представлено письменное изложение занимаемой правовой позиции.  

В силу ст. 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет  законность решений и постановлений, принятых судом первой и апелляционной  инстанций исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.  

Доводы кассационной жалобы поддержаны представителями ее заявителя  в заседании арбитражного суда кассационной инстанции.  

Представитель конкурсного управляющего ООО «Фридом-строй»  ФИО5 в заседании арбитражного суда округа привел сведения об  отсутствии обнаружения им органов управления должником, финансово-хозяйственной документации должника и принадлежащего ему имущества,  указал на то, что он обратился к бывшему директору ООО «Фридом-строй» с  заявлением об истребовании документов должника и материальных ценностей,  

но усматривает трудности с их обнаружением и получением с учетом того, что  бывший руководитель должника является гражданином иностранного  государства (Турции), а организация, являющаяся единственным участником  должника, также зарегистрирована в юрисдикции того же иностранного  государства; изложил занимаемую правовую позицию о том, что с учетом  имеющейся у него информации и документов, общество, по мнению  управляющего, не имеет возможности использовать земельный участок по  целевому назначению и исполнять обязательства по договору аренды.  

Определениями Арбитражного суда Центрального округа от 06.05.2024 и  от 18.06.2024 по основаниям, установленным ст. 18 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, в составе суда произведены  замены.  

Проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации правильность применения судом апелляционной  инстанции норм права, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная  коллегия полагает обжалуемое постановление апелляционного суда  подлежащим отмене, а решение суда первой инстанции подлежащим  оставлению в силе.  

Как следует из материалов дела, в том числе, его электронной части, а  также иных электронных ресурсов официального информационного сервиса  «Картотека арбитражных дел», по договору аренды № 4 от 12.02.2016,  заключенного в порядке переоформления ранее возникшего по договору от  22.12.2010 права, ООО «Фридом-Строй» без торгов в аренду до 27.10.2059  предоставлен земельный участок с кадастровым номером 90:01:030801:186  (площадь: 929 876 кв.м., вид разрешенного использования: для малоэтажной  многоквартирной застройки). Государственная регистрация права аренды в  ЕГРН произведена 05.05.2016, в дело представлены договор аренды с актом  приема-передачи и кадастровой выпиской от 01.02.2016, решение Почтовского  сельского совета № 1-24/246 от 12.02.2016.  

31.08.2017 по взаимному согласию сторон и в связи с разделом по  постановлению администрации № 650 от 14.12.2016 земельного участка  площадью 929 876 кв.м. на земельные участки: площадью 811.930кв.м. с  кадастровым номером 90:00:000000:639 и площадью 117.946 кв.м. с  кадастровым номером 90:01:030801:637, в договор аренды № 4 от 12.02.2016  дополнительным соглашением внесены изменения, согласно которым  предметом аренды стали два указанных земельных участка. 08.09.2016  осуществлена государственная регистрация соответствующих прав аренды на  земельные участки, что следует из представленного в дело дополнительного  соглашения с отметкой о государственной регистрации и выписок из ЕГРН.  

Земельный участок, площадью 117 946 кв.м. с кадастровым номером  90:01:030801:637 по распоряжению Совмина Крыма № 1064-р от 19.09.2017 и  заключенному 27.12.2019 между ООО «Фридом-Строй» и ГКУ РК «Служба  автомобильных дорог Республики Крым» соглашению № 89/11/19 об изъятии  земельного участка для государственных нужд, подлежал изъятию в части. За  изъятую часть (3 482 кв.м.) ООО «Фридом-Строй» за счет федерального  бюджета подлежало выплате возмещение в сумме 2 157 000 руб. и в возмещение  убытков в размере 1 000руб., обществом это возмещение получено.  

В связи с указанным изъятием земельный участок площадью 117 946 кв.м.  с кадастровым номером 90:01:030801:637 разделен на земельные участки:  площадью 114 464 кв.м. (с сохранением кадастрового номера 90:01:030801:637,  вид разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная застройка) и  площадью 3 482 кв.м. с кадастровым номером 90:01:030801:1325 (вид  разрешенного использования: земли общего пользования), о чем  свидетельствуют выписки из ЕГРН от 04.05.2022 и от 07.06.2023.  

