СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД улица Набережная реки Ушайки, дом 24, г. Томск, 634050, http://7aas.arbir.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Томск Дело № А45-20451/2016 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2023 года.  Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2023 года.  

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Кудряшевой Е.В.,  судей Иващенко А.П.,  

ФИО1, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2, с использованием средств аудиозаписи, в режиме веб-конференции, рассмотрел  апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Юрский»   ( № 07АП-9544/17 (9)) на определение от 08.02.2023 Арбитражного суда Новосибирской  области (судья – Бродская М.В.) по делу № А45-20451/2016 о несостоятельности  (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «АКС» (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>, адрес: 630004, 

<

...>)  по заявлению ООО «Портал» о разрешении разногласий.  

В судебном заседании приняли участие: 

от ООО «Юрский»: ФИО3 по доверенности от 03.12.2021;  от ООО «Портал»: ФИО4 по доверенности от 01.03.2020;  

от конкурсного управляющего должником: ФИО5 (лично).  Суд  

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Новосибирской области от 13.04.2017 общество  с ограниченной ответственностью «АКС» (далее – ООО «АКС», должник) признано  несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным  управляющим должника утвержден ФИО5.  

В Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление ООО «Портал»  о разрешении разногласий, с учетом уточнений (последнее – уточнение № 4, т.3,  л.д.123-125), в котором общество просило:  

1. Признать подлежащими возмещению из сумм, получаемых ООО «АКС»  от сдачи в аренду и реализации находящихся в залоге нежилых помещений,  расположенных в здании по адресу: 

<

...>,  - следующие расходы ООО «АКС», которые связаны с обеспечением сохранности  залогового имущества (механической и пожарной безопасности, безопасного уровня  воздействия зданий и сооружений на окружающую среду) и продолжением эксплуатации  (сдачи в аренду) залогового имущества:  

1) Возмещение фактических затрат за потреблённые коммунальные ресурсы  (Договор на возмещение затрат № 39 от 14.03.2018 г.);  

2) Оплата коммунальных эксплуатационных услуг (Договор возмездного оказания  услуг № 39-Э от 14.03.2018 г.);  

3) Регулярная уборка территории, прилегающей к зданию (Решение общего  собрания собственников от 31.05.2018 г. - вопрос № 12);  

4) Услуги по уборке помещений 14-ого этажа здания (клининговые услуги); 5) Ежедневная уборка помещений 14-ого этажа здания (клининговые услуги); 

6) Ежемесячные услуги администрирования в отношении помещений ООО «АКС»  (контроль арендаторов);  

7) Разовые услуги в помещениях ООО "АКС" (мелкие текущие ремонтные работы,  в том числе, приобретение материалов для их выполнения);  

8) Уборка снега и его вывоз с территории, прилегающей к зданию (Решение общего  собрания собственников от 15.05.2019 г. - вопрос № 8);  

9) Уборка снега и его вывоз с территории, прилегающей к зданию (Решение общего  собрания собственников от 15.05.2019 г. - вопрос № 9);  

10) Реконструкция главного распределительного щита электроэнергии здания  (Решение общего собрания собственников от 28.12.2017 г. - вопрос № 19);  

11) Замена магистральных водопроводов в подвале здания (Решение общего  собрания собственников от 24.04.2018 г. - вопрос № 16);  

12) Восстановление циркуляции горячего водоснабжения в высотной части здания  (Решение общего собрания собственников от 24.04.2018 г. - вопрос № 17);  

13) Восстановление системы противодымной защиты в высотной части здания  (Решение общего собрания собственников от 31.05.2018 г. - вопрос № 4);  

14) Монтаж освещения пожарной лестницы и технического этажа здания (Решение  общего собрания собственников от 31.05.2018 г. - вопросы 5 и 6);  

15) Монтаж автоматической системы пожарной сигнализации и оповещения  о пожаре в здании (Решение общего собрания собственников от 31.05.2018 г. - вопрос 7);  

16) Утепление стен машинного отделения лифтов здания (Решение общего  собрания собственников от 31.05.2018 г. - вопрос № 8);  

17) Ремонт кровли над техническим этажом здания (Решение общего собрания  

собственников от 31.05.2018 г. - вопрос 9); 

18) Монтаж автоматической системы пожарной сигнализации в подвале здания  

(Решение общего собрания собственников от 31.05.2018 г. - вопрос 10); 

19) Гидроизоляция части отмостки здания (Решение общего собрания  

собственников от 31.05.2018 г. - вопрос 11); 

20) Проведение испытаний и измерений параметров электрооборудования  

и электрических сетей здания; 

21) Выполнение проектных, монтажных и пусконаладочных работ по пожарной  

сигнализации и оповещению на 1 -ом этаже высотной части здания; 

22) Техническое обслуживание внешней системы водоотведения здания (Решение  

общего собрания собственников от 15.05.2019 г. - вопрос № 6); 

23) Обслуживание системы видеонаблюдения здания (Решение общего собрания  

собственников от 15.05.2019 г. - вопрос № 7); 

24) Замена вывески Бизнес-центр Панорама на входе в здание (Решение общего  

собрания собственников от 15.05.2019 г. - вопрос № 10); 

25) Ремонт и переоборудование комнаты охраны здания (Решение общего собрания  

собственников от 15.05.2019 г. - вопрос № 11); 

 26) Замена двери в лифтовом холле 1 этажа здания (Решение общего собрания  

собственников от 15.05.2019 г. - вопрос № 12); 

27) Замена грязезащитного покрытия на входной зоне здания со стороны улицы  

М. Горького (Решение общего собрания собственников от 15.05.2019 г. - вопрос № 13);  

