Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-41044/2021

28 июля 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  26 июля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  28 июля 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Реал» (адрес:  Россия 192241, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ ГОРОД, ШОССЕ ЮЖНОЕ, ДОМ 37, КОРПУС 1 ЛИТЕР А , ПОМ 14-Н КОМНАТА 9, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ,ОГРН:  

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Инстоун» (адрес:  Россия 193079, Санкт-Петербург, Октябрьская набережная, д.104, корпус 25, лит.Ж, пом. 4Н, комн.2);

о взыскании задолженности по договору субаренды,

встречное требование о взыскании неосновательного обогащения,

при участии: 

- от истца: ФИО2 (доверенность от 10.03.2021),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 22.04.2022),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Реал» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке, установленном статьей 49 АПК РФ к обществу с ограниченной ответственностью «Инстоун» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору от 17.06.2019 №03/19-ОК субаренды нежилых помещений и договору от 24.04.2018 №09/18-ОК субаренды нежилых помещений в размере 1 042 359,82 руб., из которых 543 745 руб. сумма компенсации, 498 614,82 руб. размер неустойки за период с 24.03.2021 по 02.08.2021.

Определением суда от 24.01.2022 принято к производству встречное исковое заявление ООО «Инстоун» о взыскании с ООО «Реал» неосновательного обогащения в размере 2 803 534 руб.

Определением суда от 11.05.2022 по делу назначена экспертиза по вопросам:

- Какова стоимость восстановительных работ по устранению недостатков, выявленных в помещениях на момент их возврата, за исключением естественного износа, и приведения помещений в исходное состояние (состояние на момент сдачи объектов в аренду): части нежилого помещения 4Н (ком.№2,№7) общей площадью 53,5 кв.м., расположенного на 3-м этаже здания по адресу: 

<

...>, лит.АЖ, кадастровый номер 78:12:0635101:3119; части нежилого помещения 4Н (ком.№1-2) общей площадью 2090,5 кв.м., расположенного на 1 -м этаже здания по адресу: 

<

...>, лит.Ю, кадастровый номер 78:12:0635101:3620; части земельного участка общей площадью 1426 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, лит.АЖ, кадастровый номер 78:12:0635101:207 и с расположенными на нем офисными контейнерными блоками, общей площадью 217 кв.м.?

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центр независимой профессиональной судебной экспертизы «ПетроЭксперт» ФИО4.

Протокольным определением от 11.01.2021 производство по делу возобновлено в связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта от 24.12.2021 №21/155 -А56-41044/2021.

С учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании, а также ходатайства истца судом принято решение о проведении дополнительной экспертизы по вопросу: Является ли напольное покрытие, имеющееся в помещении 4Н, покрытием, подготовленным по технологии «МастерТоп», и какова рыночная стоимость восстановительного ремонта такого напольного покрытия за исключением естественного износа.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Проектно-экспертное бюро «Аргумент» ФИО5

В связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта от 01.07.2022 №81/16 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца с учетом заключения эксперта на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) увеличил исковые требования и просил взыскать с ответчика 3 948 106,77 руб. компенсации за причиненный ущерб и 3 948 106 руб. неустойки, рассчитанной на основании пункта 6.3 договора за период с 24.03.2021 по 26.07.2022.

Увеличение требований принято судом.

Ответчик возражал на иск, ходатайствовал о вызове эксперта ФИО5 для дачи пояснений по заключению, указал, что эксперт сделал предположительный ввод о то, что спорное напольное покрытие выполнено по технологии «Мастер Топ», а стоимость восстановления покрытия определена по состоянию на текущий момент, а не по состоянию на дату освобождения помещения (31.01.2021).

Учитывая, что выводы, изложенные в заключении, обоснованы в мотивировочной части заключения, суд не усмотрел необходимости в вызова эксперта и отклонил заявленное ходатайство.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (субарендатор) были заключены договоры субаренды нежилых помещений от 17.06.2019 №03/19-ОК и от 24.04.2018 №09/18-ОК, а также договор субаренды части земельного участка от 16.05.2018 №10/18-ОК, в соответствии с которыми в пользование ответчика были переданы:

- часть нежилого помещения 4Н (ком. № 2, №7) общей площадью 53,5 кв.м., расположенного на 3-м этаже здания по адресу: 193079, Санкт-Петербург, Октябрьская наб., д. 104, корп. 25, лит. АЖ, кадастровый номер 78:12:0635101:3119, для использования в офисных целях.