Вступившим в законную силу постановлением суда апелляционной  инстанции от 02.02.2022, вынесенного по результатам рассмотрения дела №  А83-11438/2020 и оставленного без изменения постановлением суда округа от  28.06.2022 (определением Верховного Суда Российской Федерации от  18.10.2022 ООО "Фридом-Строй" отказано в передаче кассационной жалобы на  данные постановления апелляционного суда и суда округа для рассмотрения в  судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного  Суда Российской Федерации) в связи с неисполнением арендатором  обязанностей, в том числе, по строительству жилищного комплекса и освоению  земельного участка, договор аренды № 4 от 12.02.2016 расторгнут, на  арендатора возложена обязанность возвратить арендодателю один из двух  арендуемых по указанному договору земельных участков, а именно: земельный  участок площадью 811.930 кв.м. с кадастровым номером 90:00:000000:639.  

По результатам рассмотрения дела № А83-23703/2021 постановлением  суда апелляционной инстанции от 19.12.2022, оставленным без изменения  постановлением суда округа от 03.04.2023 (определением Верховного Суда  Российской Федерации от 31.07.2023 ООО "Фридом-Строй" отказано в передаче  кассационной жалобы на данные постановления апелляционного суда и суда  округа для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по  экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации), с общества в  пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате по договору   № 4 от 12.02.2016 за период с 01.10.2019 по 31.01.2022 и пени.  

Вместе с тем, 04.05.2022 (после вынесения постановления суда  апелляционной инстанции от 02.02.2022 по делу № А83-11438/2020) в простой  письменной форме администрацией (арендодатель) и ООО «Фридом-Строй»  (арендатор) подписан договор аренды № 1/2022 земельного участка площадью  114 464 кв.м. с кадастровым номером 90:01:030801:637, категория: земли  населенных пунктов, вид разрешенного использования: малоэтажная  многоквартирная застройка, на срок до 27.10.2059. В пункте 1.3 договора №  1/2022 от 04.05.2022 указано на предоставление земельного участка взамен  изъятого по соглашению № 89/11/19 от 27.12.2019, а в пункте 1.4 - на отсутствие  зарегистрированных ограничений (обременений). В приложении № 1 к этому  договору (выписке из ЕГРН от 04.05.2022) также указано на отсутствие  зарегистрированных обременений (ограничений), в разделе «особые отметки» –  сведения отсутствуют.  

Государственная регистрация права аренды по договору № 1/2022 от  04.05.2022 не была осуществлена. 14.06.2022 уведомлением Госкомрегистра №  КУВД-001/2022-23051517/1 государственная регистрация приостановлена, а  14.09.2022 уведомлением № КВД-001/2022- 23051517/5 в государственной  регистрации договора отказано ввиду отсутствия в нем указаний об  

ограничениях (обременениях), тогда как по данным кадастрового учета  земельный участок имеет ограничения (обременения) по статье 65 ЗК РФ.  

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики  Крым от 05.06.2023 по делу № А83-20832/2022 отказано ООО «Фридом-Строй» в  призвании незаконным уведомления Госкомрегистра № КВД-001/2022- 23051517/5 от 14.09.2022.  

21.06.2022 (вх. 02-25/991 от 21.06.2022) и 29.07.2022 (вх. 02-25/991 от  03.08.2022) ООО «Фридом-Строй» письменно предложило администрации  заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 1/2022 от  04.05.2022 об ограничениях (обременениях) земельного участка площадью  114 464 кв.м. с кадастровым номером 90:01:030801:637, указав в договоре на  наличие с 02.09.2020 и с 12.04.2022 ограничений использования частей  земельного участка для сервитута и для охранных зон объектов  электрохозяйства, предложен проект дополнительного соглашения.  

14.07.2022 и 24.08.2022 администрацией приняты оформленные письмами   № 02-26/1265 и № 02-26/1265 решения об отказе в заключении дополнительного  соглашения к договору аренды № 1/2022 от 04.05.2022, мотивированные  отсутствием у ООО «Фридом-Строй» права на земельный участок, поскольку  договор аренды № 4 от 12.02.2016 был расторгнут в связи с неисполнением  арендатором договорных обязательств по строительству жилищного комплекса.  

Полагая данный отказ неправомерным, общество обратилось в  арбитражный суд с настоящим заявлением. В свою очередь, полагая договор  аренды земельного участка № 1/2022 от 04.05.2022 недействительным  (ничтожным), администрация заявила встречные требования.  

Разрешая спор, суд первой инстанции, по результатам изучения, анализа и  оценки представленных в материалы дела доказательств в порядке  установленном ст. 71 АПК РФ, пришел к выводу об отказе в удовлетворении  первоначального и удовлетворении встречных требований.  

