ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-13158/2017

г. Красноярск

12 ноября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2018 года. 

Полный текст постановления изготовлен         12 ноября 2018 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  -  Споткай Л.Е.,

судей: Хабибулиной Ю.В., Шелега Д.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лизан Т.Е.,

при участии: 

от истца - акционерного общества «Альфа-Банк»: Лапина А.Г., представителя по доверенности от 16.10.2017 №5/5750Д,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Красноярсккрайснабсбыт» (ИНН 2466020694, ОГРН 1022402665801)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 24 июля 2018 года по делу № А33-13158/2017, принятое судьёй Качур Ю.И.,

установил:

с учетом принятых в судебном заседании 19.02.2018 уточнений, акционерное общество «Альфа-Банк» (далее – АО «Альфа-Банк», истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к акционерному обществу «Красноярсккрайснабсбыт» (далее – АО «Красноярсккрайснабсбыт», ответчик):

1) о взыскании с ответчика суммы основного долга по кредитному соглашению №00YL8L от 08.11.2012 в размере 861 000 рублей;

2) об обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке №00YL8Z006 от 10.04.2013, в счет погашения задолженности по кредитному соглашению №00YL8L от 08.11.2012, а именно на:

- нежилое здание, назначение: нежилое, 1 - этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 641,5 кв.м., инв. № 01:1946:005933, литер В16, В17, В18, В19, В15, кадастровый (или условный) номер: 24:50:0100010:0035:01:1946:005933, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Калинина 169, строение 6, установив начальную продажную стоимость нежилого здания в размере 6 760 000 рублей, путем продажи с публичных торгов;

- канализационная сеть, назначение: нежилое, протяженность 31 м., инв. № 01:3040:011796, литер № 5, кадастровый (или условный) номер: 24:50:0000000:4409, адрес объекта: Красноярский край, г. Красноярск, от нежилого здания по адресу: ул. Калинина 169, стр. 11 до КК-15, установив начальную продажную стоимость канализационной сети в размере 74 800 000 рублей, путем продажи с публичных торгов;

- право аренды земельного участка по договору аренды земельного участка № 2252 от 25 октября 2005 года на котором находятся объекты 1-2, запись регистрации № 24-24-01/125/2005-071, земельный участок общей площадью 66 778 кв. м., кадастровый номер 24:50:0100010:35, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: в целях эксплуатации нежилых зданий и сооружений - подъездных железнодорожных путей № 1, 2, 3, 5, находящегося по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Калинина 169; установив начальную продажную цену права аренды земельного участка в размере 1 256 000 рублей, путем продажи с публичных торгов.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 20.06.2017 исковое заявление принято к производству суда, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Каравай-РС».

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 11.08.2017 принят частичный отказ истца от иска, прекращено производство по делу в части требований о взыскании:

- 10 657 293 рублей 95 копеек просроченных процентов; 

- 1 727 967 рублей 30 копеек неустойки за несвоевременное погашение процентов;

- 2 860 327 рублей 35 копеек неустойки за несвоевременное погашение основного долга.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 07.08.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Крайснабсбыт», общество с ограниченной ответственностью «КРУСАР», общество с ограниченной ответственностью «Торговая сеть «КАРАВАЙ», общество с ограниченной ответственностью «ВОРТЕЛ». 

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 26.09.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Красноярский край в лице Агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 24.07.2018 исковые требования удовлетворены. Взыскано с акционерного общества «Красноярсккрайснабсбыт» в пользу акционерного общества «Альфа-Банк» 861 000 рублей задолженности по договору поручительства от  10.04.2013 № 00YL8Р006, а также 26 220 рублей расходов по уплате государственной пошлины. Обращено взыскание на заложенное имущество по договору об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006, в счет погашения задолженности в размере 61 648 268 рублей 47 копеек по кредитному соглашению от 08.11.2012 № 00YL8L, а именно на:

нежилое здание (объект -1) , назначение: нежилое, 1 - этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 641, 5 кв.м., кадастровый (или условный) номер 24:50:0100010:98, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Калинина 169, строение 6, установив начальную продажную цену нежилого здания в размере 6 760 000 рублей путем продажи с публичных торгов;

на канализационную сеть (объект – 2), назначение: нежилое, протяженность 31 м., инв. № 01:3040:011796, литер № 5, кадастровый (или условный) номер: 24:50:0000000:4409, адрес объекта: Красноярский край, г. Красноярск, от нежилого здания по адресу: ул. Калинина 169, стр. 11 до КК-15, установив начальную продажную цену канализационной сети в размере 74 800 руб. путем продажи с публичных торгов;

на право аренды земельного участка, принадлежащее акционерному обществу «Красноярсккрайснабсбыт» на основании договора аренды земельного участка №1570 от 09.10.2015, на котором находятся объекты 1-2, земельный участок общей площадью 66651 +/-91 кв.м, кадастровый номер 24:50:0100010:35, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: в целях эксплуатации нежилых зданий и сооружений - подъездных железнодорожных путей № 1, 2, 3, 5, трансформаторной подстанции № 353, находящегося по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Калинина 169, установив начальную продажную цену права аренды земельного участка в размере 1 256 000 рублей путем продажи с публичных торгов.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение суда первой инстанции отменить в обжалуемой части и принять по делу новый судебный акт.

В качестве доводов апелляционной жалобы ответчик указал на то, что вывод эксперта о стоимости Объекта-1, права аренды земельного участка не обоснован, поскольку экспертиза стоимости объектов выполнена без предварительного осмотра недвижимого имущества (оценка Объекта-1 состоялась без учета его реального технического состояния, без его предоставления оценщику); оценка стоимости объектов рассчитывалась исходя из использования здания котельной как склада. Таким образом, при оценке стоимости Объекта-1, следовало исходить из возможности эксплуатации его как холодного склада, без энерго- и водоснабжения, при условии несения затрат на его капитальное переоборудование. Считает, что стоимость права аренды земельного участка чрезмерно завышена, так как она, согласно выводам суда, предназначена для эксплуатации объектов находящихся в залоге и не используется для иных целей, следовательно самостоятельной коммерческой ценности не имеет. Считает, что начальная продажная цена Объекта-1 должна составлять 3077732 рубля (80% от рыночной стоимости Объекта-1 рассчитанной в отчете об оценке от 11.09.2017 №35-Н/2017, представленного ответчиком). Также заявил о пропуске срока действия поручительства, поскольку пункт 4.2 договора содержит условие о прекращении поручительства через три года с даты погашения кредита, указанной в пункте 1.1. Кроме того, заявитель указал, что сделку об ипотеке права аренды земельного участка следует считать не заключенной, так как стороны распорядились правом, на распоряжение которым следовало получить согласие всех соарендаторов земельного участка согласно пункту 2 статьи 253 ГК РФ.

