АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-17071/2019

г. Ставрополь

19 ноября  2020 года

резолютивная часть  решения объявлена 12 ноября 2020 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,   рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью «Семарс», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

к акционерному обществу «НК «Роснефть» - Ставрополье, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

об урегулировании разногласий, возникшие при заключении договора аренды недвижимости,

при участии представителя истца - директора ФИО2 (паспорт), представителя ответчика - ФИО3 по доверенности от 25.12.2019 № 297. 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Семарс» (далее - общество, ООО «Семарс») обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к акционерному обществу «НК «Роснефть» - Ставрополье (далее - АО «НК «Роснефть» - Ставрополье, акционерное общество, компания), в котором просило урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды недвижимости и считать его заключенным на условиях проекта договора аренды, направленного в адрес акционерного общества 28.12.2018, а также разногласий на протокол разногласий, направленных 28.06.2019.

Как видно из материалов дела и установлено судом, по договору аренды земельного участка № 44/0760014/0744Д (№ 44) от 01.10.2014, заключенному между ООО «Сельхознефтегазстройинвест» и АО «НК «Роснефть»- Ставрополье», ответчику предоставлен во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 26:11:031403:166 площадью 9 594 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, х. Вязники, ул. Первомайская, 1а, с разрешенным использованием - под производственную базу, сроком до 31 августа 2015 года.

По акту приема-передачи от 01.10.2014 земельный участок передан арендатору.

01.09.2015 между ООО «Сельхознефтегазстройинвест» и АО «НК «Роснефть»-Ставрополье» заключен договор аренды железнодорожных путей необщего пользования № 26/0760015/0886Д (№ 26) от 01.09.2015, согласно которому ответчику были предоставлены во временное пользование подъездные железнодорожные пути необщего пользования: - подъездной железнодорожный путь № 23 протяженностью 90,50 м, кадастровый номер 26:11:031403:166:22683/166/1000/I; - подъездной железнодорожный путь № 24 протяженностью 94,50 м, кадастровый номер 26:11:031403:166:22683/166/1000/II; - подъездной железнодорожный путь № 25 протяженностью 8 м, кадастровый номер 26:11:031403:166:22683/166/1000/III; - подъездной железнодорожный путь № 26 протяженностью 82 м, кадастровый номер 26:11:031403:166:22683/166/1000/IV; и бетонный забор, расположенные по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, х. Вязники, ул. Первомайская, 1 А, на земельном участке с кадастровым номером 26:11:031403:0166.

Срок договора аренды № 26 установлен до 31.07.2016 (пункт 2.1 договора № 26).

Передача имущества арендатору оформлена актом приема-передачи от 01.09.2015.

ООО «Сельхознефтегазстройинвест» по договору купли-продажи от 26.11.2015 продало ФИО4 вышеуказанные подъездные железнодорожные пути, расположенные по адресу: х. Вязники, ул. Первомайская 1 А. Согласно пункту 1.3 договора установлено, что одновременно с передачей права собственности на объекты продавец передал покупателю право собственности на земельный участок.

В дальнейшем по договору купли-продажи от 10.06.2016 ФИО4 передала в собственность ООО «Семарс» объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...> а именно: подъездные железнодорожные пути № 23, № 24, № 25, № 26 одновременно с передачей права собственности на земельный участок под ними.

Переход права собственности на указанные объекты зарегистрирован за ООО «Семарс», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права: на земельный участок (свидетельство 26 АК 710824 от 22.06.2016, запись о регистрации от 22.06.2016 № 26-26/033-26/001/302/2016-1062/2), подъездной железнодорожный путь № 23 (свидетельство 26АК 718025 от 22.06.2016, запись о регистрации от 22.06.16 № 26-26/033-26/001/302/2016-1059/2), подъездной железнодорожный путь № 24 (свидетельство 26АК 718208 от 22.06.2016, запись о регистрации от 22.06.2016 № 26-26/033-26/001/302/2016-1063/2), подъездной железнодорожный путь № 25 (свидетельство 26АК 718067 от 22.06.2016, запись о регистрации от 22.06.2016 № 26-26/033-26/001/302/2016-1060/2), подъездной железнодорожный путь № 26 (свидетельство 26АК 718158 от 22.06.2016, запись о регистрации от 22.06.2016 № 26-26/033-26/001/302/2016-1061/2).

Также на земельном участке с кадастровым номером 26:11:031403:166 расположены объекты капитального строительства, находящиеся в собственности АО «НК «Роснефть»-Ставрополье», а именно: нежилое здание с кадастровым номером 26:11:031403:736 площадью 143,2 кв. м; нежилое здание с кадастровым номером 26:11:031403:738 площадью 170,7 кв. м; нежилое здание с кадастровым номером 26:11:031403:739 площадью 238,2 кв. м; сооружение с кадастровым номером 26:11:031403:737 площадью 93 кв. м; сооружение с кадастровым номером 26:11:031403:740 площадью 93 кв. м; сооружение с кадастровым номером 26:11:031403:735 площадью 1 647 кв. м.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.12.2017 по делу № А63-14106/2017 с акционерного общества в пользу общества взыскано 2 748 000 рублей задолженности по арендной плате с 22.06.2016 по 21.06.2017. В рамках исполнительного производства по инкассовому поручению от 21.05.2018 № 1 со счета акционерного общества на лицевой счет Промышленного районного отдела судебных приставов г. Ставрополя перечислено 2 793 756 рублей 71 копейка.

В претензии от 02.07.2018, врученной ответчику 02.07.2018 (вх. штамп № 4404), общество предупредило акционерное общество о необходимости погашения задолженности по арендной плате с 22.06.2017 по 30.06.2018. Претензия оставлена акционерным без ответа и удовлетворения. Ссылаясь на принятое по спору о взыскании арендной платы решение от 06.12.2017 по делу № А63-14106/2017, ответ-отказ на претензию от 02.07.2018, общество письмом от 14.08.2018 известило акционерное общество о расторжении договоров аренды № 44, 26 с 14.09.2018. Уведомление получено акционерным обществом 14.08.2018 (штамп с вх. N 5465).

В письмах от 02.10.2017 № СХ-3933 и от 20.07.2018 № СХ-3523 акционерное общество предлагало обществу заключить дополнительные соглашения об изменении договоров в части реквизитов арендодателя с приложением проектов дополнительных соглашений.

По делу № А63-20036/2018 общество, полагая, что договоры аренды расторгнуты и у компании отсутствуют основания для удержания арендуемого имущества, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд о понуждении ответчика подписать акты приема-передачи к договору от 01.10.2014 № 44 аренды земельного участка и к договору от 01.09.2015 № 26 аренды железнодорожных путей необщего пользования.

Решением от 27.02.2019, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 18.06.2019, исковые требования общества удовлетворены частично, на компанию возложена обязанность возвратить ООО «Семарс» по акту приема-передачи железнодорожные пути необщего пользования, переданные по договору аренды от 01.09.2015 № 26. В остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что договор от 01.09.2015 № 26 аренды железнодорожных путей необщего пользования и договор от 01.10.2014 № 44 аренды земельного участка расторгнуты; данный факт установлен при рассмотрении дела № А63-14593/2018. Поскольку арендные правоотношения прекращены у компании возникла обязанность возвратить арендуемое имущество. Отказ в удовлетворении требования о возврате земельного участка мотивирован тем, что на данном участке находятся не только объекты недвижимости общества, но капитальные объекты недвижимости компании; возврат спорного земельного участка обществу нарушит принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от  09.09.2019 принятые по делу № А63-20036/2018 решением Арбитражного суда Ставропольского края  от 27.02.2019 и  постановление Шестнадцатого арбитражного  апелляционного суда  от 18.06.2019  оставлены без изменения.

