АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-37807/2020

г. Краснодар

19 марта 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 04.03.2021г.

Полный текст решения изготовлен 19.03.2021г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 308236724600090), г. Сочи (далее – истец, ФИО2, предприниматель)

к обществу с ограниченной ответственностью «Лукор» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 354003, 

<

...>. кв. 19 (далее –ответчик,                           ООО «Лукор», общество)

к акционерному обществу «Сочи-Парк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 354349, г. Сочи, почтовое отделение № 349, А/Я 11

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:

Государственная корпорация развития «ВЭБ.РФ» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), 107078, 

<

...> (далее – третье лицо, ВЭБ.РФ, корпорация)

о признании договора незаключенным

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 –по доверенности, диплом;

от ответчиков: ФИО4, ФИО5 –по доверенности, диплом;

от третьего лица: ФИО6 – представитель, по доверенности.

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 обратилась в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации(определение от 18.01.2021), согласно которого просит:

признать договор аренды движимого имущества и субаренды части земельного участка № АР-0105/2018 от 01.05.2018 незаключенным в период с 01.05.2018 по 17.07.2018;

признать договор аренды движимого имущества и субаренды части земельного участка № АР-3105/2019 от 31.05.2019 незаключенным,

в случае удовлетворения требования, содержащихся в пункте 2 – признать недействительным договор вторичной субаренды от 28.05.2018 № 7-ОБ,

в случае удовлетворения требований, содержащихся в пункте 4 – взыскать с               ООО «Лукор» в пользу ФИО2 сумму неосновательного обогащения в размере               750 313,58 рублей, излишне уплаченную ИП ФИО2 в пользу ООО «Лукор».

Требование мотивировано тем, что в отсутствие государственной регистрации договора аренды у общества отсутствовали правомочия на передачу спорного имущества в субаренду. Письменное согласие на заключение договора от 28.05.2018 № 7-ОБ не было получено, что указывает на недействительность договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена корпорация.

Истец в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении исковых требований и просит суд в случае удовлетворения требований о признании договоров между АО «Сочи-Парк» и обществом незаключенными, а договора вторичной субаренды недействительным, взыскать с ООО «Лукор» в пользу ФИО2 сумму неосновательного обогащения в размере 595 350, 50 рублей, излишне уплаченную                   ИП ФИО2 в пользу ООО «Лукор».

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено на основании статьи 49 АПК РФ.

Истец заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить с учетом заявленного ходатайства.

Ответчики в судебном заседании против удовлетворения иска возражают, ссылаясь на отсутствие оснований для признания сделок незаключенными и недействительными. Кроме того, общество заявило о пропуске срока исковой давности, установленного для оспоримых сделок.

Третье лицо в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражает, ссылаясь на их необоснованность.

Исследовав материалы дела, суд установил, что 01.05.2018 АО «Сочи-Парк» (арендатор) и ООО «Лукор» (субарендатор) заключили договор аренды движимого имущества и субаренды части земельного участка № АР-0105/2018, в соответствии с которым  АО «Сочи-Парк» предоставило обществу в аренду нестационарные объекты – помещения общественных туалетов и в субаренду части участков общей площадью 54427, 1 кв. м, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7931, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного  использования – обустройство тренировочной площадки г. Сочи Адлерский район, Олимпийский проспект, зона перспективного развития (объекты потребительской сферы и услуг, аттракционы, аквапарк, благоустройство), принадлежащего арендатору на праве аренды на основании договора аренды от 06.02.2017 № 01-09/1769:

часть 1, площадью 15903 кв. м, предназначенную для размещения платной автостоянки и объектов потребительской сферы и услуг, в том числе объектов общественного питания;

часть 2, площадью 10099, 4 кв. м, предназначенную для размещения платной автостоянки и объектов потребительской сферы и услуг;

часть 3, площадью 28424, 7 кв. м,  предназначенную для размещения объектов потребительской сферы и услуг.

