АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-10421/22

г. Уфа

30 сентября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 12.09.2022

Полный текст решения изготовлен 30.09.2022

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи  Воронковой Е. Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "Бизнес центр" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к 1. Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

2. Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)  

о внесении изменений в договор аренды земельного участка №1096-19 от 17.10.2019

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 представителя по дов.  от 01.12.2021 г.

от ответчика 1) ФИО3 представителя по дов. № Д-142 от 30.12.2021 г.

от ответчика 2) ФИО4 представителя  по дов. № ФН-04-1/2088-Ю от 22.06.2022 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Бизнес центр" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о внесении изменений в договор аренды земельного участка №1096-19 от 17.10.2019.

Определением суда от 18.04.2022г. исковое заявление принято к производству.

Истец заявленные требования поддержал.

Ответчик Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в отзыве просил суд принять решение, согласно действующему законодательству. 

Ответчик Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан отзыв по существу заявленных требований не представил, возражений не заявлено.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью "Бизнес центр" является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:011107:990, площадью 13 643 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> уч. 2, на основании договора аренды № 1096-19 от 17.10.2019, заключенного с Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.10.2019г.

На земельном участке расположены два объекта недвижимости, находящиеся у ООО "Бизнес центр" в собственности:

Кадастровый номер

(ОКС) Тип

Права и ограничения

 

02:55:011107:4075

Здание (Нежилое здание, Многофункциональный торговый комплекс по ул. Пугачева в Кировском районе ГО г. Уфа РБ)

№ 02:55:011107:4075-02/101/2019-5 от 04.12.2019 (Собственность)

02:55:011107:2278

Здание (нежилое здание)

№ 02:55:011107:2278-02/101/2020-4 от 28.02.2020 (Собственность)

 

В соответствии с пунктом 4.3 договора размер арендной платы определен сторонами в Приложении к договору аренды (Расчет годовой арендной платы) и рассчитывается в соответствии с решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 03.12.2007 г. N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе г. Уфа РБ" по формуле: Апл = KCУ * Caп * (S1/S),

где КСУ - кадастровая стоимость участка;

Сап - ставка арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости); 

S - площадь земельного участка, 

S1 - площадь к оплате.

Желая приобрести земельный участок в собственность, Истец в августе 2021г. обратился в орган уполномоченный распоряжаться земельным участком с предложением о его выкупе.

Ответчик Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан письмом от 10.09.2021г. № А-06-3/24645 отказал Истцу в передаче земельного участка в собственность. Отказ мотивирован тем, что испрашиваемый земельный участок расположен на территории общего пользования в границах красных линий, в соответствии с п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ относится к землям ограниченным в обороте и на основании п. 19 ст. 39.16 ЗК РФ предоставление испрашиваемого земельного участка в собственность не представляется возможным.

Учитывая дополнительные гарантии, предусмотренные Постановлением Правительства РФ N 582 от 16.07.2009г. для земельных участков ограниченных в обороте, истец письмом от 04.07.2019 г. N 50 обратился в адрес Ответчика с предложением о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 1096-19 от 17.10.2019г., а именно: установить с 04.12.2019г. размер арендной платы в сумме равной размеру земельного налога за этот земельный участок. Указать в договоре, что данный порядок определения арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации.

Ответ на письмо истцом не получен, в связи с чем он обратился с иском в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Спорные правоотношения подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах (статьи 309 328), а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (ст. 606 - 625 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

На основании названной нормы, в судебном порядке договор может быть изменен/расторгнут при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (действующего с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Ранее (до 01.03.2015) аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Порядок определения размера арендной платы установлен Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 № 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан и земли, государственная собственность на которые не разграничена".

Вместе с тем в пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены постановлением № 582.

Постановлением № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АЛЛ 18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В соответствии с п. 33 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019) если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в принципе № 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующим с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы.

В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Спорный договор аренды № 1096-19 от 17.10.2019г. заключен сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, следовательно, арендная плата по этому договору является регулируемой и подлежит определению по указанным правилам.

При указанных обстоятельствах, в целях защиты прав и законных интересов общества, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных обществом требований и изменении договора аренды земельного участка, дополнив его условием о том, что размер арендной платы за земельный участок, начиная с 04.12.2019г. составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Внести изменения в договор аренды земельного участка № 1096-19 от 17.10.2019 года, дополнив п. 1.1 договора следующим содержанием: «Размер арендной платы за земельный участок начиная с 04.12.2019 г. составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации, или до  отмены, или соответствующего изменения  абзаца принципа учёта наличия  предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права с Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582».

Изложить таблицу приложения № 2 к договору аренды № 1096-19 от  17.10.2019 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:011107:990 «Расчёт размера арендной платы»:

КСУ

Сап

Площадь (кв.м.)

Годовая Апл (руб.)

73 490 000 руб. 

1,5%

13 643

1 102 350

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Бизнес центр" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6000 руб. сумму расходов по государственной пошлине.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья       Е.Г. Воронкова