Также из материалов дела следует, что 28.12.2018 общество направило в  адрес акционерного  общества следующий  проект договора  аренды недвижимости:

«Общество с ограниченной ответственностью «Семарс» ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес места нахождения постоянно действующего исполнительного органа юридического лица 

<

...>, в лице генерального директора ФИО2, действующей на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны,   и   Акционерное   общество   «НК   «Роснефть»   -   Ставрополье»,   именуемое   в   дальнейшем «Арендатор», в лице _______________, действующ__на основании _________________ , с другой стороны, совместно именуемые «стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

 1. Предмет договора 

1.1.Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное пользование следующее недвижимое имущество:

- земельный участок общей площадью 9 594 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 26:11:031403:166, назначение земли населенных пунктов - под производственную базу, с бетонным забором, ограждающим земельный участок, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.06.2017  № КУВИ 101/2017-92017; запись регистрации 26-26/033-26/001/302/2016-1062/2 (далее по тексту - земельный участок);

и расположенные на нём сооружения -

-подъездной железнодорожный путь № 23 протяженностью 90, 5 метров, кадастровый номер 26:11:031403:441, назначение - сооружение, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.06.2017  № КУВИ 101/2017-92014; запись регистрации 26-26/033-26/001/302/2016-1059/2;

-подъездной железнодорожный путь № 24 протяженностью 94,5 метров, кадастровый номер 26:11:000000:4116; назначение - сооружение, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.06.2017 № КУВИ 101/2017-92016; запись регистрации 26-26/033-26/001/302/2016-1063/2;

-подъездной железнодорожный путь № 25 протяженностью 8,0 метров, кадастровый номер 26:11:031403:451; назначение - сооружение, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 05.07.2017 № 26-0-1-54/4006/2017-251; запись регистрации 26-26/033-26/001/302/2016-1060/2;

-подъездной железнодорожный путь № 26 протяженностью 82,0 метра кадастровый номер 26:11:031403:458; назначение - сооружение, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.06.2017 № КУВИ 101/2017-92017; запись регистрации 26-26/033-26/001/302/2016-1061/2 (далее по тексту - имущество).

Указанное недвижимое имущество принадлежит Арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимости от 10.06.2016, акта приема передачи к договору купли-продажи недвижимости от 10.06.2016.

2. Права  и обязанности сторон.

2.1.Арендодатель обязан:

2.1.1.Предоставить Арендатору для подписания акт приема-передачи Имущества.

2.1.2.В срок не позднее 10-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором Арендатор пользовался недвижимостью, предоставить Арендатору акт об оказании услуг.

2.1.3.По окончании срока действия договора принять Имущество и Земельный участок по возвратному акту (акту приема-передачи).

2.2. Арендатор обязан:

2.2.1.Своевременно вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, предусмотренных настоящим договором.

2.2.2.В течение срока действия настоящего договора поддерживать Имущество в состоянии, пригодном для его использования.

2.2.3.Осуществлять текущий и капитальный ремонт Имущества.

2.2.4.Нести расходы, связанные с эксплуатацией Имущества.

2.2.5.Использовать земельный участок и Имущество в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием способами, не наносящими вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

2.2.6. Осуществлять мероприятия по обеспечению норм и правил пожарной безопасности;

2.2.7.При использовании соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, не допускать загрязнения, деградации и ухудшения плодородия почв на земле;

2.2.8.Застраховать за свой счёт недвижимое имущество от рисков утраты, гибели, повреждения на весь период, в течение которого указанные риски несёт Арендатор. Арендатор несёт соответствующие риски с момента подписания актов приема-передачи недвижимости до её возврата и подписания возвратного акта. Выгодоприобретателем по договору страхования является Арендодатель.

2.2.9.Подписать акт об оказании услуг, предоставленный Арендодателем в срок не позднее 7 календарных дней с даты его получения и направить его Арендодателю в срок не позднее трёх дней после подписания.

2.2.10.Осуществить   допуск   представителя   Арендодателя   на   объект,   в   пределах  которого используется недвижимость, для осмотра собственного имущества раз в месяц 5 числа (или в случае выпадения 5 числа на нерабочий выходной или праздничный день - в следующий рабочий день).

2.3.Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя:

2.3.1.Сдавать имущество в субаренду, предоставлять Имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

2.3.2.Арендатор вправе производить неотделимые изменения в состав Имущества, проводить его реконструкцию, расширение, техническое переоснащение, увеличивающие его стоимость только с письменного согласия Арендодателя.

2.4.Произведенные Арендатором отделимые улучшения Имущества являются его собственностью и при возврате Имущества Арендодателю остаются у Арендатора. Стоимость их не подлежит возмещению.

2.5.Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений Имущества, произведенных с согласия Арендодателя.

2.6.Арендатор не имеет права на последующий выкуп.

3.Размер, сроки и порядок  внесения арендной платы. 

3.1.Арендная плата за Имущество и земельный участок, занятый Имуществом, устанавливается в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей ежемесячно авансовым платежом.

3.2.Арендная плата вносится:

3.2.1.Путём перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя на основании договора по реквизитам, указанным Арендодателем в договоре.

3.2.2.Арендная плата вносится на условиях аванса в срок не позднее 5-го числа месяца, в котором Арендатор будет использовать недвижимость.

3.3.Датой оплаты является дата поступления денежных средств на расчетный счёт Арендодателя.

3.4.Арендодатель вправе в одностороннем и бесспорном порядке изменять величину арендной платы, но не чаще одного раза в год. Ежегодное изменение ставки арендной платы может производиться по решению Арендодателя не более чем в двухкратном размере уровня инфляции за истекший календарный год либо в ином размере, определяемом с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы за Недвижимое имущество. Для целей настоящего пункта уровень инфляции (потребительских цен в целом по России) за истекший календарный год ежегодно устанавливается (сообщается) в соответствии с официальными данными федерального органа государственной статистики Российской Федерации (либо иного федерального органа государственной власти, уполномоченного сообщать официальные статистические данные об уровне инфляции за год).

Изменение величины арендной платы производится не ранее чем через месяц с даты письменного уведомления Арендодателем Арендатора об одностороннем изменении размера арендной платы. Датой уведомления в целях настоящего Договора признается дата вручения Арендатору соответствующего извещения под расписку (при направлении извещения курьером), либо дата вручения Арендатору заказной корреспонденции почтовой службой, или дата отметки почтовой службы на заказной корреспонденции об отсутствии (выбытии) Арендатора по указанному в настоящем Договоре почтовому адресу (при направлении извещения заказной почтой).

3.5.Размер арендной платы первого и последнего месяцев срока действия настоящего Договора определяется исходя из количества календарных дней фактической аренды.

4. Возврат имущества арендодателю.

4.1.Арендатор обязан вернуть Арендодателю недвижимость в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

4.2.Возврат имущества осуществляется в срок не позднее 7-ми календарных дней с даты представления Арендодателем Арендатору подписанного со своей стороны возвратного акта в двух экземплярах.

4.3.Если Арендатор нарушил срок возврата Имущества, определенный п. 4.2 настоящего договора, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае если указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

5. Срок действия договора

5.1.Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания.

5.2.Настоящий договор заключен на срок 11 месяцев с даты подписания настоящего договора.

5.3.Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока настоящего договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о желании заключить договор на новый срок не позднее 5-ти дней до окончания срока действия настоящего договора.

6. Изменение и досрочное расторжение договора.

6.1.Настоящий договор может быть изменен по письменному соглашению сторон.

6.2.Арендодатель вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке в случаях, когда Арендатор:

6.2.1.Пользуется Имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения Имущества либо с неоднократными нарушениями.

6.2.2.Существенно ухудшает Имущество.

6.2.3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

6.3.Арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в случаях, когда:

6.3.1.Арендодатель не предоставляет Имущество в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Имуществом.

6.3.2.Имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Имущества или проверки его состояния.

