ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-37639/2017

г. Саратов

05 апреля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена  02 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 апреля 2018.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Дубровиной О.А., Шалкина В.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания  ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области 

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 января 2018 года по делу № А12-37639/2017 (судья Буланков А.А.)  

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Каскад» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды недвижимого имущества, 

без участия представителей сторон, 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Каскад» (далее – ООО «Каскад», истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее – ТУ Росимущества в Волгоградской области, ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды недвижимого имущества № 04/2012/АР от 24.02.2012.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 19 января 2018 года исковые требования удовлетворены.

Односторонний отказ ТУ Росимущества в Волгоградской области № 06/9821 от 02.10.2017 от исполнения договора аренды недвижимого имущества от 24.04.2012 № 04/2012/АР, находящегося в хозяйственном ведении, заключенный по результатам открытого аукциона от 21.02.2012, признан недействительным.

С ТУ Росимущества в Волгоградской области в пользу ООО «Каскад» взысканы  судебные расходы на оплату услуг судебного эксперта в размере                         20 000 руб., судебные расходы на оплату госпошлины в размере 6 000 руб.

ТУ Росимущества в Волгоградской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой  просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объёме. В обоснование доводов жалобы её податель настаивает на том, что ТУ Росимущества в Волгоградской области в силу условий договора аренды имело право на односторонний отказ от исполнения договора аренды. Так, по мнению апеллянта, истец в нарушение пункта 3.2.10 договора без предварительного письменного разрешения арендодателя  на арендуемом объекте установил в металлический сборочно-разборочный навес, использующийся для укрытия перехода между частью склада медоборудования и частью площадки навеса, что в силу пункта 7.4 договора обуславливает право ответчика на односторонний отказ от договора. 

ООО «Каскад»  в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела представлен письменный отзыв на  апелляционную  жалобу, в котором указанное лицо возражает против доводов апелляционной жалобы и просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Представители лиц, участвующих в деле,  в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 01.03.2018.

От ТУ Росимущества в Волгоградской области 22.03.2018 в материалы дела поступило письменное ходатайство о рассмотрении настоящего дела в отсутствие своего представителя.

Судом ходатайство удовлетворено.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле,  о месте и времени судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их пердставителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, при этом исходит из следующего. 

Как видно из материалов дела, 24.02.2012 между ТУ Росимущества в Волгоградской области (Арендодатель) и ООО «Каскад» (Арендатор) заключен договор аренды № 04/2012/АР по результатам открытого аукциона от 21.02.2012, а именно аренды части склада медоборудования общей площадью 410 кв.м и части площадки навеса общей площадью 131,9 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>.

Срок действия договора сторонами определен на 10 лет и начинает исчисляться с момента его государственной регистрации (пункт 2.2 договора).

02.10.2017 Арендодатель направил в адрес ответчика уведомление о  расторжении договора аренды № 04/2012/АР от 24.02.2012 одностороннем порядке, мотивированное тем, что в границах арендуемого объекта  возведено несанкционированное сооружение, представляющее собой металлический сборочно-разборочный навес.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанным иском.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В данном случае между истцом и ответчиком заключен договоры аренды, к правоотношениям, сложившимся между сторонами применимы положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за владение и пользование имуществом.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

 В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

 Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

 Положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения, в частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденный Президиумом Верховного суда Российской Федерации 13.04.2016).

Согласно пункту 27 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 7.4 Договора стороны установили случаи отказа арендодателя в одностороннем порядке от исполнения Договора без обращения в суд.

К такому случаю отнесено невыполнение арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.10 - 3.2.14 настоящего договора (пункт 7.4.2. договора).

Так, в соответствии с пунктом 3.2.10 Договора Арендатор обязуется не производить переустройства и (или) перепланировок арендуемого объекта, требующих внесения изменений в технический паспорт БТИ, а также неотделимые улучшения без предварительного письменного разрешения Арендодателя. 

Таким образом, стороны предусмотрели в Договоре конкретные случаи (основания), по которым арендодатель вправе реализовать право на односторонний отказ от исполнения договора без обращения в суд.

02 октября 2017 года ТУ Росимущества в Волгоградской области в одностороннем порядке отказалось от исполнения Договора, направив в адрес арендатора уведомление о расторжении Договора (л.д. 12). 

В обоснование отказа арендодателем указано на нарушение арендатором пункта 3.2.10 Договора, а именно согласно акту от 06.04.2017 осмотра объектов федерального имущества - части склада и части площадки навеса, расположенных по адресу: 

<

...>, установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 34:34:030022:8 расположено несанкционированное сооружение, представляющее собой металлический сборочно-разборочный навес, использующийся для укрытия перехода между частью склада медоборудования и частью площадки навеса, без правоустанавливающих документов.

