Арбитражный суд Чукотского автономного округа

улица Ленина, дом 9а, Анадырь, 689000,

www.chukotka.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А80-160/2021

г. Анадырь

01 апреля 2022 года

резолютивная часть решения объявлена 29.03.2022

Арбитражный суд Чукотского автономного округа в составе судьи Дерезюк Юлии Владимировны, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Борисовой Е.Н. 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «АКСУ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

 к Управлению финансов, экономики и имущественных отношений Администрации городского округа Анадырь (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании недействительным пункта 6.1 договора аренды муниципального имущества от 08.10.2019 № 34,

при участии:

от Общества – представитель ФИО1 по доверенности от 10.01.2022, диплом 

от Управления – представитель ФИО2 по доверенности от 03.09.2021 № 01-111540, диплом 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «АКСУ» (далее – ООО «АКСУ») обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению финансов, экономики и имущественных отношений Администрации городского округа Анадырь (далее - Управление) о признании недействительным пункта 6.1 договора аренды муниципального имущества от 08.10.2019 № 34.

Определением от 15.04.2021 заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 19 мая 2021 года.

По ходатайству ООО «АКСУ» определением суда от 19.05.2021 по делу назначена судебная оценочная экспертиза для определения достоверной стоимости ежемесячной арендной платы за пользование имущественным комплексом объектов коммунальной инфраструктуры, предназначенной для водоподготовки  и водоснабжения городского округа Анадырь, по договору аренды от 08.10.2019 № 34; проведение поручено обществу с ограниченной ответственностью «ДВ Недвижимость» (далее – ООО «ДВ Недвижимость»), экспертам ФИО3, ФИО4; установлен срок, в течение которого должна быть проведена экспертиза и должно быть представлено заключение в арбитражный суд, - до 15 августа 2021 года.

Определением от 13.09.2021 производство по делу возобновлено, назначено предварительное судебное заседание. Определением от 08.10.2021 дело назначено к судебному разбирательству.

Определениями суда судебное заседание неоднократно откладывалось, в том числе по ходатайствам сторон в связи с рассмотрением вопроса о заключении мирового соглашения.

В настоящее судебное заседание обеспечена явка представителей истца и ответчика.

В обоснование иска Общество указало, что при заключении договора аренды с отчетом оценщика Общество не было ознакомлено. Размер арендной платы, определенный в соответствии с отчетом об оценке от 01.09.2019, в размере 752596 руб., невозможно было использовать для определения ежемесячной арендной платы в силу его ничтожности. Истец полагает, что в нарушение приказа Минстроя РФ от 14.09.1992 № 209 применена иная формула для расчета арендной платы, не учтены затраты для воспроизводства либо замещения объекта оценки, не учтена сумма по использованию земельного участка, на котором стоит объект. Также в качестве годовой базовой ставки за 1 кв.м в формуле расчета арендной платы оценщик указал ставку из постановления Администрации ГО Анадырь от 19.07.2019 № 451, которое не подлежало применению. Истец полагает, что результат оценки может быть обжалован в рамках рассмотрения требований о признании договора аренды недействительным.

В доводах отзыва на иск Управление указало, что размер арендной платы изначально был определен на основании отчета об оценке. В спорных отношениях самостоятельное оспаривание проведенной оценки размера арендной платы не допускается, несмотря на это, Общество фактически оспаривает достоверность первоначального отчета, только в части цены договора, при этом воля на признание сделки недействительной в целом, отсутствует.

Управление обращает внимание, что в ходе судебного рассмотрения не устанавливался факт недостоверности отчета, положенного в основу определения цены аренды по договору, а проведенная экспертиза установила лишь иной размер арендной платы. Таким образом, имеется два отчета, не признанных недостоверными. Общество не приняло условия для заключения мирового соглашения, предусматривающего определение стоимости арендной платы в размере 525298 руб., рассчитанной исходя из среднего показателя результатов оценки.

 В судебном заседании стороны поддержали свои доводы.

На стадии исследования материалов дела истцом заявлено ходатайство об отложении судебного заседания для рассмотрения вопроса о назначении дополнительной экспертизы по определению достоверности отчета оценщика от 01.09.2019. Рассмотрев заявленное ходатайство, суд определением от 29.03.2022 отказал в его удовлетворении. Иных ходатайств, в том числе о назначении экспертизы, сторонами не заявлялось.