28) Косметический ремонт лестничного марша запасного пожарного выхода здания  

(Решение общего собрания собственников от 15.05.2019 г. - вопрос № 14);  

29) Поставка и монтаж насосной станции водяного пожаротушения здания  

(Решение общего собрания собственников от 15.05.2019 г. - вопрос № 16);  

30) Монтаж системы охранного телевидения в лифтовых кабинах здания (Решение  

общего собрания собственников от 15.05.2019 г. - вопрос № 17);  

31) Проектирование установки пандуса на центральном входе здания (Решение  

общего собрания собственников от 15.05.2019 г. - вопрос № 18);  

32) Обслуживание автоматики ИТП здания (Решение общего собрания  

собственников от 15.05.2019 г. - вопрос № 19); 

33) Приобретение оборудования для промывки канализационных сетей здания  

(Решение общего собрания собственников от 15.05.2019 г. - вопрос № 20);  

34) Возмещение налога на имущество в отношении подвала здания (Решение  

общего собрания собственников от 15.05.2019 г. - вопрос № 21); 

35) Приобретение жёсткого диска на видеорегистратор в высотной части здания;  

36) Поверка приборов учёта теплоснабжения и водоснабжения здания; 

37) Проектирование автоматической насосной станции пожаротушения здания  (Решение общего собрания собственников от 10.09.2020 г. - вопрос № 7);  

38) Монтаж и пусконаладка автоматизации насосной станции внутр.  противопож. водопровода (Решение общего собрания собственников от 10.09.2020 г.   - вопрос № 8);  

39) Ремонт сетевого насоса системы холодного водоснабжения здания (Решение  общего собрания собственников от 10.09.2020 г. - вопрос № 9);  

40) Поверка, калибровка приборов учёта воды, тепла на системах снабжения здания  (Решение общего собрания собственников от 10.09.2020 г. - вопрос № 10);  

41) Установка прибора учёта на систему горячего водоснабжения здания (Решение  общего собрания собственников от 10.09.2020 г. - вопрос № 11);  

42) Покупка задвижки в тепловую камеру ИТП здания (Решение общего собрания  собственников от 10.09.2020 г. - вопрос № 12);  

43) Ремонт сетевого насоса системы отопления в ИТП здания (Решение общего  собрания собственников от 10.09.2020 г. - вопрос № 13);  

44) Замена трубопроводов Tl, Т2 от ТК до вводной задвижки ИТП здания (Решение  общего собрания собственников от 10.09.2020 г. - вопрос № 14);  

45) Приобретение и монтаж повысительной насосной станции горячего  водоснабжения здания (Решение общего собрания собственников от 10.09.2020 г. - вопрос   № 15);  

46) Ремонт крыльца входа в здание со стороны ул. Чаплыгина (Решение общего  собрания собственников от 10.09.2020 г. - вопрос № 16);  

47) Ежегодный косметический ремонт лестничного марша запасного пожарного  выхода здания (Решение общего собрания собственников от 10.09.2020 г. - вопрос № 17);  

48) Составление сметы к проекту пандуса здания (Решение общего собрания  собственников от 10.09.2020 г. - вопрос № 18);  

49) Строительство пандуса и обустройство входа в подвал здания (Решение общего  собрания собственников от 10.09.2020 г. - вопрос № 19);  

50) Экспертиза проекта системы дымоудаления здания (Решение общего собрания  собственников от 10.09.2020 г. - вопрос № 20);  

51) Обследование строительных конструкций технического этажа здания (Решение  общего собрания собственников от 10.09.2020 г. - вопрос № 22);  

52) Капитальный ремонт вертикального магистрального канализационного  трубопровода (Решение общего собрания собственников от 10.09.2020 г. - вопрос № 23);  

53) Ремонт системы отопления 14-ого этажа здания (Договор подряда № 2   от 18.01.2021 г.);  

56) Ремонт гидроизоляции участка фундамента здания (Решение общего собрания  собственников от 22.04.2021 г. - вопрос № 6);  

57) Уборка снега и его вывоз с территории, прилегающей к запасному выходу  здания (Решение общего собрания собственников от 22.04.2021 г. - вопрос № 7);  Проведение плановых испытаний электрооборудования магистральных сетей здания  (Решение общего собрания собственников от 22.04.2021 г. - вопрос № 8); Техническое  обслуживание автоматической насосной станции здания (Решение общего собрания  собственников от 22.04.2021 г. - вопрос № 9);  

58) Ремонт сетевого насоса системы ХВС № 2 здания (Решение общего собрания  собственников от 22.04.2021 г. - вопрос № 10);  

59) Обвязка ГВС в здании (Решение общего собрания собственников от 22.04.2021  г. - вопрос № 11);  

60) Приобретение и установка нового шкафа управления на станцию ХВС здания  (Решение общего собрания собственников от 22.04.2021 г. - вопрос № 12);  

61) Приобретение и монтаж доп. рабочих пластин в теплообменнике системы  отопления здания (Решение общего собрания собственников от 22.04.2021г. - вопрос   № 13);  

62) Установка и подключение электрической тепловой завесы входной зоны  в здание (Решение общего собрания собственников от 22.04.2021 г. - вопрос № 14);  

63) Замена дверей на запасной пожарной лестнице здания в количестве 11 штук  (Решение общего собрания собственников от 22.04.2021 г. - вопрос № 15);  

64) Монтаж системы охранного телевидения для контроля входа на технический  этаж здания (Решение общего собрания собственников от 22.04.2021 г. - вопрос № 16);  

65) Ремонт стеклопакетов помещений 14-ого этажа здания; 

66) Приобретение и установка входной двери в подвал здания (Решение общего  собрания собственников от 16.05.2022 г. - вопрос № 8);  

