ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-77866/2023

Дело № А40-262751/22

г. Москва

18 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2023 года

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Панкратовой Н.И., Александровой Г.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "КУ2"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 22 сентября 2023 г.

по делу №А40-262751/22, принятое судьей Ламоновой Т.А.

по иску АО "Дом.РФ" (ИНН 

<

***> , ОГРН 

<

***>)

к ООО "КУ2" (ИНН 

<

***> , ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды от 10.10.2018г. №0/3297-18,

по встречному иску об изменении договора аренды нежилого помещения №07/3297- 18 от 10.10.2018г.,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 28.04.2022, диплом 107724 3798993 от 29.06.2018;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 22.12.2022, диплом ВСВ 0561501 от 26.04.2005;

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Дом.РФ» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «КУ2» (далее – ответчик) о взыскании 6.666.608 руб. 68 коп. задолженности по договору аренды от 10.10.2018г. №0/3297-18, из них: 5.317.788 руб. 91 коп. – долг по базовой части арендной платы, 11.089 руб. 58 коп. – долг по эксплуатационным расходам, 1.337.730 руб. 19 коп. – долг по переменной части арендной платы, с учетом уточнений заявленных требований, принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Ответчик обратился со встречными требованиями об изменении договора аренды нежилого помещения №07/3297-18 от 10.10.2018г., уменьшив размер Базовой Арендной Платы за период с 28.03.2020г. по 22.06.2020г. на 50% и уменьшив размер Базовой Арендной Платы за период с 23.06.2020 по 27.03.2021 на 30%.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 сентября 2023г. по делу №А40-262751/22 первоначальные требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору аренды от 10.10.2018г. №0/3297-18 в размере 6.389.729 руб. 70 коп., в т.ч. 5.051.999 руб. 51 коп. – долг по базовой части арендной платы, 1.337.730 руб. 19 коп. – долг по переменной части арендной платы. В остальной части первоначальных требований отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части взыскания с ответчика базовой арендной платы в размере 5.051.999 рублей 51 коп., а также в части отказа в удовлетворении встречного иска, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречного искового заявления.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт.

Представитель истца просил решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения, поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 10.10.2018 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен долгосрочный договор аренды №07/3297-18 (далее - Договор) в редакции дополнительного соглашения №1 от 28.04.2021г. в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004042:9414 общей площадью 175,3 кв.м., расположенного в многофункциональном комплексе «IQ-Квартал» по адресу: 123112, г.Москва. Пресненская наб., д. 10, стр. 2 (далее - Помещение).

Помещение передано по акту приема-передачи от 16.10.2018 года.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 5.1 Договора начиная с даты приема-передачи Помещения Арендатор обязуется уплачивать Арендодателю в течение всего срока аренды Арендную плату, состоящую из Базовой Арендной платы. Эксплуатационных расходов и Переменной Арендной платы.

На основании п. 5.5, 5.8 Договора Базовая Арендная Плата и Эксплуатационные расходы подлежат ежегодной индексации.

Пункт 7 Договора аренды содержит согласованные сторонами условия о порядке ежегодной индексации Арендной платы. По Договору купли-продажи №01/6270-21 от 13.12.2021 года АО «ДОМ.РФ» передало Помещение третьему лицу, переход права зарегистрирован 24.12.20212 года. Истец ссылается на то, что в нарушение условий Договора ответчиком не были исполнены обязательства по оплате арендной платы до даты перехода права на Помещение третьему лицу, в связи с чем у ответчика имеется долг по договору.

В соответствии с п. 5.4. Базовая Арендная плата представляет собой плату за владение и пользование Арендатором Помещением

Согласно п. 5.4.1. Договора Базовая арендная плата в течение первых 4-х месяцев с даты приема-передачи: 469.025,00 руб. в месяц не включая НДС, и рассчитывается по следующей формуле: БСА х Арендуемая площадь /12, где БСА (Базовая ставка аренды), равная 30.000.00 руб. за один квадратный метр арендуемой площади Помещения в год. не включая НДС.

На основании п. 5.4.2. начиная с 5-го месяца до первой даты индексации: 938.050,00 руб. в месяц не включая НДС, и рассчитывается по формуле: БСА х Арендуемая площадь /12, где БСА (Базовая ставка аренды), равная 60.000.00 руб. за один квадратный метр арендуемой площади Помещения в год, не включая НДС.

