АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А15-5502/2017

г. Махачкала

03 апреля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 27.03.2018

Полный текст мотивированного решения изготовлен 03.04.2018

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Гридасовой К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Министерства по земельным, имущественным отношениям и вопросам торговли Республики Дагестан (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 367012, 

<

...> (далее - министерство)

к жилищно-строительному кооперативу "Спасатель" (ОГРН 

<

***>, ИНН       

<

***>), 367015 

<

...> кв. А (далее - ЖСК "Спасатель")

третьи лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: 

- Городской округ "город Махачкала" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 368024, 

<

...> (далее - администрация г. Махачкала)

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 367013, 

<

...>. А (далее - Управление Росреестра по Республике Дагестан)

- Управление по вопросам координации капитального строительства (367012, 

<

...>)

о  расторжении договора аренды земельного участка № 15 от 22.01.2016

при участии представителей: 

от истца: ФИО1 –  доверенность л.д. 121 т. 1, паспорт

от ответчика: ФИО2  –  доверенность л.д. 89 т. 1, паспорт 

от 3-их лиц: извещены не явились  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3

Установил

министерство обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ЖСК "Спасатель", в котором просит: расторгнуть договор аренды земельного участка № 15 от 22.01.2016.

Определением суда от 07.11.2017 к участию в деле привлечены: администрация г. Махачкала, управление Росреестра по Республике Дагестан.

Определением суда от 28.02.2018 к участию в деле привлечено Управление по вопросам координации капитального строительства.

Исковые требования мотивированы нарушением условий договора аренды в связи с нецелевым использованием арендованного земельного участка.

Представитель истца в судебном заседании заявил ходатайство его о процессуальной замене в связи с реорганизацией 17.10.2017.

Данное ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В порядке процессуального правопреемства суд производит замену истца в данном деле его правопреемником - Министерство по земельным, имущественным отношениям и вопросам торговли Республики Дагестан.

В судебном заседании представитель истца поддерживает заявленные требования, настаивает на их удовлетворении, в  т.ч. по основаниям изложенным в возражении на отзыв (л.д. 126-128 т. 1). Согласно пункту 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Представитель ответчика в судебном заседании возражает против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в возражении (л.д. 70-73 т. 2) и дополнении (л.д. 133-135 т. 1). Пояснил, что категория: земли населенных пунктов не запрещает строительство, а вид разрешенного использования изменен: под многоэтажное жилое строительство. Заключенные договоры о порядке оплаты паевого взноса и предоставления жилья на данный момент не зарегистрированы, но уже отданы на регистрацию. 

Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьи лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства в порядке статьи 123 АПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей истца и ответчика, изучив все представленные доказательства и оценив их в совокупности, в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, на основании протокола аукциона № 1.1 от 22.01.2016 о рассмотрении заявок аукционной комиссией Министерства по управлению государственным имуществом Республики Дагестан на участие в открытом аукционе на право заключение договора аренды земельного участка между Министерством и ЖСК «Спасатель» заключен договор аренды земельного участка № 15 от22.01.2016 (далее - договор) общей площадью 3330 кв.м, из категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 05:40:000057:0062, расположенного по адресу 

<

...> район учхоза, сроком на 49 лет (л.д. 13-16 т. 1).

Объект аренды передан арендатору по передаточному акту от 22.01.2016, в котором указано, что претензий у ЖСК «Спасатель» к министерству в момент подписания акта на передаваемый земельный участок не имеется (л.д. 17 т. 1).

Право собственности Республики Дагестан подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 декабря 2007 года, серия 05-АА № 113757 (л.д. 31 т. 1).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы РФ по Республике Дагестан 21.12.2017, о чем в ЕГРП внесена запись 05-05-01/099/2007-807.

Пунктом 4.1.1. договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае с использованием земельного участка не по целевому назначению.

29.05.2017 специалистами Министерства составлен акт осмотра с составлением фотоматериала земельного участка по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 05:40:000057:0062, площадью 3330 кв.м., установлено, что на данном земельном участке проводится строительство и возведение двенадцатиэтажного многоквартирного жилого дома (л.д. 20 т. 1).

