Четвертый арбитражный апелляционный суд

улица Ленина, дом 100б, Чита, 672000, http://4aas.arbitr.ru  

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. ЧитаДело № А58-9141/2020

«03» марта 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен  03 марта 2022 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ломако Н.В., 

судей Никифорюк Е.О., Антоновой О.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лю-фа-хуан Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительной компании «Монолит» на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 27 июля 2021 года по делу № А58-9141/2020 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Строительной компании «Монолит» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Администрации муниципального образования «город Ленск» Ленского района Республики Саха (Якутия) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), акционерному обществу специализированному застройщику «Республиканское ипотечное агентство» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недействительным договора аренды земельного участка от 28 апреля 2020 г. №19а и применении последствий недействительности сделки, 

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

при личном участии в судебном заседании:

от ООО СК «Монолит»: ФИО1- директор, личность удостоверена по паспорту, полномочия подтверждены выпиской из ЕГРЮЛ, 

при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседание):

от ООО СК «Монолит»: ФИО2- представитель по доверенности от 20.10.2021, представлен диплом о наличии высшего юридического образования, 

от АО Специализированный застройщик «Республиканское ипотечное агентство»: ФИО3- представитель по доверенности от 20.10.2021, представлен диплом о наличии высшего юридического образования,

от Администрации муниципального образования «город Ленск» Ленского района Республики Саха (Якутия): ФИО4- представитель по доверенности от 26.11.2020, представлен диплом о наличии высшего юридического образования; Жир М.А.- представитель по доверенности от 03.12.2021, представлен диплом о наличии высшего юридического образования,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Строительная компании «Монолит» (далее – ООО СК «Монолит», Общество, истец, арендатор) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (далее – Управление Росреестра по РС (Я)), Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра», кадастровая палата), Муниципальному образованию «город Ленск» Ленского района Республики Саха (Якутия) (далее – МО «город Ленск», Администрация, арендодатель) и акционерному обществу специализированному застройщику «Республиканское ипотечное агентство» (далее – АО СЗ «РИА»,) со следующими исковыми требованиями: 

- признать недействительным договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 28.04.2020 г. № 19а, заключенный между АО СЗ «РИА» и МО «Город Ленск»; 

- обязать Управление Росреестра по РС(Я) погасить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 14:14:050071:534, расположенном по адресу: 

<

...> д.З, общей площадью 4339 кв.м., включая записи о государственной регистрации прав, ограничений, обременении прав на указанный земельный участок;

 - обязать Управление Росреестра по РС(Я) восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 14:14:050071:218, общей площадью 4516 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, в пользу ООО СК «Монолит» по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 27ат-2017 от 02.05.2017 года;

 - обязать Управление Россреестра по РС(Я) восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 14:14:050071:218, общей площадью 4516 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>; 

- обязать кадастровую палату отменить объединение территории земельных участков, в результате которого был образован земельный участок с кадастровым номером 14:14:050071:534, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории в квартале 71 г. Ленска. 

Уточнением к иску от 10.07.2021 представитель истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил свои требования, изложив их в следующей редакции: 

- признать недействительным Договор аренды земельного участка, находящегося муниципальной собственности от 28.04.2020 № 19а, заключенный между АО СЗ «РИА» и МО «Город Ленск» и применить последствия недействительности сделки в виде: 

- отмены объединения территории земельных участков, в результате которого был образован земельный участок с кадастровым номером 14:14:050071:534, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории в квартале 71 г. Ленска; 

- погашения (исключения) в Едином государственном реестре недвижимости сведений с земельном участке с кадастровым номером 14:14:050071:534, расположенном по адресу: горох Ленск, ул. Рабочая, д.3, общей площадью 4894 кв.м, включая записи о государственной регистрации прав, ограничений, обременении прав на указанный земельный участок; 

- восстановления в Едином государственном реестре недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 14:14:050071:218 общей площадью 4516 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>; 

- восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 14:14:050071:218 общей площадью 4516 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, в пользу ООО СК «Монолит» по Договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 27ат-2017 от 02 мая 2017 года.

Также представитель истца заявил ходатайство от 15.07.2021 и просил исключить из числа соответчиков кадастровую палату и Управлению Россреестра по РС(Я), привлечь последнего в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 27 июля 2021 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия). В удовлетворении требований отказано.

 Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью Строительной компании «Монолит»  обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 27 июля 2021 года по делу № А58-9141/2020  отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ООО «Монолит» указывает на незаконность решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

- Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа в постановлении от 27.08.2020 по делу № А58-11591/2019 было установлено, что оснований для прекращения договора аренды от 02.05.2017 № 27ат-2017, заключенного между Администрацией и Обществом, в связи с невнесением арендатором арендной платы, у арендодателя не имелось. Между тем, Администрация в апреле 2020 года обратилась в Управлении Росреестра по Республике Саха (Якутия) с заявлением о регистрации прекращения договора аренды от 02.05.2017 № 27ат-2017.

- Вывод суда о том, что договор аренды от 02.05.2017 № 27ат-2017 с 25.01.2020 года прекратился, не соответствует фактическим обстоятельствам, дела, так как в  соответствии с пунктом 7.1 договора, срок исполнения обязательств отодвигается соразмерно форс-мажорным обстоятельствам (в т.ч. непредвиденным, непреодолимым и чрезвычайным обстоятельствам). В период действия договора Общество уведомляло Администрацию о невозможности приступить к строительству многоквартирного дома на предоставленном в аренду земельном участке в связи с тем, что на участке отсутствует возможность подключения объекта к сетям теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения. Между тем, обязанность по обеспечению подключения объекта к данным сетям возложена законом и договором на арендодателя. В материалах дела так же имеются документы и информация, которые подтверждают, что истец предпринимал меры по разрешению данного вопроса. Данные обстоятельства подтверждает и вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по делу № А58-11589/2019. По мнению Общества, невозможность исполнения договора аренды, т.е. использования земельного участка по назначению (строительство объекта), является форс-мажорным обстоятельством, на основании которого договор аренды подлежит продлению на срок до устранения такого форс-мажорного обстоятельства.  Так как на момент обращения в Россреестр с заявлением о погашении записи в ЕГРН, земельный участок не был передан Обществом по акту-приема передачи в распоряжение Администрации и у Администрации отсутствовало вступившее в законную силу решение суда о прекращении действия договора аренды, вывод суда о прекращении действия договора аренды с 25.01.2020 года  является необоснованным.

В дополнении и дополнении № 2 к апелляционной жалобе ООО «Монолит» указывает на незаконность решения суда первой инстанции, поскольку суд пришел к несоответствующему действительности выводу о соблюдении порядка предоставления АО СЗ «РИА» земельного участка для реализации Масштабного инвестиционного проекта «Реконструкция территории жилой застройки, в том числе территории под ветхим и аварийным жилищным фондом, переселение граждан из аварийного жилого фонда г.Ленск (в кварталах:14:14:050071, 14:14:050066, 14:14:050043, 14:14:050067, 14:14:050068, 14:14:050056, 23)», в связи со следующим.

- Суд не дал оценки законности Распоряжения Главы Республики Саха (Якутия) от 23.12.2019 г. № 742-РГ, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 14:14:050071:534 был передан на основании договора аренды № 19а от 28.04.2020 в аренду без торгов АО СЗ «РИА» для реализации Масштабного инвестиционного проекта «Реконструкция территории жилой застройки, в том числе территории под ветхим и аварийным жилищным фондом, переселение граждан из аварийного жилого фонда г.Ленск (в кварталах:14:14:050071, 14:14:050066, 14:14:050043, 14:14:050067, 14:14:050068, 14:14:050056, 23)».  

- Суд не исследовал и не дал оценку Масштабному инвестиционному проекту на предмет его соответствия нормам статьи 24.10. Земельного кодекса Республики Саха (Якутия), которыми допускается предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов.

- Суд не дал оценку проекту Бизнес плана Масштабного инвестиционного проекта «Реконструкция территории жилой застройки, в том числе территории под ветхим и аварийным жилищным фондом, переселение граждан из аварийного жилого фонда г.Ленск (в кварталах:14:14:050071, 14:14:050066, 14:14:050043, 14:14:050067, 14:14:050068, 14:14:050056, 23)», который был разработан под программу переселения граждан из ветхого и аварийного жилого фонда с целью получения земельных участков в г. Ленске без торгов.

- Суд не дал оценку тому, что Министерство имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) было заинтересовано в признании Бизнес плана масштабным инвестиционным проектом, так, как выступает учредителем АО СЗ «РИА» с 72,11%, что подтверждается Бизнес планом.

В материалы дела поступили письменные отзывы соответчиков, в которых МО «город Ленск» и АО СЗ «РИА», выводы суда первой инстанции поддерживают, просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 08.09.2021.

Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2022 года в составе суда, рассматривающего дело, в соответствие с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Сидоренко В.А. на судью Антонову О. П., судьи Басаева Д. В. на судью Никифорюк Е. О. 