В пункте 1.2 договора указано, что  земельный участок обременен ипотекой в пользу корпорации по договору ипотеки от 15.07.2013 № 110200/1343-ДИ

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды земельный участок и нестационарные объекты передаются субарендатору для размещения платной автостоянки, объектов потребительской сферы и услуг и осуществления мелкорозничной торговой деятельности на части 1 и 2 земельного участка, для размещения объектов потребительской сферы и услуг на части 3  земельного участка.

Согласно пункту 1.5 договора его срок истекает  30.05.2019.

28 мая 2018 года общество (субарендатор) и предприниматель заключили договор вторичной субаренды № 7-ОБ, согласно которому общество предоставило предпринимателю в субаренду торговое место № 7 – часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7931 площадью 40 кв. м, а также прилегающую территорию площадью 900 кв. м для организации точки питания на срок до 30.05.2019.

31 мая 2019 года АО «Сочи-Парк» (арендатор) и  ООО «Лукор» (субарендатор) заключили договор аренды движимого имущества и субаренды части земельного участка № АР-3105/2019, в соответствии с которым  АО «Сочи-Парк» предоставило обществу в аренду нестационарные объекты – помещения общественных туалетов и в субаренду части участков общей площадью 98636,0 кв. м, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7931, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного  использования – обустройство тренировочной площадки г. Сочи Адлерский район, Олимпийский проспект, зона перспективного развития (объекты потребительской сферы и услуг, аттракционы, аквапарк, благоустройство), принадлежащего арендатору на праве аренды на основании договора аренды от 06.02.2017 № 01-09/1769:

часть 1, площадью 19952 кв. м, предназначенную для размещения платной автостоянки и объектов потребительской сферы и услуг, в том числе объектов общественного питания;

часть 2, площадью 50003 кв. м, предназначенную для размещения платной автостоянки и объектов потребительской сферы и услуг;

часть 3, площадью 28681 кв. м,  предназначенную для размещения объектов потребительской сферы и услуг на срок до 29.06.2020.

Предприниматель, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации договоров № АР-0105/2018, АР-3105/2019, что влечет, по его мнению, отсутствие у общества правомочий на передачу имущества в субаренду, обратился в арбитражный суд. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в               статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса). 

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом (пункты 1, 2               статьи 420 Гражданского кодекса).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса). 

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ).

В обоснование незаключенности договоров № АР-0105/2018 от 01.05.2018,                      № АР-3105/2019 от 31.05.2019 истец ссылается на отсутствие их государственной регистрации до 17.07.2019.

Вместе с тем, предприниматель не является стороной  указанных договоров. Требование о признании договора незаключенным могла заявить сторона данного договора или ее правопреемник, а также собственник имущества – нестационарных объектов и земельного участка.

При этом, из выраженного в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) правового подхода следует, что сам по себе факт отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимости не исключает возникновение арендного обязательства, если сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям и совершены действия по его исполнению.

По смыслу данного правового подхода, поскольку государственная регистрация не является фактом, обусловливающим возникновение арендного обязательства, постольку государственная регистрация не является фактом, обусловливающим изменение арендного обязательства.

В данном случае стороны договоров № АР-0105/2018 от 01.05.2018,                                   № АР-3105/2019 от 31.05.2019 – общество и АО «Сочи-Парк» наличие арендных правоотношений в период с 01.05.2018 по 17.07.2018 не отрицают, в связи с чем  договоры считаются заключенными, а все их условия – действительными для их сторон.

Данное обстоятельство исключает удовлетворение требований истца о признании договоров аренды незаключенными.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса). 

По мнению предпринимателя незаключенность договоров аренды, заключенных между обществом и АО «Сочи-Парк», повлияла на правомочие общества по передаче имущества в субаренду по договору от 28.05.2018 № 7-ОБ, что влечет его недействительность (ничтожность).

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными  правовыми актами.