67) Ремонт наружного канализационного трубопровода здания (Решение общего  собрания собственников от 16.05.2022 г. - вопрос № 9);  

68) Ремонт покрытия из тротуарной плитки и гидроизоляции придомовой  территории здания (Решение общего собрания собственников от 16.05.2022 г. - вопрос   № 10);  

69) Обследование состояния гидроизоляции части фундамента здания (Решение  общего собрания собственников от 16.05.2022 г. - вопрос № 11);  

70) Устройство навеса (остекления) приямка в подвал здания (Решение общего  собрания собственников от 16.05.2022 г. - вопрос № 12);  

71) Ремонт водоотводного желоба крыши пристройки здания (Решение общего  собрания собственников от 16.05.2022 г. - вопрос № 13);  

72) Ремонт инженерных сетей здания (Решение общего собрания собственников  от 16.05.2022 г. - вопрос № 14);  

73) Замена циркуляционного насоса ГВС в ИТП здания (Решение общего собрания  собственников от 16.05.2022 г. - вопрос № 15);  

74) Замена привода клапана системы отопления здания (Решение общего собрания  собственников от 16.05.2022 г. - вопрос № 16);  

75) Монтаж автоматической системы управления доступом на запасной пожарной  лестнице (Решение общего собрания собственников от 16.05.2022 г. - вопрос № 18);  

76) Подключение входа с пандусом к системе эвакуации при пожаре в здании  (Решение общего собрания собственников от 16.05.2022 г. - вопрос № 19);  

77) Ремонт и отделочный работы входа (крыльца) здания со стороны ул. Максима  Горького (Решение общего собрания собственников от 16.05.2022 г. - вопрос № 20);  

78) Монтаж грязезадерживающего покрытия на входных зонах высотной части  здания (Решение общего собрания собственников от 16.05.2022 г. - вопрос № 21);  

79) Восстановительные работы металлической обшивки кабин лифтов в здании  (Решение общего собрания собственников от 16.05.2022 г. - вопрос № 23);  

80) Обустройство (ремонт) фасада здания (Решение общего собрания  собственников от 16.05.2022 г. - вопрос № 24).  

2. Признать подлежащими возмещению из сумм, получаемых ООО «АКС»  от сдачи в аренду и реализации находящихся в залоге нежилых помещений,  расположенных в здании по адресу: 

<

...>, - расходы  ООО «АКС», которые связаны с обеспечением сохранности залогового имущества  (механической и пожарной безопасности, безопасного уровня воздействия зданий  и сооружений на окружающую среду) и продолжением эксплуатации (сдачи в аренду)  залогового имущества — за период с 01.03.2018 г. по 31.08.2022 г. на общую сумму  2 110 158 рублей 10 копеек в пользу ООО «ПОРТАЛ», в том числе за коммунальные  услуги и ресурсы в размере 1 158 508 рублей 22 копейки и за работы и материалы,  утверждённые общим собранием собственников помещений, расположенных в здании  по адресу: 

<

...>, на общую сумму 951 649 рублей  88 копеек.  

Уточненное требование, содержащее перечень всех заявленных к возмещению  затрат (состоящий из 80 пунктов) приято судом первой инстанции в порядке статьи 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ),  и рассмотрено по существу.  

Определением от 08.02.2023 (резолютивная часть от 01.02.2023) Арбитражный суд  Новосибирской области удовлетворил заявление ООО «Портал» в полном объеме.  

Не согласившись с вынесенным определением, ООО «Юрский» обратилось  с апелляционной жалобой, в котором просит его отменить и отказать ООО «Портал»,  ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств по делу, несоответствие выводов суда  обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.  

В обоснование апелляционной жалобы указывает на отсутствие разногласий   с ООО «Потрал», поскольку конкурсный управляющий должником в суде первой  инстанции поддержал позицию ООО «Портал». Считает, что судом первой инстанции  не рассмотрено заявление ООО «Портал» в полном объеме, поскольку в резолютивной  части определения указан только второй пункт из уточненного заявления ООО «Портал».  Не указано, на кого возложена обязанность по возмещению денежных средств в пользу  заявителя. Не учтена позиция ООО «Юрский» и мнение специалиста  ООО «ПК АРМАЗОН». Требования ООО «Портал» не могут быть квалифицированы   в качестве расходов, понесенных для обеспечения сохранности предмета залога.  

В порядке статьи 262 АПК РФ конкурсный управляющий представил отзыв,  в котором считает доводы апелляционной жалобы несостоятельными, судебный акт  законным и обоснованным.  

В судебном заседании, проведенном в режиме веб-конференции, представитель  ООО «Юрский» настаивал на доводах апелляционной жалобы, представитель  ООО «Портал» и конкурсный управляющий должником возражали против  её удовлетворения.  

Иные лица, участвующие в деле и в процессе о банкротстве, не обеспечившие  личное участие и явку своих представителей в судебное заседание, извещены надлежащим  образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично  путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда  в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в связи с чем, суд  апелляционной инстанции на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ рассмотрел  апелляционную жалобу в их отсутствие.  

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав  участников процесса, проверив законность и обоснованность определения суда первой  инстанции, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований  для отмены.  

Как следует из материалов дела, ООО «Портал» является организацией,  эксплуатирующей инженерные системы снабжения коммунальными ресурсами нежилого  здания по адресу Красный проспект, 17 г. Новосибирска, а также осуществляющее  текущую эксплуатацию общего имущества в интересах всех собственников в нем.  

