﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-4840/2021-ГК

г. Пермь

22 июня 2021 года

Дело № А60-50066/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 июня 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Семенова В.В.,

судей  Гуляевой Е.И., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зверевой Е.С.,

при участии:

от ответчика: Гилимзянова А.Р., паспорт, доверенность от 23.08.2020;

от истца, третьего лица: представители не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя Кузнецовой Елены Павловны,

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 25 февраля 2021 года

по делу № А60-50066/2020	

по иску индивидуального предпринимателя Кузнецовой Елены Павловны (ИНН 663602439395, ОГРН 316965800174574)

к обществу с ограниченной ответственностью "ЭЛЕМЕНТ-ТРЕЙД" (ИНН 6674325038, ОГРН 1096674002919)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "КАПЕЛЛА" (ИНН 6625030521, ОГРН 1036601487702)

об уменьшении арендной платы, о взыскании излишне уплаченной арендной платы, 

установил:

Индивидуальный предприниматель Кузнецова Елена Павловна (далее – истец, ИП Кузнецова Е.П.) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЭЛЕМЕНТ-ТРЕЙД" (далее – ответчик, ООО "ЭЛЕМЕНТ-ТРЕЙД") об уменьшении ежемесячной арендной платы на 181 320 руб. в месяц на период с 01.09.2019 по 01.09.2020; взыскании излишне уплаченной арендной платы в сумме 2 130 510 руб. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "КАПЕЛЛА".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.02.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец с решением суда не согласился и обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, иск удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на положения ч.1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), указывает, что нежилое помещение передано субарендатору без уведомления о наличии каких-либо недостатков. До начала торговой деятельности в арендуемом помещении субарендатором были проведены строительные ремонтные работы общей стоимостью более 3 000 000 руб., после завершения которых и начала осуществления торговой деятельности в помещении в периоды дождей и таяния снега на потолке появились протечки. Ответчик приводит доводы о том, что факты протечек неоднократно фиксировались сторонами в Актах о заливе, в материалы дела представлен Акт обследования кровли от 26.09.2019 подписанный сторонами и устанавливающий наличие дефектов кровли, являющихся причиной протечек потолка в помещении, имеется переписка сторон, подтверждающая признание ответчиком и третьим лицом факт наличия недостатков помещения. Также ответчик указывает, что крыша — это верхняя конструкция здания, которая служит для защиты от атмосферных осадков, дождевой и талой воды, обязанность по содержанию которой возложена на ответчика. Считает, что установление вида ремонта не может являть основным и единственным обстоятельством, подлежащим установлению. Кроме того, ответчик отмечает, что выводы суда об устранении ответчиком факторов влияющих на возникновение протечек (недостатков помещения) основан только на отзыве ответчика от 18.01.2021 и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, опровергаются Актом о заливе от 08.02.2021.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу выразил возражения против ее удовлетворения.

От истца в суд апелляционной инстанции поступили дополнения к апелляционной жалобе с приложением копии Акта о затоплении от 31.03.2021.

Судом апелляционной инстанции в порядке статьи 159 АПК РФ рассмотрено ходатайство о приобщении к материалам дела копии Акта о затоплении от 31.03.2021 и удовлетворено на основании статьи 268 АПК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между истцом (субарендатор) и ответчиком (арендатор) заключен договор субаренды недвижимого имущества № 015-ЮГ/19 от 28.05.2019 по предоставлению во временное пользование недвижимого имущества, общей площадью 453,3 кв.м., расположенного в Торговом центре «Строитель», по адресу: г. Первоуральск, пр. Ильича, 31, на срок до 30.03.2025, для осуществления розничной торговли магазина под наименованием «Галамарт».

Согласно п. 4.3.6 договора арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества, если его необходимость не была вызвана виновными действиями субарендатора.

Истец указывает, что ООО "ЭЛЕМЕНТ-ТРЕЙД" не выполняет обязанности по осуществлению капитального ремонта кровли, несмотря на обращения субарендатора и акты, фиксирующие протечку кровли. В связи с неисполнением арендатором обязанности по проведению капитального ремонта кровли арендованного помещения имущество претерпело следующие изменения: подтеки на потолке, частичный залив помещения (претензии от 20.09.2019, от 27.09.2019, акт обследования кровли от 26.09.2019 представителями сторон, претензия субарендатора от 09.10.2019, акты о затоплении от 12.03.2020 в 10 ч 00 мин. и в 16 ч 00 мин., от 05.08.2020, от 10.08.2020). Субарендатор вынужден регулярно менять потолочную плитку, подвергает опасности своих сотрудников и покупателей, тем самым не имея возможности использовать арендуемое помещении по назначению, в той мере, в какой рассчитывал при заключении договора.

Требование (претензию) от 24.07.2020 № 24-07 об уменьшении арендной платы в связи с неисполнением обязанности производить капитальный ремонт арендованного имущества ответчик добровольно не удовлетворил, оставив без ответа, что послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы жалобы, отзыва на нее, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов суда обстоятельствам дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 616 ГК РФ установлены обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, согласно пункту 1 которой на арендодателя возлагается обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а на арендатора - обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Абзацем 2 пункта 1 статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок.