- часть нежилого помещения 4Н (ком. № 1-2) общей площадью 2090,5 кв.м., расположенного на первом этаже здания по адресу: 193079, Санкт-Петербург, Октябрьская наб., д. 104, корп. 14, лит. Ю, кадастровый номер 78:12:0635101:3620, для использования в производственно- складских целях.

- часть земельного участка общей площадью 1 426,00 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Октябрьская наб., д. 104, корп. 25, лит. АЖ, кадастровый номер 78:12:0635101:207 (ранее кадастровый номер 78:12:6351А:207), для использования в складских целях.

Договор от 17.06.2019 был заключен на срок до 31.01.2020, договора от 24.04.2018 – на срок до 31.01.2021, договор аренды земельного участка - до 31.01.2019.

Все объекты были переданы в пользование субарендатора по актам приема-передачи.

Письмами исх. № 72, №73 и № 74 от 10.09.2020 субарендатор уведомили арендатора об отказе от преимущественного права на заключение договоров на новый срок, в связи с чем все договоры прекратили свое действие с 01.02.2021, а объекты были возвращены истцу 31.01.2021.

Как указывает истец, в актах возврата помещений содержатся сведения о недостатках (повреждениях, дефектах), которые на момент передачи помещения в субаренду отсутствовали в актах приема-передачи нежилых помещений.

В соответствии с пунктами 3.2.26 договоров субаренды помещений субарендатор обязан передать (возвратить) арендуемые помещения арендатору по акту приема-передачи (возврата) в последний день действия настоящего Договора в исправном состоянии, не хуже, чем на дату приема субарендатором помещений в субаренду, с учетом нормального износа и произведенных неотделимых улучшений (при наличии таковых). Также указанным пунктом предусмотрена обязанность субарендатора компенсировать арендатору затраты по приведению помещений в первоначальный вид в размере, определяемом арендатором на основании сметного расчета или заключения специалиста (эксперта).

В соответствии с пунктом 3.2.3. договора субаренды земельного участка, субарендатор несет полную материальную и юридическую ответственность за действия, нанесшие ущерб состоянию участка арендатора, других юридических и физических лиц, компенсирует ущерб самостоятельно в трехдневный срок или, если это не выполнено, согласно калькуляции на покрытие расходов по восстановлению, предъявленной арендатором.

Как указывает истец, согласно составленной им смете восстановительного ремонта, а также с учетом заключений экспертов, сумма причиненного ущерба (расходов на устранение недостатков, выявленных при возврате объекта), составила в комнате №7 – 43 486 руб., в комнате №2 – 16 717 руб., в офисных блок-контейнерах – 12 224 руб., в нежилом помещении 4-Н – 3 875 679,77 руб. Общая сумма причиненного ущерба составила 3 948 106,77 руб. 

В соответствии с пунктом 6.3 договоров субаренды в случае неисполнения субарендатором в установленный договором срок обязательств по внесению арендной платы, оплате предоставляемых субарендатору услуг и иных денежных обязательств по договору, арендатор вправе требовать уплаты субарендатором неустойки (пени) в размере 0,7 % от неоплаченной в установленный срок суммы за каждый календарный день просрочки.

Поскольку ответчиком не исполнено требование истца об оплате компенсации на устранение выявленных недостатков помещений, истцом предъявлена к взысканию с ответчика неустойка за период с 24.03.2021 по 26.07.2022 в сумме 3 948 106 руб.

Ответчик, возражая на иск, ссылается на то, что недостатки, зафиксированные в актах возврата помещений, являются следствием нормального износа, в связи с чем согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) расходы собственника помещений на их устранение возмещению не подлежат.

Согласно пункту 3.2.13. договоров субаренды помещений текущий ремонт помещения, который мог бы устранить недостатки, возникшие в результате нормального износа, осуществляется по предписанию арендатора, т.е. необходимость его проведения зависит от выражения воли истца, который, в свою очередь, не предоставил доказательств предъявления подобных требований Ответчику в период действия договоров аренды.