ООО «Портал» обратилось за разрешением разногласий с конкурсным  управляющим относительно того, какие текущие расходы относятся к расходам,  

необходимым для обеспечения сохранности и содержания залогового имущества -  помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...>  (на 1-ом и 14-м этажах 14-ти этажной (высотной) части здания, залогодержателем  которого является в настоящее время ООО «Юрский» (правопреемник АК «АЛРОСА»)  

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление ООО «Портал», исходил  из доказанности материалами дела отнесение заявленных затрат и работ к категории  обеспечения безопасности здания, его содержания и сохранности.  

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев обособленный спор и оценив  представленные в дело доказательства по правилам главы 7 АПК РФ, пришел следующим  выводам.  

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), пункту 1 статьи 223  АПК РФ, дела о несостоятельности (банкротстве) юридических лиц и граждан, в том  числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом  по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными Законом  о банкротстве.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления  и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших  между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным  законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных  интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через месяц с  даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено  настоящим Федеральным законом.  

По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб  арбитражным судом выносится определение.  

Вопреки доводам ООО «Юрский» о не рассмотрении требований ООО «Портал»,  суд первой инстанции рассмотрел заявление в варианте уточнения № 4, которое было  поддержано представителем ООО «Портал», содержало перечень всех заявленных   к возмещению затрат (из 80 пунктов). Данные требования (в пункте 1 и в пункте 2)  являются единым целом, суд первой инстанции в мотивировочной части рассмотрел  уточненное заявление № 4 в полном объеме. Не указание в резолютивной части перечня  из 80 пунктов произведенных расходов не свидетельствует о процессуальном нарушении  со стороны суда первой инстанции.  

Ссылка ООО «Юрский» в апелляционной жалобе на отсутствие в судебном акте  указаний, на кого отнесено возмещение расходов, подлежит отклонению, поскольку  из резолютивной части прямо следует признание подлежащими возмещению указанных  расходов из сумм, получаемых ООО «АКС» от сдачи в аренду и реализации находящихся  

в залоге нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...>.  

Довод ООО «Юрский» об отсутствии предмета спора, учитывая, что конкурсный  управляющий ФИО5 поддерживает позицию ООО «Портал», также подлежит  отклонению, поскольку правовая позиция залогового кредитора ООО «Юрский» в суде  первой инстанции, а также последующая подача им апелляционной жалобы  свидетельствует о наличии разногласий между участникам настоящего дела о банкротстве  относительно того, какие текущие расходы относятся к расходам, необходимым для  обеспечения сохранности и содержания залогового имущества.  

Довод апелляционной жалобы о том, что заявляя уточненные требования, ООО  «Портал» не заявило отказ от иска в части первоначальных требований, изложенных  в первом заявлении, уточнениях №№ 1, 2, 3, основан на ошибочном толковании норм  процессуального права.  

Давая оценку доводам апелляционной жалобы о неправомерности отнесения  расходов, указанных ООО «Портал», к категории расходов по обеспечению безопасности  здания, судебная коллегия соглашается с правомерными выводами суда первой  инстанции.  

В соответствии с пунктом 6 статьи 138 Закона о банкротстве, расходы  на обеспечение сохранности предмета залога и реализацию его на торгах покрываются  за счет средств, поступивших от реализации предмета залога, до расходования этих  средств в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи.  

В соответствии с пункту 14 Обзора судебной практики Верховного Суда  Российской Федерации № 3 (2021), утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ  10.11.2021 и в соответствии с определением Судебной коллегии по экономическим  спорам Верховного Суда РФ от 08.04.2021 г. № 305-ЭС20-20287 по делу   № А40-48943/2015, приоритет удовлетворения требований залогового кредитора  реализован в банкротстве на принципе обособленности процедуры, касающийся судьбы  залогового имущества, что подразумевает погашение за счет ценности этого имущества  обязательств перед залоговым кредитором за минусом всевозможных издержек,  связанных собственно с этим имуществом.  

В соответствии с определением Судебной коллегии по экономическим спорам  Верховного Суда РФ от 03.02.2022 № 305-ЭС20-7883 (3,4) по делу № А41-4000/2016  «Положения пункта 6 статьи 138 Закона о банкротстве о расходах на сохранность  предмета залога применяются также и к коммунальным платежам, необходимым для  поддержания заложенного имущества в физически исправном состоянии. Поэтому для  правильной квалификации подобных требований компании необходимо было установить,  

связано ли оказание конкретной коммунальной услуги с обеспечением сохранности  предмета залога или нет.  

В залоге находился объект недвижимости, поэтому расходы на отопление (в том  числе общедомовое) непосредственно связаны с его сохранностью, а потому подлежали  компенсации в порядке пункта б статьи 138 Закона о банкротстве.  

Учитывая, что перечень предъявленных компанией к возмещению расходов  являлся обширным, суд должен был проанализировать связанность конкретной услуги  с сохранностью предмета залога и возможно определить, в каком размере требования  компании подлежат внеочередному удовлетворению из суммы выручки от аренды  и реализации имущества на торгах, а в каком - удовлетворению в порядке общей  очередности текущих платежей (пункт 2 статьи 134 Закона о банкротстве).  

В соответствии с пунктом 11 Обзора судебной практики Верховного Суда  Российской Федерации № 4 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020,  Федеральным законом от 29.12.2014 № 482-03 «О внесении изменений в Федеральный  закон «О несостоятельности (банкротстве)» и Кодекс Российской Федерации  об административных правонарушениях», статья 138 Закона о банкротстве дополнена  пунктом 6, в котором закреплено правило о приоритетном погашении издержек: расходы  на обеспечение сохранности предмета залога и реализацию его на торгах покрываются  за счет выручки от реализации предмета залога до распределения конкурсным  управляющим этой выручки в порядке, предусмотренном пунктами 1 и 2 статьи 138  Закона о банкротстве, то есть до начала расчетов с залоговым кредитором.  

