АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

                                                              

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03- 3367/2018

г. Барнаул

2  июля    2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена 26 июня 2018г.

Полный текст решения изготовлен 2 июля 2018г.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Зверевой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому  заявлению ФИО1, п.Молодежный Ребрихинского района Алтайского края, ФИО2, с.Паново Ребрихинского района Алтайского края, ФИО3, с.Паново Ребрихинского района Алтайского края, ФИО4, п.Молодежный Ребрихинского района Алтайского края, к обществу с ограниченной ответственностью «Боровлянское» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>), ст.Ребриха Ребрихинского района Алтайского края,  о расторжении договора аренды земельного участка кадастровый номер 22:36:080001:1885, общей площадью 660 090 кв.м., расположенный по адресу: Алтайский край, Ребрихинский район, земли бывшего колхоза  «60 лет Октября», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир  с.Паново, участок находится примерно в 4,3 км. от ориентира по направлению на северо-восток, рабочий участок № 90/1, заключенный 23.05.2014 между ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ООО «Боровлянское»,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, г.Барнаул, ПАО Сбербанк в лице Алтайского отделения № 8644, г.Барнаул,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО5, с использованием средств аудиозаписи,

       при участии представителей:

от  ФИО4 – ФИО6 – доверенность от 13.03.2018,

от ПАО «Сбербанк» - ФИО7. – доверенность от 06.03.2017, 

 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Боровлянское»,  в котором просят расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером: 22:36:080001:1885, общей площадью 660 090 кв.м., расположенный по адресу: Алтайский край, Ребрихинский район, земли бывшего колхоза  «60 лет Октября», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир          с.Паново, участок находится примерно в 4,3 км. от ориентира по направлению на северо-восток, рабочий участок № 90/1, заключенный 23.05.2014 между ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ООО «Боровлянское».

Исковые требования со ссылкой на ст. 1, 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ), ст. 12, 309, 310, 614, 619, п.2 ст. 452  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) мотивированы наличием задолженности по арендной плате в период с 2015г. по 2017г., что является существенным нарушением условий договора и основанием для расторжения договора. В дополнительных пояснениях на иск (л.д.47-49 т. 2) указывает, что ООО «Боровлянское» в спорный период не производит посевных и мелиоративных работ, предусмотренных п.2.3.2, 2.4.3, 2.4.4 Договора и участок может быть принудительно изъят у собственника в судебном порядке.

Конкурсный управляющий ООО «Боровлянское» в письменном отзыве на иск просил в иске отказать, указав со ссылкой ст. 10 ГК РФ на злоупотребление правом, т.к. до подачи указанного иска истцами корректных требований об уплате арендных платежей не заялялось, право аренды включено в конкурсную массу и подлежало реализации в целях расчетов с кредиторами и истцы не имеют право совершать действия, направленные на одностороннее расторжение и прекращение обязательств по договору аренды. Конкурсный управляющий ООО «Боровлянское»  ФИО8 в письменном отзыве на исковое заявление указала, что не имела возможности оплатить истцам задолженность по договору аренды, поскольку в договоре и в претензии истцов отсутствовали сведения о платежных реквизитах,  готово произвести оплату при наличии банковских реквизитов.           В местном печатном органе конкурсным управляющим ООО «Боровлянское»       ФИО8 было опубликовано объявление о погашении текущих платежей по договорам аренды с пайщиками земельных участков, в связи с чем, заявлено более 150 требований, из которых 2/3 требований оплаты арендных платежей удовлетворены. Истцы с такими требованиями не обращались.

 ПАО Сбербанк в лице Алтайского отделения   № 8644  в письменном отзыве на иск  просил в иске отказать на том основании, что  в отношении ответчика, являющегося арендатором по договору, введена процедура конкурсное производство, заявленные истцом требования о расторжении договора аренды подлежат рассмотрению только в рамках дела о банкротстве, полагает, что иск подлежит оставлению без рассмотрения. Право аренды явяляется имущественным правом ООО «Боровлянское» как должника-банкрота, которое среди прочего имущества подлежит оценке и продаже с торгов с последующим удовлетворением требований кредиторов за счет вырученных средств. Доказательств наличия существенного нарушения договора истцами не представлено, действия истцов по расторжению договора после выставления права аренды  на торги является злоупотрелением правом на основании ст. 10 ГК РФ и направлено на недопущение реализации права аренды в рамках конкурсного производства. 