Исходя из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, ТУ Росимущества в Волгоградской области в данном конкретном случае обязано доказать, что ООО «Каскад» осуществило переустройство и (или) перепланировку арендуемого объекта, требующее внесения изменений в технический паспорт БТИ.

Понятия «перепланировка» и «переустройство» и связанные с ними работы отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 1 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В пункте 14 Градостроительного кодекса Российской Федерации дано понятие реконструкции. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, если строительные работы, выполняемые на объекте капитального строительства, влекут за собой изменения, перечисленные в пункте 14 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, то такие работы относятся к работам по реконструкции объекта капитального строительства.

Как следует из Договора, ООО «Каскад» передано во временное владение и пользование часть склада медоборудования общей площадью 410 кв.м и часть площадки навеса общей площадью 131,9 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 12 декабря 2017 года по настоящему делу назначено проведение судебной экспертизы.

Проведение экспертизы поручено ООО «Оценочная фирма «ТОСКОР».

На разрешение эксперта поставлен вопрос:

«Является ли установленная конструкция переустройством и перепланировкой объекта нежилого здания - склада, расположенного по адресу: 

<

...>, и обладает ли спорная конструкция признаками, указанными в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации?».

Согласно заключению эксперта № 02/2018-ЗЭ от 09.01.2018 ответить на первую часть вопроса - является ли установленная конструкция (пристройка-навес) переустройством и перепланировкой объекта нежилого здания - склада, расположенного по адресу: 

<

...>, невозможно, поскольку у собственника нет технической документации, в которой отражено наличие или отсутствие установленной конструкция (пристройка-навес) на момент заключения договора аренды.

Экспертом установлено, что объект исследования представляет собой сборно-разборную конструкцию, которая может быть перемещена на другое место без несоразмерного ущерба его назначению, то есть спорная конструкция не обладает признаками, указанными в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы апеллянта о том, что в число видов деятельности ООО «Оценочная фирма «ТОСКОР» не входит проведение судебных экспертиз, в связи с чем, заключение эксперта не может являться допустимым доказательством по делу, не являются основанием для отмены судебного акта.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в совокупности с другими доказательствами (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

В соответствии со статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

С учетом положений статей 71 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признано судом заключение эксперта допустимым доказательством и подлежащим исследованию наряду с другими доказательствами по делу.

Оценив представленные в дело доказательства, акт осмотра от 11.09.2017, материалы фотофиксации, экспертное заключение ООО «Оценочная фирма «ТОСКОР», суд апелляционной инстанции пришел к выводу сооружение, представляющее собой металлический сборно-разборный навес, не является конструктивным элементом арендуемых объектов, его обустройство не привело к изменению планировки переданных в аренду ответчику части склада медоборудования и части площадки навеса, равно как не привело к изменению конфигурации площади арендуемых объектов и их объема.

Навес является самостоятельной конструкцией, монтаж и демонтаж которого осуществляется вне связи с арендуемыми объектами.

Спорный навес является вспомогательным сооружением, которое не предполагает получения разрешения на его возведение.

Сборочно-разборочный навес возведен с целью защиты от атмосферных осадков прилегающей к арендуемому помещению территории и, как указывает сам истец, используется арендатором для укрытия перехода между частью склада медоборудования и частью площадки навеса.

В нарушение требований процессуального закона ТУ Росимущества в Волгоградской области не представлено относимых и допустимых доказательств совершения ООО «Каскад» действий по переустройству и (или) перепланировке арендуемого объекта, а равно создания неотделимых улучшений. Истцом не представлено доказательств изменения параметров арендуемых объектов - части склада медоборудования и часть площадки навеса, их высоты, количества этажей, площади, объема, в том числе надстройки, перестройки, расширения объектов, а также замены несущих строительных конструкций объекта капитального строительства и др.

Истец не доказал, что возведение металлического сборно-разборного навеса повлекло переустройство и (или) перепланировку арендуемых ответчиком объектов, требующих внесения изменений в технический паспорт БТИ, а также не доказал совершение арендатором неотделимых улучшений.

При таких обстоятельствах, ТУ Росимущества в Волгоградской области не доказало нарушение арендатором условий пункта 3.2.10 Договора, с которым условия Договора связывают право арендодателя на односторонний отказ от его исполнения без обращения в суд.

Иных оснований для одностороннего отказа ТУ Росимущества в Волгоградской области от исполнения Договора уведомление о расторжении договора аренды  № 04/2012/АР от 24.04.2012 не содержит.

В этой связи, установив недоказанность наступления правовых оснований для одностороннего отказа арендодателя от исполнения Договора, суд первой инстанции обосновано признал недействительным уведомление о расторжении договора аренды  № 04/2012/АР от 24.04.2012.

Суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Оценивая доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда  первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения. 

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 января 2018 года по делу № А12-37639/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции. 

 

Председательствующий судья                                                          Т.С. Борисова

            

Судьи                                                                                                          О.А. Дубровина

 

                                                                                                              В.Б. Шалкин