При рассмотрении дела судом установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения спора.

08.10.2019, на основании постановления администрации муниципального образования городской округ Анадырь № 895 о предоставлении муниципальной преференции в виде передачи в аренду муниципального имущества без проведения торгов, между Управлением финансов, экономики и имущественных отношений Администрации городского округа Анадырь (Арендодатель) и  обществом с ограниченной ответственностью «АКСУ» (Арендатор) заключен договор № 34 аренды муниципального имущества, в соответствии с которым Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование на праве аренды муниципальное имущество городского округа Анадырь – имущественный комплекс объектов коммунальной инфраструктуры, предназначенный для водоподготовки и водоснабжения городского округа Анадырь, общей площадью 3654,80 кв.м., расположенный по адресу: Чукотский автономный округ, территория ВОС, ул. Рультытегина, 40 (далее – договор аренды).

Целью договора является создание условий для бесперебойного и качественного водоснабжения потребителей с достижением максимального экономического и социального эффекта в сфере коммунальных услуг; обеспечение жизнедеятельности населения в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, социального обеспечения населения.

Срок аренды - с даты заключения договора до заключения концессионного соглашения, но не более чем до 30 сентября 2020 года  включительно (пункт  4.1 договора).

В приложении № 1 указан перечень имущества, предаваемого в аренду, в том числе объекты недвижимости: водоочистная станция, камеры задвижек, склад, проходная, хлораторная.

08.10.2019 сторонами подписан Акт №34 приема передачи имущества.

В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды, размер арендной платы определен сторонами в соответствии с отчетом об оценке № 68/АИ-19 от 01.09.2019 и составляет 752596 руб. (без НДС) в месяц.

Дополнительным соглашением от 11.11.2020 № 1 срок договора аренды продлен до 30.09.2021 на прежних условиях.

Основанием для заключения договора аренды  и продления срока его действия являются решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Чукотскому автономному округу  от 01.10.2019 и от 28.10.2020 (Приложение № 3).

Договор подписан уполномоченными сторонами и прекращен в связи с окончанием срока его действия.

В рамках рассмотрения судебных дел А80-616/2019, А80-343/2020, с участием Общества, Управления и иных лиц, установлено, что договор аренды не подменяет собой концессионное соглашение, не является договором взамен такого соглашения, заключен не «в обход закона» и не с целью его нарушения, а именно с целью надлежащего проведения необходимых процедур, установленных Федеральным законом  от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» и соблюдения требований Федерального закона 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении". Договор аренды заключен в строгом соответствии с требованиями статей 17.1, статьи 20 Закона о защите конкуренции, и по данным основаниям недействительным (ничтожным) не является. 

При рассмотрении указанных дел судом вопрос определения цены договора не рассматривался и предметом спора не являлся. 

01.11.2021 объекты, являющиеся предметом договора аренды, переданы по концессионному соглашению Обществу.

15.12.2020, в рамках дела А80-464/2020, Управление обратилось с требованием к Обществу о взыскании суммы основного долга по арендной плате по договору аренды муниципального имущества №34 от 08.10.2019 за период с 08.10.2019 по 31.12.2020 включительно в размере 11118998,97 руб., пени за просрочку внесения арендной платы за период с 12.11.2019 по 15.12.2020 включительно в размере 295723,29 руб.

Общество, возражая против определения размера арендной платы на основании недостоверного отчета об оценке, обратилось с настоящим иском в суд. Производство по требованию о взыскании арендной платы по делу А80-464/2020 судом приостановлено.

При рассмотрении дела судом установлено, что в период действия договора аренды Обществом арендные платежи не вносились. Досудебный порядок рассмотрения спора соблюден, спор сторонами не урегулирован.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 9 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в порядке, установленном главой 5 настоящего Федерального закона, путем предоставления преференций.

В рассматриваемом случае, договор аренды заключен в соответствии с приведенным положением, т.е. без проведения торгов.

Постановлением Администрации городского округа Анадырь от 08.10.2019 № 895 предоставлена преференция Обществу в виде передачи в аренду имущества, с определением установления стоимости арендной платы на основании отчета об оценке от 01.09.2019 (пункт 2.4 постановления).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Абзацем вторым пункта 1 Информационного письма N 92 предусмотрено, что в случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица) (абзац четвертый пункта 1 Информационного письма N 92).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается (абзацы шестой и восьмой пункта 1 Информационного письма N 92).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В данном случае при подписании договора аренды и принятии на себя взаимных обязательств, в том числе, продляя срок действия договора аренды дополнительным соглашением 11.11.2020, стороны согласовали размер ежемесячной арендной платы объекта аренды.