От АО «Альфа-Банк» в материалы дела поступил отзыв, согласно которому истцом не признается довод заявителя о неправильно определенной начальной продажной стоимости, поскольку законодательство РФ не содержит требований, которые обязывают экспертов выезжать к объектам оценки. Экспертиза проведена методом анализа данных предоставленных заказчиком, данных полученных в результате исследования и сопоставления данных с научно-технической литературой. Также считает довод ответчика о прекращении поручительства несостоятельным. Истец указал, что довод ответчика о незаключенности договора ипотеки со ссылкой на пункт 2 статьи 253 ГК РФ несостоятелен. Ипотекой обременен именно тот объем прав аренды спорного земельного участка, который существует у залогодателя на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 09.10.2015 №1570, а в результате обращения взыскания на предмет ипотеки к новому собственнику недвижимости, которая находится на спорном земельном участке, перейдут права аренды спорного земельного участка в том же объеме, что существовали у предыдущего собственника - ОАО «Красноярсккрайснабсбыт». Зарегистрированное в пользу АО «Альфа-Банк» обременение в виде ипотеки прав аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100010:35 в судебном порядке не оспорено.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.09.2018 апелляционная жалоба принята к производству.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016 № 220-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти» предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Текст определения о принятии к производству апелляционной от 19.09.2018, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликован в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/) 20.09.2018 13:20:25 МСК.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Копия определения о принятии к производству апелляционной жалобы в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации направлена лицам, участвующим в деле, публичное извещение о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещено в разделе Картотека арбитражных дел официального сайта Арбитражные суды Российской Федерации Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации (http://kad.arbitr.ru/).

Учитывая, что лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб в разделе Картотека арбитражных дел официального сайта Арбитражные суды Российской Федерации Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации (http://kad.arbitr.ru/). В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку соответствующих возражений от сторон не поступило, судебный акт подлежит проверке апелляционной инстанцией в обжалуемой части - в части удовлетворения требования о взыскании 861 000 рублей задолженности и обращении взыскания на право аренды земельного участка, кадастровый номер 24:50:0100010:35, по договору об ипотеке №00YL8Z006 от 10.04.2013; в части обращения взыскания на нежилое здание (объект -1) , назначение: нежилое, 1 - этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 641,5 кв.м., кадастровый (или условный) номер 24:50:0100010:98, установить начальную продажную цену в размере 3 077 732 рубля путем продажи с публичных торгов.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу. Просил решение в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Как следует из представленных материалов дела между АО «Альфа-Банк» и ООО «Каравай-РС» (далее – заемщик) заключено кредитное соглашение от 08.11.2012 №00YL8L об открытии невозобновляемой кредитной линии в российских рублях (далее по пункту 1 заявления – кредитное соглашение), по условиям пункта 1.1 которого кредитор обязуется на условиях, оговоренных в настоящем соглашении, предоставить заемщику денежные средства в российских рублях (далее – кредиты) в форме возобновляемой кредитной линии с лимитом выдачи в размере 250 000 000 рублей (далее – кредитная линия).

Согласно пунктам 2.2, 2.3, 3.1 кредитного соглашения кредиты предоставляются на основании заключаемых между кредитором и заемщиком дополнительных соглашений. Срок погашения кредитов устанавливается соответствующими дополнительными соглашениями. За пользование каждым кредитом заемщик уплачивает кредитору проценты по ставке, установленной соответствующим дополнительным соглашением.

На основании дополнительного соглашения от 08.11.2012 № 00YL8Т001 к кредитному соглашению заемщику 08.11.2012 предоставлен кредит в размере 60 000 000 рублей, что подтверждается мемориальным ордером от 08.11.2012 № 201. Дата погашения 01.08.2019. Процентная ставка 13,8% годовых.

В силу дополнительного соглашения от 16.11.2012 № 00YL8Т002 к кредитному соглашению заемщику 16.11.2012 предоставлен кредит в размере 40 500 000 рублей, что подтверждается мемориальным ордером от 16.11.2012 № 125. Дата погашения 01.08.2019. Процентная ставка 13,8% годовых.

В соответствии с дополнительным соглашением № 00YL8Т003 от 04.12.2012 к кредитному соглашению заемщику 04.12.2012 предоставлен кредит в размере 25 000 000 рублей, что подтверждается мемориальным ордером от 04.12.2012 № 123. Дата погашения 01.08.2019. Процентная ставка 13,8% годовых.

На основании дополнительного соглашения от 11.12.2012 № 00YL8Т004 к кредитному соглашению заемщику 11.12.2012 предоставлен кредит в размере 24 500 000 руб., что подтверждается мемориальным ордером от 11.12.2012 № 262. Дата погашения 01.08.2019. Процентная ставка 13,8% годовых.

Согласно дополнительному соглашению от 25.03.2013 № 00YL8Т005  к кредитному соглашению заемщику 25.03.2012 предоставлен кредит в размере 50 000 000 рублей, что подтверждается мемориальным ордером от 27.03.2013 № 429. Дата погашения 01.01.2020. Процентная ставка 13,5% годовых.

Общая сумма, предоставленная банком заемщику во исполнение кредитного соглашения, составляет 200 000 000 рублей.

На 25.11.2014 заемщик не исполнил обязательства по погашению процентов по дополнительному соглашению от 08.11.2012 № 00YL8Т001, дополнительному соглашению от 11.12.2012 № 00YL8Т004, дополнительному соглашению от 25.03.2013 № 00YL8Т005.

На 25.12.2014, 26.01.2015 заемщик не исполнил обязательства по погашению процентов по дополнительному соглашению от 08.11.2012 № 00YL8Т001, дополнительному соглашению от 16.11.2012 № 00YL8Т002, дополнительному соглашению от 04.12.2012 № 00YL8Т003, дополнительному соглашению от 11.12.2012 № 00YL8Т004, дополнительному соглашению от 25.03.2013 № 00YL8Т005.