Представители истца в судебном заседании дали пояснения согласно доводам апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представители соответчиков в судебном заседании, возражая доводам апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 02.05.2017 между МО «Город Ленск» с одной стороны и истцом с другой, заключен договор № 27ат-2017 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, согласно которому Арендодатель обязуется представить арендатору за плату во временное пользование земельный участок, государственная собственность на которой не разграничена, категория земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 14:14:050071:218, общей площадью 4516 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (пункт 1.1 договора). 

Земельный участок предоставлен в аренду под строительство многоквартирного дома (пункт 1.2 договора).

 Земельный участок передан арендатору по акту приема передачи земельного участка от 24.05.2017. 

В пункте 2.1 договора указано, что настоящий договор заключается на срок 2 года 8 месяцев с момента подписания акта приема-передачи земельного участка (до 25.01.2020). 

В связи с тем, что истец ненадлежащим образом производил оплату арендной платы уведомлением №01-07-03078/19 от 07.08.2019, врученным ответчику 07.08.2019, арендодатель предложил ООО СК «Монолит» в течение 30 дней с момента получения уведомления погасить задолженность по арендной плате.  

Уведомлением от 31.10.2019 № 01-07-04322/19, врученным арендатору 01.11.2019, арендодатель уведомил ООО СК «Монолит» о расторжении договора, предложив в течение 10 дней с момента получения уведомления, освободить земельный участок. 

В связи с отсутствием ответа на претензии и неисполнением ответчиком взятых на себя обязательств по внесению арендных платежей по спорному договору, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора от 02.05.2017 №27ат-2017 аренды земельного участка и обязании ответчика освободить земельный участок (дело №А58-11591/2019). 

Кроме того, арендодатель обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением к арендатору о взыскании 2 558 685 рублей, в том числе 2 379 919,71 рублей задолженность по договору аренды земельного участка №27ат-2017 от 02 мая 2017 г. за период с 01 января 2018 г. по 30 сентября 2019 г. и 178 766,18 рублей неустойки по договору за период с 01 июня 2017 г. по 30 сентября 2019 г. (дело № А58-11589/2019). 

Решением Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) от 05.02.2020 по делу № А58-11591/2019 иск удовлетворен в части, на ООО СК «Монолит» возложена обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером 14:14:050071:218 и передать его по акту приема-передачи муниципальному образованию. В части требования о расторжении договора в удовлетворении иска отказано. 

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.08.2020 решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 05.02.2020 по делу № А58- 11591/2019 отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

 Отменяя решения суда от 05.02.2020, суд кассационной инстанции указал, что в соответствии с условиями заключенного договора аренды односторонний отказ от договора во внесудебном порядке не предусмотрен. 

В этой связи выводы суда о расторжении договора аренды от 02.05.2017 N 27ат-2017 ввиду одностороннего отказа истца от его исполнения являются ошибочными. В данном случае указанный договор мог быть расторгнут только в судебном порядке. 

При новом рассмотрении дела в суде первой инстанции определением от 12.11.2020 производство по делу № А58-11591/2019 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №А58-11589/2019. 

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по делу №А58-11589/2019 от 03.09.2020, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2020, в иске отказано. 

 Основанием отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате явилось невозможность использования арендатором предоставленного земельного участка по назначению, по причине отсутствия возможности подключения объекта строительства к сетям теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, которые обязан был обеспечить арендодатель. 

Определением от 28.12.2020 производство по делу № А58-11591/2019 возобновлено.

В судебном заседании 21.01.2021 по делу № А58-11591/2019 истец, с учетом выводов, сделанных по делу №А58-11589/2019, в связи с истечением срока договора аренды от 02.05.2017 № 27ат-2017 (25.01.2020), а также в связи с фактической передачей указанного земельного участка АО СЗ «РИА» по договору аренды № 19а от 28.04.2020. заявил отказ от исковых требований о расторжении договора и возложения обязанности по его возврату. 

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28.01.2021 данный отказ от иска принят судом, производство по делу № А58-11591/2019 прекращено. 

В процессе рассмотрения дела № А58-11591/2019 истец узнал, что 07.04.2020 земельный участок с кадастровым номером 14:14:050071:218 по решению собственника был объединен с земельным участком с кадастровым номером 14:14:050071:151 и в результате данного объединения был образован новый земельный участок с кадастровым номером 14:14:050071:534. 