6.3.3.Имущество в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

6.4.Любая из сторон вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, направив другой стороне письменное уведомление по адресу, указанному в реквизитах настоящего договора, в срок за 30 дней до предполагаемой даты расторжения.

В случае если к моменту расторжения настоящего договора у сторон имеются неисполненные или ненадлежащим образом исполненные денежные обязательства, стороны обязаны их исполнить в течение 3-х дней с даты расторжения договора.

7. Ответственность сторон

7.1.За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий настоящего Договора Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

7.2.За неисполнение обязательства, предусмотренного п. 3.1., 3.2.2 настоящего Договора, Арендатор обязан перечислить Арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,2% от просроченной суммы арендной платы/или остатка платежа.

7.3.В случае нарушения Арендатором сроков возврата Недвижимого имущества, предусмотренных настоящим Договором, Арендатор обязан уплатить Арендодателю арендную плату за каждый день просрочки, исходя из количества календарных дней фактической аренды.

7.4.За несвоевременную передачу недвижимости сторона, нарушившая договор, обязана будет уплатить другой стороне неустойку в размере 10 % от суммы ежемесячного платежа арендной платы, установленного п. 3.2 настоящего договора за каждый день просрочки обязательства.

7.5.В случае нарушения Арендатором условий настоящего договора, указанных в пункте 2.2.9   настоящего договора, акт об оказании услуг считается автоматически подписанным.

7.6.В случае если контролирующими органами, уполномоченными проводить деятельности Арендатора будет взыскан штраф с Арендодателя за нарушения, допущенные Арендатором, Арендатор обязан в течение 5 календарных дней с момента получения уведомления от Арендодателя возместить убытки, понесенные в связи с уплатой штрафа в полном объёме.

7.7.Уплата неустоек и штрафов не освобождает Сторону, нарушившую договор, от исполнения обязательств в натуре.

8. Прочие положения.

8.1.Сторона,   не   исполнившая  или  ненадлежащим   образом  исполнившая  обязательства  по настоящему   договору,   несет   ответственность   в   соответствии   с   действующим   законодательством Российской Федерации.

8.2.Стороны решают разногласия, которые могут возникнуть в связи с настоящим договором, путем переговоров.

8.3.В случае если результат переговоров не будет достигнут, дело подлежит разрешению в суде в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

8.4.Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Приложение:

Акт приема-передачи недвижимого имущества (Приложение №1,2).

Подписи и реквизиты сторон:

Арендодатель

Общество с ограниченной ответственностью «Семарс», 

<

...>. ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 263501001,

р/с 

<

***>, отделение № 5230 Сбербанка России г. Ставрополь, к/с 30101810600000000615 БИК 040702615

Арендатор 

АО  «НК   «Роснефть»   -   Ставрополье»

30101810600000000615 БИК 04070

В письме  от  18.04.2019 СХ-1822 АО  «НК   «Роснефть»   -   Ставрополье» рассмотрев проект договора аренды недвижимости от 28.12.2018, сообщило обществу  о его  отклонении  в редакции, предложенной ООО «Семарс», и направлении в адрес общества  протокола разногласий  к проекту  договора аренды  недвижимости  от 28.12.2018  в 3-х экземплярах, на 42 листах.

Согласно протоколу разногласий  к проекту  договора аренды  недвижимости  от 28.12.2018 АО  «НК   «Роснефть»   -   Ставрополье» предлагало:

-дополнить договор аренды  недвижимости  от 28.12.2018 пунктам 1.2. следующего содержания: « В  связи с тем, что Арендодателем  земельный участок и Имущество передан в  Арендатору до подписания  настоящего договора, стороны  пришли к соглашению, что акт приема-передачи  составляться  не будет»;

-пункт 2.1.1 исключить;

-пункт 2.1.2. изложить в следующей редакции: «В срок не позднее 10-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором Арендатор пользовался недвижимостью, предоставить Арендатору акт об оказании услуг».;

-дополнить договор от 28.12.2018

 пунктом 2.1.4. следующего содержания: «Производить за свой счет капитальный ремонт Имущества»;

пунктом 2.1.5. следующего содержания: «В случае  аварий, произошедших не по вине  Арендатора, приведших к ухудшению имущества, оказывать  необходимое содействие  Арендатору в устранении их  последствий»;

пунктом 2.1.6. «Письменно  в 10-дневный срок  информировать  Арендатора об  изменении  реквизитов  для  перечисления арендной платы  Производить за свой счет капитальный ремонт Имущества»;

пунктом 2.1.7. «Не  вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора»;

пунктом 2.1.8. «Осуществлять иные действия, необходимые для исполнения  настоящего договора, предусмотренные  законодательством РФ, договором и дополнениями к нему»;

2.2. Арендатор  обязан

пункт 2.2.3. изложить в следующей редакции «Производить  текущий ремонт Имущества и его  техническое обслуживание. При обнаружении  признаков  аварийного  состояния немедленно  устранить их и  поставить об этом в известность Арендодателя»;

пункт 2.2.8. исключить;

-дополнить договор от 28.12.2018

пунктом 2.2.11. «Осуществлять иные действия, необходимые  для исполнения  настоящего  договора, предусмотренные  законодательством РФ, договором и  дополнениями к нему».

2.3. Арендатор вправе с письменного  согласия  Арендодателя: 

пункт 2.3.1. изложить в следующей редакции «Сдавать земельный участок  и имущество в субаренду, предоставлять свои права и  обязанности  по настоящему договору третьим лицам, в том числе  передавать  арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или обществ в пределах  срока договора  аренды без согласия  Арендодателя при  условии его уведомления. В этих случаях  ответственным  по настоящему договору  перед  Арендодателем  становится  новый арендатор, кроме случаев  передачи арендных прав в залог»;

-дополнить договор от 28.12.2018

пунктом 2.3.3. «Возводить  на земельном участке в соответствии с утвержденной  в установленном порядке проектной документацией здания, строения, сооружения с соблюдением целевого назначения участка и вида его разрешенного использования»;

пунктом 2.3.4. «Осуществлять другие права на использование  земельного участка и имущества, установленные действующим  законодательством РФ».

Пункт 2.6. изложить в следующей  редакции: «При отчуждении Арендодателем Земельного участка и Имущества Арендатор имеет  преимущественное право  их выкупа. Цена выкупа  Земельного участка и Имущества будет  определяться на основании  отчета  независимого оценщика, составленного по состоянию на дату  предложения  о выкупе».

3.Размер, сроки и порядок  внесения арендной платы. 

Пункт 3.1. изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы составляет  258 429, 70 (двести пятьдесят  восемь  тысяч  четыреста  двадцать девять  руб.70 коп.) в том числе за Земельный участок - 154 553,63 (Сто пятьдесят четыре тысячи пятьсот пятьдесят три) руб. 63 коп. и за Имущество – 103 876,07 (сто три  тысячи восемьсот семьдесят шесть) руб. 07 коп. Арендная плата НДС не облагается в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения в порядке, установленном главой 26.2 Налогового кодекса РФ».

Пункт 3.2.2. изложить в следующей  редакции: «Арендная плата уплачивается Арендатором после подписания акта об оказании услуг, предоставленного Арендодателем, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя до 15-го числа месяца, следующего за отчетным.».

Пункт 3.4. изложить в следующей  редакции: «Арендная плата может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год и не более чем на уровень инфляции, установленный по состоянию на 01 января очередного финансового года в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

При этом сторона, выступившая инициатором изменения арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за 30 дней путем направления этой стороне письменного уведомления.

Изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору.».

5. Срок действия договора.

Пункт 5.1. изложить в следующей  редакции: «Настоящий  договор вступает  в силу  с момента  его подписания  и подлежит обязательной  государственной регистрации  в органе,  осуществляющем  государственную регистрацию  прав на недвижимое  имущество и сделок с ним.».