В дату погашения 01.12.2014, 12.01.2015 заемщик не исполнил обязательства по погашению основного долга по дополнительному соглашению от 08.11.2012 № 00YL8Т001, дополнительному соглашению от 16.11.2012 № 00YL8Т002, дополнительному соглашению от 04.12.2012 № 00YL8Т003, дополнительному соглашению от 11.12.2012 № 00YL8Т004, дополнительному соглашению от 25.03.2013 № 00YL8Т005.

Согласно пунктам 6.1, 6.2 кредитного соглашения в случае несвоевременного погашения кредитов, уплаты процентов, в том числе, в соответствии с пунктом 7.4 соглашения, кредитор вправе начислить заемщику неустойку в размере 0,2% от суммы неисполненного обязательства за каждый день просрочки, но не ниже двойной ставки рефинансирования, действующей в день, за который производится начисление неустойки.

В соответствии с подпунктами «а», «б» пункта 7.2 кредитного соглашения кредитор вправе досрочно взыскать задолженность по кредитам, начисленным процентам, иным платежам, предусмотренные настоящим соглашением в случаях просрочки уплаты начисленных процентов и/или комиссии (полностью или частично), нарушения заемщиком даты (дат) погашения кредитов, в том числе в результате нарушения заемщиком обязанности, предусмотренной пунктом 5.1.1 соглашения.

По состоянию на 02.11.2015 (включительно) сумма задолженности ООО «Каравай-РС» перед АО «Альфа-Банк» по кредитному соглашению от 08.11.2012 № 00YL8L об открытии невозобновляемой кредитной линии в российских рублях составляет 61 648 268 рублей 47 копеек, в том числе:

- 46 244 103 рублей 87 копеек – задолженность по текущему основному долгу;

- 158 576 рублей – задолженность по просроченному основному долгу;

- 10 657 293 рублей 95 копеек – задолженность по текущим %;

- 1 727 967 рублей 30 копеек – неустойка за несвоевременное погашение процентов;

- 2 860 327 рублей 35 копеек – неустойка за несвоевременное погашение основного долга.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств заемщика (ООО «Каравай-РС») между АО «Альфа-Банк» и АО «Красноярсккрайснабсбыт» (поручитель) заключен договор поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006.

В пункте 1.1 договора поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006 перечислены условия кредитного соглашения от 08.11.2012 № 00YL8L. 

Пунктом 1.2 договора поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006 предусмотрено, что поручитель обязуется перед кредитором отвечать солидарно с должником за надлежащее исполнение должником обязательств, указанных в пунктах 1.2.1 и 1.2.2 ниже. Указанные в пунктах 1.2.1 и 1.2.2 обязательства должника, за которые предоставлено поручительство, далее по тексту настоящего договора именуются как «Обеспеченные обязательства».

В пункте 2.3 договора поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006 установлено, что поручитель солидарно отвечает перед кредитором за надлежащее исполнение обеспеченных обязательств в пределах суммы, составляющей 861 000 (восемьсот шестьдесят одна тысяча) российских рублей, включая выплату неустоек, возмещение убытков, причиненных кредитору неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченных обязательств, судебных издержек, связанных с судебной защитой кредитором своих прав.

Пунктом 4.2 договора поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006 предусмотрено, что поручительство прекращается через три года с даты погашения кредита, указанной в пункте 1.1 настоящего договора, либо с прекращением обеспеченных им обязательств. 

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств заемщика между АО «Альфа-Банк» и АО «Красноярсккрайснабсбыт» (залогодатель) заключен договор об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006. 

В пункте 1.1 договора об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006 перечислены условия кредитного соглашения от 08.11.2012 № 00YL8L. 

Согласно пункту 1.2 договора об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006 в обеспечение надлежащего исполнения залогодателем обязательств, указанных в пунктах 1.2.1 и 1.2.2 ниже, залогодатель передает в ипотеку залогодержателю имущество, указанное в пункте 1.3 договора о залоге (далее - «предмет ипотеки»). 

Пунктом 1.3 договора об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006 предусмотрено, что предмет ипотеки составляет следующее имущество:

- нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 641,5 кв. м, инв.№ 01:1946:005933, литер В16, В17, В18, В19, В15, кадастровый (или условный) номер: 24:50:0100010:0035:01:1946:005933, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Калинина, 169, строение 6 (далее - «объект 1»). Объект 1 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на объект 1 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю от 21 марта 2011 года 24ЕИ 946047. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08 ноября 2000 года сделана запись регистрации на объект 1 № 24:01.50:61.2000:183. Основанием для государственной регистрации права собственности залогодателя на объект 1 является приказ директора департамента от 14.07.1999 № 25-арх; распоряжение администрации г. Красноярска от 04.09.2000 № 814-арх; акт приемки законченного строительством объекта от 12.07.1999;

- канализационная сеть, назначение: нежилое, протяженность 31 м., инв. № 01:3040:011796, литер № 5 кадастровый (или условный) номер: 24:50:0000000:4409, адрес объекта: Красноярский край, г. Красноярск, от нежилого здания по адресу: ул. Калинина, 169, строение 11 до КК-15 (далее - «объект 2»). Объект 2 принадлежит  залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на объект 2 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю от 23 апреля 2012 года 24ЕК 402748. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23 апреля 2012 года сделана запись регистрации на объект 2 № 24-24-01/091/2012-472. Основанием для государственной регистрации права собственности залогодателя на объект 2-является договор купли-продажи от 12.04.2012 № 121;

- права аренды залогодателя (далее - «права аренды») по договору аренды земельного участка № 2252 от 25 октября 2005 г., на котором находятся объекты 1-2, заключенному 25 октября 2005 г. между АО «Красноярсккрайснабсбыт» и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, зарегистрированному Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам «08» ноября 2005 г. за № 24-24-01/125/2005-071, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08 ноября 2005 г. сделана запись регистрации № 24-24-01/125/2005-071 (далее - «договор аренды»). Договор аренды предусматривает предоставление на срок по 01 июня 2015 г. в аренду залогодателю, ООО «КРУСАР», ООО «Крайснабсбыт», ООО «Торговая сеть «КАРАВАЙ» земельного участка общей площадью 66 778 кв. м, кадастровый номер 24:50:0100010:35, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование в целях эксплуатации нежилых зданий и сооружений - подъездных железнодорожных путей № 1, 2, 3, 5, находящегося по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Калинина, 169 (далее - «земельный участок»).