         В настоящем судебном заседании  ПАО «Сбербанк России» заявил ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения на основании пункта части 1 статьи                   148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, а также об оставлении искового заявления без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  в связи с тем, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

         Представитель Сбербанка России поддержал заявленное ранее ходатайство о прекращении производства по делу на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку истцами указаны физические лица, данных о том, что истцы зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей, в материалах дела не имеется, в связи с чем настоящий гражданский спор не относится к  подведомственности арбитражного суда.

        ФИО1, ФИО2, ФИО3,  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

        Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в письменном отзыве на иск указало, что согласно актуальным сведениям ЕГРП в отношении спорного земельного участка зарегистрирована общая долевая собственность следующих дольщиков: ФИО1 (размер доли 1/6), ФИО2 (размер доли 1/6), ФИО3 (размер доли 2/6), ФИО4(размер доли 2/6), в отношении указанного земельного участка 16.06.2014г. в ЕГРН зарегистрирована аренда на основании договора аренды земельного участкаот 23.05.2014г., заключенного между истцами (арендодатели) и ООО «Боровлянское».

Истец возражает относительно заявленных ответчиком и третьим лицом ходатайств.

Рассмотрев ходатайство о прекращении производства по делу, арбитражный суд не нашел оснований для его удовлетворения в силу следующего.

Положениями статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

Согласно пункту 1 статьи 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 04.11.1950 каждый при определении его гражданских прав и обязанностей или при рассмотрении любого уголовного обвинения, предъявляемого ему, имеет право на суд, созданный на основании закона. 

В силу части 1 статьи 47 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом. 

В соответствии с  положениями части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Государство обязано обеспечить осуществление права на судебную защиту, которая должна быть справедливой, компетентной, полной и эффективной (пункт 3 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 12.04.2005 № 113-О; пункт 4 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 16.07.2004 № 14-П; пункт 3 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 18.06.2004 № 206-О).

В соответствии с принципом, сформулированным Европейским Судом по правам человека, если в государстве существуют две судебные системы, и одна из них отказалась рассматривать спор из-за отсутствия компетенции, вторая судебная система обязана принять дело к своему производству без исследования вопроса о компетенции (постановления от 24.03.2005 по делу «ФИО9 (Baburin) против Российской Федерации» (жалоба № 55520/00), от 22.06.2006 по делу «ФИО10 (Avakova) против Российской Федерации» (жалоба №30395/04), от 22.12.2009 по делу «Безымянная (Bezymyannaya) против Российской Федерации» (жалоба № 21851/03).

Из материалов дела следует, что ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обращались в Ребрихинский районный суд Алтайского края с аналогичным исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка. Однако, определением от 01.03.2018 Ребрихинский районный суд Алтайского края отказал в принятии искового заявления истцов  к ООО «Боровлянское» о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, указав, что заявленное требование должно быть рассмотрено  Арбитражным  судом  Алтайского края.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.10.2008 № 7131/08, единственным допустимым исключением, когда неподведомственное арбитражному суду должно быть им рассмотрено по существу, является возвращение заявления или прекращение производства по делу судом общей юрисдикции в связи с неподведомственностью дела суду общей юрисдикции.

Арбитражные суды входят в судебную систему Российской Федерации и осуществляют свою деятельность на основе конституционных принципов правосудия. Распределение компетенции между ними и судами общей юрисдикции не означает ограничения или нарушения конституционного права на судебную защиту.

При таких обстоятельствах, прекращение производства по настоящему делу фактически лишает истцов возможности реализовать принадлежащее им право на судебную защиту, гарантированное статьей 46 Конституции Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также международными обязательствами Российской Федерации (статья 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 04.11.1950; статьи 8 и 29 Всеобщей декларации прав человека; пункт 2 и подпункт «а» пункта 3 статьи 2 и пункт 1 статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах от 16.12.1966).

В связи с изложенным, суд отказывает ПАО «Сбербанк России» в  удовлетворении ходатайства о прекращении производства по делу.

Представитель ПАО «Сбербанк России» ходатайствует об оставлении искового заявления без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с тем, что с момента открытия конкурсного производства в отношении ООО «Боровлянское», требования истцов должны быть рассмотрены в деле о банкротстве ответчика.

Представитель истца возражает относительно удовлетворения заявленных ответчиком и ПАО «Сбербанк России» ходатайств об оставлении искового заявления без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель Сбербанка России ходатайство ответчика об оставлении настоящего дела без рассмотрения поддержал, также считает, что исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения, поскольку с момента открытия  конкурсного производства происходит трансформация неденежного требования (в рассматриваемом случае требование о расторжении договора аренды) в требование в деле о банкротстве ООО «Боровлянское» путем его включения в реестр требований кредиторов должника. 

