АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 45-10-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-26948/2020

город Кемерово

26 мая 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена 19 мая 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 26 мая 2021 года

Арбитражный суд Кемеровской области  в составе судьи Дубешко Е.В. при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению полного товарищества "Реал-групп" ФИО7 и компания", город Новосибирск, Новосибирская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к производственному кооперативу "Монолит", город Новосибирск, Новосибирская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к производственному кооперативу "Сотос", город Новосибирск, Новосибирская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании денежных средств,

при участии:

от ПТ «Реал-Групп» ФИО7 и компания» - ФИО2, представитель, доверенность от 17.12.2020, паспорт; ФИО3, представитель, доверенность № 3/2 от 16.11.2020;

от ПК «Монолит» – (18.05.2021) ФИО4, представитель,  доверенность от 19.10.2020; ФИО5, представитель, доверенность от 21.12.2020;

от ПК «Сотос» – (19.05.2021) ФИО6, представитель,  доверенность № 1/2021 от 31.12.2020;

у с т а н о в и л:

полное товарищество "Реал-групп" ФИО7 и компания (истец, ПТ «Реал Групп») обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к производственному кооперативу "Монолит" (ПК «Монолит», ответчик 1) и к производственному кооперативу "Сотос" (ПК «Сотос», ответчик 2) о взыскании с каждого по 132650 руб. затрат, связанных с установкой противопожарных дверей. В обоснование исковых требований истец указал статьи 15, 210, 611, 612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 22.01.2021 исковое заявление принято к производству в порядке упрощенного производства на основании статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ). Определением от 19.03.2021 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

ПК «Монолит» иск оспорил, указав, что арендатор не имеет права требовать возмещения затрат, понесенных в связи с устранением недостатков, которые должны были быть обнаружены им во время осмотра помещения при его приемке. Условиями договора и Федерального закона от 12.12.1994 №69-ФЗ «О пожарной безопасности» не предусмотрена ответственность арендодателя за нарушение арендатором правил пожарной безопасности; имущество, переданное по договору аренды принято без замечаний, необходимость установки дверей истцом не доказана; заявленные истцом убытки обусловлены производством неотделимых улучшений, в связи с чем данные расходы могут быть возмещены только после прекращения договора аренды.

ПК «Сотос» признал правомерность заявленных исковых требований, указал на установленную законодательством обязанность арендодателя по установке противопожарных дверей, необходимость понесенных истцом расходов в отношении арендуемого объекта, а также их стоимость не оспорил.

Истцом представлены мотивированные письменные возражения на отзыв ответчика 1, а также дополнительные пояснения и документы.

Дело назначено к судебному разбирательству на 18.05.2021. Для ознакомления с поступившими  документами в судебном заседании объявлялся перерыв до 19.05.2021.

Стороны в ходе судебного разбирательства настаивали на своих позициях.

Согласно ч.1 ст. 64, ч.2 ст. 65, ст.ст. 8, 9, 71, 168 АПК РФ арбитражный суд  устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права с учетом принципов состязательности и равноправия сторон. 

Как установлено судом из пояснений представителей сторон и материалов дела, между ПК «Монолит», ПК «Сотос» (именуемые - Арендодатель) и ПТ «Реал-Групп» ФИО7 и компания» (именуемое - Арендатор) заключен договор аренды недвижимости от 12.01.2018 (далее - Договор) со сроком действия до 31.12.2023. 

Договор прошел государственную регистрацию 24.01.2018 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.

В соответствии с разделом 1 Договора Арендодатель передал в аренду 23 объекта недвижимости истцу Арендатору, в том числе, объекты по адресам: 

<

...>, 

<

...>, 

<

...>, г. Юрга, пр-кт. Победы, д. 49, 

<

...>, 

<

...>.

Договор согласно его пункту 6.5 является одновременно актом приема-передачи.

Разделом 2 Договора предусмотрен твердый размер ежемесячной арендной платы за арендуемые помещения в размере 2801530 руб., НДС не облагается.

В п. 1.2. Договора оговорена сторонами цель использования передаваемого в аренду имущества: для осуществления коммерческой деятельности, в том числе с правом сдачи в субаренду. 