В соответствии с пунктом 1.4 договора об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006 согласованная сторонами общая залоговая стоимость предмета ипотеки составляет 493 500 (четыреста девяносто три тысячи пятьсот) российских рублей и складывается из следующих сумм: 

- объект 1 оценивается сторонами в размере 384 900 (триста восемьдесят четыре тысячи девятьсот) российских рублей;

- объект 2 оценивается сторонами в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) российских рублей;

- права аренды оценивается сторонами в размере 48 600,00 (сорок восемь тысяч шестьсот) российских рублей.

Пунктом 5.1 договора об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006 установлено, что за счет предмета ипотеки, а также иного имущества, на которое распространяется ипотека в соответствии с законом и/или условиями договора о залоге, залогодержатель вправе удовлетворить свои требования по обеспеченным обязательствам в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая основной долг, начисленные проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения обеспеченных обязательств, а также неустойку и иные платежи, предусмотренные кредитным соглашением. Возмещению подлежат также любые расходы и издержки залогодержателя, связанные с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества, включая расходы, связанные с уплатой вознаграждения организатору торгов, привлечением оценщика для определения рыночной стоимости заложенного имущества.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 11.05.2016 по делу № А33-16148/2015 ООО «КАРАВАЙ-РС» признано банкротом, в отношении ООО «Каравай-РС» открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.04.2016 по делу № А33-16148-11/2015 требование АО «Альфа-Банк» в размере 369 489 111 рублей 27 копеек, в том числе: 354 222 591 рубль 03 копеек – основного долга, 15 266 520 рублей 24 копеек – неустойки, включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника ООО «Каравай-РС», включая 61 648 268 рублей 47 копеек по кредитному соглашению от 08.11.2012 № 00YL8L, из которых:

- 46 244 103 рубля 87 копеек – задолженность по текущему основному долгу;

- 158 576 рублей – задолженность по просроченному основному долгу;

- 10 657 293 рубля 95 копеек – задолженность по текущим %;

- 1 727 967 рублей 30 копеек – неустойка за несвоевременное погашение процентов;

- 2 860 327 рублей 35 копеек – неустойка за несвоевременное погашение основного долга.

12.04.2017 АО «Альфа-Банк» направило претензии в адрес АО «Красноярсккрайснабсбыт», потребовав исполнить обязательства по договорам (квитанции ФГУП «Почта России», описи вложения в ценные письма от 12.04.2017).

Указанные претензии оставлены ответчиком без удовлетворения.

Таким образом, ссылаясь на невыполнение АО «Красноярсккрайснабсбыт» (поручитель, залогодатель) своих обязательств по договору поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006 и договору об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006, АО «Альфа-Банк» обратилось в суд с иском о взыскании задолженности, обращении взыскания на предмет залога (ипотеки).

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как правильно установлено судом первой инстанции и следует из представленных материалов дела, к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно статье 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком заключено кредитное соглашение от 08.11.2012 № 00YL8L об открытии невозобновляемой кредитной линии в российских рублях (далее по пункту 1 заявления – кредитное соглашение).

По условиям пункта 1.1 кредитного соглашения кредитор обязуется на условиях, оговоренных в настоящем соглашении, предоставить заемщику денежные средства в российских рублях (далее – кредиты) в форме возобновляемой кредитной линии с лимитом выдачи в размере 250 000 000 руб. (далее – кредитная линия).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 11.05.2016 по делу № А33-16148/2015 ООО «КАРАВАЙ-РС» признано банкротом, в отношении ООО «Каравай-РС» открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.04.2016 по делу № А33-16148-11/2015 требование АО «Альфа-Банк» в размере 369 489 111 рублей 27 копеек, в том числе: 354 222 591 рубль 03 копейки – основного долга, 15 266 520 рублей 24 копеек – неустойки, включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника ООО «Каравай-РС», включая 61 648 268 рублей 47 копеек по кредитному соглашению от 08.11.2012 № 00YL8L, из которых:

- 46 244 103 рубля 87 копеек – задолженность по текущему основному долгу;

- 158 576 рублей – задолженность по просроченному основному долгу;

- 10 657 293 рубля 95 копеек – задолженность по текущим %;

- 1 727 967 рублей 30 копеек – неустойка за несвоевременное погашение процентов;

- 2 860 327 рублей 35 копеек – неустойка за несвоевременное погашение основного долга.

Задолженность заемщиком не погашена, доказательств погашения долга в какой-либо части при осуществлении процедуры банкротства в материалы настоящего дела не представлено. Ответчиком указанные обстоятельства не оспаривались.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности факта наличия задолженности.

В силу положений пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе поручительством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 363 Гражданского кодекса Российской Федерации при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.

В силу пункта 1 статьи 399 Гражданского кодекса Российской Федерации до предъявления требований к лицу, которое в соответствии с законом, иными правовыми актами или условиями обязательства несет ответственность дополнительно к ответственности другого лица, являющегося основным должником (субсидиарную ответственность), кредитор должен предъявить требование к основному должнику.

Если основной должник отказался удовлетворить требование кредитора или кредитор не получил от него в разумный срок ответ на предъявленное требование, это требование может быть предъявлено лицу, несущему субсидиарную ответственность.

Из материалов дела следует, что в обеспечение надлежащего исполнения обязательств заемщика между АО «Альфа-Банк» и АО «Красноярсккрайснабсбыт» (поручитель) заключен договор поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006. 

Пунктом 1.2 договора поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006 предусмотрено, что поручитель обязуется перед кредитором отвечать солидарно с должником за надлежащее исполнение должником обязательств, указанных в пунктах 1.2.1 и 1.2.2 ниже. Указанные в пунктах 1.2.1 и 1.2.2 обязательства должника, за которые предоставлено поручительство, далее по тексту настоящего договора именуются как «Обеспеченные обязательства».

