Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-90451/22

31 мая 2023 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 16 мая 2023 года

Полный текст решения изготовлен 31 мая 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе: судьи Е.С. Криворучко ,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании  дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 319508100304391)

к Межрегиональному отделу по Подольскому и Чеховскому районам Управления Росреестра по Московской области, Управлению Росреестра по Московской области,

третье лицо: ЗАО «Климовский специализированный патронный завод», 

о признании незаконным Уведомления от 15.08.2022 №КУВД-001/2022-18418650/3 в отношении здания с кадастровым номером: 50:56:0030401:748,

обязании осуществить государственную регистрацию права аренды,

при участии в судебном заседании: представителей сторон согласно протоколу с/з от 16.05.2023,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, арендатор) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Межрегиональному отделу по Подольскому и Чеховскому районам Управления Росреестра по Московской области, Управлению Росреестра по Московской области (далее – заинтересованное лицо, Управление) с требованием о признании незаконным Уведомления от 15.08.2022 №КУВД-001/2022-18418650/3 в отношении здания с кадастровым номером: 50:56:0030401:748, обязании осуществить государственную регистрацию права аренды.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует: ЗАО «Климовский специализированный патронный завод» (арендодатель).

В судебном заседании заслушан представитель заявителя, представил ответ на уведомление о расторжении договора аренды, - приобщены к материалам дела.

В судебном заседании заслушан представитель третьего лица, против удовлетворения требований возражал, представил дополнительные пояснения, - приобщены к материалам дела.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствии представителей заинтересованного лица, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее

01.05.2021 между ЗАО «КСПЗ» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен Договор аренды здания № АН/20-0042 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое здание - профилакторий, 3-этажное, общей площадью 1893,10 кв. м, инв. № 1782, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 50:56:0030401:748 (далее - здание) (пункт 1.1 договор аренды).

Срок аренды здания установлен на 11 месяцев.

Истец указал, что 06.05.2021 ответчиком была предпринята попытка передать истцу указанное здание. Однако, передача здания не состоялась.  

Фактическая передача здания состоялась в июне 2021 г. 

После окончания срака действия договора сторонами подписан договор аренды от 01.04.2022 № АН/22-0024 , пунктом 2.1 которого предусмотрен долгосрочный срок аренды с 01.04.2022 по 31.03.2032.

04.05.2022 заявитель обратился в Межрегиональный отдел по Подольскому и Чеховскому районам Управления Росреестра по Московской области с заявлением об осуществлении государственного регистрации прав аренды в отношении здания с кадастровым номером 50:56:0030401:748, расположенного по адресу: Московская область, г.о. Подольск, мкр. Климовск, ул. Заводская, д.2.

Уведомлением от 13.05.2022 №КУВД-001/2022-18418650/1 регистрирующий орган сообщил о приостановлении государственной регистрации договора аренды от 01.04.2022 № АН/22-0024. Указанное решение мотивировано тем, что по данным ЕГРП здание с кадастровым номером 50:56:0030401:748 обременено арендой в пользу ИП ФИО3, а также в связи с тем, что не представлены документы об одобрении крупной сделки арендодателем.

26.07.2022 заявителем с целью устранения причин приостановления государственной регистрации, в адрес регистрирующий органа направлены дополнительные документы согласно описи (л.д.24).

Уведомлением от 15.08.2022 №КУВД-001/2022-18418650/3 регистрирующий орган сообщил об отказе в государственной регистрации прав, в связи с тем, что причины препятствующие проведению государственной регистрации не устранены.

Считая данный отказ не соответствующим требованиям действующего законодательства, заявитель обратился с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель третьего лица указал, что любые судебные споры, связанные в том числе с государственной регистрацией договора аренды здания от 01.04.2022 №АН/22-0024, утратили смысл и актуальность в принципе, в связи с тем, что указанный договор расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, собственником здания.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассмотрев доводы, изложенные в заявлении и отзыве на него, арбитражный суд пришел к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений ч.1 ст. 198 и ч.4 ст. 200 АПК РФ, а также разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, данных в Постановлении № 6/8 от 01.07.1996, для признания оспариваемого ненормативного правового акта органа местного самоуправления недействительным необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение им прав и охраняемых законом интересов заявителя, а также незаконного возложения им на заявителя обязанности, создающей иные препятствия для осуществления заявителем предпринимательской и иной экономической деятельности.