      Суд считает, что отсутствуют основания для оставления искового заявления без рассмотрения ввиду следующего.

        Рассмотрение спора о расторжении договора аренды земельного участка  по  иску  арендодателя, при  условии,  что  арендатор находится в процедуре конкурсного производства возможно в рамках  искового  производства, поскольку включение права  аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

         Верховный суд Российской Федерации в Определении от 08.09.2016 года по делу             № 309-ЭС16-4636 по данному вопросу указал, следующее.

         С даты принятия судом, решения о признании должника банкротом действует предусмотренный абзацем 7 пункта 1 статьи 126 и пунктом 34 Постановления № 35 порядок рассмотрения требований кредитора к должнику, который направлен на сохранение баланса интересов всех кредиторов и должника.

       Согласно статье 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, указанного в названном Законе.

       Исходя из содержания названных норм права при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.

       В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

        Как следует из искового заявления, воля арендодателя направлена на прекращение права аренды и возврат имущества его собственнику, в  связи с чем суд отказывает в удовлетворении ходатайства истца об оставлении искового заявления без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ПАО «Сбербанк России» поддерживает заявленное ранее ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца возражает относительно удовлетворения заявленного ПАО «Сбербанк России» ходатайства, изложив подробно свою позицию в пояснениях к исковому заявлению.

Суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства  ПАО «Сбербанк России» об оставлении иска без рассмотрения в связи с нарушением  досудебного урегулирования спора в силу следующего.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов.

Пунктом 8 части 2 статьи 125, пунктом 7 части 1 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлены требования о необходимости представления документов, подтверждающих соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения в случае установления после принятия его к производству, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Исходя из толкования положений пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указанная норма призвана обеспечить возможность сторонам спора самостоятельно урегулировать возможные разногласия во внесудебном порядке. По смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015).

        Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

         Истец 13.02.2018 направил ответчику требование – претензию, в котором указал, что в случае неуплаты долга, будет обращаться в суд с требованием о досрочном расторжении договора, срок расторжения договора- февраль 2018г. (т.1, л.д.44-46). Направление требования-претензии ООО «Боровлянское» и ФИО8 подтверждено кассовыми чеками (т. 1, л.д.46). Кроме того, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обращались в Ребрихинский районный суд Алтайского края с аналогичным исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка, между тем определением от 01.03.2018 Ребрихинский районный суд Алтайского края отказал в принятии искового заявления.

         Закон связывает соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора лишь с фактом направления в адрес ответчика соответствующей претензии. Фактическое неполучение ответчиком претензии не является основанием для признания досудебного порядка несоблюденным,  претензия содержала срок на предложение о расторжении договора -  февраль 2018, то есть до обращения истца в суд с исковым заявлением.

        В связи с этим у суда отсутствуют  основания полагать не соблюденным претензионный порядок урегулирования настоящего спора.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды земельного участка от 23.05.2014  (далее - договор аренды), заключенным между ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 (арендодатель) и ООО «Боровлянское» (арендатор), ООО «Боровлянское»  передан в пользование на праве аренды земельный участок, из категорий земель сельхозяйственного назначения с кадастровым номером: 22:36:080001:1885, общей площадью 660 090 кв.м., расположенный по адресу: Алтайский край, Ребрихинский район, земли бывшего колхоза  «60 лет Октября», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир          с.Паново, участок находится примерно в 4,3 км. от ориентира по направлению на северо-восток, рабочий участок № 90/1, (далее - земельный участок).

Договор заключен сроком на пятнадцать лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Согласно выписке ЕГРН  № 99/2018/78760647от 12.02.2018 договор зарегистрирован 16.06.2014г., срок аренды с 16.06.2014 по 16.06.2029г. 

Определением Арбитражного суда Алтайского края  от 31.05.2016 по делу                         № А03- 8559/2016 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Боровлянское».

Решением суда 24.01.2017 должник признан банкротом, открыто конкурсное производство.

        13.02.2018г. истцы в адрес должника направили претензию с требованием о расторжении договора аренды в  феврале  2018г., установив срок расторжения –                                15.02.2018г., что свидетельствует о неразумном  сроке для ответчика для ответа о намерении ответчика расторгнуть договор аренды.

        ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обращались в Ребрихинский районный суд Алтайского края с аналогичным исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка. Однако, определением от 01.03.2018 Ребрихинский районный суд Алтайского края отказал в принятии искового заявления истцов  к ООО «Боровлянское» о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, указав, что заявленное требование должно быть рассмотрено  Арбитражным  судом  Алтайского края.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, истцы указали на нарушение их интересов в связи с наличием задолженности по арендной плате за период с 2015-2017г., в дополнительных пояснениях указано на непроведение посевных и мелиоративных работ.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (абзац второй пункта 2 статьи 610 ГК РФ). Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

        Пунктом 7.2  Договора предусмотрено право досрочного расторжения  Договора по требованию Арендодателей в случаях, когда арендатор  использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением либо   более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату.

        Из материалов дела следует и не оспаривается ответчиком факт наличия задолженности по арендной плате за период с 2015-2017 г., между тем стороны пунктом 3.1 Договора  определили следующий порядок внесения арендной платы: арендная плата в год за 1/6 долю в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок составляет: в натуральном выражении:  1) 2 (Две) тонны бункерного зерна; 2) возмещение земельного налога (по уплаченной квитанции) или в денежном выражении:                                    1)  6 000 рублей; 2) возмещение земельного налога (по уплаченной квитанции). Уплата в бюджет налога на доходы физических лиц с суммы, выплаченной Арендодателю арендной платы, возлагается на Арендатора, как налогового агента.   Заявка об установлении форма оплаты за аренду земельного участка (в денежном или натуральном выражении) подается Арендодателем Арендатору в срок до 01 июня текущего года. В случае не предоставления заявки в срок до 01 июня текущего года, оплата арендной платы  производится в денежном выражении.

          Исходя из буквального содержания  пунктов 3.3, 3.4  Договора выплата арендной платы производится в с. Паново Ребрихинского района Алтайского края  не позднее                              31 октября текущего года в денежном или натуральном выражении в зависимости от выбранной Арендодателями формы оплаты. В случае  неполучения по вине Арендодателей арендной платы в натуральном выражении в установленный Договором срок, арендная плата выплачивается Арендатором Арендодателям в денежном выражении из расчета размера арендной платы, установленной п.3.1. Договора.  Арендатор возмещает понесенные Арендодателями расходы по оплате земельного налога за арендуемый земельный участок на основании предоставленных Арендодателями документов, подтверждающих указанные расходы.

Следовательно, в заявленный истцом период образования задолженности                            2015-2017 г. срок уплаты арендной платы наступил 31 октября 2015г., 31 октября 2016г., 31 октября 2017г.,  из которых  согласно ст. 5 ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)» арендная плата,  срок  уплаты которой наступил до 31.05.2016г. – даты принятия к производству Арбитражным судом Алтайского края заявления о признании ООО «Боровлянское» несостоятельным (банкротом) по делу № А03-8559/16  относится     к реестровой задолженности:  один платеж сроком уплаты 31 октября 2015г., а после 31.05.2016 г. к текущим платежам и удовлетворяются преимущественно перед требованиями, включенными в реестр требований кредиторов. К текущим платежам относится арендная плата, срок уплаты которой наступил 31 октября 2016г.,                                        31 октября 2017г.

Из материалов дела следует, что в  местном печатном органе - газете «Знамя труда» № 8 от 24.02.2018г. конкурсный управляющий ООО «Боровлянское»  ФИО8 опубликовала объявление о погашении текущих платежей по договорам аренды с пайщиками земельных участков за период с 31.05.2016г. по 2017г.

Конкурсный управляющий ООО «Боровлянское» ФИО8 в письменном отзыве на исковое заявление указала, что не имела возможности оплатить истцам задолженность по договору аренды, поскольку в договоре и в претензии истцов отсутствовали сведения о платежных реквизитах,  готова произвести оплату при наличии банковских реквизитов.   По объявлению в газете заявлено более 150 требований, из которых 2/3 требований оплаты арендных платежей удовлетворены. Истцы с такими требованиями не обращались, претензия истцов, по ее мнению,  имеют формальный характер, истцы изначально не преследовали цель получения платежей с намерением создания правовых последствий для расторжения договора. 

В ходе судебного разбирательства по ходатайству ответчика заседание откладывалось для представления истцами банковских реквизитов, на которые следовало ответчику перечислить арендную плату, между тем с даты подачи иска – 06.03.2018г. до настоящего судебного заседания истцы не конкретизировали требования к ответчику  по размеру  задолженности и не определилсь с формой оплаты, требования о включении в реестр требований кредиторов должника ООО «Боровлянское» не заявили, заявки, предусмотренные п. 3.2 Договора не представили, в установленном Договоре порядке не приняли от ответчика исполнение обязанности по уплате текущих платежей по арендной плате.