В пункте 2.3 договора поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006 установлено, что поручитель солидарно отвечает перед кредитором за надлежащее исполнение обеспеченных обязательств в пределах суммы, составляющей 861 000,00 (восемьсот шестьдесят одна тысяча) российских рублей, включая выплату неустоек, возмещение убытков, причиненных кредитору неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченных обязательств, судебных издержек, связанных с судебной защитой кредитором своих прав.

В связи с неисполнением обязательств по кредитному соглашению от 08.11.2012 № 00YL8L АО «Альфа-Банк» 12.04.2017 направило претензию в адрес АО «Красноярсккрайснабсбыт», с требованием исполнить обязательства по договору поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006 (квитанция ФГУП «Почта России», опись вложения в ценное письмо от 12.04.2017).

Доказательства исполнения обязанности поручителя в материалы дела не представлены. 

Поскольку факт ненадлежащего исполнения обязательств по кредитному соглашению от 08.11.2012 № 00YL8L подтвержден материалами дела, размер задолженности доказан, документов, подтверждающих погашения долга в какой-либо части АО «Красноярсккрайснабсбыт» не представлено, суд полагает, что у АО «Альфа-Банк» возникло право требовать погашения долга за счет солидарного поручителя (АО «Красноярсккрайснабсбыт») в пределах ответственности поручителя (861 000 рублей). 

При таких обстоятельствах суд полагает требования о взыскании 861 000 рублей обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В представленном в материалы дела отзыве на исковое заявление ответчик указывал на истечение срока действия договора поручительства.

Данный довод признан судом первой инстанции несостоятельным в связи со следующим. 

Пунктом 4.2 договора поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006 предусмотрено, что поручительство прекращается через три года с даты погашения кредита, указанной в пункте 1.1 настоящего договора, либо с прекращением обеспеченных им обязательств.

Суд, вопреки доводам ответчика, не установил наличие предусмотренных пунктом 4.2 договора от 10.04.2013 № 00YL8Р006 обстоятельств.

Так, из пункта 1.1 договора поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006 следует, что указанный пункт воспроизводит условия договора кредитного соглашения от 08.11.2012 № 00YL8L.

В пункте 1.1 договора поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006 предусмотрено, в том числе, что срок действия кредитной линии устанавливается с 08.11.2012 по 01.02.2020 включительно. После истечения срока действия кредитной линии кредиты заемщику не предоставляются.

Кроме того, в пункте 1.1 договора поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006 воспроизведен график возврата выданных кредитов, согласно которому последний платеж по возврату кредитов должен был быть осуществлен 01.08.2019.

На момент рассмотрения дела долг по кредитному соглашению от 10.04.2013 № 00YL8Р006 не погашен.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что срок действия поручительства не истек.

АО «Альфа-Банк» также заявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе залогом.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств заемщика между АО«Альфа-Банк» и АО «Красноярсккрайснабсбыт» (залогодатель) заключен договор об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006. 

Таким образом, между истцом и ответчиком сложились отношения из договора залога, которые регулируются положениями параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со статьей 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В пункте 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно пункту 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

- суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

- являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

- способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

- начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика. Наличие отчета оценщика препятствует суду самостоятельно определить начальную продажную цену заложенного имущества.

Пунктом 1 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Согласно пункту 1.2 договора об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006 в обеспечение надлежащего исполнения залогодателем обязательств, указанных в пунктах 1.2.1 и 1.2.2 ниже, залогодатель передает в ипотеку залогодержателю имущество, указанное в пункте 1.3 договора о залоге (далее - «предмет ипотеки»). 

Пунктом 1.3 договора об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006 предусмотрено, что предмет ипотеки составляет следующее имущество:

- нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 641,5 кв. м, инв.№ 01:1946:005933, литер В16, В17, В18, В19, В15, кадастровый (или условный) номер: 24:50:0100010:0035:01:1946:005933, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Калинина, 169, строение 6 (далее - «объект 1»). Объект 1 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на объект 1 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю от 21 марта 2011 года 24ЕИ 946047. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08 ноября 2000 года сделана запись регистрации на объект 1 № 24:01.50:61.2000:183. Основанием для государственной регистрации права собственности залогодателя на объект 1 является приказ директора департамента от 14.07.1999 № 25-арх; распоряжение администрации г. Красноярска от 04.09.2000 № 814-арх; акт приемки законченного строительством объекта от 12.07.1999;

- канализационная сеть, назначение: нежилое, протяженность 31 м., инв. № 01:3040:011796, литер № 5 кадастровый (или условный) номер: 24:50:0000000:4409, адрес объекта: Красноярский край, г. Красноярск, от нежилого здания по адресу: ул. Калинина, 169, строение 11 до КК-15 (далее - «объект 2»). Объект 2 принадлежит  залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на объект 2 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю от 23 апреля 2012 года 24ЕК 402748. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «23» апреля 2012 года сделана запись регистрации на объект 2 № 24-24-01/091/2012-472. Основанием для государственной регистрации права собственности залогодателя на объект 2-является договор купли-продажи от 12.04.2012 № 121;

- права аренды залогодателя (далее - «права аренды») по договору аренды земельного участка № 2252 от 25 октября 2005 г., на котором находятся объекты 1-2, заключенному 25 октября 2005 г. между АО «Красноярсккрайснабсбыт» и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, зарегистрированному Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 08 ноября 2005 г. за № 24-24-01/125/2005-071, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «08» ноября 2005 г. сделана запись регистрации № 24-24-01/125/2005-071 (далее - «договор аренды»). Договор аренды предусматривает предоставление на срок по 01 июня 2015 г. в аренду залогодателю, ООО «КРУСАР», ООО «Крайснабсбыт», ООО «Торговая сеть «КАРАВАЙ» земельного участка общей площадью 66 778 кв. м, кадастровый номер 24:50:0100010:35, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование в целях эксплуатации нежилых зданий и сооружений - подъездных железнодорожных путей № 1, 2, 3, 5, находящегося по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Калинина, 169 (далее - «земельный участок»).

Ответчик факт передачи в залог вышеуказанного имущества не оспаривал, вместе с тем отмечал, что договор аренды земельного участка от 25.10.2005 № 2252 расторгнут. Вместо него заключен новый договор с множественностью лиц на стороне арендатора от 09.10.2015 № 1570. Таким образом, заложенное право прекратилось, требования истца в данной части являются необоснованными.