Пункт 5.2. изложить в следующей  редакции: «Настоящий договор заключен сроком на 49 лет (с 01.05.2019 по 30.04.2068).».

6. Изменение и досрочное расторжение договора.

Пункт 6.2. изложить в следующей  редакции: «По требованию  арендодателя  договор аренды  может быть  досрочно  расторгнут судом  в случаях, когда  Арендатор:».

 Пункт 6.4. изложить в следующей  редакции: «Расторжение настоящего договора  может иметь место  по соглашению  сторон договора либо в порядке и по  основаниям, установленным  гражданским  и земельным законодательством РФ.

В случае  если к моменту  расторжения  настоящего договора  у сторон  имеются неисполненные  или ненадлежащим  образом исполненные  денежные  обязательства, стороны обязаны их исполнить в течении 30 дней  с даты расторжения договора».

По требованию  арендодателя  договор аренды  может быть  досрочно  расторгнут судом  в случаях, когда  Арендатор:».

7. Ответственность сторон.

Пункт 7.2. изложить в следующей  редакции: «За неисполнение обязательства, предусмотренного п. 3.1., 3.2.2 настоящего Договора, Арендатор обязан перечислить Арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы/или остатка платежа».

Пункт 7.4. изложить в следующей  редакции: «За несвоевременную передачу недвижимости сторона, нарушившая договор, обязана будет уплатить другой стороне неустойку в размере 1 % от суммы ежемесячного платежа арендной платы, установленного п. 3.2 настоящего договора за каждый день просрочки обязательства.».

Дополнить договор от 28.12.2018:

 пунктом 7.8. в следующей  редакции: « В случае отказа  Арендодателя  от  предоставления Информации  согласно  п.9.7. настоящего договора, фактического  непредставления такой Информации, предоставления Информации  с нарушением сроков, установленных в настоящем договоре, или предоставления недостоверной информации Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения  Договора  путем  направления письменного уведомления о прекращении  договора в течении 5  (пяти) рабочих дней с момента направления  уведомления.»;

пунктом 7.9. в следующей  редакции: «В случае представления  Информации (т.е. непредставление  какой-либо  информации указанной  в форме  (Приложение № 2 к настоящему договору))  Арендатор направляет  повторный запрос  о предоставлении Информации по форме, указанной в  п.9.7. настоящего договора, дополненной отсутствующей информацией с указанием сроков  ее предоставления, а также предоставления недостоверной информации Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения  Договора  путем  направления письменного уведомления о прекращении  договора в течении 5  (пяти) рабочих дней с момента направления  уведомления.».

8.Прочие положения.

Пункт 8.4. договора от 28.12.2018 изложить в следующей  редакции: «Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из которых один экземпляр хранится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и по одному экземпляру выдается сторонам договора.».

Дополнить договор от 28.12.2018:  

Разделом 9. Антикоррупционные условия.

Пунктом 9.1. При исполнении своих обязательств по настоящему договору Стороны, их аффилированные лица, работники или посредники не выплачивают, не предлагают выплатить и не разрешают выплату каких-либо денежных средств или ценностей, прямо или косвенно, любым лицам, для оказания влияния на действия или решения этих лип с целью получить какие-либо неправомерные преимущества или на иные неправомерные цели.

Арендодатель подтверждает, что ознакомился с содержанием и обязуется придерживаться принципов Политики Компании «В области противодействия корпоративному мошенничеству и вовлечению в коррупционную деятельность», размещенной в открытом доступе на официальном сайте ПАО «НК «Роснефть» в сети Интернет.».

Пунктом 9.2.«При исполнении своих обязательств по настоящему договору, Стороны, их аффилированные лица, работники или посредники не осуществляют действия, квалифицируемые применимым для целей настоящего договора законодательством, как дача / получение взятки, коммерческий подкуп, а также действия, нарушающие требования применимого законодательства и международных актов о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем.».

Пунктом 9.3.«Каждая из Сторон настоящего договора отказывается от стимулирования каким-либо образом работников другой Стороны, в том числе путем предоставления денежных сумм, подарков, безвозмездного выполнения в их адрес работ (услуг) и другими, не поименованными в настоящем пункте способами, ставящего работника в определенную зависимость и направленного на обеспечение выполнения этим работником каких-либо действий в пользу стимулирующей его Стороны.

Под действиями работника, осуществляемыми в пользу стимулирующей ею Стороны, понимаются:

-предоставление неоправданных преимуществ по сравнению с другими контрагентами;

-предоставление каких-либо гарантий;

-ускорение существующих процедур;

-иные действия, выполняемые работником в рамках своих должностных обязанностей, но идущие вразрез с принципами прозрачности и открытости взаимоотношений между Сторонами.».

Пунктом 9.4. «В случае возникновения у Стороны подозрений, что произошло или может произойти нарушение каких-либо антикоррупционных условий, соответствующая Сторона обязуется уведомить другую Сторону в письменной форме. После письменного уведомления, соответствующая Сторона имеет право приостановить исполнение обязательств по настоящему договору до получения подтверждения, что нарушения не произошло или не произойдет. Это подтверждение должно быть направлено в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты направления письменного уведомления.».

Пунктом  9.5. «В письменном уведомлении Сторона обязана сослаться на факты или предоставить материалы, достоверно подтверждающие или дающие основание предполагать, что произошло или может произойти нарушение каких-либо положений настоящих условий контрагентом, его аффилированными лицами, работниками или посредниками выражающееся в действиях, квалифицируемых применимым законодательством, как дача или получение взятки, коммерческий подкуп, а также действиях, нарушающих требования применимого законодательства и международных актов о противодействии легализации доходов, полученных преступным путем.».

Пунктом 9.6.«Стороны настоящего договора признают проведение процедур по предотвращению коррупции и контролируют их соблюдение. При этом Стороны прилагают разумные усилия, чтобы минимизировать риск деловых отношений с контрагентами, которые могут быть вовлечены в коррупционную деятельность, а также оказывают взаимное содействие друг другу в целях предотвращения коррупции. При этом Стороны обеспечивают реализацию процедур по проведению проверок в целях предотвращения рисков вовлечения Сторон в коррупционную деятельность.».

Пунктом 9.7.«В целях проведения антикоррупционных проверок Арендодатель обязуется в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента заключения настоящего договора, а также в любое время в течение действия настоящего договора по письменному запросу Арендатора предоставить Арендатору информацию о цепочке собственников Арендодателя, включая бенефициаров (в том числе, конечных) по форме согласно Приложению № 1 к настоящему договору с приложением подтверждающих документов (далее - Информация). 

В случае изменений в цепочке собственников Арендодателя, включая бенефициаров (в том числе, конечных) и (или) в исполнительных органах Арендодателя обязуется в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты внесения таких изменений предоставить соответствующую информацию Арендатору.

Информация предоставляется на бумажном носителе, заверенная подписью Генерального директора или уполномоченным на основании доверенности липом и направляется в адрес Арендатора путем почтового отправления с описью вложения. Датой предоставления Информации является дата получения Арендатором почтового отправления. Дополнительно Информация предоставляется на электронном носителе.

Указанное в настоящем пункте условие является существенным условием настоящего договора в соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ.».

Пунктом 9.8.«Стороны признают, что их возможные неправомерные действия и нарушение антикоррупционных условий настоящего договора могут повлечь за собой неблагоприятные последствия - от понижения рейтинга надежности контрагента до существенных ограничений по взаимодействию с контрагентом, вплоть до расторжения настоящего договора.».

Пунктом 9.9.«Стороны гарантируют осуществление надлежащего разбирательства по представленным в рамках исполнения настоящего договора фактам с соблюдением принципов конфиденциальности и применение эффективных мер по устранению практических затруднений и предотвращению возможных конфликтных ситуаций.».