При заключении договора 08.10.2019 Общество согласилось с условиями договора аренды, разногласий относительно размера арендной платы не заявило. Доводы о недостоверности рыночной стоимости аренды впервые были заявлены Обществом лишь при обращении Управления с иском о взыскании задолженности в декабре 2020 года в рамках спора А80-464/2020. С настоящим иском в суд Общество обратилось 12.04.2021.

Обществом заявлено требование о признании недействительным пункта 6.1 договора аренды, иных требований, в том числе об установлении иного размера арендной платы Обществом не заявлено, в том числе в порядке уточнения иска в ходе судебного рассмотрения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 554 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно разъяснениям в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, следует, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постановлением Администрации городского округа Анадырь от 19.07.2017 № 451 «Об арендной плате за аренду муниципальных нежилых помещений (зданий)» с 01.01.2018 установлены размеры арендной платы за арендуемые нежилые помещения для организаций всех форм собственности в размере 242 руб. за 1 кв.м арендуемой площади. Пунктом 4 указанного постановления предусмотрено, что оно не распространяется на суммы арендной платы, которые установлены по результатам оценки права аренды.

В договоре аренды стороны предусмотрели определение размера арендной платы на основании отчета об оценке от 01.09.2019 № 68/АИ-19.

В соответствии со статьей 8 Закона об оценочной деятельности, предусмотрено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной (часть 5 пункт 1).

В рассматриваемом случае, положения статьи 8 Закона об оценочной деятельности не подлежат применению, поскольку нормативный акт, обязывающий определять величину стоимости арендной платы при передаче муниципального имущества в аренду по основанию пункта 9 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, исключительно на основании результатов оценки, отсутствует.

С учетом вышеприведенных разъяснений, самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска является невозможным, а вопрос о достоверности этой величины подлежит рассмотрению в рамках спора по поводу сделки.

Согласно пункту 2 разъяснений Информационного письма № 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца проведена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «ДВ Недвижимость». На разрешение экспертов поставлен вопрос определения размера ежемесячной арендной платы за период с 08.10.2019 по 31.12.2020 (включительно) за пользование имущественным комплексом объектов коммунальной инфраструктуры, предназначенной для водоподготовки  и водоснабжения городского округа Анадырь, общей площадью 3654,80 кв.м., расположенный по адресу: Чукотский АО, территория ВОС, ул. Рультытегина, д.40, являющимся предметом договора аренды от 02.10.2019 № 34. 

Ранее, Общество не устанавливало иной размер арендной платы.

Согласно заключению эксперта ООО «ДВ Недвижимость» от 05.08.2021, итоговая рыночная стоимость величины месячной арендной платы за период с 08.10.2019 по 31.12.2020 за пользование объектом аренды составит 436160 руб. (без НДС).

Указанная стоимость определена оценщиком с применением двух методов оценки – затратного, при котором рыночная стоимость аренды составила 399098 руб./мес. и доходного, при котором размер арендной платы определен в 473222 руб./мес.

При этом экспертом указано, что оба подхода предполагают допущения и экспертную оценку. Поэтому полученную величину рыночной стоимости уместнее всего рассматривать как некую среднюю величину. Окончательное итоговое суждение о стоимости арендной платы имущественного комплекса выносится оценщиком на основе исчерпывающего  анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, полученных в рамках классических подходов к оценке. Поскольку арендодатель не платит налоги, исходя из принципа определения затрат арендодателя и снижения тарифов на воду для населения, эксперт пришел к выводу, что уместнее принять итоговую стоимость величины месячной арендной платы равной 298000 руб.

ООО «ДВ Недвижимость» привлеченное к участию в деле, в пояснениях указало, что  отчет выполнен на основе действующих стандартов оценки и не подразумевает экспертизу проведенной ранее оценки, тем не менее, отметил, что арендная плата в 752596 руб./мес. не является рыночной, поскольку определялась с применением методики, изложенной в постановлении Администрации городского округа Анадырь № 451 от 19.07.2017 без учета стандартов оценки. Основания для таких выводов экспертом не приведены.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости аренды имущественного комплекса от 01.09.2019, выполненному ИП ФИО5 на основании заключенного контракта от 12.08.2019 № 15, рыночная стоимость месячной арендной платы за пользование имущественным комплексом определена в размере 752596 руб. Оценщик ИП ФИО5 при определении стоимости аренды использовал затратный подход.