Данное правило носит общий характер. Оно подлежит применению и тогда, когда  в силу пункта 2 статьи 334 ГК РФ залогодержатель обращает свои требования не к самой  заложенной вещи, а к доходам от ее аренды.  

При ином толковании положений пункта 6 статьи 138 Закона о банкротстве  текущие расходы, возникающие в связи с передачей в аренду заложенного имущества,  будут относиться на все гражданско-правовое сообщество кредиторов (удовлетворяться за  счет продажи незаложенного имущества, уменьшая тем самым общую конкурсную  массу), а выручка от той же аренды - направляться только одному члену названного  сообщества – залоговому кредитору, создавая явный дисбаланс в объеме прав  залогодержателя и остальных кредиторов.  

При этом, размер денежных средств, подлежащих распределению залоговому  кредитору в соответствии со статьей 138 Закона о банкротстве, определяется из суммы  чистого дохода от сдачи имущества в аренду за вычетом расходов, непосредственно  связанных с эксплуатацией сдаваемого в аренду имущества, а также расходов по уплате  связанных с данными операциями обязательных платежей».  

Таким образом, прежде чем распределять в счёт погашения требований залогового  кредитора доходы от сдачи в аренду и реализации залогового имущества — из них нужно  вычесть расходы на сохранность залогового имущества.  

Сама сдача в аренду залогового имущества уже направлена на обеспечение  его сохранности. К расходам на сохранность залогового имущества следует относить  всевозможные издержки, связанные собственно с этим имуществом.  

К расходам на сохранность залогового имущества относятся расходы  на его содержание и охрану, а также и коммунальные платежи, необходимые для  поддержания заложенного имущества в физически исправном состоянии (в том числе,   и расходы на общедомовое имущество).  

Ни один нормативно-правовой акт не определяет структуру (вид затрат)  расходования денежных средств, которые возможно, либо необходимо бесспорно отнести  в состав расходов на обеспечение сохранности предмета залога - объекта недвижимого  имущества. Между тем, нет и закрытого перечня состава расходов, которые относятся  к указанной цели.  

Соответственно понятие «расходы на обеспечение сохранности недвижимости»,  как предмета залога, является оценочной категорией, принадлежность расходов к которой  полагаем, возможно, установить через анализ нормативно-правовых и иных актов,  регулирующих жизненный цикл здания.  

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 2 ФЗ «Технический регламент  о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ (далее – ФЗ № 384-ФЗ),  жизненный цикл здания или сооружения — период, в течение которого осуществляются  инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе, консервация),  эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос  здания или сооружения. Настоящий Федеральный закон устанавливает минимально  необходимые требования к зданиям и сооружениям (в том числе к входящим в их состав  сетям инженерно-технического обеспечения и системам инженерно-технического  обеспечения), а также к связанным со зданиями и с сооружениями процессам  проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации  и утилизации (сноса), в том числе требования:  

- механической безопасности: - пожарной безопасности: 

- безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных  воздействиях;  

- безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях  и сооружениях;  

- безопасности для пользователей зданиями и сооружениями;  

- доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения  с ограниченными возможностями передвижения;  

- энергетической эффективности зданий и сооружений; - безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду. 

Статья 7 ФЗ № 384-ФЗ устанавливает требования механической безопасности. Так,  строительные конструкции и основание здания или сооружения должны обладать такой  прочностью и устойчивостью, чтобы в процессе строительства и эксплуатации  не возникало угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу  физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу,  окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений в результате:  

- разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей; - разрушения всего здания, сооружения или их части; 

- деформации недопустимой величины строительных конструкций, основания  здания или сооружения и геологических массивов прилегающей территории;  

- повреждения части здания или сооружения, сетей инженерно-технического  обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации,  перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций, в том числе  отклонений от вертикальности».  

Статья 8 ФЗ № 384-ФЗ устанавливает требования пожарной безопасности, так,  здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы  в процессе эксплуатации здания или сооружения исключалась возможность  возникновения пожара, обеспечивалось предотвращение или ограничение опасности  задымления здания или сооружения при пожаре и воздействия опасных факторов пожара  на людей и имущество, обеспечивались защита людей и имущества от воздействия  опасных факторов пожара и (или) ограничение последствий воздействия опасных  факторов пожара на здание или сооружение, а также чтобы в случае возникновения  пожара соблюдались следующие требования:  

- сохранение устойчивости здания или сооружения, а также прочности несущих  строительных конструкций в течение времени, необходимого для эвакуации людей  и выполнения других действий, направленных на сокращение ущерба от пожара;  

- ограничение образования и распространения опасных факторов пожара  в пределах очага пожара;  

- нераспространение пожара на соседние здания и сооружения; 

- эвакуация людей (с учетом особенностей инвалидов и других групп населения  с ограниченными возможностями передвижения) в безопасную зону до нанесения вреда  их жизни и здоровью вследствие воздействия опасных факторов пожара;  

- возможность доступа личного состава подразделений пожарной охраны  и доставки средств пожаротушения в любое помещение здания или сооружения;  

- возможность подачи огнетушащих веществ в очаг пожара; 

- возможность проведения мероприятий по спасению людей и сокращению  наносимого пожаром ущерба имуществу физических или юридических лиц,  государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни  и здоровью животных и растений.  

Статья 14 ФЗ № 384-ФЗ устанавливает требования безопасного уровня воздействия  зданий и сооружений на окружающую среду. Здания и сооружения должны быть  спроектированы таким образом, чтобы в процессе их строительства и эксплуатации  не возникало угрозы оказания негативного воздействия на окружающую среду.  