28.04.2020 земельный участок с кадастровым номером 14.:14:050071:534 был предоставлен Арендодателем по договору аренды № 19а от 28.04.2020 АО СЗ «РИА» без проведения торгов в порядке, предусмотренном п.п.3 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 10.08.2020. 

Истец, считая, что поскольку договор аренды от 02.05.2017 № 27ат-2017 не был расторгнут в судебном порядке, а также в связи с тем, что арендатор не мог использовать арендованное имущество по назначению в установленные договором сроки по вине Арендодателя обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Во исполнение указаний суда истец в письменных объяснениях от 15.07.2021 в качестве правовых оснований заявленных требований указал, поскольку договор аренды от 02.05.2017 № 27ат-2017 является действующим (на неопределенный срок) заключение нового договора аренды данного земельного участка № 19а от 28.04.2020 с АО СЗ «РИА» является недействительной сделкой (статья 166 ГК РФ) по основанию нарушения арендатором требований статей 310, 450, 450.1 Гражданского кодекса РФ.  

В представленном отзыве на иск ответчики отклонили доводы истца, указав на факт прекращения договора аренды от 02.05.2017 № 27ат-2017 в связи с истечением его срока согласованного сторонами договора. Кроме того, по мнению ответчиков, заключение договора аренды земельного участка № 19а от 28.04.2020 не может нарушать прав истца, что определяет отсутствие оснований для удовлетворения иска. 

В представленном отзыве третье лицо подтвердило факт прекращения 11.02.2020 регистрации договора аренды от 02.05.2017 № 27ат-2017. Также третье лицо указало, что 07.04.2020 на земельный участок с кадастровым номером 14:14:050071:218 было зарегистрировано право собственности МО «Город Ленск». Одновременно с этим, 07.04.2020 указанный земельный участок по решению собственника был объединен с участком с кадастровым номером 14:14:050071:151 и в результате данного объединения был образован новый земельный участок с кадастровым номером 14.:14:050071:534. С 10.08.2020 зарегистрировано право аренды земельного участка с кадастровым номером 14.:14:050071:534 за АО СЗ «РИА» по договору № 19а от 28.04.2020.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) в удовлетворении заявленных требований ООО СК «Монолит» отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд апелляционной инстанции.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней и отзывов, изучив материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Судом первой инстанции правильно применены следующие нормы права и правовые позиции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ). 

Одним из специальных способов защиты права является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности (абзац четыре статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

На основании пунктов 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 

 В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2). 

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. 

Таким образом, заинтересованное лицо - это субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. В случаях, специально предусмотренных действующим законодательством, заинтересованным лицом может являться субъект, имеющий процессуально-правовой интерес в признании сделки ничтожной. 

Судом первой инстанции правильно указано на то, что ООО «Монолит» не является стороной договора аренды земельного участка № 19а от 28.04.2020, поэтому должно доказать нарушение оспариваемой гражданско-правовой сделкой своих прав и законных интересов, возможность восстановления этого права избранным способом защиты (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2012 N 8584/12). 

Согласно материалам дела истец, обращаясь с настоящим иском в суд качестве основания признания договора недействительным указал, что арендодатель – Администрация МО «город Ленск» Ленского района РС(Я) не имел права передавать земельный участок в аренду другому лицу без согласия истца, как прежнего арендатора. 

В апелляционной жалобе, Общество поддержало данный довод, указав на то, что при заключении Администрацией 28.04.2020 договора аренды земельного участка № 19а с АО СЗ «РИА», продолжал действовать договор аренды земельного участка от 02.05.2017 № 27ат-2017, заключенный Администрацией с ООО СК «Монолит», в связи с чем, договор от 28.04.2020 № 19а был заключен незаконно.

Апелляционный суд, отклоняя данный довод апелляционной жалобы, исходит из следующего.

Как следует из установленных обстоятельств, решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 05.02.2020 по делу № А58-11591/2019 на ООО СК «Монолит» была возложена обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером 14:14:050071:218 и передать его по акту приема-передачи муниципальному образованию, при этом суд признал, что договор аренды земельного участка от 02.05.2017 № 27ат-2017 расторгнут арендодателем в одностороннем порядке.

С апелляционной жалобой на решение суда от 05.02.2020 истец обратился в суд первой инстанции 06.04.2020, поэтому в связи с пропуском срока на подачу апелляционной жалобы, определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2020 апелляционная жалоба была возвращена заявителю.

Таким образом, на основании части 1 статьи 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда от 05.02.2020 по делу № А58-11591/2019 вступило в законную силу 05.03.2020 и продолжало действовать до его отмены постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.08.2020. 