Из представленных экспертных заключений следует, что при определении итоговой величины стоимости арендной платы имущественного комплекса принимались во внимание рекомендации, приведенные в Законе об оценочной деятельности, федеральных стандартах оценки, методики расчета арендной платы за нежилое помещение, утв. Приказом Минстроя РФ от 14.09.1992 № 209.

В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 методики расчета арендной платы за нежилое помещение, утв. Приказом Минстроя РФ от 14.09.1992 № 209 с целью упорядочения размеров арендной платы за нежилые здания (помещения) сдаваемые в аренду и субаренду на территории России предлагается единая методика ее расчета для всех форм собственности.

При этом, методика носит рекомендательный характер. В каждом конкретном случае размер арендной платы за нежилые здания (помещения) определяется в договоре аренды по соглашению сторон.

Таким образом материалы настоящего дела содержат два заключения эксперта, объем и содержание которых не позволяет суду дать оценку представленным заключениям как не достоверным. Несогласие стороны с размером арендной платы, определенной ИП ФИО5  в отчете от 01.09.2019, само по себе не свидетельствует о его недостоверности.

В силу части 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Из положений стати 12 Закона об оценочной деятельности следует, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное и является рекомендуемой для целей  совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.

Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является. Оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статьи 14, 15 Закона об оценочной деятельности).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Расхождение значений и итогов, определенных в отчете ИП ФИО5 с выводами эксперта по судебной экспертизе, выполненной ООО «ДВ Недвижимость» не может исключать доказательственное значение отчета ИП ФИО5 

В соответствии с правовым подходом, выраженным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302 признаваемый Федеральным законом N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о недостоверности отчета от 01.09.2019, положенного в основу определения цены договора аренды, применительно к требованиям, установленным Законом об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

О проведении иной независимой экспертизы в целях проверки достоверности и подлинности отчета оценщика ИП ФИО5, с учетом имеющегося в материалах дела отчета ООО «ДВ Недвижимость», определившего иную стоимость объекта оценки уже в ходе судебного рассмотрения, истцом не заявлено. В отсутствие сведений о возможности проведения такой экспертизы, заявление ходатайства об отложении судебного заседания на стадии исследования материалов дела, т.е спустя 6 месяцев после получения результатов оценки, выполненной ООО «ДВ Недвижимость», расценено судом как действия, направленные на затягивание рассмотрения дела, с учетом приостановления производства по делу А80-464/2019, в котором рассматриваются требования о взыскании арендной платы.  

С учетом изложенного, оснований для признания отчета от 01.09.2019 недостоверным и невозможным для определения стоимости арендной платы по спорному договору не имеется.

Доводы истца о недостоверности отчета от 01.09.2019, в том числе о несоответствии формулы расчета арендной платы приказу Минстроя РФ от 14.09.1992 № 209, а также неправомерном применении постановления Администрации ГО Анадырь от 19.07.2019 № 451, подлежат отклонению.

Как указано выше, приказ Минстроя РФ от 14.09.1992 № 209 носит рекомендательный характер, следовательно, методика может быть взята за основу, однако отступления от использования конкретной формулы расчета (что имело место и в случае подготовки экспертного заключения ООО «ДВ Недвижимость») сами по себе не свидетельствуют о недостоверности определенной оценщиком суммы арендной платы.

В пункте 4 постановления Администрации ГО Анадырь от 19.07.2017 № 451 указано, что оно не распространяет свое действие  на суммы арендной платы, определенные по результатам оценки права пользование муниципальным имуществом. Буквальное содержание указанного постановления свидетельствует о невозможности определения размера  арендной платы с применением установленных данным постановлением размеров, в случае, если такая стоимость определяется на основании оценки. 

При этом запрет на использование утвержденных размеров арендной платы при проведении оценки, указанное постановление не содержит.

Более того, использование в оценке размера арендной платы, постановления № 451, не свидетельствует об определении оценщиком ИП ФИО5 размера аренды в соответствии с данным постановлением.