Пунктом 9.10. «Стороны гарантируют полную конфиденциальность при исполнении антикоррупционных условий настоящего Договора, а также отсутствие негативных последствий как для обращающейся Стороны в целом, так и для конкретных работников обращающейся Стороны, сообщивших о факте нарушений.».

Пунктом 9.11. «Одновременно с предоставлением Информации о цепочке собственников контрагента, включая бенефициаров (в том числе конечных), Арендодатель обязан предоставить Арендатору подтверждение наличия согласия на обработку персональных данных и направления уведомлений об осуществлении обработки персональных данных, получаемых в составе информации о цепочке собственников контрагента, включая бенефициаров (в том числе конечных), по форме согласно Приложению № 3 к настоящему договору.».

Пунктом 9.12. «Арендодатель подтверждает, что согласие субъектов персональных данных на обработку их персональных данных оформлено в соответствии с Федеральным законом РФ «О персональных данных» от 27.07.2006 № 152- ФЗ.».

Пунктом 9.13. «В случае если Арендатор будет привлечен к ответственности в виде штрафов, наложенных государственными органами за нарушение Федерального закона РФ «О персональных данных» от 27.07.2006 № 152- ФЗ в связи с отсутствием согласия субъекта на обработку его персональных данных, предусмотренного пунктом 9.11 настоящего договора, либо Арендатор понесет расходы в виде сумм возмещения морального и/или имущественного вреда, подлежащих возмещению субъект) персональных данных за нарушение Федерального закона РФ «О персональных данных» от 27.07.2006 № 152- ФЗ в связи с отсутствием согласия такого субъекта на обработку его персональных данных, предусмотренного пунктом 11 настоящего договора, Арендодатель обязан возместить Арендатору суммы таких штрафов и/или расходов на основании вступивших в законную силу решения (постановления) уполномоченного государственного органа и/или решения суда о возмещении морального и/или имущественного вреда, причиненною субъекту персональных данных.».

Рассмотрев  предложенный  АО «НК «Роснефть»-Ставрополье» проект разногласий, приложенный к письму  от  18.04.2019 СХ-1822, ООО «Семарс» 28.06.2019 направило в адрес акционерного общества письмо (вх № 3956 от  01.07.2019), в котором отклонило предложенные  акционерным  обществом в протоколе разногласий редакции  пунктов 1.2., 2.1.1., 2.1.4., 2.1.5., 2.2.8., 2.3.1., 2.3.3., 2.6., 3.1., 3.2.2., 3.4., 5.1., 5.2., 6.2., 6.4., 7.8., 7.9., 8.4., Раздел 9 полностью.

Также общество не согласовало предложенную в  протоколе разногласий форму  Приложения № 1, так как она составлена  относительно земельного участка, а не всех объектов  недвижимости.

Вместе с тем в письме от  28.06.2019 ООО «Семарс»  согласовало  редакцию, предложенную АО НК  «Роснефть» - Ставрополье» в отношении  следующих  пунктов договора: 2.1.6., 2.1.7., 2.1.8., 2.2.11., 2.3.4.

Также в письме  от 28.06.2019 ООО «Семарс» в иной  редакции согласовало АО НК  «Роснефть»-Ставрополье» редакцию п.2.1.2. договора: «В срок не позднее 10-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором Арендатор пользовался недвижимостью, предоставить Арендатору акт об оказании услуг», изложив это пункт в следующей редакции: «В срок не позднее 7-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором Арендатор пользовался недвижимостью, предоставить Арендатору акт об оказании услуг».

Согласно письму  от 28.06.2019 размер  неустойки  0,1% принят и согласован  Арендодателем, но  применительно  к пунктам  3.1., 3.2.2. в редакции Арендодателя (так как в новой редакции, предложенной Арендатором пункты 3.1. и 3.2.2. не приняты).  Размер  неустойки  1% принят и согласован  Арендодателем, но  применительно  к пункту  3.2. в редакции Арендодателя (так как в новой редакции, предложенной Арендатором пункты 3.1. и 3.2.2. не приняты).   

 ООО «Семарс» является единственным для АО «НК «Роснефть» - Ставрополье» безальтернативным владельцем ж/д путей, по которым акционерным обществом осуществляется поставка вагоноцистерн на НГХ, тогда как через НГХ х. Вязники обеспечивает ежедневный, бесперебойный отпуск нефтегазопродуктов.

Неурегулирование разногласий, возникших  при заключении договора, явилось основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.

Между сторонами нет спора о необходимости заключения договора аренды, вместе с тем, у сторон возникли разногласий по пунктам договора.

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. 

В ходе рассмотрении спора акционерное общество представило  письменные пояснения по заявленным исковым требованиям, в которых утверждало, что неразрешенными остаются разногласия по отдельным пунктам договора аренды. Участвующий в судебном заседании  представитель истца также просил суд  разрешить оставшимися неразрешенными разногласия, изложенные в письменных пояснениях АО «НК «Роснефть» - Ставрополье».  

Истец просил суд изложить предмет договора в следующей редакции:

1. Предмет договора. 

           1.2. «Арендодатель  обязуется  передать Арендатору  за плату  во временное пользование  следующее недвижимое имущество:

- земельный участок, общей площадью 9 594 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 26:11:031403:166, назначение земли населенных пунктов - под производственную базу, с бетонным забором, ограждающим земельный участок, что  подтверждается  выпиской из ЕГРН от 28.06.2017 № КУВИ 101/2017-92017,запись регистрации 26-26/033-26/001/302/2016-1062/2, и расположенные на нем сооружения:

-подъездной железнодорожный путь № 23, протяженностью 90,5 м, кадастровый номер 26:11:031403:441, назначение - сооружение, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.06.2017 № КУВИ 101/2017-92014, запись регистрации 26-26/033-26/001/302/2016-1059/2;

 -подъездной железнодорожный путь № 24, протяженностью 94,5 м, кадастровый номер 26:11:000000:4116, назначение - сооружение, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.06.2017 № КУВИ 101/2017-92016, запись регистрации 26-26/033-26/001/302/2016-1063/2;

-подъездной железнодорожный путь № 25, протяженностью 8,0 м, кадастровый номер 26:11:031403:451, назначение - сооружение, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 05.07.2017 № 26-0-1-54/4006/2017-251, запись регистрации 26-26/033-26/001/302/2016-1060/2;

 -подъездной железнодорожный путь № 26, протяженностью 82,0 м, кадастровый номер 26:11:031403:458, назначение - сооружение, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.06.2017 № КУВИ 101/2017-92017, запись регистрации 26-26/033-26/001/302/2016-1061/2.

Указанное недвижимое  имущество  принадлежит  Арендодателю на праве собственности на основании  договора купли-продажи недвижимости от 10.06.2016, акта приема  передачи  к договору  купли-продажи недвижимости  от 10.06.2016.».

В разногласиях по пункту 1.2. (Раздела 1 Предмет договора) ответчик полагал необходимым исключить подъездной железнодорожный путь № 24, протяженностью 94,5 м, кадастровый номер 26:11:000000:4116, из состава имущества, подлежащего передаче в аренду, указывая при этом, что техническое состояние пути не позволяет осуществлять его использование. 

Также ответчик настаивал на обозначении в пункте 1.2. (Раздела 1 Предмет договора) гарантий арендодателя, что на момент  подписания  настоящего договора  имущество никому не продано, не заложено, не  обременено  правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, а также на включении в указанный Раздел проекта договора информации о нахождении на земельном участке принадлежащих арендатору на праве собственности нежилых зданий и сооружений.