Согласно абзацам третьему-пятому пункта 1 статьи 616 ГК РФ неисполнение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает право арендатору произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость такого ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как правильно установлено судом первой инстанции, имущество передано арендатором и принято субарендатором в надлежащем состоянии (акт приема-передачи в субаренду недвижимого имущества).

В нарушение положений статей 65 (каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений), 9 (судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности) АПК РФ истцом не представлены доказательства необходимости проведения капитального ремонта, нет пояснений в отношении вида ремонта, а именно: на основании каких характеристик, заключений и обследований истцом сделан вывод о необходимости проведения капитального ремонта, а не текущего или косметического ремонта.

Судом установлена необходимость замены в помещении потолочных плиток от 3-10 штук (в зависимости от периода), однако учитывая положения ст. 14.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Приказ Госкомархитекгуры от 23.11.1988 № 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитекгуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (вместе с "ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения"), принимая во внимание, что текущий ремонт предназначен для поддержания параметров устойчивости и надежности зданий, а капитальный ремонт направлен на восстановление, замену изношенных конструкций (в том числе несущих) или изменение параметров здания, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что при замене потолочных плиток изменение параметров здания не происходит, оснований полагать, что замена 3-10 потолочных плиток является капитальным ремонтом, не имеется.

Ссылки истца на переписку сторон, а также на постановление Государственного комитета СССР по строительству и инвестициям от 29.12.1973 №279 (МДС 13-14.2000) обоснованно признаны судом несостоятельными, поскольку постановление Государственного комитета СССР по строительству и инвестициям от 29.12.1973 № 279 утратило силу на территории Российской Федерации в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 16.11.2020 № 1850, а переписка сторон не является экспертным или иным заключением, не является профессиональным обследованием кровли на предмет объема необходимого выполнения работ.

Судом учтено, что к отношениям по определению того вида работ, который должен быть проведен в отношении кровли арендованного истцом помещения, подлежит применению "МДК 2-04.2004. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда", утвержденные Госстроем России (далее - МДК 2-04.2004), согласно п. 3.6.9 которого удельный вес заменяемых элементов жилых зданий в процессе текущего ремонта не должен превышать уровня кровельные покрытия - 50%, следовательно, если замене подлежит менее 50% кровельного покрытия, то работы по ремонту кровли относятся к «текущему ремонту».

Истец не представил доказательств того, какой процент кровли имеет повреждение и в какой период имелись такие повреждения, а также какая площадь (объем) кровли подлежит или подлежал ремонту, или находится или находился в негодном состоянии.

Представленный истцом локальный сметный расчет от 17.02.2020 признан судом ненадлежащим доказательством, так как в данном расчете имеется только смета на проведение работ и при расчете сметы произвольно принята площадь кровли в размере 100 кв. м.

Более того, судом отмечено, что при капитальном ремонте деятельность, связанная с использованием помещения/здания приостанавливается, однако деятельность магазина «Галамарт» за весь заявленный истцом период не приостанавливалась.

Оценивая требования истца об уменьшении ежемесячной арендной платы на 181 320 руб. в месяц на период с 01.09.2019 по 01.09.2020, а также взыскании излишне уплаченной арендной платы в сумме 2 130 510 руб., суд установил, что в материалы дела истцом представлен расчет в виде таблицы исходя из суммы арендной платы, пониженной на 181 320 руб. без каких-либо пояснений и обоснований самого размера снижения. В таблице учтен размер арендной платы, пониженный истцом по своему усмотрению и в произвольном размере без каких-либо характеристик, вычислений и прочего. Таким образом, ответчиком не представлено мотивированное обоснование суммы переплаты арендной платы в размере 2 130 510 руб., ходатайство о проведении судебной экспертизы сторонами не заявлялось.

Кроме того, судом учтено, что на момент рассмотрения спора факторы, влияющие на возникновение подтеков на потолке у субарендатора устранены. Арендатором совместно с арендодателем (собственником помещения) проведена работа по выявлению факторов, влияющих на возникновение подтеков у субарендатора, варианты повторного возникновения подтеков предотвращены: ни крыша, ни потолок не пропускает влагу в помещение. Помещение пригодно для использования и субарендатор мог использовать и использовал переданное арендатором помещение в целях, предусмотренных договором и в той мере, в которой рассчитывал при заключении договора.

Оснований не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции не имеется.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Каких-либо нарушений требований статьи 71 АПК РФ при оценке доказательств судом не допущено. Изложенные в обжалуемом решении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на положениях действующего законодательства.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, в том числе и оценен представленный в апелляционный суд Акт о заливе от 08.02.2021, и подлежат отклонению, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции о недоказанности того, что выявленные недостатки арендуемого помещения относятся к капитальному ремонту, и, соответственно, наличия оснований для предъявления требований об уменьшении и перерасчете арендной платы.

Несогласие истца с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Установленные и надлежащим образом оцененные судом первой инстанции обстоятельства признаются арбитражным судом апелляционной инстанции необходимыми и достаточными для принятия именно такого решения, которое является предметом обжалования, в силу чего доводы апелляционной жалобы не влекут ее удовлетворение.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 февраля 2021 года по делу № А60-50066/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

В.В. Семенов 

 

Судьи

Е.И. Гуляева 

 

М.А. Полякова