С учетом нормативной совокупности статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно правилам доказывания, установленным ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами оспариваемых актов, возлагается на соответствующий орган.

При этом лицо, обращающееся с требованием о признании решений (постановлений) органов, осуществляющих публичные полномочия незаконными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

В силу пунктов 1, 2, 5 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ), основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно пункту 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Порядок предоставления заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов установлен статьей 18 Закона № 218-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона № 218-ФЗ внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и, если иное не предусмотрено федеральным законом, дополнительных сведений об объекте недвижимости, указанных в пункте 4 части 5 статьи 8 данного Федерального закона, а также сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации.

В соответствии с пунктами 53, 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Частью 1 статьи 4 АПК РФ установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу положений пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (пункт 1 статьи 11 ГК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ.

При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

Необходимым условием применения того или иного способа защиты является обеспечение восстановления нарушенного права и соответствие способа защиты требованиям закона.

Избрание неверного способа защиты является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Осуществляя по своему усмотрению гражданские права, граждане и юридические лица самостоятельно избирают способ защиты нарушенного или оспоренного права, поэтому при обращении с настоящими требованиями, заявитель был обязан в порядке статей 41, 65 АПК РФ представить доказательства нарушения его прав и законных интересов, подлежащих судебной защите. 

Такие доказательства заявителем суду не представлены. 

Согласно п. 7.2 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор и отказаться от его исполнения в следующих случаях: 7.2.1. производства арендатором работ в здании, не согласованных и не утвержденных в порядке, предусмотренном договором; 7.2.2. использования здания арендатором не в соответствии с целью и функциональным назначением, указанным в п. 1.1 договора; 7.2.3. наличия у арендатора более 15 (пятнадцати) календарных дней просроченной задолженности на сумму более 100 000 (ста тысяч) рублей и (или) нарушения на такой же срок и сумму обязанности по внесению иных платежей по договору; 7.2.4. просрочки на любой срок внесения арендатором арендной платы за здание более двух раз (не подряд) в год; 7.2.5. неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором других обязательств из договора, признаваемого сторонами существенным нарушением арендатором договора, и не устранения допущенного нарушения по требованию арендодателя в установленный арендодателем разумный срок; 7.2.6. уклонения арендатора от приемки здания по акту приемки-передачи в течение более чем 5 (пяти) календарных дней со дня истечения срока, установленного для приема здания в аренду арендатором. 

В соответствии с п. 7.3 договора арендодатель имеет право на досрочное внесудебное расторжение договора и отказ от его исполнения только после направления арендатору письменной претензии с указанием на допущенное арендатором нарушение, а если это нарушение сроков оплаты - с указанием суммы задолженности. После получения претензии арендатор имеет право в срок не более 5 (пяти) рабочих дней устранить допущенное нарушение или согласовать с арендодателем приемлемый срок устранения нарушений. При устранении арендатором в пятидневный срок нарушения, указанного в претензии, договор не подлежит расторжению. В случае неустранения арендатором нарушения, указанного в претензии, настоящий договор считается расторгнутым со дня, указанного в претензии, но к ранее чем по истечении 7 (семи) рабочих дней со дня получения претензии арендатором.

Пунктом 8.5 Договора предусмотрено, что сторона по Договору считается получившей соответствующее уведомление (письмо, почтовое отправление и т.д.) при условии поступления указанного почтового отправления в почтовое отделение адресата по адресу, указанному в настоящем Договоре, даже если такое почтовое отправление не было получено адресатом (востребовано адресатом) до истечения установленных сроков хранения корреспонденцией организацией связи до возврата отправителю.