Статьей 608 Гражданского кодекса предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При этом согласно правовой позиции, сформулированной в абзаце втором пункта 10 Постановления № 73 по смыслу статьи 608 Гражданского кодекса арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса.

В рассматриваемом случае, договоры аренды № АР-0105/2018 от 01.05.2018,                                   № АР-3105/2019 от 31.05.2019 его сторонами не оспорены, не признаны в судебном порядке недействительными.

Согласно абзацу 4 пункта 10 Постановления № 73  необходимо учитывать, что применительно к статье 608 Гражданского кодекса договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям                                              статьи 608 Гражданского кодекса и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Следует также учитывать, что в силу абзаца 2 пункта 12 Постановления № 73 в сферу правомочий арендатора, пользовавшегося имуществом, не входит оспаривание титула арендодателя на соответствующее имущество, если только арендатор не считает такое имущество своим.

По смыслу вышеуказанных разъяснений в сферу правомочий истца, пользовавшегося арендованным имуществом, не входит оспаривание права арендодателя на это имущество, за исключением случая, когда истец считает такое имущество своим.

ИП ФИО2 спорное имущество своим не считает, факт его передачи по договору вторичной субаренды от 28.05.2018 № 7-ОБ не оспаривает.

Кроме того, доводу предпринимателя об отсутствии у общества полномочий на передачу спорного имущества в субаренду дана надлежащая правовая оценка в рамках дела № А32-48619/2019 о взыскании с ИП ФИО2 в пользу общества задолженности по арендной плате по договору от 28.05.2018 № 7-ОБ.

Суды указали, что в силу общеправового принципа «эстоппель» сторона лишается права ссылаться на возражения в отношении ранее совершенных действий и сделок, а также принятых решений, если поведение свидетельствовало о его действительности. Главная задача принципа «эстоппель» - не допустить, чтобы вследствие непоследовательности в своем поведении сторона получила выгоду в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной. Кратко принцип «эстоппель» можно определить как запрет ссылаться на обстоятельства, которые ранее признавались стороной бесспорными исходя из ее действий или заверений. 

В пункте 1 постановления Пленума Верховный Суд Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В течение срока действия договора у предпринимателя сомнений относительно правосубъектности арендатора не возникало, каких-либо претензий по вопросу наличия полномочий по сдаче имущества в субаренду в адрес общества не направлялось. Следовательно, действия предпринимателя свидетельствуют о том, что он полагал общество надлежащим контрагентом.

Установленные в рамках дела № А32-48619/2019 обстоятельства в силу                    статьи 69 АПК РФ носят преюдициальный характер и не подлежат повторному доказыванию по настоящему спору.

С учетом установленных судом обстоятельств, признание незаключенными договоров аренды № АР-0105/2018 от 01.05.2018, № АР-3105/2019 от 31.05.2019 не повлечет восстановление прав предпринимателя в виде возврата части уплаченной арендной платы за пользование спорным имуществом, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Доводы истца о воспрепятствовании ведению деятельности на переданном в субаренду участке со стороны общества не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора, не влекут признание договоров незаключенными и недействительными, а могут служить предметом самостоятельного иска. 

В обоснование недействительности вторичного договора субаренды истец также ссылается на положения статьи 173.1 Гражданскогокодекса (не согласован с АО «Сочи-Парк») и пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса (отсутствие согласия корпорации как залогодержателя на заключение договора).

 Согласно пункту 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Таким образом, сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 Гражданского кодекса, пункт 90 Постановления № 25).

Согласно пункту 90 Постановления № 25 не может быть признана недействительной по этому основанию сделка, получение согласия на которую необходимо в силу предписания нормативного правового акта, не являющегося законом. По общему правилу последствием заключения такой сделки без необходимого согласия является возмещение соответствующему третьему лицу причиненных убытков               (статья 15 Гражданского кодекса).

Договоры аренды № АР-0105/2018 от 01.05.2018, № АР-3105/2019 от 31.05.2019 законом не являются, в связи с чем договор вторичной субаренды не может быть признан недействительным ввиду отсутствия согласия АО «Сочи-Парк» и корпорации на его заключение.