Также ответчик полагает, что истцом существенно завышен объем работ на приведение помещений в прежнее состояние. В частности, ответчик указывает, что истец заявляет расходы по полной замене всей площади напольного покрытия, несмотря на то, что оно может быть отреставрировано. Во встречном иске ответчик указывает на то, что в соответствии с условиями договоров субаренды при их заключении им было внесено денежное обеспечение в сумме 74 148 по договору от 17.06.2019; в сумме 2 438 482 руб. по договору от 24.04.2018, в сумме 290 904 руб. по договору субаренды земельного участка. Общая сумма внесенного денежного обеспечения составляет 2 803 534 и в связи с прекращением договоров субаренды должна быть возвращена ответчику.

Оценив представленные сторонами доказательства в совокупности и взаимосвязи в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд не усматривает оснований ни для удовлетворения требований истца, ни для удовлетворения требований ответчика ввиду следующего.

Согласно положениям статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Требования, предъявленные истцом, фактически являются требованием о компенсации убытков, причиненных объекту аренды. Требования ответчика – требованием о взыскании неосновательного обогащения.

Как указано в статье 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать нарушение своего права, наличие причинной связи между нарушением права и убытками, а также размер убытков.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», кредитор обязан представить доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Согласно тексту искового заявления убытки истца складываются из прямых убытков в виде возмещения ущерба, причиненного арендуемому помещению. Обосновывая наличие и размер ущерба, истец ссылается на положения договора субаренды, которым предусмотрена обязанность ответчика компенсировать причиненный помещению вред, на акт возврата помещений, в которых зафиксировано несоответствие возвращаемых объектов первоначальному состоянию, а также на заключения экспертов, определивших стоимость восстановительных работ этих помещений. 

Ответчик, возражая на иск, ссылается на что в соответствии с заключением эксперта ФИО4 от 24.12.2021, стоимость восстановительного ремонта объектов субаренды составляет 720 411 руб. Затраты на этот ремонт полностью покрываются внесенным ответчиком обеспечительным платежом. Утверждение истца о том, что в помещении 4-Н покрытие полов было выполнено по технологии «Мастер Топ» опровергается показаниями эксперта Стукало Е.Н., данными в судебном заседании. Из заключения эксперта ФИО5 однозначно не следует, что пол в помещении 4-Н был выполнен именно по технологии «Мастер Топ».

Таким образом, фактически у сторон имеется спор относительно того, являются ли повреждения, причиненные объектам субаренды, естественным износом или нет, и какова стоимость этого износа.

Как уже было указано выше, для выяснения указанных вопросов судом было назначено проведение судебной экспертизы. 

Согласно заключению эксперта Стукало Е.Н. от 24.12.2021 №21/155-А56-41044/2021 выявленные в спорных помещениях дефекты не относятся к естественному износу, а стоимость восстановления помещений составляет 720 411 руб., из которых восстановительный ремонт комнат 2 и 7 составляет 60 203 руб., офисных контейнерных блоков – 12 224 руб., пом. 4Н (ком.1-2) – 647 984 руб.

Не оспаривая по сути выводы эксперта по офисным помещениям и офисным контейнерным блокам, истец не согласился с выводом эксперта относительно стоимости восстановительного ремонта складского помещения 4Н, указав, что в указанном помещении пол был выполнен с использованием дорогостоящей технологии «Мастер Топ», и для восстановления этого покрытия экспертом затраты не учтены.

По ходатайству сторон для пояснения возникших вопросов судом был вызван в судебное заседание эксперт Стукало Е.Н.

В судебном заседании 22.02.2022 судом был допрошен эксперт Стукало Е.Н., которая пояснила, что, с ее точки зрения, напольное покрытие в помещении 4Н не могло быть выполнено с использованием технологии «Мастер Топ», поскольку такое покрытие исключает возникновение тех дефектов, которые имелись на момент осмотра, так как является особо прочным.

Не согласившись с приведенным утверждением эксперта, истец настаивал на проведении дополнительной экспертизы по выяснению вопроса, выполнено ли покрытие в помещении 4Н с использованием технологии «Мастер Топ» и какова стоимость восстановительного ремонта именно такого напольного покрытия.

Согласно заключению эксперта ФИО5 от 01.07.2022 №81/16 полы в нежилом помещении 4Н вероятно были выполнены по технологии «Мастер Топ», рыночная стоимость восстановления такого покрытия в ценах июня 2022 года составляет 3 875 679,77 руб.