Суд считает правильным  изложить пункт 1.2. договора в следующей  редакции: «Арендодатель  обязуется  передать Арендатору  за плату  во временное пользование  следующее недвижимое имущество:

- земельный участок, общей площадью 9 594 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 26:11:031403:166, назначение земли населенных пунктов - под производственную базу, с бетонным забором, ограждающим земельный участок, что  подтверждается  выпиской из ЕГРН от 28.06.2017 № КУВИ 101/2017-92017,запись регистрации 26-26/033-26/001/302/2016-1062/2, и расположенные на нем сооружения:

-подъездной железнодорожный путь № 23, протяженностью 90,5 м, кадастровый номер 26:11:031403:441, назначение - сооружение, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.06.2017 № КУВИ 101/2017-92014, запись регистрации 26-26/033-26/001/302/2016-1059/2;

 -подъездной железнодорожный путь № 25, протяженностью 8,0 м, кадастровый номер 26:11:031403:451, назначение - сооружение, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 05.07.2017 № 26-0-1-54/4006/2017-251, запись регистрации 26-26/033-26/001/302/2016-1060/2;

 -подъездной железнодорожный путь № 26, протяженностью 82,0 м, кадастровый номер 26:11:031403:458, назначение - сооружение, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.06.2017 № КУВИ 101/2017-92017, запись регистрации 26-26/033-26/001/302/2016-1061/2.

Указанное недвижимое  имущество  принадлежит  Арендодателю на праве собственности на основании  договора купли-продажи недвижимости от 10.06.2016, акта приема  передачи  к договору  купли-продажи недвижимости  от 10.06.2016». 

Требование истца о включении в предмет договора подъездного железнодорожного пути № 24, протяженностью 94,5 м, кадастровый номер 26:11:000000:4116, назначение - сооружение, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.06.2017 № КУВИ 101/2017-92016, запись регистрации 26-26/033-26/001/302/2016-1063/2 не может быть признано обоснованным.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ).

В силу пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ стороны свободны в заключении договора и согласовании его условий.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

Также не является обязательным внесение в договор аренды условий о том, что на момент  его подписания  подлежащее передачи в аренду  имущество никому не продано, не заложено, не  обременено  правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, а также включение в договор информации о нахождении на земельном участке принадлежащих арендатору на праве собственности нежилых зданий и сооружений.

Поскольку пункт 1.2. договора аренды в части имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды, подлежит принятию судом в редакции ответчика, а также учитывая нахождение на участке не только объектов недвижимости истца, но капитальных объектов недвижимости ответчика (дело № А63-20036/2018), пункт 2.1.1. (Раздел 2 Права и обязанности сторон)  надлежит изложить в следующей редакции:  «Передать Арендатору в аренду  подъездные  железнодорожные пути  № 23, 25, 26 по акту приема-передачи. Указанный  акт приема-передачи прилагается к настоящему  договору  «Приложение № 1» и является его  неотъемлемой частью».

Также в Разделе 2 Права и обязанности сторон у истца и ответчика возникли  разногласия по пункту 2.1.2. редакции договора.

Возражая  в отношении редакции пункта 2.1.2., предложенной истцом, предусматривающей обязанность Арендодателя в срок не позднее 7-го числа  месяца, следующего  за  месяцем, в котором Арендатор пользовался  недвижимостью, предоставить  Арендатору акт об оказании  услуг, ответчик с учетом требований его бухгалтерской службы просил установить в договоре срок представления акта об  оказании услуг не позднее 4-го числа  месяца, следующего за отчетным.

Судом принято во внимание, что истец и ответчик достигли  соглашение о включении в договор обязанности Арендодателя предоставить Арендатору акт об оказании услуг. Принимая во внимание, что нормативное обоснование  срока предоставления данного акта отсутствует, суд  считает возможным пункт 2.1.2. изложить в следующей редакции: 

2.1.2.«В срок не позднее 7-го числа  месяца, следующего  за  месяцем, в котором Арендатор пользовался  недвижимостью, предоставить  Арендатору акт об оказании  услуг».

По пункту 2.1.4. редакции договора, предложенной истцом, предусматривающей обязанность Арендодателя письменно в 10-дневный срок информировать  Арендатора  об изменении  реквизитов  для  перечисления  арендной платы, ответчик с учетом условий о сроках оплаты  (п. 3.2.1. и 3.2.2 проекта договора) просил изложить пункт 2.1.4. в следующей редакции - «Письменно в  3-дневный срок  информировать  Арендатора об изменении  реквизитов  для перечисления  арендной платы».

Суд с учетом редакции  пунктов 3.2.1. и 3.2.2. договора  приходит к выводу о согласовании  пункт 2.1.4. в следующей редакции:

2.1.4.  «Письменно в  3-дневный срок  информировать  Арендатора об изменении  реквизитов  для перечисления  арендной платы».

Ссылаясь на  пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ ответчик просил  дополнить Раздел 2 договора пунктом 2.1.7., устанавливающем  обязанность Арендодателя осуществлять  при необходимости капитальный ремонт  сданного в аренду имущества. 

Принимая во внимание, что  предложенная ответчиком редакция  пункта 2.1.7. не противоречит  пункту 1  статьи 616 Гражданского кодекса РФ, суд считает  возможным изложить пункт 2.1.7. договора в следующей редакции:

пункт 2.1.7. «Осуществлять  при необходимости капитальный ремонт  сданного в аренду имущества». 

По пункту 2.2.3. редакции договора, предложенной истцом, и  предусматривающей  обязанность Арендатора  осуществлять  текущий и капитальный  ремонт имущества, ответчик,  ссылаясь на  пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ, просил исключить обязанность Арендатора  осуществлять капитальный ремонт имущества и изложить пункт  2.2.3. в следующей редакции – «Осуществлять  текущий   ремонт имущества».

 Принимая во внимание, что  предложенная ответчиком редакция  пункта 2.2.3. не противоречит  пункту 1  статьи 616 Гражданского кодекса РФ, суд считает  возможным изложить пункт 2.2.3. договора в следующей редакции:

пункт 2.2.3. «Осуществлять  текущий ремонт  имущества». 

По пункту 2.2.8. редакции договора, предложенной истцом, и  предусматривающей обязанность Арендатора застраховать за свой счет  имущество от  рисков утраты, гибели, повреждения на весь период, в течение которого указанные  риски несет  Арендатор (с момента  подписания  актов  приема-передачи  недвижимости до ее возврата и подписания  возвратного акта (выгодоприобретателем по договору страхования является Арендодатель)) ответчик предлагал исключить  полностью, так как законодательством  не установлено  норм обязательного страхования  арендованного имущества.

Соглашаясь с позицией ответчика, суд учитывает, что истец не привел нормативно-правого  обоснования  обязательности включения предложенной им  редакции  пункта 2.2.8. в договор.

Пункт 2.2.10. редакции договора,  согласно которой истцом предлагалось предусмотреть обязанность  Арендатора  осуществлять допуск представителя  Арендодателя на объект, в пределах которого  используется  недвижимость, для осмотра собственного имущества раз в месяц 5 числа (или в случае  выпадения 5 числа на  нерабочий выходной  или праздничный день – в следующий рабочий день), ответчик предлагал изложить в следующей редакции: - «допускать представителя  Арендодателя  при условии соблюдения пропускного режима Арендатора, с целью  периодического  осмотра имущества на предмет соблюдения  условий  его использования в соответствии с настоящим договором и действующим законодательством», так как объект охраняется военизированной охраной и допуск на территорию при соблюдении пропускного режима.

Исключая данный пункт суд учитывает, что стороны не пришли к соглашению по его условиям, между тем нормативно-правового обоснования обязательности включения данного пункта в договор аренды не  имеется. Действующее законодательство не устанавливает безусловной обязанности  Арендатора осуществлять допуск Арендодателя на объект, в пределах которого  используется  недвижимость, переданная  в аренду.