 Следовательно, отсутствуют   предусмотренные пунктом 7.2  Договора основания для  досрочного расторжения  Договора по требованию Арендодателей.

Применительно к настоящему обособленному спору требование  истцов о расторжении  договора аренды, заключенного на период до 2029г. суд квалифицирует  в качестве сделки по одностороннему отчуждению из конкурсной массы принадлежащего должнику права аренды земельного участка, что согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2015 N 308-ЭС15-11405.

Из материалов настоящего дела следует, что истцы  не заявляли об отказе от договора аренды в течение достаточно длительного времени; претензия о прекращении договора была ими направлена  в адрес арендатора только после открытия в отношении последнего процедуры конкурсного производства и реализации права аренды на торгах и публикации должника в газете «Знамя труда» № 8 от 24.02.2018г. о погашении текущих платежей по договорам аренды с пайщиками земельных участков за период с 31.05.2016г. по 2017г.

Осуществление в отношении должника процедур, применяемых в деле о банкротстве, носит открытый характер; осуществление в отношении общества процедуры конкурсного производства означает доказанность признака его неплатежеспособности и наличие кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника.

Из материалов дела также усматривается, что право аренды земельного участка включено в конкурсную массу; его рыночная стоимость, определенная на основании отчета оценщика, составляет 104 657 руб.

Доводы истцов  об отсутствии оснований для включения права аренды в конкурсную массу не могут быть приняты во внимание судом, т.к.согласно общему правилу пункта                        1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, подлежит включению в конкурсную массу.

При этом право аренды земельного участка является специфическим активом, возможность включения которого в конкурсную массу зависит от того, вправе ли должник распорядиться указанным правом без согласия собственника имущества.

По смыслу правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2016 N 306-КГ15-15500, имущественные права аренды, которыми должник не вправе распорядиться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы без его воли другому лицу лишь на том основании, что арендатор признан несостоятельным должником. Эти права могут быть переданы конкурсным управляющим в соответствии с положениями пунктов 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ только по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, или по договору, который не содержит ограничений для передачи права аренды.

В настоящем деле договор аренды заключен сроком на пятнадцать лет и согласно                 п. 2.4.9 Договора арендатор вправе сдавать земельный участок в субаренду или пользование третьим лицам и не содержит условий, предусматривающих необходимость получения согласия арендодателя (собственника земельного участка) на распоряжение правом аренды земельного участка.

         Соогласно пункту 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении пунктов 5, 6, 9 статьи                          22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

 Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

         При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения спорного договора в связи с правомерностью включения права аренды земельного участка в конкурсную массу общества.

         Аналогичная правовая позиция содержится в Определении Верховного судв РФ от 14.02.2018г. по делу № 301-ЭС17-23008, постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.06.2018 N Ф04-1721/2018 по делу N А03-19165/2016, от 12.04.2018 по делу № А02-1623/2017. 

 Судом отклоняются доводы истцов о том, что ООО «Боровлянское» в спорный период не производит посевных и мелиоративных работ, предусмотренных п.2.3.2, 2.4.3, 2.4.4 Договора и земельный участок может быть принудительно изъят у собственника в судебном порядке в связи с отсутствием достоверных доказательств в материалах дела, между тем выводы суда не могут основываться на предположениях.

 Квалифицируя правоотношения сторон, исходя из  условий договора о его предмете,  исследовав  содержание (текст) этого договора,  и все имеющиеся документы, относящиеся к предмету договора, а также действия сторон, связанные с исполнением данного договора, суд приходит к выводу о том, что отсутствуют установленные Договором основания для его досрочного расторжения, т.к.  истцы в установленном Договоре порядке не приняли от ответчика исполнение обязанности по уплате текущих платежей по арендной плате,  ответчику не было предоставлено разумного времени для ответа на извещение о намерении расторгнуть договор аренды, расторжение договора в одностороннем порядком с арендатором, находящимся в стадии конкурсного производства, право аренды которого включено в конкурсную массу,  направлено на  безвозмездное изъятие актива из конкурсной массы, в связи с чем  отказывает в удовлетворении исковых требований полном объеме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ суд относит судебные расходы по уплате государственной пошлины на истцов, т.к. судебный акт вынесен не в их  пользу. 

          Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

       Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд,  г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                              В. А. Зверева