В силу п. 5.5. Договора начиная с первой годовщины даты Приема-передачи размер Базовой Арендной платы подлежит ежегодной индексации.

В связи с этим с 16.10.2019 размер Базовой Арендной платы рассчитывается исходя из ставки 6300000 руб. за один квадратный метр арендуемой площади Помещения в год, не включая НДС.

Начиная с 16.10.2020 года размер Базовой Арендной платы рассчитывается исходя из ставки 66.150 руб. за один квадратный метр арендуемой площади Помещения в год, не включая НДС.

С 16.10.2021 года - размер Базовой Арендной платы рассчитывается исходя из ставки 70.998.80 за один квадратный метр арендуемой площади Помещения в год, не включая НДС.

Согласно п. 5.13 Договора Базовая Арендная плата подлежит уплате с Даты передачи Помещения ежемесячно авансом не позднее 25-го числа предшествующего месяца за каждый последующий месяц.

Истец ссылается на то, что в нарушение указанных положений Договора Арендатором нарушены сроки внесения арендных платежей, в связи с чем, у ответчика образовался долг за период с 16.10.2018 года по 23.12.2021 года в размере 5.051.999 руб. 51 коп.

В соответствии с п. 5.13 Договора Эксплуатационные расходы подлежат уплате с Даты передачи Помещения ежемесячно авансом не позднее 25-го числа предшествующего месяца за каждый последующий месяц. В нарушение указанного положения Договора Арендатором не исполнены обязательства по уплате эксплуатационных расходов, в связи с чем, у ответчика образовался долг по эксплуатационным расходам за период с 16.10.2018 года по 23.12.2021 года в размере 11.089 руб. 58 коп.

Согласно п.5.11 Переменная Арендная Плата представляет собой плату за Коммунальные Услуги.

На основании п. 5.14 Договора Переменная арендная плата подлежит уплате в течение 10 рабочих с даты выставления счета.

Как указал истец, Арендатором не исполнены обязательств по уплате Переменной части арендной платы, в связи с чем, за ним образовалась задолженность по Переменной части арендной платы в размере 1.337.730 руб. 19 коп.

В порядке досудебного урегулирования спора истец направил ответчику претензию №12780-ЮЛ от 29.09.2022 с требованиями погасить образовавшуюся задолженность по Договору.

Поскольку в добровольном порядке ответчик требования истца не исполнил, последний обратился в суд.

Рассмотрев первоначальные и встречные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении первоначального иска и об отказе во встречном, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом первой инстанции рассмотрено ходатайство ответчика о пропуске Истцом срока исковой давности по части требований на том основании, что исковое заявление подано в суд 29.11.2023, а требования заявлены истцом о взыскании задолженности за период с 16.10.2018 по 23.12.2021.

Принимая во внимание ст. 202 ГК РФ, суд согласился с доводами ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям, заявленным до 29.10.2019.

Обращаясь со встречными требованиями, ответчик указал на необходимость снижения базовой арендной платы за период с 23.06.2020 года по 31.12.2020 года на основании ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон №98-ФЗ)

В обоснование встречных требований, ответчик указал, что согласно п. 2.4. Договора Помещение передается ответчику для размещения кафе.

В соответствии с п.1 Указа Мэра Москвы от 05.03.2020г. №12-УМ «О введении режима повышенной готовности» в городе Москве введен режим повышенной готовности.

Согласно п.п. 3.2.1. этого Указа с 28 марта 2020г. по 14 июня 2020г. (включительно) приостановлена работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, за исключением обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений таких предприятий, а также доставки заказов.

В соответствии с Указом Мэра Москвы от 8 июня 2020г. №68-УМ "Об этапах снятия ограничений, установленных в связи с введением режима повышенной готовности" с 16.06.2020г. возобновляется доступ посетителей и работников в здания, строения, сооружения (помещения в них), на территории сезонных летних кафе при стационарных предприятиях общественного питания с соблюдением требований, установленных Департаментом торговли и услуг города Москвы; с 23 июня 2020г. возобновляется доступ посетителей и работников в здания, строения, сооружения (помещения в них), на территории: - ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, в том числе в парках культуры и отдыха, с соблюдением требований, установленных Департаментом торговли и услуг города Москвы.