Отклоняя довод ответчика, суд первой инстанции исходил из следующего.

Из материалов дела следует, что между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и АО «Красноярсккрайснабсбыт» заключен договор аренды земельного участка от 25.10.2005 № 2252, кадастровый номер земельного участка 24:50:0100010:35.

В силу пункта 2.1 договора аренды земельного участка от 25.10.2005 № 2252 срок аренды участка устанавливается с 02.06.2005 по 01.06.2015.

В соответствии со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении прав аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100010:35 установлено обременение в виде ипотеки в пользу АО «Альфа-Банк».

Основание государственной регистрации обременения в отношении прав аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100010:35 - договор об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006; дата государственной регистрации - 16.05.2013; номер государственной регистрации - 24-24-01/109/2013-073; срок, на который установлено обременение - с 16.05.2013 по 01.08.2019.

Согласно сведениям ЕГРН регистрационная запись об обременении прав аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100010:35 не погашена.

Зарегистрированное в пользу АО «Альфа-Банк» обременение земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100010:35 в судебном порядке не оспорено.

Соглашением от 09.10.2015 № 513 департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и АО «Красноярсккрайснабсбыт» расторгнут договор аренды земельного участка от 25.10.2005 № 2252, дата расторжения договора – 02.06.2015.

При этом между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и АО «Красноярсккрайснабсбыт» вновь заключен договор аренды земельного участка от 09.10.2015 № 1570, кадастровый номер земельного участка 24:50:0100010:35, срок аренды земельного участка с 29.10.2015 по 10.09.2064.

Пунктом 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Следовательно, залог следует за вещью, а арендатор объекта залога - АО «Красноярсккрайснабсбыт» остался прежним и не утратил прав на заложенное право аренды земельного участка. 

Кроме того, судом не установлены правовые основания, установленные статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, для прекращения залога, доказательств обратного ответчиком не представлено.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что АО «Красноярсккрайснабсбыт» не утратило права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100010:35 и истец вправе получить удовлетворение заявленных требований, в том числе, путем обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006 имущество.

Из материалов дела и пояснений ответчика следует, что ответчик не является единственным арендатором спорного земельного участка (договор от 09.10.2015 № 1570 заключен с несколькими лицами: АО «Красноярсккрайснабсбыт», ООО «Крайснабсбыт» ООО «КРУСАР»), арендует часть земельного участка. Обращение взыскание на спорный участок общей площадью 66 651 кв.м. нарушит права других соарендаторов, и в рассматриваемой ситуации возможно обращение взыскания лишь на долю в праве аренды земельного участка, а не на право аренды земельного участка в целом – 66 651 кв.м.

Суд первой инстанции согласился с доводом о множественности лиц со стороны арендатора, вместе с тем счел, что указанное обстоятельство не прекращает залог права аренды и не нарушает прав других соарендаторов.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Из материалов дела (сведения из ЕГРН) следует, что спорный земельный участок сформирован с целью эксплуатации недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 09.10.2015 № 1570 в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100010:35, находящийся по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Калинина, 169, стр. 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 15, сооружение 12, для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, трансформаторной подстанции №353 и сооружений - подъездных железнодорожных путей № 1, 2, 3, 5 в соответствии с градостроительным регламентом зоны, общей площадью 66 651 кв.м.

Таким образом, спорный земельный участок передан в аренду как единый обособленный объект без выделения доли АО «Красноярсккрайснабсбыт» в праве аренды для эксплуатации заданий, сооружений, в том числе, на которые обращается взыскание по настоящему иску.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что к новому собственнику недвижимости, которая находится на спорном земельном участке, перейдут права аренды спорного земельного участка в том же объеме, что существовали у предыдущего собственника АО «Красноярсккрайснабсбыт», является верным. Обращение взыскания на право аренды земельного участка, принадлежащее АО «Красноярсккрайснабсбыт», не приведет к нарушению интересов иных собственников (соарендаторов).

Поскольку ООО «Каравай-РС» допущены нарушения условий кредитного соглашения от 08.11.2012 № 00YL8L, право аренды не утрачено, суд первой инстанции верно признал требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество (в том числе, на право аренды) подлежащими удовлетворению.

Пунктом 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» указано, что начальная продажная цена устанавливается судом исходя из рыночной цены заложенного имущества.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Следовательно, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из системного толкования пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю право аренды этого участка.

В соответствии с пунктом 1.4 договора об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006 согласованная сторонами общая залоговая стоимость предмета ипотеки составляет 493 500 российских рублей и складывается из следующих сумм: 

- объект 1 оценивается сторонами в размере 384 900 российских рублей;

- объект 2 оценивается сторонами в размере 60 000 российских рублей;

- права аренды оценивается сторонами в размере 48 600 российских рублей.

Истец просил установить начальную продажную стоимость строения 6 по ул. Калинина, д. 169, в размере 6 760 000 рублей.

При этом ответчик полагает, что начальная продажная стоимость указанного объекта с учетом подпункта 4 пункта 2 статьи 53 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должна составлять 80% от рыночной стоимости, указанной в отчете ИП Кулаковой Е.А. от 11.09.2017 № 35-Н/2017, а именно, 3 077 735 рублей 20 копеек.

В материалы дела истцом представлен отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № 048/17, подготовленный ООО «Агентство профессиональной оценки», согласно которому рыночная стоимость имущества составляет 10 076 400рублей:

- нежилое здание (объект 1) – 8 413 000 рублей;

- канализационная сеть (объект 2) – 93 500 рублей;

- право аренды – 957 400 рублей;

- оборудование общим количеством 26 единиц – 612 500 рублей.

В соответствии с отчетом ИП Кулаковой Е.А. от 11.09.2017 № 35-Н/2017 рыночная стоимость объектов оценки составляет 4 479 195 рублей, в том числе:

- нежилое здание (объект 1) – 3 847 169 рублей;

- право аренды – 632 026 рублей.