Следует также отметить, что предусмотренное в статье 615 Гражданского кодекса ограничение права арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) лишь с согласия арендодателя установлено в целях защиты прав и законных интересов арендодателя.

В данном случае АО «Сочи-Парк», корпорация в период действия договора субаренды от 28.05.2018 № 7-ОБ возражений относительно использования спорного имущества предпринимателем не заявляли.

Следовательно, у предпринимателя отсутствует право требовать признания вторичного договора субаренды недействительным по названному основанию. 

На основании пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. 

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в постановлении № 25 разъяснено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Таким образом, в предмет доказывания по спору о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием обмана, входит, в том числе, факт умышленного введения недобросовестной стороной другой стороны в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки.

Из материалов дела не усматривается и истцом не подтвержден факт умышленного со стороны общества введения его в заблуждение относительно наличия правомочия по распоряжению спорным имуществом.

Кроме того, следует учитывать, что имущество, являющееся предметом договора субаренды от 28.05.2018 № 7-ОБ, передано в фактическое пользование предпринимателя и использовалось последним в отсутствие каких-либо возражений на протяжении всего периода действия договора, что подтверждается судебными актами по делу                              № А32-48619/2019.

В пункте 70 постановления № 25 указано, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса).

Как уже было указано выше, поведение предпринимателя после заключения вторичного договора субаренды (отсутствие каких-либо замечаний и возражений со стороны истца относительно заключения и исполнения договора) давало основание обществу полагаться на действительность сделки. До заключения вторичного договора субаренды и во время его действия истец имел возможность получить из ЕГРН сведения о государственной регистрации договора аренды № АР-0105/2018 от 01.05.2018, а также сведения о наличии согласия корпорации и АО «Сочи-Парк» на заключение договора.

Кроме того, в силу подпункта «м» пункта 2.1.1 договора ипотеки от 15.07.2013 (в редакции дополнительного соглашения от 27.10.2014 № 4) распоряжение предметом ипотеки (включая передачу в аренду, субаренду, лизинг, обременение иными правами третьих лиц) без предварительного согласия залогодержателя не допускается, за исключением аренды на срок до 13 месяцев.

Учитывая сроки действия договора вторичной субаренды от 28.05.2018 и договора аренды от 01.05.2018 (менее 13 месяцев), данные сделки не подлежали согласованию с корпорацией.

При таких обстоятельствах отсутствуют также основания для признания недействительным вторичного договора субаренды по основаниям отсутствия согласия корпорации и АО «Сочи-Парк» на его заключение.

Обществом заявлено о пропуске срока исковой давности по требованию о признании вторичного договора субаренды недействительной сделкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса общий срок исковой давности, который составляет три года.

Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ определено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Сделка, совершенная с нарушением положений статьи 173.1, 179 Гражданского кодекса, является оспоримой.

Ввиду того, что вторичный договор субаренды заключен 28.05.2018, истец являлся стороной указанного договора, следовательно, об обстоятельствах его заключения ему могло быть известно с момента его заключения, и срок исковой давности следует исчислять с даты заключения данного договора. Таким образом, годичный срок исковой давности истек 27.05.2019. С иском в арбитражный суд предприниматель обратился 04.09.2020, то есть с пропуском срока исковой давности.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В то же время, если рассматривать вторичный договор субаренды с точки зрения отсутствия у общества правомочий на передачу имущества в субаренду как ничтожный, то при таком подходе применяется трехлетний срок исковой давности, который не истек. 

Ввиду отсутствия  оснований для признания договоров аренды незаключенными, а вторичного договора субаренды недействительной сделкой не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с общества неосновательного обогащения в размере 595 350, 50 рублей.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по госпошлине следует возложить на истца.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 137, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Уточнение исковых требований принять.

В иске отказать.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в  Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяО.С. Левченко