Постановлением Администрации городского округа Махачкала № 197 от 14.03.2017 изменен из вида разрешенного использования земельного участка площадью 3330 кв.м с кадастровым номером 05:40:000057:0062 из разряда «под производственную базу» в разряд «под многоэтажное жилое строительство» (л.д. 114 т. 1).

Постановлением Администрации городского округа Махачкала № 572 от 20.04.2017 отменено вышеуказанное постановление (л.д. 115 т. 1).

28.08.2017 Управлением Росреестра по Республике Дагестан вынесено постановление  о назначении административного наказания № 837-ПЕ  о признании ЖСК «Спасатель» виновным в совершении административного правонарушения, выразившегося в использовании земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях и назначении административного наказания в виде административного штрафа в размере 114 833, 05 руб.

30.05.2017 министерство направило ЖСК "Спасатель" на подписание соглашение о расторжении договора (получено 06.06.2017) с просьбой в 10-тидневный срок подписать и направить соглашение в министерство, а также предупредило ответчика, что в случае отказа арендодатель обратится в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора (л.д. 9-10, 138-139 т. 1).

В связи с недостижением соглашения о расторжении договора аренды министерство обратилось с иском в суд.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

По смыслу статьи 4 АПК РФ избранный способ защиты права должен быть направлен на восстановление субъективных прав, отсутствие или недоказанность наличия субъективного права, в защиту которого предъявлен иск, является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Данный подход соответствует правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.11.2010 N 7981/10 по делу N А56-35901/2009).

 Согласно части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Права участников процесса неразрывно связаны с их процессуальными обязанностями, поэтому в случае нереализации участником процесса предоставленных ему законом прав, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений, последний несет риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с несовершением определенных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закреплено, что земельные участки могут быть предоставлены в аренду их собственниками.

Согласно части 2 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

В силу статьи 37 ГК РФ виды разрешенного использования земельных участков являются составной частью правил землепользования и застройки и делятся на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются соответствующим градостроительным регламентом, являющимся составной частью правил землепользования и застройки.

В силу статьи 36 ГК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ, градостроительные регламенты обязательны для использования всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от формы собственности и иных прав на земельный участок.

Указанные лица могут использовать земельный участок в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно пункту 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

Следовательно, использование земельного участка не в соответствии с его назначением (видом разрешенного использования) не соответствует приведенным нормам права.

Из положений пункта 9 статьи 22, статьи 46 ЗК РФ, статьи 450 и пункта 2 статьи 452, пункта 1 статьи 615, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Арендаторы обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначение и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статья 42 ЗК РФ).

В то же время целевое назначение в совокупности с видом разрешенного использование земельного участка является существенным фактором, определяющим правовой режим земельного участка и пределы осуществления прав на него.

Как видно, спорным договором установлены основания для одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя. В частности, к таковым отнесено нарушение обязанностей арендатора, отраженных в пункте 4.4.2 договора.

Как следует из актов осмотра спорного земельного участка и не оспорено ответчиком на участке ведется строительство двенадцатиэтажного многоквартирного жилого дома, при этом арендуемый земельный участок предоставлялся под производственную базу.

Однако как следует из представленных доказательств: 

06.04.2016 министерством выдана доверенность № 141 на имя ФИО4 для представления интересов министерства в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Дагестан и Управлении Росреестра по Республике Дагестан для внесения соответствующих изменений в разрешенный вид использования земельного участка площадью 3330 кв.м с кадастровым номером 05:40:000057:0062 (л.д. 84 т. 1); 

30.05.2016 Администрацией городского округа с внутригородским делением  город Махачкала вынесено постановление № 695 о согласовании ЖСК "Спасатель" проектирования и строительства 12-тиэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными торговыми помещениями на первом этаже по ул. Бейбулатова 15 города Махачкалы (л.д. 83 т. 1); 

04.07.2016 Управлением по вопросам координации капитального строительства администрации города Махачкалы ответчику выдано разрешение №05-308-225-2015 на строительство 12-тиэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными торговыми помещениями на первом этаже (л.д. 80-82 т. 1); 

Согласно выписке из ЕГРН от 19.09.2017 на земельный участок площадью 3330 кв.м с кадастровым номером 05:40:000057:0062, вид разрешенного использования - под многоэтажное жилое строительство (л.д. 25-30 т. 1);

Принимая во внимание установленные по делу фактические обстоятельства, суд приходит к выводу, что тем самым, своими действиями министерство очевидно подтвердило/разрешило изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка, что свидетельствует о недобросовестном процессуальном поведении истца и наличии в его действиях признаков злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ).