Как следует из заключения эксперта АНО «Байкальский центр судебных экспертиз и графоанализа» от 11.12.2017 № 7-01/10-2017 (судебная экспертиза проведена в рамках дела № А33-13160/2017):

- рыночная стоимость объекта ипотеки по договору об ипотеке от 10.04.2013 № 00WR1Z006 - нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 641,5 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 24:50:0100010:98, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Калинина, 169, строение 6, составляет 8 450 000 рублей;

- рыночная стоимость заложенных по договору об ипотеке от 10.03.2013 № 00WR1Z006 прав аренды ОАО «Красноярсккрайснабсбыт», по договору аренды земельного участка № 1570, с учетом приложения № 2 к договору аренды земельного участка от 09.10.2015 № 1570, на котором находятся объекты: нежилое здание, назначение: нежилое 1-этажный, общая площадь 641,5 кв.м., инв. № 01:1946:005933, литер В16, В17, В18, В19, В15. Кадастровый (или условный) номер: 24:50:0100010:0035:01:1946:005933, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Калинина, 169, строение 6; канализационная сеть, назначение: нежилое, протяженность 31 м., инв. № 01:3040:011796, литера № 5, кадастровый (или условный) номер: 24:50:0000000:4409, адрес объекта: Красноярский край, г. Красноярск, от нежилого здания по адресу: ул. Калинина, 169, стр. 11, док КК-15, заключенному между АО «Красноярсккрайснабсбыт» и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, зарегистрированному Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам от 29.10.2015 за № 24-24/001-24/001/034/2015-680/2, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.10.2015 сделана запись регистрации № 24-24/001-24/001/034/2015-680/2, с учетом того, что договор аренды предусматривает предоставление на срок по 10.09.2064 в аренду АО «Красноярсккрайснабсбыт», земельного участка общей площадью 66651+/-91 кв. м., (площадь взята из выписки ЕГРН), кадастровый номер 24:50:0100010:35, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование в целях эксплуатации нежилых зданий и сооружений - подъездных железнодорожных путей № 1, 2, 3, 5, находящегося по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Калинина, 169, на текущую дату составляет: 1 570 000 рублей.

Таким образом, рыночная стоимость всех объектов оценки составила 10 020 000 рублей.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что начальная продажная цена Объекта-1 должна составлять 3077732 рубля (80% от рыночной стоимости Объекта-1 рассчитанной в отчете об оценке от 11.09.2017 №35-Н/2017, представленного ответчиком), подлежит отклонению.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции суд неоднократно предлагал сторонам рассмотреть вопрос о проведении судебной экспертизы в рамках настоящего дела, вместе с тем сторонами ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы в рамках дела не заявлено.

В связи с этим судом первой инстанции определена начальная продажная стоимость заложенного имущества с учетом сопоставления и анализа всех трех заключений, представленных сторонами в дело. 

Оценив экспертное заключение ООО «Агентство профессиональной оценки» № 048/17 и АНО «Байкальский центр судебных экспертиз и графоанализа» от 11.12.2017 № 7-01/10-2017, суд первой инстанции пришел к выводу о его соответствии требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Данное заключение содержит полные ответы на все вопросы, поставленные перед экспертом, а выводы, поставленные ответчиком под сомнение, не опровергнуты относимыми и допустимыми доказательствами.

Кроме того, судом учтено, что ответчик на конкретные недостатки иных, представленных в дело заключений не указывал, правом на заявление ходатайства о проведении судебной экспертизы не воспользовался.

При этом заключение ООО «Агентство профессиональной оценки» № 048/17 и АНО «Байкальский центр судебных экспертиз и графоанализа» от 11.12.2017 № 7-01/10-2017 и отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № 048/17, подготовленный ООО «Агентство профессиональной оценки», содержат близкие выводы о рыночной стоимости нежилого здания (8 413 000 рублей и 8 450 000 рублей) и права аренды земельного участка (957 400 рублей и 1 570 000 рублей). При этом из заключения, представленного в материалы дела ответчиком, следует, что рыночная стоимость спорных объектов ипотеки существенно отличается от той, которая определена в рамках иных заключений, представленных в дело истцом. 

Оценив представленный в дело отчет оценщика ИП Кулаковой Е.А. от 11.09.2017 № 35-Н/2017, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанное заключение оценщика является недопустимым доказательством, в связи со следующим.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также – отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Как разъяснено в пункте 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В силу пункта 13 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Подпунктом «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, установлено, что для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

-передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

-условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

-условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

-условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

-вид использования и (или) зонирование;

-местоположение объекта;

-физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

-экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

-наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

-другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Из отчета от 11.09.2017 № 35-Н/2017, представленного ответчиком, не следует, какими методами и подходами (затратным, сравнительным или доходным) руководствовался оценщик при определении рыночной стоимости спорных объектов оценки. В случае, если оценщик руководствовался несколькими подходами, то в отчете оценщиком должна быть проведена корректировка данных или правовое обоснование отказа от использования какого-либо из подходов, что соответствует положениям Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

При этом выводы, к которым пришел оценщик, не подтверждаются ссылками на стоимость объектов-аналогов или иные источники информации, проанализировав которые оценщик определил рыночную стоимость объектов исследования.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В связи с этим выводы, которые содержатся в отчете от 11.09.2017 № 35-Н/2017, носят не обоснованный характер и не могут быть проверены судом на предмет их достоверности, поэтому не могут быть положены в основу решения.

Судом первой инстанции также учтено, что рыночная стоимость объектов оценки, установленная оценщиком в отчете от 11.09.2017 № 35-Н/2017, значительно ниже той, что установлена в иных заключениях, в том числе, заключении АНО «Байкальский центр судебных экспертиз и графоанализа» от 11.12.2017 № 7-01/10-2017, которое в рамках дела № А33-13160/2017 (вступившего в законную силу) признано надлежащим доказательством по делу. 

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции правомерно признал экспертное заключение АНО «Байкальский центр судебных экспертиз и графоанализа» от 11.12.2017 № 7-01/10-2017 (в отношении нежилого здания и права аренды) и отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № 048/17 (в отношении канализационной сети) надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость предметов ипотеки.

Рыночная стоимость предметов ипотеки признается судом равной:

- нежилое здание (объект 1) - 8 450 000 рублей;

- канализационная сеть (объект 2) – 93 500 рублей (согласно отчету, представленному истцом);

- право аренды - 1 570 000 рублей.

Поскольку цена заложенного имущества определяется на основании отчетов оценщиков, при обращении взыскания цена устанавливается равной восьмидесяти процентам от рыночной стоимости такого имущества.