В период с 05.03.2020 по 26.08.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 14:14:050071:218 были произведены следующие действия:

- 07.04.2020 на земельный участок с кадастровым номером 14:14:050071:218  зарегистрировано право собственности МО «Город Ленск»;

- 07.04.2020 земельный участок с кадастровым номером 14:14:050071:218 по решению собственника был объединен с земельным участком с кадастровым номером 14:14:050071:151, в результате данного объединения был образован новый земельный участок с кадастровым номером 14:14:050071:534;

- 28.04.2020 земельный участок с кадастровым номером 14.:14:050071:534 был предоставлен Администрацией МО «Город Ленск» РС(Я) по договору аренды № 19а  АО СЗ «РИА» без проведения торгов в порядке, предусмотренном п.п.3 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ; 

- 10.08.2020 договор аренды земельного участка от 28.04.2020 № 19а зарегистрирован в установленном законом порядке.

Как следует из обстоятельств дела, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, отменив постановлением от 27.08.2020 решение суда Республики Саха (Якутия) от 05.02.2020 по делу №А58-11591/2019, направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд первой инстанции определением от 28.01.2021 прекратил производство по делу № А58-11591/2019 по иску Администрации МО «Город Ленск» РС(Я) о расторжении договора от 02.05.2017 № 27ат-2017 аренды земельного участка с кадастровым номером 14:14:050071:218 и обязании его возврата по акту приема-передачи муниципальному образованию, в связи с отказом Администрации от иска. Отказ от иска был вызван истечением срока договора аренды от 02.05.2017 № 27ат-2017 (25.01.2020), а также фактической передачей указанного земельного участка АО СЗ «РИА» по договору аренды № 19а от 28.04.2020. Определение суда обжаловано не было и вступило в законную силу 28.02.2021. 

Как следует из пункта 2.1 договора аренды земельного участка от 02.05.2017 №27ат-2017, заключенного Администрацией и ООО «Монолит», договор заключен сторонами на срок 2 года 8 месяцев с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. С учетом того, что земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи 24.05.2017, срок действия договора истекает 24.05.2020 и договор прекращает действие 25.01.2020.

В апелляционной жалобе Общество указывает на продолжение действия договора аренды земельного участка от 02.05.2017 № 27ат-2017, со ссылкой на пункт 7.1 договора, и наличием форс-мажорного обстоятельства, которым является невозможность использования земельного участка с кадастровым номером 14:14:050071:218 под строительство многоквартирного дома.

Как следует из пункта 7.1 договора аренды земельного участка от 02.05.2017 № 27ат-2017: «Срок исполнения сторонами обязательств по настоящему Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют возникшие после заключения настоящего Договора обстоятельства форс-мажора, т.е. непредвиденные, непреодолимые и чрезвычайные обстоятельства, в условиях которых невозможно исполнение или надлежаще исполнение обязательств по настоящему Договору.»

В соответствии с пунктом 7.2 договора от 02.05.2017 № 27ат-2017: « При этом под непредвиденным обстоятельством понимается невозможность предвидеть обстоятельства во время возникновения обязательств по настоящему Договору. Если же указанные обстоятельства можно было реально предвидеть, то нарушившая сторона должна считаться принявшей на себя риск исполнения обязательств при вступлении таких обстоятельств….».

Согласно общепринятому определению обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор) – это чрезвычайные, непредвиденные и непредотвратимые обстоятельства, возникшие в течение реализации договорных (контрактных) обязательств, которые нельзя было разумно ожидать при заключении договора (контракта), либо избежать или преодолеть, а также находящиеся вне контроля сторон такого договора (контракта).

Согласно доводам истца форс-мажорными обстоятельствами, продлевающими на основании п. 7.1 договора, срок действия договора аренды земельного участка от 02.05.2017 № 27ат-2017, являлось отсутствие возможности подключения объекта строительства к сетям теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, при том, что обязанность по обеспечению подключения объекта к данным сетям возложена законом и договором на арендодателя.

Апелляционный суд, учитывая условия пунктов 7.1., 7.2 договора от 02.05.2017 № 27ат-2017, приходит к выводу об ошибочности квалификации истцом указанных обстоятельств, как обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор). Поскольку невозможность подключения объекта строительства к коммунальным сетям не является чрезвычайным, непредвиденным и непредотвратимым обстоятельством, возникшим в течение реализации договорных обязательств, которое нельзя было разумно ожидать при заключении договора.