С учетом изложенного суд полагает возможным применить положения доктрины эстоппель (estoppel), ограничивающей возражения со стороны заявителя в ущерб противоположной стороне во избежание злоупотреблений процессуальными правами, обеспечивающей понуждение к соблюдению закрепленного в гражданском законодательстве принципа добросовестности выполнения обязательств, а также выступающей санкцией за его нарушение вследствие противоправного, непоследовательного поведения субъекта правоотношения.

Также принимая во внимание, что незавершенный строительством многоквартирный жилой дом возводится ответчиком на земельном участке предоставленном ему в аренду, вид разрешенного использования изменен - под многоэтажное жилое строительство, строительство ведется на основании разрешения, которое не признано недействительным, доказательства нарушения градостроительных и строительных норм и правил отсутствуют, иные требования относительно земельного участка истцом не заявлены, при таких обстоятельствах избранный истцом способ не является надлежащим способом защиты его прав, удовлетворение искового требования не восстановит нарушенные права истца. 

Вместе с тем, суд отмечает, что действующее законодательство не ограничивает истца в выборе иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ.

Ответчик в дополнении (л.д. 133-135 т. 1) указывает, что истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды (ст. 452 ГК РФ).

Указанный довод ответчика о не соблюдении истцом претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора, отклоняется, как противоречащий материалам дела.

Частью 5 статьи 4 АПК РФ (в редакции на момент обращения истца в суд) предусмотрено, что гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором. Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в случае, если такой порядок установлен федеральным законом.

Из указанной нормы процессуального законодательства следует, что обязательным условием для рассмотрения дела в суде является соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в суд.

Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором (пункт 2 части 1 статьи 148 АПК РФ).

По смыслу статей 450 и 450.1 ГК РФ в отсутствие предусмотренного законом или договором права стороны на односторонний отказ от договора, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон или по решению суда по требованию одной из сторон.

Пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что претензия от 30.05.2017 (л.д. 9-10, 138-139 т. 1) с предложением подписать соглашение о расторжении договора в десятидневный срок была направлена ответчику, и получена последним 06.06.2017.

В указанном информационном письме также отмечается, что так как часть 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 Кодекса. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В предложении истца расторгнуть договор установлен десятидневный срок.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

По смыслу части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 Кодекса, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату государственной пошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией государственной защиты прав.

Меры по мирному урегулированию конфликта во внесудебном порядке были предприняты сторонами, но не привели к разрешению спора, поэтому оставление иска без рассмотрения приведет только к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон. В поведении ответчика не усматривается намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке.

Претензионный порядок урегулирования спора преследует цель его разрешения во внесудебном порядке. Оставление иска без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка основано на реальной возможности разрешения спора в таком порядке при наличии воли сторон к совершению направленных на это соответствующих действий. Между тем, в данном случае оставление иска без рассмотрения в виду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора носило бы формальный характер как не обеспечивающее достижение целей досудебного урегулирования спора.

Суд, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, приходит к выводу о том, что настоящее исковое заявление подано с соблюдением досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора, в связи с чем в удовлетворении ходатайства ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения, следует  отказать.

На основании установленных обстоятельств, применив к спорным правоотношениям вышеуказанные нормы права, а также оценив в порядке, предусмотренном ст. 65, 67, 68, 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела документы и установленные по делу фактические обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В данном случае истец от уплаты государственной пошлины освобожден, в удовлетворении искового заявления отказано.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 48, 110, 148, 153, 156, 159, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Ходатайство истца о его процессуальной замене в связи с реорганизацией 17.10.2017, удовлетворить. В порядке процессуального правопреемства произвести замену истца его правопреемником - Министерство по земельным, имущественным отношениям и вопросам торговли Республики Дагестан. 

В удовлетворении ходатайства ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения отказать.

В удовлетворении искового заявления отказать. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд г. Ессентуки в течение месяца со дня его принятия, через  Арбитражный суд Республики Дагестан.

 

Судья                                                                                                           К.С. Гридасова