Пункт 2.3.2. редакции договора, предложенной истцом, и  предусматривающей право Арендатора только с письменного согласия Арендодателя производить  неотделимые  изменения в составе  имущества, проводить его реконструкцию, расширение, техническое переоснащение, увеличивающее его стоимость, ответчик предлагал исключить  полностью, так как согласно  части 2 статьи 271 Гражданского кодекса РФ  собственник недвижимости,  находящейся на  чужом  земельном участке,  имеет право  владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению, в том числе  сносить соответствующие  здания и сооружения, постольку, поскольку это не  противоречит условиям  пользования данным участком, установленным законом или  договором. Письменного согласия Арендодателя не требуется.

Исключая данный пункт суд учитывает, что стороны не пришли к соглашению по его условиям, при этом нормативно-правового обоснования обязательности включения данного пункта в договор аренды  не имеется. Действующее законодательство не ограничивает письменным согласием Арендодателя право Арендатора производить  неотделимые  изменения в составе  имущества, проводить его реконструкцию, расширение, техническое переоснащение, увеличивающее его стоимость.

Согласно разъяснениям в абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» и пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Также пункт 2.5. редакции договора, предложенной истцом, и предусматривающей, что «Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости  неотделимых  улучшений имущества, произведенных  с согласия Арендодателя», ответчик предлагал изложить в редакции, согласно которой «Арендатор имеет право  на возмещение  ему стоимости неотделимых улучшений имущества», т.е. исключить из текста слова - «произведенных с согласия  Арендодателя». В обоснование предложенной редакции ответчик  указывал, что согласно статье 303 Гражданского кодекса РФ добросовестный владелец  вправе оставить  за собой произведенные  им улучшения, если они могут  быть отделены без  повреждения  имущества. Если такое отделение улучшений  невозможно,  добросовестный владелец имеет  право требовать  возмещения  произведенных  на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения  стоимости имущества;  также  согласно части 2 статьи 271 Гражданского кодекса РФ  собственник недвижимости,  находящейся на  чужом  земельном участке,  имеет право  владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению, в том числе  сносить соответствующие  здания и сооружения, постольку, поскольку это не  противоречит условиям  пользования данным участком, установленным законом или  договором. Письменного согласия Арендодателя не требуется.

Суд, принимая во внимание диспозитивный характер положений части 2 и 3  статьи 623 Гражданского кодекса РФ, считает возможным пункт 2.5. изложить в следующей редакции:

 2.5.«Арендатор имеет право  на возмещение  ему стоимости неотделимых улучшений имущества».

Возражая по  пункту 2.6. предложенной истцом редакции договора, согласно которой  «Арендатор  не имеет право  на последующий выкуп», ответчик  предлагал изложить его в редакции «Арендатор имеет право на последующий выкуп», указывая при этом, что согласно  пункту 3 статьи  35 Земельного кодекса    собственник  здания,  сооружения, находящихся  на чужом  земельном участке, имеет  преимущественное  право покупки  или аренды  земельного участка, которое осуществляется  в порядке, установленном  гражданским законодательством   для случаев  продажи доли в праве  общей собственности  постороннему лицу.

Согласно статье 624 Гражданского кодекса РФ в законе или в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Принимая во внимание диспозитивный характер положений статьи 624 Гражданского кодекса РФ, отсутствия согласия сторон относительно  редакции данного пункта договора, суд считает возможным пункт 2.6. исключить.

В Разделе 3 Размер, сроки и порядок  внесения арендной платы у сторон   возникли следующие разногласия.

Возражая относительно редакции пункта 3.1 договора, предложенной истцом и предусматривающей, что арендная плата за имущество и земельный участок, занятый имуществом, устанавливается в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей, ежемесячно, авансовым платежом, ответчик ссылался на заключение экспертизы, и просил изложить пункт 3.1 договора в следующей  редакции: «Размер арендной  платы составляет  260 638, 89 (двести шестьдесят тысяч шестьсот тридцать восемь) рублей 89 копеек ежемесячно, в том числе:

-за использование земельного участка с бетонным забором  221 708, 34 рублей,

-за использование подъездных железнодорожных путей  № 23, 25, 26 - 38 930,55 рублей.

В связи с применением  арендодателем упрощенной системы  налогообложения арендная плата не облагается НДС на основании  статьи  346.11 (12) главы 26.2 Налогового кодекса РФ».

Учитывая принятие в редакции  ответчика пункта 1.2. договора в части имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды,   принимая во внимание выводы в заключении эксперта № 3-Г/2020 (не оспорены сторонами), а также то обстоятельство, что согласно пункту 2 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ Арендодатель не является плательщиком налога на добавленную стоимость, суд считает, что пункт 3.1. договора надлежит изложить в  редакции ответчика.

  Возражая по пункту 3.2.1. редакции договора, предложенной  истцом, предусматривающей, что «Арендная плата вносится арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя на основании договора по реквизитам, указанным Арендодателем в договоре» ответчик предлагал  пункт 3.2.1. изложить в следующей редакции ««Арендная плата уплачивается Арендатором после подписания акта об оказании услуг, представленного Арендодателем, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя, указанный в договоре аренды до 15-го  числа месяца, следующего за отчетным».

Положениями Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614). 

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - Земельный кодекс).

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (подпункт 1 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ); стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных в пункте 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Принимая во внимание вышеуказанные нормы, и учитывая, что между сторонами  отсутствуют разногласия относительного условия о периодическом внесении авансовых платежей (ежемесячно) на расчетный счет Арендодателя, суд полагает возможным изложить:  

пункт 3.2.1. договора в следующей редакции:

п.3.2.1. «Арендная плата вносится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя по реквизитам, указанным Арендодателем в договоре»; 

пункт 3.2.2. изложить в следующей редакции: 

п.3.2.2.«Арендная плата вносится арендатором на условиях аванса в срок не позднее 5-го числа месяца, в котором  Арендатор будет использовать недвижимость».

По пункту 3.4. договора  истец  предлагал следующую редакцию «Арендодатель вправе в одностороннем и бесспорном порядке изменять величину арендной платы, но не чаще одного раза в год. Ежегодное изменение ставки арендной платы может производиться по решению Арендодателя не более чем в двухкратном размере уровня инфляции за истекший календарный год либо в ином размере, определяемом с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы за Недвижимое имущество. Для целей настоящего пункта уровень инфляции (потребительских цен в целом по России) за истекший календарный год ежегодно устанавливается (сообщается) в соответствии с официальными данными федерального органа государственной статистики Российской Федерации (либо иного федерального органа государственной власти, уполномоченного сообщать официальные статистические данные об уровне инфляции за год).

Изменение величины арендной платы производится не ранее чем через месяц с даты письменного уведомления Арендодателем Арендатора об одностороннем изменении размера арендной платы. Датой уведомления в целях настоящего Договора признается дата вручения Арендатору соответствующего извещения под расписку (при направлении извещения курьером), либо дата вручения Арендатору заказной корреспонденции почтовой службой, или дата отметки почтовой службы на заказной корреспонденции об отсутствии (выбытии) Арендатора по указанному в настоящем Договоре почтовому адресу (при направлении извещения заказной почтой).».

Ответчик, возражал в отношении  редакции пункта  3.4. предложенной истцом и просил изложить данный пункт в следующей редакции: «Арендная плата и порядок расчетов могут быть изменены по соглашению сторон в сроки предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».  

Соглашаясь с редакцией ответчика суд учитывает, что законодателем предусмотрена возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (пункт 3 статьи 614).

В пункте 21 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»  Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил возможность изменения по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Но, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В Разделе 4 Возврат имущества арендодателю возражая по пункту  4.1. предусматривающему обязанность  вернуть  арендодателю имущество в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа, ответчик предложил следующую редакцию данного пункта: «По окончанию  срока договора аренды  арендатор обязан вернуть  арендодателю по акту приема-передачи подъездные железнодорожные пути в том состоянии, в котором он их получил, с учетом нормального износа, а земельный участок - после оплаты рыночной стоимости возведенных  на нем зданий  и сооружений  арендатора, п. 2 ст. 272 Гражданского кодекса РФ».