Отменяя вынесенное по результатам рассмотрения спора решение суда  первой инстанции, удовлетворяя первоначальные и отказывая в удовлетворении  встречных требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что  земельный участок площадью 114 464 кв. м. с кадастровым номером  90:01:030801:637 предоставлен обществу в аренду без торгов взамен изъятого  для государственных нужд площадью 117 946 кв. м. с кадастровым номером  90:01:030801:637.  

Вместе с тем, на момент заключения договора аренды земельного участка   № 1/2022 от 04.05.2022 ООО «Фридом-Строй» не обладало правом на  заключение такого договора, так как ранее возникшее право аренды по договору  аренды земельного участка было оформлено с нарушениями действовавшего в  соответствующий период возникновения правоотношений законодательства.  

Согласно пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено  настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на  приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют  граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений,  расположенных на таких земельных участках.  

При этом ООО «Фридом-Строй» не являлось на момент заключения  договора аренды собственником каких-либо строений На спорном земельном  участке.  

Кроме того, согласно части 2 статьи 124 Земельного кодекса Украины  передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или  коммунальной собственности, осуществляется по результатам проведения  земельных торгов, кроме случаев, установленных частями второй, третьей  статьи 134 настоящего Кодекса.  

Оснований, предусмотренных частью 2 статьи 134 Земельного кодекса  Украины, для передачи участка в аренду без проведения торгов у ООО  «Фридом-Строй» не имелось.  

Следовательно, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о  том, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером  90:01:030801:637 заключён с нарушением порядка передачи в аренду земель  публичной собственности.  

Кроме того, в рамках дела № А83-11438/2020 судами апелляционной и  кассационной инстанций установлено, что ООО «Фридом-Строй» с 2010 года не  приступило к строительству объектов жилищного комплекса малоэтажной  многоквартирной застройки на земельном участке публичной собственности с  кадастровым номером 90:00:000000:639, а также установлено отсутствие  обстоятельств, объективно препятствующих использованию указанного участка  по назначению.  

Судом было указано, что изначально условиями договора аренды в  редакции от 28.10.2010, согласно которому в аренду была передана, в том числе,  территория позднее сформированного земельного участка с кадастровым  номером 90:00:000000:639, предусмотрена обязанность арендатора приступить к  использованию земельного участка после осуществления его государственной  регистрации и подписания акта приема-передачи земельного участка (пункт 9.4),  вместе с тем, указанные обязательства арендатор не исполнил, не приступил к  использованию и освоению земельного участка без уважительных причин, в том  числе, в течение трех лет после принятия Республики Крым в состав Российской  Федерации.  

Таким образом, ООО «Фридом-Строй» ненадлежащим образом  выполняло условия договора аренды земельного участка № 4 от 12.02.2016,  который был перезаключён с арендатором в целях приведения правоотношений  сторон, возникших их договора аренды земельного участка № 041000400051 от  22.10.2010, в соответствие с действующим законодательством.  

Указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у ООО  «ФридомСтрой» преимущественного права на заключение договоров аренды в  отношении земельного участка с кадастровым номером 90:01:030801:637 в  новых границах на прежних условиях без проведения торгов (конкурсов,  аукционов) в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 11.8 и подпунктом 16  пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.  

В силу части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона  или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо  права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не  следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие  последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Из  разъяснений, содержащихся в пункте 75 постановления Пленума Верховного  Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами  некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской  

Федерации» следует, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под  публичными интересами, в частности, следует понимать интересы  неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья  граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей  природной среды  

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет,  установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные  интересы. В силу части 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия в обход  закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное  осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Передача спорного  земельного участка в аренду нарушает установленный земельным  законодательством запрет на формирование и предоставление земельных  участков в отсутствии объектов недвижимости без проведения торгов.  

Помимо изложенного следует отметить, что прекращение производства по  делу в части требований истцов по делу № А83-11438/2020, относящихся к  земельному участку с кадастровым номером 90:01:030801:637, было  мотивировано установлением при рассмотрении спора по существу  обстоятельств о том, что соглашение об изъятии земельного участка от  27.12.2019 № 89/11/19, а также о прекращении права аренды ООО "Фридом- Строй" на земельный участок с кадастровым номером 90:01:030801:637  зарегистрировано; согласно выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с  кадастровым номером 90:01:030801:1325 (сформированного из исходного  земельного участка с кадастровым номером 90:01:030801:637) отражены  сведения о регистрации права собственности за муниципальным образованием  Почтовское сельское поселение Бахчисарайского района Республики Крым (дата  регистрации 08.10.2021), а также о зарегистрированном праве постоянного  (бессрочного) пользования за ГКУ РК "САД РК" (дата государственной  регистрации 21.10.2021).  