Статья 36 ФЗ № 384-ФЗ устанавливает требования к обеспечению безопасности  в процессе эксплуатации:  

- безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна  обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров  и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных  конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством  текущих ремонтов зданий и сооружений.  

- параметры и другие характеристики строительных конструкций и систем  инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения  должны соответствовать требованиям проектной документации. Указанное соответствие  должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться  в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния  основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения,  проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации.  

- эксплуатация зданий и сооружений должна быть организована таким образом,  чтобы обеспечивалось соответствие зданий и сооружений требованиям энергетической  эффективности зданий и сооружений и требованиям оснащенности зданий и сооружений  приборами учета используемых энергетических ресурсов в течение всего срока  эксплуатации зданий и сооружений.  

Статья 17 ФЗ № 384-ФЗ требования к обеспечению пожарной безопасности. Для  обеспечения пожарной безопасности здания или сооружения в проектной документации  одним из способов, указанных в части б статьи 15 настоящего Федерального закона,  должны быть обоснованы:  

- противопожарный разрыв или расстояние от проектируемого здания или  сооружения до ближайшего здания, сооружения или наружной установки (для линейных  сооружений – расстояние от оси трассы до населенных пунктов, промышленных  

и сельскохозяйственных объектов, лесных массивов, расстояние между прокладываемыми  параллельно друг другу трассами линейных сооружений, размеры охранных зон);  

- принимаемые значения характеристик огнестойкости и пожарной опасности  элементов строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения;  

- принятое разделение здания или сооружения на пожарные отсеки; 

- расположение, габариты и протяженность путей эвакуации людей (в том числе,  инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения)  при возникновении пожара, обеспечение противодымной защиты путей эвакуации,  характеристики пожарной опасности материалов отделки стен, полов и потолков на путях  эвакуации, число, расположение и габариты эвакуационных выходов:  

- характеристики или параметры систем обнаружения пожара, оповещения  и управления эвакуацией людей при пожаре (с учетом особенностей инвалидов и других  групп населения с ограниченными возможностями передвижения), а также  автоматического пожаротушения и систем противо-дымной защиты:  

- меры по обеспечению возможности проезда и подъезда пожарной техники,  безопасности доступа личного состава подразделений пожарной охраны и подачи средств  пожаротушения к очагу пожара, параметры систем пожаротушения, в том числе  наружного и внутреннего противопожарного водоснабжения:  

- организационно-технические мероприятия по обеспечению пожарной  безопасности здания или сооружения в процессе их строительства и эксплуатации».  

Статья 30 ФЗ № 384-ФЗ устанавливает следующие требования безопасности для  пользователей:  

1) параметрами элементов строительных конструкций, значения которых   в проектной документации должны быть предусмотрены таким образом, чтобы была  сведена к минимуму вероятность наступления несчастных случаев и нанесения травм  людям (с учетом инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями  передвижения) при перемещении по зданию или сооружению и прилегающей территории  в результате скольжения, падения или столкновения, являются:  

- высота ограждения крыш, балконов, лоджий, террас, наружных галерей,  лестничных маршей, площадок и открытых приямков у здания или сооружения, открытых  пешеходных переходов, в том числе, по мостам и путепроводам, а также перепадов  в уровне пола или уровне земли на прилегающей территории;  

- уклон лестниц и пандусов, ширина проступей и высота ступеней на лестницах,  высота подъема по одному непрерывному лестничному маршу и пандусу. Недопустимо  применение ступеней разной высоты в пределах одного лестничного марша. Перила  и поручни на ограждениях лестниц, пандусов и лестничных площадок должны быть  непрерывными; высота порогов, дверных и незаполняемых проемов в стенах на путях  

перемещения людей, высота прохода по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку,  высота проходов под выступающими сверху и по бокам пути перемещения людей  элементами строительных конструкций или оборудования.  

2) конструкция ограждений в соответствии с требованиями, предусмотренными  настоящей статьей, должна ограничивать возможность случайного падения с высоты  (в том числе, с крыш зданий) предметов, которые могут нанести травму людям,  находящимся под ограждаемым элементом конструкции.  

3) для обеспечения свободного перемещения людей, а также возможности  эвакуации больных на носилках, инвалидов, использующих кресла-коляски, и других  групп населения с ограниченными возможностями передвижения должна быть  предусмотрена достаточная ширина дверных и не заполняемых проемов в стенах,  лестничных маршей и площадок, пандусов и поворотных площадок, коридоров, проходов  между стационарными элементами технологического оборудования производственных  зданий и элементами оснащения общественных зданий.  

4) на путях перемещения транспортных средств внутри здания или сооружения  и по прилегающей территории должны быть предусмотрены меры по обеспечению  безопасности передвижения людей;  

5) в проектной документации зданий и сооружений должны быть предусмотрены: 

- устройства для предупреждения случайного движения подвижных элементов  оборудования здания или сооружения (в том числе при отказе устройств автоматического  торможения), которое может привести к наступлению несчастных случаев и нанесению  травм людям;  

- конструкция окон, обеспечивающая их безопасную эксплуатацию, в том числе  мытье и очистку наружных поверхностей;  

- устройства для предупреждения случайного выпадения людей из оконных  проемов (в случаях, когда низ проема ниже высоты центра тяжести большинства взрослых  людей);  

- достаточное освещение путей перемещения людей и транспортных средств; 

- размещение хорошо различимых предупреждающих знаков на прозрачных  полотнах дверей и перегородках.  

6) в пешеходных зонах зданий и сооружений высотой более сорока метров должны  быть предусмотрены защитные приспособления для обеспечения безопасности  пребывания людей в этих зонах при действии ветра.  