Такие письменные претензии с указанием на допущенные арендатором нарушения направлялись в его адрес неоднократно, и что важно отметить, были получены. Указанные факты в судебном разбирательстве в рамках дела № А41-69621/2022 нашли свое подтверждение и не оспаривались арендатором.

Судом учтено, что арендодателем в адрес ИП ФИО2 неоднократно направлялись претензии по факту ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств в рамках договора аренды здания от 01.04.2022 №АН/22-0024:

- 30.06.2022 исх№508-18 направлено требование о принятии мер к устранению нарушений обязательных требований пожарной безопасности в сроки, указанные в предписании ОФГПН МЧС России;

- письмом № 533-02 от 08.07.2022 направлена претензией о неисполнении договорных обязательств, установленных п. 4.3.5. договора - по надлежащему и безопасному содержанию здания. Указанное письмо содержит требование Арендодателя о приведении здания в надлежащее состояние. Согласно отчету АО «Почта России» об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 14218173003435, данная претензия получена адресатом -10.08.2022;

 - претензия от 21.07.2022 исх. № 575-02 о необходимости перечисления обеспечительного платежа и неустойки за просрочку его внесения. Данная претензия согласно отчету АО «Почта России» об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 14218173011027, была получена 10.08.2022 и данный факт в судебном разбирательстве в рамках дела № А41-69621/2022 не был оспорен или подвергнут сомнению.

Доказательств того, что Арендатор в пятидневный срок, и/или позднее, вплоть до даты рассмотрения настоящего требования, нарушения указанные в письмах-претензиях Арендодателя, и/или их фактическое отсутствие, заявителем в материалы дела не представлено.

Таким образом, в силу положений п. 7.3 Договора, спорный договор аренды здания от 01.04.2022 №АН/22-0024, на дату обращения заявителя с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд – 15.11.2022, считается расторгнутым.

Ссылки заявителя на вступившее в законную силу решение арбитражного суда от 26.12.2022 относительно того, что односторонний отказ от исполнения договора аренды здания от 01.04.2022 №АН/22-0024, изложенный в уведомлении от 01.08.2022 №602-02 признан незаконным, отклоняются судом как не подлежащие применению к рассматриваемым правоотношениям.

Кроме того, уведомлением от 02.03.2023 №158-02 о расторжении договора аренды, Арендодатель ссылками на приведенные выше положения уведомил Арендатора об одностороннем расторжении  договора аренды здания от 01.04.2022 №АН/22-0024 на основании п. 7.3 Договора.

Факт расторжения договора по существу заявителем не оспаривается, 

Таким образом, на дату рассмотрения настоящего спора по существу заявленных требований Договор аренды здания от 01.04.2022 №АН/22-0024, на регистрации которого настаивает заявитель, расторгнут, а как следствие не подлежит государственной регистрации.

Доказательств того, что действия Управления по приостановлению и в последствие по отказу в государственной регистрации Договора аренды здания от 01.04.2022 №АН/22-0024 каким-либо образом препятствовали в осуществлении заявителем предпринимательской деятельности, в том числе ограничивали его право на пользование указанным зданием в период с 13.05.2022 по 15.08.2022, материалы не содержат.

Доводы заявителя, изложенные дополнительных пояснения, сводятся к несогласию с действиями ЗАО "КСПЗ", напрямую не связанных с государственной регистрацией договора аренды, в связи с чем не могут служить основанием для удовлетворения требований. При этом каких-либо реальных доказательств нарушения оспариваемым уведомлением прав заявителя на ведение предпринимательской деятельности, а также возможность восстановления их посредством признания его недействительным, с учетом установленных по делу обстоятельств, заявителем суду не представлено.

Оценив представленные сторонами доказательства с позиции ст. 71 АПК РФ, суд приходит об отсутствии предусмотренных законом совокупности оснований для удовлетворения требований заявителя.

Расходы по оплате государственной пошлине распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ и относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,-

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Судья                                                                                                 Е.С. Криворучко