Установление этих обстоятельств, а также сведений о возвращении  земельного участка с кадастровым номером 90:01:030801:637, при рассмотрении  спора по существу было принято во внимание и учтено при разрешении судом  апелляционной инстанции вопроса о принятии отказа истцов от исковых  требований в соответствующей части.  

В свою очередь, вывод о расторжении договора аренды земельного  участка № 4, заключенного между администрацией и ООО "Фридом-Строй"  12.02.2016, и обязании общества передать администрации земельный участок  площадью 811 930 кв. м. с кадастровым номером 90:00:000000:639 по  результатам рассмотрения дела № А83-11438/2020 мотивирован установлением  судами обстоятельств допущения арендатором существенного нарушения  условий договора, согласно которому ответчик был обязан начать освоение  земельного участка и построить жилищный комплекс, ввести его в  эксплуатацию, в связи с чем, требования о расторжении договора аренды  земельного участка признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению.  

Таким образом, учитывая установление факта неисполнения арендатором  указанных выше обязательств в отношении участка с кадастровым номером  90:00:000000:639 и соответствующее расторжение договора аренды № 4 от  12.02.2016, прекращение производства по делу № А83-11438/2020 в части  требований, относимых к земельному участку с кадастровым номером  

90:01:030801:637 в связи с принятием отказа истцов от иска в данной части при  установлении судами конкретных вышеприведенных фактических обстоятельств  в связи с которыми стало возможным заявление такого отказа и принятие его  судом, в рамках настоящего спора у судов также отсутствовали основания для  удовлетворения первоначальных и отказа в удовлетворении встречных  требований по настоящему делу.  

При таких обстоятельствах, суд округа считает необходимым отменить  обжалуемое в порядке кассационного производства постановление суда  апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции по  настоящему делу.  

Дополнительно суд округа отмечает, что на дату судебного заседания по  рассмотрению настоящей кассационной жалобы, вступившим в законную силу  решением Арбитражного суда Республики Крым по делу № А83-654/2024  отсутствующий должник - ООО "Фридом-Строй" признан несостоятельным  (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по  соответствующей упрощенной процедуре банкротства, утвержден конкурсный  управляющий, признана обоснованной и подлежащей включению в третью  очередь реестра требований кредиторов должника задолженность перед  администрацией в общем размере 12 750 285 руб., из которых 12 696 082,05 руб.  – задолженность по арендной плате и 54 203,53 руб. - пени.  

В ходе рассмотрения судом вопросов обоснованности заявления  администрации о банкротстве общества и введения в отношении него  упрощенной процедуры банкротства отсутствующего должника, а также об  обоснованности, составе, размере и очередности требований указанного  кредитора, в числе прочих обстоятельств, судом было установлено, что в  материалы дела представлены сведения, подтверждающие отсутствие у  должника имущества для покрытия в полном объеме судебных расходов. При  этом представитель конкурсного управляющего общества в заседании суда  округа также привел сведения об отсутствии обнаружения органов управления  должником, финансово-хозяйственной документации должника и  принадлежащего ему имущества, указал на то, что он обратился к бывшему  директору ООО «Фридом-строй» с заявлением об истребовании документов  должника и материальных ценностей, но усматривает трудности с их  обнаружением и получением с учетом того, что бывший руководитель должника  является гражданином иностранного государства (Турции), а организация,  являющаяся единственным участником должника, также зарегистрирована в  юрисдикции того же иностранного государства. Управляющий также выразил  правовую позицию об отсутствии у общества возможности использования  земельного участка по целевому назначению и исполнения обязательств по  договору аренды.  

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 287, ст. 288, ст. 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от  10.11.2023 по делу № А83-20831/2022 отменить, решение Арбитражного суда  Республики Крым от 25.08.2023 по данному делу оставить в силе.  

Отменить принятое определением Арбитражного суда Центрального  округа от 26.01.2024 приостановление исполнения постановления Двадцать  первого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2023 по делу  

 № А83-20831/2022. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может  быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской  Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в  порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий С.Э. Гнездовский 

Судьи Т.В. Егорова 

ФИО1