В соответствии с ч. 3 ст. 19 Закона №98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее - Закон №68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В силу ч. 4 ст. 19 Закона №98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст.11 Закона №98-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Ответчик ссылается на то, что осуществляет свою деятельность в сфере общественного питания.

Арендуемые по Договору помещения в соответствии с разрешенным по договору видом использования используются для размещения в них ресторана японской кухни «Ки: Рамен Изакая бар».

10 мая 2018 года ООО «КУ2» включено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства. В период с 10.05.2018 по 10.07.2022 общество являлось микропредприятием.

С 10.07.2022г. по текущую дату общество является малым предприятием.

Ответчик посчитал, что он соответствует всем критериям, установленным ч.4 ст.19 Закона №98-ФЗ для предприятий, которым предоставлено право требовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст.11 Закона №98-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Как указал ответчик, возможность использования помещения, арендованного у истца, на протяжении года с момента наступления невозможности использования помещения (с 28 марта 2020 года) были существенно ограничены.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, при ответе на вопрос указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

На основании изложенного, ответчик во встречных требованиях, просит изменить договор аренды нежилого помещения №07/3297-18 от 10.10.2018г., уменьшив размер Базовой Арендной Платы за период с 28.03.2020г. по 22.06.2020г. на 50% и уменьшив размер Базовой Арендной Платы за период с 23.06.2020 по 27.03.2021 на 30%.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из того, что в материалы дела ответчиком не были представлены доказательства невозможности осуществления экономической деятельности, а также невозможности использования спорного имущества в период действия ограничений.

Так ответчиком не представлено доказательств того, что в спорный период деятельность ответчика была прекращена.

Кроме того, на официальном сайте ответчика (https://kuramen.ru/) опубликована информация о том, что ответчик работает на доставку еды.

Таким образом, ответчик не был ограничен в использовании Помещения для целей своей деятельности, а также ведения в нем иной деятельности, что позволяет установить отсутствие оснований для снижения аренды.

Также, согласно абз. 2, ч.4, чт. 19 Закона №98-ФЗ в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном ст.450.1 ГК РФ.

Однако ответчик о расторжении не заявлял, несмотря на то, что сторонами не было достигнуто соглашение о заключении дополнительного соглашения о снижении арендной платы за спорный период.

Из материалов дела также следует, что в период с апреля 2020 года по июнь 2020 года ответчик использовал Помещение, что подтверждается, в том числе, показаниями приборов учета. На основании данных, представленных управляющей компанией, ответчику были выставлены счета на оплату коммунальных услуг. Указанные обстоятельства подтверждают фактическое использование ответчиком помещения в спорный период.

На основании изложенного судом первой инстанции правомерно отклонены как несостоятельные доводы ответчика о наличии оснований, предусмотренных ч.3 ст. 19 Закона №98-Федеральный закон, для предоставления ему скидки, поскольку ответчик не был ограничен в использовании Помещения, а дополнительные соглашения о предоставлении скидки не заключались.

Кроме того, судом правомерно отклонены доводы ответчика о необходимости снижения базовой арендной платы за период с 23.06.2020 года по 31.12.2020 года на основании ч. 4 ст. 19 Закона №98-ФЗ, поскольку уменьшение размера арендной платы по договору аренды является правом, а не обязанностью арендодателя.

На основании изложенного, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения встречного иска о необходимости уменьшения размера базовой арендной платы и пришел к выводу, что первоначально заявленные требования с учетом применения срока исковой давности по части требований подлежат удовлетворению в части в размере 6.389.729 руб. 70 коп. из них: 5.051.999 руб. 51 коп. - долг по базовой части арендной платы, 1.337.730 руб. 19 коп. – долг по переменной части арендной платы, в остальной части первоначального иска суд отказал.

Поскольку приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового обоснования и документального подтверждения, они не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В соответствии с изложенным суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы материалы дела, дана надлежащая правовая оценка всем доказательствам, правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы права, подлежащие применению.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд - 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 сентября 2023г. по делу №А40-262751/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья:                                                            О.В. Савенков

 

Судьи:                                                                                             Н.И. Панкратова

 

Г.С. Александрова