Как установлено п. 2.4 Договора, затраты на содержание здания и инженерных сетей, работы по благоустройству территории, капитальный ремонт производятся за счет Арендодателя. Текущий ремонт арендуемых помещений производится за счет средств Арендатора.

Содержание охранной и пожарной сигнализации оплачиваются Арендодателем самостоятельно, на основании отдельно заключаемого договора со специализированной организацией и возмещению за счет средств Арендатора не подлежат (п. 2.5. Договора).

В целях обеспечения надлежащей эксплуатации при осуществлении розничной торговли в арендуемых помещениях по адресам: 

<

...>, ТЦ «Магнит» по адресу 

<

...>, 

<

...>, ТЦ «Виктория» по адресу 

<

...>, ТЦ «Монетка» по адресу 

<

...>, 

<

...> осуществлена установка противопожарных дверей.

Общая стоимость произведенных истцом затрат по установке противопожарных дверей составила 265300 руб., в подтверждение чего представлены истцом: договор поставки товара №25-04/18 от 25.04.2018 с  ООО «Квантум»; счет-фактуры №53 от 13.06.2018, №79 от 15.08.2018, №137 от 28.11.2018, №119 от 04.09.2019 и соответствующие счетам-фактурам товарные накладные с идентичными реквизитами, платежные поручения об оплате поставленных товаров №134 от 17.05.2018 на сумму 50000 руб., №168 от 08.06.2018 на сумму 49300 руб., №274 от 23.07.2018 на сумму 50500 руб., №317 от 10.08.2018 на сумму 23000 руб., №509 от 22.10.2018 на сумму 46500 руб., №528 от 26.10.2018 на сумму 30000 руб., №636 от 22.08.2019 на сумму 16000 руб.

Ссылаясь на то, что указанные расходы на пожарную безопасность (в том числе, их размер) были согласованы с ответчиками инвестиционным бюджетом, что в силу заключенного между сторонами договора аренды они подлежат возмещению ответчиками, претензией исх. №РГ-265 от 12.11.2019 ПТ «Реал-Групп» ФИО7 и компания» обратилось к ПК «Монолит» и ПК «Сотос» с требованием оплатить расходы (копии кассовых чеков от 15.11.2019 об отправке требования имеются в материалах дела).

Поскольку возмещение убытков ответчиками в добровольном порядке в установленные сроки не произведено, истец обратился с настоящим требованием в суд.

Удовлетворяя иск, суд руководствуется следующим.

Требования пожарной безопасности - специальные условия социального и (или) технического характера, установленные в целях обеспечения пожарной безопасности федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также нормативными документами по пожарной безопасности (ст. 1 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" (далее – Закон №69-ФЗ)

Техническое регулирование в области пожарной безопасности осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о техническом регулировании в области пожарной безопасности (абзац 4 статьи 20 Закона № 69-ФЗ).

Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (далее - Закон N 123-ФЗ) определяет основные положения технического регулирования в области пожарной безопасности и устанавливает общие требования пожарной безопасности к объектам защиты (продукции), в том числе к зданиям, сооружениям и строениям, промышленным объектам, пожарно-технической продукции и продукции общего назначения (часть 1 статьи 1).

В силу статьи 6 Закона N 123-ФЗ пожарная безопасность объекта защиты считается обеспеченной при выполнении одного из следующих условий: 1) в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом "О техническом регулировании", и пожарный риск не превышает допустимых значений, установленных настоящим Федеральным законом; 2) в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом "О техническом регулировании", и нормативными документами по пожарной безопасности.

Согласно ст. 38 Закона N 69-ФЗ лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций, несут ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством

Таким образом, ответственность за нарушение правил пожарной безопасности возлагается как на собственника имущества, так и на лицо, владеющее, пользующееся или распоряжающееся имуществом на законных основаниях.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК РФ).

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из п.1.2 Договора, объекты недвижимости переданы арендатору с целью использования их под коммерческую деятельность, включающую, в том числе, возможность сдачи этого имущества в субаренду.

Согласно пояснениям сторон фактическая коммерческая деятельность осуществляется посредством ведения в арендуемых помещениях розничной торговли.