7) проектные решения зданий и сооружений в целях обеспечения доступности  зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными  возможностями передвижения должны обеспечивать:  

- досягаемость ими мест посещения и беспрепятственность перемещения внутри  зданий и сооружений;  

- безопасность путей движения (в том числе эвакуационных), а также мест  проживания, мест обслуживания и мест приложения труда указанных групп населения.  

8) параметры путей перемещения, оснащение специальными устройствами  и размеры помещений для указанных в части 7 настоящей статьи групп населения,  предусмотренные в проектной документации, должны быть обоснованы в соответствии  с частью 6 статьи 15 настоящего Федерального закона.  

9) для предотвращения получения ожогов при пользовании элементами сетей  инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения  в проектной документации должны быть предусмотрены:  

- ограничение температуры поверхностей доступных частей нагревательных  приборов и подающих трубопроводов отопления или устройство ограждений,  препятствующих контакту людей с этими частями;  

- ограничение температуры горячего воздуха от выпускного отверстия приборов  воздушного отопления;  

- ограничение температуры горячей воды в системе горячего водоснабжения. 

10) для предотвращения поражения людей электрическим током проектные  решения должны предусматривать меры по обеспечению безопасности электроустановок.  

11) в проектной документации должны быть предусмотрены меры  по предотвращению наступления несчастных случаев и нанесения травм людям  в результате взрывов, в том числе:  

- соблюдение правил безопасности устройства систем отопления, горячего  водоснабжения, газоиспользующего оборудования, дымоходов, дымовых труб,  резервуаров и трубопроводов для воспламеняющихся жидкостей и газов;  

- соблюдение правил безопасной установки теплогенераторов и установок для  сжиженных газов;  

- регулирование температуры нагревания и давления в системах горячего  водоснабжения и отопления:  

- предотвращение чрезмерного накопления взрывоопасных веществ в воздухе  помещений, в том числе, путем использования приборов газового контроля.  

12) для обеспечения безопасности в аварийных ситуациях в проектной  документации должно быть предусмотрено аварийное освещение.  

13) для обеспечения защиты от несанкционированного вторжения в здания  и сооружения необходимо соблюдение следующих требований:  

- в зданиях с большим количеством посетителей (зрителей), а также в зданиях  образовательных, медицинских, банковских организаций, на объектах транспортной  

инфраструктуры должны быть предусмотрены меры, направленные на уменьшение  возможности криминальных проявлений и их последствий;  

- в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях в зданиях  и сооружениях должны быть устроены системы телевизионного наблюдения, системы  сигнализации и другие системы, направленные на обеспечение зашиты от угроз  террористического характера и несанкционированного вторжения.  

14) в проектной документации жилых зданий, объектов инженерной, транспортной  и социальной инфраструктур должны быть предусмотрены мероприятия по обеспечению  беспрепятственного доступа инвалидов и других групп населения с ограниченными  возможностями передвижения к таким объектам.  

В соответствии с СП 255.1325800.2016 Здания и сооружения. Правила  эксплуатации. Основные положения (с Изменениями № 1 и 2) определено следующее:  

1) пункт 3.11 СП 255.1325800.2016: «Текущее обслуживание — это поддержание  надлежащего технического состояния зданий (сооружений) в части параметров  устойчивости, надежности, а также исправности строительных конструкций, систем  инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их  элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной  документации;  

2) пункт 3.18 СП 255.1325800.2016: «Эксплуатация зданий (сооружений)  – это комплекс мероприятий по содержанию, обслуживанию и ремонту зданий  (сооружений), обеспечивающих их безопасное функционирование и санитарное состояние  в соответствии с их функциональным назначением».  

3) пункты 7 и 9 СП 255.1325800.2016: «Эксплуатант зданий (сооружений), обязан,  обеспечивать и выполнять:  

- поддержание эксплуатационных показателей строительных конструкций зданий  (сооружений),  

наблюдение за состоянием архитектурных и конструктивных элементов здания  (сооружения), подвергающихся воздействию окружающей среды и нуждающихся  в текущем ремонте и восстановлении:  

- эксплуатационный контроль и обслуживание систем инженерно-технического  обеспечения, в том числе подготовка к сезонной работе;  

- круглосуточное диспетчерское обслуживание систем инженерно-технического  обеспечения и коммуникаций, систем общего мониторинга технического состояния  несущих строительных конструкций;  

- общая подготовка здания (сооружения) к сезонной эксплуатации; 

- сезонные профилактические работы по поддержанию функционирования здания  (сооружения) для предупреждения проблем и аварийных ситуаций;  

- работы по уборке и благоустройству территории, прилегающей  к обслуживаемому зданию (сооружению).  

В задачи технического обслуживания зданий (сооружений) входят: 

- текущее обслуживание, включающее в себя подготовку здания (сооружения),   его элементов и систем к сезонной эксплуатации;  

- система ремонтного обслуживания, включающая в себя текущие и капитальные  ремонты.  

В состав работ по текущему обслуживанию входят: - исправление неисправностей, выявленных в ходе осмотров; 

- проведение регламентных работ по регулировке и наладке систем инженерно-технического обеспечения, в том числе при подготовке к сезонной эксплуатации;  

- проведение работ по подготовке здания (сооружения) к сезонной эксплуатации;  

- санитарное содержание помещений здания (сооружения) и прилегающей  территории;  

- уборка снега, в т. ч. на кровле; 

- обеспечение работоспособности систем общего мониторинга технического  состояния несущих строительных конструкций.  

Федеральным законом «О пожарной безопасности» от 21.12.1994 № 69-ФЗ,  Федеральным законом «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»  от 22.07.2008 № 123-ФЗ, Постановлением Правительства РФ «Об утверждении Правил  противопожарного режима в Российской Федерации» от 16.09.2020 г. № 1479 и иными  национальными стандартами установлены требования к системам противопожарной  защиты зданий, их составу и функциональным характеристиками.  