Тот факт, что Общество предпринимало действия по устранению невозможности подключения объекта строительства к коммунальным сетям, не делает рассматриваемое обстоятельство обстоятельством непреодолимой силы (форс-мажором).

Следствием невозможность использования земельного участка под строительство объекта, в связи с невозможностью его подключения к коммунальным сетям, является отсутствие у арендатора обязанности по уплате арендной платы, о чем свидетельствуют судебные акты по делу №А58-11589/2019, но не продление договора аренды, минуя условия, установленные Земельным кодексом РФ.

Доказательств того, что истец, обращался в адрес арендодателя о заключении нового договора аренды в порядке, установленном Земельным кодексом РФ, в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенное, апелляционный суд, отклоняя доводы апелляционной жалобы, полагает правильным вывод суда первой инстанции о прекращении договора аренды земельного участка от 02.05.2017 №27ат-2017 с 25.01.2020.

Таким образом, на дату принятия 05.02.2020 Арбитражным судом Республики Саха (Якутия) решения по делу № А58-11591/2019 договор аренды земельного участка от 02.05.2017 №27ат-2017 прекратился, поэтому после отмены решения суда первой инстанции от 05.02.2020 постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.08.2020 действие договора не могло возобновиться. Вследствие чего,  Администрация при повторном рассмотрении  дела № А58-11591/2019 отказалась от заявленных требований о расторжении договора. 

И поскольку земельный участок при повторном рассмотрении дела № А58-11591/2019 уже был передан АО СЗ «РИА», администрация также отказалась от требования к ООО СК «Монолит» по его возврату.

Апелляционный суд, отклоняя довод апелляционной жалобы, полагает обоснованным при установленных обстоятельствах отклонение судом первой инстанции довода истца о том, что фактически арендованный Обществом земельный участок Администрации не возвращался, поэтому он не мог быть передан другому арендатору. Суд правильно указал, что в силу правовой позиции выраженной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908 по делу N А35-6435/2018 отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

При этом апелляционный суд отмечает, что из материалов дела усматривается нахождение спорного земельного участка в пользовании АО СЗ «РИА».

С учетом установленных обстоятельств, на основании изложенных выводов, апелляционный суд отклоняет как необоснованные доводы апелляционной жалобы о незаконности прекращения 11.02.2020 регистрации договора аренды от 02.05.2017 №27ат-2017, о незаконности образования нового земельного участка с кадастровым номером 14:14:050071:534, передачи его в аренду АО СЗ «РИА» по договору аренды земельного участка и регистрации договора от 28.04.2020 № 19а в Росреестре.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, согласно которым договор аренды земельного участка от 02.05.2017 № 27ат-2017 прекратился 25.01.2020, а оспариваемый договор аренды земельного участка № 19а был заключен 28.04.2020, учитывая, что ООО СК «Монолит» не является стороной оспариваемого договора  аренды земельного участка от 28.04.2020 № 19а, апелляционный суд приходит к выводу, что оспариваемой гражданско-правовой сделкой не нарушаются права и законные интересы истца. Кроме того, выбранным способом защиты через требования о признании недействительным договора аренды земельного участка от 28.04.2020 № 19а и применении последствий недействительности сделки, истец не имеет возможности восстановить действия договора аренды земельного участка от 02.05.2017 № 27ат-2017.

Исходя из изложенного, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований ООО СК «Монолит».

Поддерживая отказ судом первой инстанции в удовлетворении исковых требований истца, апелляционный суд отклоняет доводы дополнений и дополнений № 2 к апелляционной жалобе, отмечая, что исследования и оценка на законность Распоряжения Главы Республики Саха (Якутия), Масштабного инвестиционного проекта и проекта Бизнес плана Масштабного проекта не являются предметом заявленных требований, поэтому обоснованно не были оценены судом первой инстанции.

Апелляционный суд полагает правильным указание судом первой инстанции  на то, что довода истца о том, что в результате неправомерных действий МО «Город Ленск», выраженных в отсутствии возможности использовать предмет аренды по назначению, ООО СК «Монолит» понесло убытки в виде затрат на обеспечение соответствующих технических подключений, а также упущенную выгоду в виде невозможности осуществления строительства многоквартирного дома, не может признан основанием для признания сделки недействительной, поскольку данные требования могут быть заявлены по иным основаниям защиты нарушенных прав определенных статьей 12 ГК РФ. 

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение  Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 27 июля 2021 года по делу № А58-9141/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

 

ПредседательствующийН.В. Ломако

 

Судьи Е.О.Никифорюк

 

О.П.Антонова