Следует отметить, что договор аренды регулирует только гражданско-правовые обязательства сторон и не может изменять, перераспределять или ограничивать публичные обязанности сторон по обеспечению исполнения правил пожарной безопасности, вытекающие из норм законодательства. 

Отсутствие прямого указания в заключенном сторонами Договоре на возложение ответственности за противопожарное состояние помещений (фактическое отсутствие в переданном для ведения розничной торговли помещении  противопожарных дверей) на Арендодателя не освобождает последнего от исполнения установленной действующим законодательством обязанности соблюдения правил пожарной безопасности и от несения ответственности перед государством за нарушение соответствующих правил.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 Закона N 123-ФЗ части зданий, сооружений, пожарных отсеков, а также помещения различных классов функциональной пожарной опасности должны быть разделены между собой ограждающими конструкциями с нормируемыми пределами огнестойкости и классами конструктивной пожарной опасности или противопожарными преградами. Требования к таким ограждающим конструкциям и типам противопожарных преград устанавливаются с учетом классов функциональной пожарной опасности помещений, величины пожарной нагрузки, степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности здания, сооружения, пожарного отсека. 

Аналогичные требования изложены в п. 7.4. "СНиП 21-01-97*. Пожарная безопасность зданий и сооружений" (приняты и введены в действие Постановлением Минстроя РФ от 13.02.1997 N 18-7), п. 5.5. СП 4.13130 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", утвержденного Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288.

Таким образом, надлежащее состояние имущества предполагает соблюдение требований к пожарной безопасности, включающее в себя соблюдение обязательных требований к оборудованию этих помещений ограждающими конструкциями с нормируемыми пределами огнестойкости и классами конструктивной пожарной опасности или противопожарными преградами.

На основании вышеизложенного суд признает несостоятельными доводы ПК «Монолит» о недоказанности истцом необходимости установки соответствующих противопожарных дверей. 

Отделом надзорной деятельности г. Юрги и Юргинского района Управления надзорной деятельности и профилактической работы ГУ МЧС России по Кемеровской области проведена проверка противопожарного состояния объектов недвижимости, расположенных по адресам: 

<

...> 

<

...>, по результатам которой составлен акт от 10.11.2015 №282.

В ходе проведенной проверки надзорным органом выявлены нарушения обязательных требований, в том числе, ч. 1 ст. 88 Закона N 123-ФЗ, п. 7.4. "СНиП 21-01-97*. Пожарная безопасность зданий и сооружений", п. 5.5. СП 4.13130 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", утвержденного Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288.

Возражения ПК «Монолит» относительно отсутствия доказательственного значения сведений, отраженных в акте №282 от 10.11.2015, судом отклонены.

Несмотря на то, что в период проведения надзорным органом проверки (13.10.2015-10.11.2015) собственником помещений выступало иное лицо (ООО «Стайер»), с момента перехода права собственности на такие объекты к ответчикам последние стали лицами, ответственными за приведение имущества в соответствие с обязательными требованиями противопожарной безопасности (в том числе, осуществление действий по установке противопожарных дверей).

Отраженные в акте проверки объекты совпадают с арендованными объектами, на которых истцом установлены противопожарные двери; исключение составляет объект по адресу: 

<

...>, который в акте не указан.

Между тем, доказательств наличия как на объектах, указанных в акте, так и на объекте по адресу: 

<

...>, дверей, соответствующих требованиям, действующим на момент их замены истцом (несения спорных затрат), в материалы дела ПК «Монолит» не представлено.

В п. 2.4 Договора сторона согласовали, что затраты на содержание зданий и инженерных сетей, работы по благоустройству территории, капитальный ремонт производятся за счет Арендодателя.

В силу ст. 612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Поскольку в рассматриваемом деле на момент передачи спорных объектов недвижимости истцу они не были оборудованы противопожарными дверями (обратного из пояснений сторон и материалов дела не следует), а использование объектов недвижимости без таких дверей в силу требований действующего законодательства является недопустимым, за указанные недостатки арендодатели несут ответственность, предусмотренную ст. 612 ГК РФ.

При этом положения п. 2 ст. 612 ГК РФ к рассматриваемой ситуации применению не подлежат, поскольку выполнение обязанностей противопожарной охраны арендованных помещений является реализацией публичной обязанности под угрозой применения публично-правовых санкций и не зависит от того, известно ли сторонам о недостатках имущества и были ли они оговорены/обнаружены при заключении договора, а также от факта предъявления арендатором соответствующих претензий арендодателям.