В соответствии со статьей 55.26 Градостроительного кодекса РФ, если иное  не предусмотрено федеральным законом, в случаях нарушения при эксплуатации зданий,  сооружений требований технических регламентов, проектной документации эксплуатация  зданий, сооружений может приостанавливаться в порядке, установленном  законодательством Российской Федерации. Эксплуатация зданий, сооружений  прекращается после их вывода из эксплуатации в случае, если это предусмотрено  федеральными законами, а также в случае случайной гибели, сноса зданий, сооружений.  

Таким образом, к составу затрат, направленных на сохранность здания (в том числе  помещений здания, составляющих залоговое имущество) следует относить все расходы,  которые производятся на предотвращение каких-либо нарушений требований  технических регламентов либо событий, могущих к ним привести - на предотвращение  любых нарушений эксплуатационной пригодности здания (пункт 4 части 2 статьи 16 ФЗ   № 384-ФЗ).  

Следовательно, весь вышеперечисленный ООО «Портал» комплекс работ и затрат  направлен на обеспечение безопасного функционирования и поддержание надлежащего  санитарного состояния здания в соответствии с его функциональным назначением.  

Невыполнение указанных работ приведет к несоблюдению требований указанных  технических регламентов, что в свою очередь может привести к приостановлению  эксплуатации здания, а, значит, и к невозможности использования помещений и риску  утраты залогового имущества, являющегося частью здания.  

Таким образом, поскольку помещения 1 и 14 этажей, входящие в состав залогового  имущества, конструктивно являются частью здания, все затраты на вышеперечисленные  мероприятия (работы) являются затратами, направленными на обеспечение  их сохранности (поддержания потребительских качеств эксплуатационной пригодности  в целях исключения их ухудшения или полной утраты).  

Все перечисленные работы, а также стоимость затрат на их выполнение, были  предметами споров и тщательных проверок собственниками помещений в спорном здании  на общих собраниях собственников. Ни одно решение о затратах не принималось без  тщательной проверки, как необходимости самих работ (например, на утепление окон  в местах общего пользования, обустройство пандуса для инвалидов и прочее, так   и обоснованности стоимости их выполнения, в связи с чем, некоторые вопросы  принимались не сразу, а откладывались на следующие собрания для экспертизы,  как требований самого законодательства, обязывающего их проведение, так  и предполагаемой стоимости необходимых затрат, поскольку ни один собственник не был  согласен нести дополнительные расходы.  

Между тем, по результатам принятия решений собственникам не были  ни оспорены или признаны недействительными решения собраний по спорным вопросам.  

При этом, сама сдача помещений должника в аренду является способом  сохранности имущества должника. Длительное время должник, являясь собственником  помещений в здании, не участвовал в финансировании данных затрат, использовал сам  при этом помещения для сдачи в аренду. Задолженность копилась, поэтому вопрос  об отнесении данных расходов является актуальным и подлежал разрешению  по существу.  

Таким образом, следует считать доказанными отнесение заявленных затрат и работ  к категории обеспечения безопасности здания, его содержания и сохранности.  Не выполнение подобных работ повлекло бы разрушение здания, приведение его  в негодность, утрату потребительских качеств, запрет на эксплуатацию в связи  с несоответствием установленным Федеральным законодательством, а также  градостроительным Правилам и нормативам г. Новосибирска и, как следствие,  необходимость устранении нарушений, ремонте, выплате штрафов, то есть,  

к непредвиденным затратам и утраты товарной (эксплуатационной) ценности имущества  должника.  

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии  оснований для удовлетворения заявления ООО «Портал» в полном объеме.  

Ссылка ООО «Юрский» на то, что суд первой инстанции не дал оценки  заключению специалиста ООО «ПК АРМАЗОН», представленному ООО «Юрский»,  подлежит отклонению судебной коллегией, поскольку данное заключение не является  экспертным заключением. Оценка проведена по заказу ООО «Юрский», вне рамок  судебного разбирательства, а выводы специалиста являются субъективным мнением лица  ее составившего и не отвечают требованиям допустимости доказательств.  

Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой  инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены  обжалуемого судебного акта.  

При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне  и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем  доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению,  не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном  акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены,  в соответствии со статьей 270 АПК РФ, апелляционная инстанция не усматривает.  

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 08.02.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу   № А45-20451/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества  с ограниченной ответственностью «Юрский» – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства  в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца  со дня вступления его в законную силу путем подачи кассационной жалобы через  Арбитражный суд Новосибирской области.  

Постановление, Эвылепкотрлонненнаян опоед пви сьф доейрсмтвеи тэелльенкат.ронного документа, подписанное  усиленными квалифицирДоанвнаынен ыЭПм:и Уэдлосетковтерряоюнщниый цменит рп Коазднпачиейссятвмо иРо сссуиидей, направляется лицам,  

Дата 13.03.2023 6:37:00

участвующим в деле, посредствКоомму  выедгаон а Урсаанзимнае Нщатеанльия яА лекнсаан дроовфнаициальном сайте суда  в сети «Интернет».  

 Электронная подпись действительна.

ПредседательствуюДщанинйы е ЭП: ФИО6 ряющий ц ентр Казна чейство Р оссииЕ.В. Кудряшева  

Дата 13.03.2023 6:37:00

Кому выдана Кудряшева Елена Витальевна

Судьи А.П. Иващенко  

Электронная подпись действительна.

 ФИО1 

Данные ЭП:ФИО6 ряющий центр Казначейство РоссииДата 17.02.2023 3:52:00

 Кому выдана Иващенко Анастасия Павловна