В соответствии с положениями Федерального стандарта оценки, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» ФСО определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности, является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Пунктом 11 ФСО № 1 установлено, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

При этом, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО № 1).

Заявляя доводы о ничтожности отчета оценщика ИП ФИО5 от 01.09.2019, истец не привел доводов и не подтвердил доказательствами несоответствие отчета требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Отчет ИП ФИО5 по своему содержанию соответствует Закону об оценочной деятельности, а также содержит выводы и основания, по которым при определении стоимости арендной платы применен затратный подход и сделан выбор в пользу отказа от доходного и сравнительного подходов.

 Таким образом, оснований для признания оспариваемого пункта договора недействительным по правилам статьи 168 ГК РФ, по основанию недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы, у суда не имеется.

Суд также учитывает, что ранее, в отношении того же имущественного комплекса между сторонами имелись аналогичные отношения в рамках договора аренды муниципального имущества № 23 от 31.05.2013.

Указанный договор имел место в период с 10.07.2013 по 09.07.2018 (5 лет). В соответствии с пунктом 6.1 Договора № 23 от 31.05.2013 арендная плата в месяц составляла 740000 руб. (без НДС).

Обстоятельства о длительных взаимоотношениях сторон по аренде имущественного комплекса, согласованной цене аренды в размере 740000 руб.  установлены вступившим в законную силу решением суда по делу А80-2/2021.

Из описанных обстоятельств следует, что длительное время размер арендной платы для Общества составляет сумму, соотносимую с оспариваемой. Возражений по сумме арендной платы не имелось.

Согласно абзацу четвертому пункта 2 статьи 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В рассматриваемом случае истец поставил под сомнение действительность договора в данной части лишь в 2021 году и после обращения Управления с иском о взыскании накопленной более чем за год задолженности, что нельзя признать добросовестным поведением, исходя из положений статьи 10 ГК РФ. Общество,  приняв по акту имущество в аренду 08 октября 2019 года, используя его и ранее на праве аренды (дело А80-2/2021) осуществляло свою деятельность с использованием указанного имущества (деятельность по водоподготовке и водоснабжению), получая доход, возражений относительно размера арендной платы заявлено не было. Доказательств обращения Общества в адрес Управления после подписания договора содержащего информацию об отчете оценщика от 01.09.2019, до 31.03.2021, в материалах дела не имеется.

В ходе судебного разбирательства Управлением предложено рассмотреть вопрос о заключении мирового соглашения, на условиях установления в договоре аренды цены в размере 525298 руб., однако, Общество на указанные условия согласия не выразило.

В силу части 2 статьи 199 ГК РФ, пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности" истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

25.03.2022 Управлением подано заявление, согласно которому Обществом пропущен срок исковой давности по требованию о признании пункта 6.1 договора аренды недействительным, который подлежит исчислению с 08.10.2019, с даты заключения договора аренды.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 196 ГК РФ).

Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (пункт 1 статьи 197 ГК РФ).

Из пункта 2статьи 181 ГК РФ следует, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как установлено судом, Общество приняло условия договора аренды, в том числе о цене аренды в момент заключения договора – 08.10.2019. Пунктом 6.1 спорного договора сторонами принято, что цена аренды определена на основании отчета об оценке от 01.09.2019 № 68/АИ-19. Следовательно, Общество не могло не знать о цене и основаниях ее определения в договоре. Доказательств обнаружения факта недостоверности отчета об оценке лишь 16.03.2021 (указано в иске) истцом не представлено. О несогласии с размером арендной платы истец заявил лишь после обращения Управления за взысканием задолженности в рамках спора А80-464/2020.

При таких обстоятельствах, следует признать, что срок, установленный для реализации права на признание оспоримой сделки, к которой относится рассматриваемый договор аренды, недействительной, истек 08.10.2020, по правилам пункта 2 статьи 181 ГК РФ.

Руководствуясь статьями 109, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «АКСУ» отказать.

Перечислить с депозитного счета арбитражного суда обществу с ограниченной ответственностью «ДВ Недвижимость» 100000 руб. по поступлению заявления о перечислении денежных средств и счета с указанием реквизитов. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Шестой арбитражный апелляционный суд в порядке главы 34 АПК РФ, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 181, статьей 276 АПК РФ. Жалоба на решение суда подается через Арбитражный суд Чукотского автономного округа.

 

Судья                                                                                                                  Дерезюк Ю.В.