При этом довод ответчика о том, что рыночная стоимость права аренды земельного участка определена с учетом всей площади земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, судом первой инстанции обосновано отклонен на основании следующего.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» разъяснил, что при толковании положений пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации об одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, суды должны исходить из следующего.

Судам следует иметь в виду, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (например, статья 63 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пункты 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, подпункт 3 пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях») не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений. Пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям не применяется. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходя из смысла статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 11, 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункте 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. 

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Поскольку реализация недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен.

Как следует из экспертного заключения АНО «Байкальский центр судебных экспертиз и графоанализа» от 11.12.2017 № 7-01/10-2017, право аренды земельного участка оценено в том объеме, в котором оно было объектом залога по пункту 1.3 договора об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006.

Пунктом 5.1 договора об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006 установлено, что за счет предмета ипотеки, а также иного имущества, на которое распространяется ипотека в соответствии с законом и/или условиями договора о залоге, залогодержатель вправе удовлетворить свои требования по обеспеченным обязательствам в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая основной долг, начисленные проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения обеспеченных обязательств, а также неустойку и иные платежи, предусмотренные кредитным соглашением. Возмещению подлежат также любые расходы и издержки залогодержателя, связанные с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества, включая расходы, связанные с уплатой вознаграждения организатору торгов, привлечением оценщика для определения рыночной стоимости заложенного имущества.

Поскольку обязательства должника по кредитному соглашению от 08.11.2012 № 00YL8L в общей сумме 61 648 268 рублей 47 копеек, установленной определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.04.2016 по делу №А33-16148-11/2015, не исполнены, требование об обращении взыскания на предмет залога в пределах суммы 61 648 268 рублей 47 копеек (с учетом уточнений истца от 14.02.2018) признаны судом первой инстанции обоснованными и подлежащими удовлетворению в отношении следующего имущества:

- нежилого здания (объект -1) , назначение: нежилое, 1 - этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 641, 5 кв.м., кадастровый (или условный) номер 24:50:0100010:98, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Калинина 169, строение 6 (начальная продажная цена нежилого здания в размере 6 760 000 рублей);

- канализационной сети (объект – 2), назначение: нежилое, протяженность 31 м., инв. № 01:3040:011796, литер № 5, кадастровый (или условный) номер: 24:50:0000000:4409, адрес объекта: Красноярский край, г. Красноярск, от нежилого здания по адресу: ул. Калинина 169, стр. 11 до КК-15 (начальная продажная цена канализационной сети в размере 74 800 рублей);

- права аренды земельного участка, принадлежащего АО «Красноярсккрайснабсбыт» на основании договора аренды земельного участка от 09.10.2015 №1570, на котором находятся объекты 1-2, земельный участок общей площадью 66651+/-91 кв.м, кадастровый номер 24:50:0100010:35, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: в целях эксплуатации нежилых зданий и сооружений - подъездных железнодорожных путей № 1, 2, 3, 5, трансформаторной подстанции № 353, находящегося по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Калинина 169 (начальная продажная цена права аренды земельного участка в размере 1 256 000 руб.).

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у судебной коллегии не имеется. 

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что рыночная стоимость права аренды земельного участка определена с учетом всей площади земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, судом первой инстанции исследован и обосновано отклонен по уже изложенным выше основаниям. Доводы относительно предполагаемых временных и финансовых затрат, которые могут понести новые собственники имущества, являются субъективным предположением и не опровергают принятую судом первой инстанции в качестве доказательства экспертную оценку.

Довод заявителя жалобы о незаключенной сделки об ипотеке права аренды земельного участка, поскольку стороны распорядились правом, на распоряжение которым следовало получить согласие всех соарендаторов земельного участка согласно пункту 2 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации, также подлежит отклонению  основании следующего.

Статьей 253 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (пункт 2); каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников; совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (пункт 3); правила данной статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности данным Кодексом или другими законами не установлено иное (пункт 4). В силу указанных норм кредитный договор может быть признан недействительным только при определенных условиях, недоказанность этих условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. 

Вместе с тем, указанная норма регулирует отношения владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности и не применима в случае заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Нормы гражданского законодательства, регулирующие порядок ипотеки здания или сооружения и, одновременно с ними, права аренды земельного участка, на котором они находятся, не содержат требования о необходимости, как получения согласия собственника либо соарендатора такого земельного участка на его залог, так и извещения их о состоявшемся залоге.

Судом установлено, что переданные в ипотеку права аренды возникли из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 09.10.2015 № 1570. Факт заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора означает, что земельный участок является неделимым и соответственно выделение доли в натуре невозможно. Невозможно передать в залог часть прав аренды земельного участка и обратить взыскание на часть прав аренды земельного участка (Постановление ФАС Северо–Западного округа от 23.01.2013 по делу №А56-59290/2011).

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13, статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В соответствии со статьей 69 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Ипотекой обременен именно тот объем прав аренды спорного земельного участка, который существует у залогодателя на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 09.10.2015 №1570, а в результате обращения взыскания на предмет ипотеки к новому собственнику недвижимости, которая находится на спорном земельном участке, перейдут права аренды спорного земельного участка в том же объеме, что существовали у предыдущего собственника - ОАО «Красноярсккрайснабсбыт».

Из материалов дела следует, что зарегистрированное в пользу АО «Альфа-Банк» обременение в виде ипотеки прав аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100010:35 в судебном порядке в соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не оспорено. В выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100010:35 отсутствуют какие-либо сведения о зарегистрированной доле прав аренды АО «Красноярсккрайснабсбыт» спорного земельного участка. В выписке из ЕГРН указана общая площадь земельного участка - 66651+/-91 кв.м., а также сведения о том, что права аренды ОАО «Красноярсккрайснабсбыт» по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 09.10.2015 № 1570 обременены ипотекой в пользу АО «Альфа-Банк».

Доводы и аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, являлись предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Оспариваемый судебный акт в обжалуемой части принят при правильном применении норм права, содержащиеся в нем выводы не противоречат имеющимся в деле доказательствам.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Красноярского края от 24.07.2018 по делу №А33-13158/2017 в обжалуемой части не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 24 июля 2018 года по делу №А33-13158/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

Л.Е. Споткай

Судьи:

Ю.В. Хабибулина

 

Д.И. Шелег