При этом в тексте заключения эксперт пишет о том, что технология «Мастер Топ» предусматривает особую процедуру укладки и выравнивания бетонного покрытия, в результате которой на поверхности пола образуется гладкая «зеркальная» или полуматовая поверхность. Признаков такой поверхности в осматриваемом помещении не наблюдалось, хотя в актах приема-передачи помещения в аренду было указано, что пол выполнен по технологии «Мастер Топ». Ввиду изложенного эксперт по косвенным признакам (в частности состояниям и качеству стыков) пришел к выводу о том, что пол в помещении вероятно был выполнен с использованием технологии «Мастер Топ».

Как указано в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Оценивая заключения экспертов, представленные в материалы дела, устные пояснения эксперта Стукало Е.Н., фотоматериалы, приложенные как к исковому заявлению, так и к заключению экспертов, суд приходит к выводу о том, что установить однозначно факт того, выполнено ли напольное покрытие в помещении 4Н с использованием технологии «Мастер Топ» не представляется возможным. В то же время факт существенного повреждения напольного покрытия в указанном помещении подтвержден представленными доказательствами.

Согласно положениям статьи 393 ГКРФ и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ, в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Судом с учетом представленных доказательств установлено, что ответчик вернул истцу помещения с дефектами, не относящимися к естественному износу, в связи с чем с учетом условий договор обязан возместить истцу стоимость устранения этих дефектов.

Также судом на основании заключения эксперта от 24.12.2021 установлено, что стоимость восстановительного ремонта комнат 2 и 7 составляет 60 203 руб., а офисных контейнерных блоков – 12 224 руб.

Выводы эксперта в указанной части сторонами не оспорены, объем затрат на ремонт по указанным объектам соответствует объему и количеству выявленных нарушений. 

Заключение эксперта в указанной части основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости затрат на восстановительный ремонт. Доводы участвующих в деле лиц не опровергают выводы эксперта, не доказывают наличие в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключении рыночной стоимости восстановительного ремонта и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования. 

Таким образом, в указанной части суд считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта.

Вместе с тем, как уже было указано ранее, бесспорных доказательств, свидетельствующих о том, что, что напольное покрытие в помещении 4Н было выполнено с использованием технологии «Мастер Топ» у суда не имеется, в связи с чем суд не может признать достоверно установленный размер затрат на восстановление указанного покрытия ни как 3 875 679,77 руб., указанный в заключении от 01.07.2022, ни как 647 984 руб., указанный в заключении от 24.04.2021. При этом в заключении от 01.07.2022 экспертом указан минимальный размер затрат на восстановление напольного покрытия с учетом фрагментарного ремонта пола, тогда как в заключении от 01.07.2022 экспертом установлен максимальный объем затрат на создание нового покрытия во всем помещении.

С учетом изложенного, принимая во внимание процессуальное поведение ответчика, который не обращался с требованием о возврате обеспечительного платежа до января 2022 года (до получения заключения по первой экспертизе), учитывая существенное повреждение напольного покрытия, отраженного в фотоматериалах, наличие в распоряжении истца обеспечительного платежа субарендатора в сумме 2 803 534 руб., часть из которого подлежит зачету в счет восстановительного ремонта офисных помещений и офисных контейнерных блоков на общую сумму 74 427 руб., суд полагает, что оставшаяся часть обеспечительного платежа в размере 2 729 107 руб. подлежит зачету в счет оплаты расходов, связанных с восстановлением напольного покрытия в помещении 4Н. Обоснованных доказательств необходимости взыскания с ответчика расходов на ремонт в большем размере, равно как и для возврата ответчику излишне удержанной истцом суммы, у суда не имеется.

При такой ситуации, у суда не имеется оснований для удовлетворения первоначального иска, поскольку имеющегося у истца обеспечительного платежа достаточно для покрытия возникших у него убытков, обусловленных возвратом помещения в ненадлежащем состоянии, а также не имеется оснований для удовлетворения требований ответчика о взыскании с истца неосновательного обогащения, поскольку внесенный им обеспечительный платеж с учетом установленных обстоятельств подлежит зачету в счет возмещения расходов на ремонт возвращенного имущества.

С учетом отказа в иске как истцу, так и ответчику, понесенные ими при рассмотрении спора по существу судебные расходы, включая расходы на экспертизу, распределению не подлежат и остаются на стороне, их понесшей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Возобновить производство по делу.

В удовлетворении первоначального и встречного исков отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.