Поскольку обязанность по установке противопожарных дверей возлагается на Арендодателя, следовательно затраты Арендатора на покупку, установку и монтаж таких дверей на переданных в аренду объектах не подлежат квалификации в качестве неотделимых улучшений, в связи с чем доводы ПК «Монолит» со ссылкой на положения статьи 623 ГК РФ о необходимости согласования с собственниками объектов таких затрат, суд признает несостоятельными.

При этом дополнительно суд отмечает следующее.

В материалы дела истцом представлен инвестиционный бюджет (включающий в том числе, расходы по установке противопожарных дверей) о согласовании необходимости несения расходов с собственниками имущества, в том числе, с ПК «Монолит» (документ подписан представителем ПК «Монолит» по доверенности - ФИО8). Проставление на инвестиционном бюджете визы лицом, действующим на основании доверенности от ПК «Монолит», последним не опровергнуто.

ПК «Сотос» в своих пояснениях также подтвердил согласование несения затрат по установке дверей с обоими собственниками.

Нормами ст.ст.309 - 310, 450 - 450.1 ГК РФ фактически установлены принципы предсказуемости поведения участников гражданского оборота и правовой определенности, т.е. оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, который учитывает права и законные интересы другой стороны, содействует ей, в том числе в получении необходимой информации (п.1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Из приведенных выше принципов правило эстоппель в первую очередь определяется и детерминируется принципом добросовестности. Примером отклонения от предъявляемого стандарта поведения можно считать противоречивое, непоследовательное поведение. Среднестатистический заботливый и осмотрительный участник гражданского оборота не изменит свою первоначальную позицию, зная, что на нее разумно положилась другая сторона.

Исходя из принципа ожидаемой разумности и добросовестности действий ПК «Монолит» как собственник имущества должен осознавать обязанности, лежащие на нем в силу требований статьи 210 ГК РФ по содержанию своего имущества.

В связи с этим отрицание ПК «Монолит» обязанности по компенсации истцу понесенных последним затрат на установку противопожарных дверей расценивается судом как недобросовестное поведение (ст.10 ГК РФ).

Косвенным подтверждением возникшего между ПК «Сотос», ПК «Монолит» с участием  ПТ «Реал-Групп» ФИО7 и компания» конфликта  служит наличие на рассмотрении Арбитражного суда Кемеровской области множества споров между ПК «Сотос» и ПК «Монолит» о разделе имущества, находящегося в долевой собственности (в том числе, выступающего предметом Договора аренды).

Размер заявленных к возмещению расходов подтверждается материалами дела. Сам факт установки дверей, несение истцом затрат в заявленной к возмещению сумме, качество выполненных работ, их потребительская ценность ПК «Монолит» не оспорены, документально не опровергнуты.

ПК «Сотос» признал правомерность заявленного к нему истцом требования о взыскании 132 650 руб. убытков (ст.49 АПК РФ).

С учетом вышеизложенного на основании положений статей 15, 210, 393, 401, 1102, 1103 ГК РФ суд приходит к выводу о доказанности ПТ «Реал-Групп» ФИО7 и компания»  на наличии на стороне ПК «Сотос» и ПК «Монолит» обязанности возместить затраты по установке противопожарных дверей в принадлежащем им имуществе.

Исковые требования признаны судом законными и обоснованными.

Расходы по уплате истцом государственной пошлины за рассмотрение дела в арбитражном суде относятся на ответчиков на основании части 1 статьи 110 АПК РФ.    

Руководствуясь статьями 110, 167–171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

р е ш и л :

Исковые требования  удовлетворить. 

Судебные расходы по делу отнести на ответчиков.

Взыскать с производственного кооператива "Монолит" в пользу полного товарищества "Реал-групп" ФИО7 и компания"  132 650 руб. убытков, 4153 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с производственного кооператива "Сотос" в пользу полного товарищества "Реал-групп" ФИО7 и компания"  132 650 руб. убытков, 4153 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

    Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия посредством  подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья                        Е.В. Дубешко