Суд, учитывая принятие в редакции  ответчика пункта 1.2. договора в части имущества, подлежащего передаче Арендатору в качестве объекта аренды, а также то, что прекращение договора аренды, в том числе и в связи с отказом от него со стороны Арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости (дело № А63-20036/2018) полагает, что пункт 4.1. надлежит изложить в  следующей редакции:

п.4.1. «По окончанию срока договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю по акту приема-передачи подъездные железнодорожные пути в том состоянии, в котором он их получил, с учетом нормального износа».

В отношении  редакции  пункта 4.2., предложенной истцом, и согласно которой «Возврат имущества  осуществляется в срок  не позднее 7-ми календарных  дней с даты  представления арендодателем арендатору подписанного со своей стороны возвратного акта  в двух экземплярах», ответчик с учетом изменений в редакции пункта 4.1. предлагал следующую редакцию: «Возврат железнодорожных подъездных путей  осуществляется в срок не позднее 7-ми календарных  дней с даты  представления арендодателем арендатору подписанного со своей стороны возвратного акта в двух экземплярах».

Суд, учитывая принятие в редакции  ответчика пункта 1.2. договора в части имущества, подлежащего передаче Арендатору в качестве объекта аренды, а также то, что прекращение договора аренды, в том числе и в связи с отказом от него со стороны Арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости (дело № А63-20036/2018) полагает, что пункт 4.2. надлежит изложить в  следующей редакции:

 п. 4.2. «Возврат имущества осуществляется в срок не позднее 7-ми календарных дней с даты представления арендодателем арендатору подписанного со своей стороны возвратного акта в двух экземплярах».

В отношении  редакции  пункта 4.3., предложенной истцом, и согласно которой «Если  арендатор  нарушил срок возврата имущества, определенный п.4.2. настоящего договора арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения», ответчик с учетом изменений  редакций пунктов 4.1. и 4.2. предлагал следующую редакцию: «Если  арендатор  нарушил срок возврата железнодорожных путей, определенный п. 4.2. настоящего договора арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения».

Суд, учитывая принятие в редакции  ответчика пункта 1.2. договора в части имущества, подлежащего передаче Арендатору в качестве объекта аренды, а также то, что прекращение договора аренды, в том числе и в связи с отказом от него со стороны Арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости (дело № А63-20036/2018) полагает, что пункт 4.3. надлежит изложить в  следующей редакции:

п. 4.3. «Если арендатор нарушил срок возврата железнодорожных путей, определенный п. 4.2. настоящего договора арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения».

 В Разделе 5 Срок действия договора у сторон   возникли следующие разногласия:

возражая по пунктам 5.1. и 5.2.  договора в редакции истца, согласно которым «Настоящий договор вступает в силу  с момента его подписания» (п.5.1.) и «Настоящий договор заключен на срок 11 месяцев с даты  подписания настоящего договора» (п.5.2.) ответчик  предлагал изложить их в следующих редакциях: п.5.1. «Настоящий договор  подлежит государственной регистрации  в установленном порядке, и  вступает в силу  с момента его государственной регистрации и действует  в течении 49 лет  с даты регистрации»; п.5.2. «Подача договора  и документов, необходимых для его регистрации, в государственный орган, осуществляющий  государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществляется силами  и за счет арендатора». В  обоснование  возражений  ответчик указывал, что  земельный участок полностью застроен  и на нем ответчиком организовано  нефтегазохранилище (опасный производственный объект), стоимость которого  значительно превышает  стоимость самого земельного участка, что свидетельствует о необходимости  долгосрочных отношений сторон.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018 в силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В спорном случае ответчик, настаивая на заключении  договора на 49 лет, не привел нормативного-правого обоснования  данного довода. 

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок год и более, в силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ  и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса, подлежит государственной регистрации. Такой договор, согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ, для третьих лиц считается заключенным с момента его регистрации.

Принимая во внимание  указанное суд  считает, что пункт 5.1. подлежит изложению в следующей редакции:

 п.5.1. «Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания».

Пункт 5.2. подлежит изложению в следующей редакции:

п. 5.2. «Настоящий договор заключен на срок 11 месяцев с даты его подписания».

Возражая по п.5.3. договора в редакции истца, согласно которому «Арендатор надлежащим  образом  исполнивший  свои  обязанности, по истечении  срока настоящего договора  имеет  преимущественное перед другими лицами право  на заключение  договора аренды  новый срок. Арендатор обязан письменно  уведомить  арендодателя  о желании  заключить  договор на новый срок не позднее 5-ти  дней до окончания  срока действия настоящего договора» ответчик предлагал следующую редакцию данного  пункта:  «Арендатор надлежащим  образом  исполнивший  свои  обязанности, по истечении  срока настоящего договора  имеет  преимущественное перед другими лицами право  на заключение  договора аренды  новый срок». В обоснование данной редакции ответчик пояснял, что действующее законодательство не предусматривает обязанности  арендатора уведомлять  арендодателя  о намерении  заключить договор на новый срок.

Учитывая диспозитивный характер статьи 621 Гражданского кодекса РФ и, соглашаясь с позицией ответчика,  суд считает, что пункт 5.3. надлежит изложить в следующей редакции 

п. 5.3. «Арендатор надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока настоящего договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды новый срок».

В Разделе 6 Изменение и досрочное  расторжение договора у сторон   возникли следующие разногласия:

- возражая в отношении редакции п. 6.2. договора согласно которой «Арендодатель вправе  досрочно расторгнуть договор  в одностороннем внесудебном порядке в случаях, когда Арендатор:

6.2.1. Пользуется  имуществом с существенным нарушением  условий договора или  назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями.

6.2.2. Существенно ухудшает имущество.

6.2.3. Более  двух раз  подряд по истечении  установленного  договором  срока платежа не вносит арендную плату» ответчик предлагал следующую редакцию данных пунктов:       

   «По требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом  в случаях, когда Арендатор:

6.2.1. Пользуется  имуществом с существенным нарушением  условий договора или  назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями.

6.2.2. Существенно ухудшает имущество.

6.2.3. Более  двух раз  подряд по истечении  установленного  договором  срока платежа не вносит арендную плату».

Обосновывая  предложенную редакцию, ответчик указывал, что досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно исключительно в судебном порядке (статья 619 Гражданского кодекса РФ). 

Соглашаясь с позицией ответчика и учитывая диспозитивный характер  статьи 619 Гражданского кодекса  РФ суд считает, что Раздел 6 Изменение и досрочное расторжение договора пункты  6.2.  надлежит изложить в следующей редакции: 

п.6.2.«По требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда Арендатор: 

п. 6.2.1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями. 

п.6.2.2. Существенно ухудшает имущество. 

п.6.2.3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату».

Возражая в отношении редакции п. 6.3. договора согласно которой «Арендатор вправе  досрочно расторгнуть настоящий договор  в одностороннем порядке в случаях, когда:

6.3.1. Арендодатель  не предоставляет имущество  в пользование арендатору  либо создает  препятствия  в пользовании имуществом.

6.3.2. Имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые  не были оговорены  арендодателем при заключении договора, не были заранее  известны  арендатору  и не должны  были быть  обнаружены  арендатором  во время осмотра имущества или  проверки его состояния.

6.3.3. Имущество в силу обстоятельств, за которые  арендатор  не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном  для  использования»,

 ответчик предлагал следующую редакцию данных пунктов:       

  « п.6.3. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом  в случаях, когда:

6.3.1. Арендодатель  не предоставляет имущество  в пользование арендатору  либо создает  препятствия  в пользовании имуществом в соответствии с условиями договора или назначением  имущества.

6.3.2. Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые  не были оговорены  арендодателем при заключении договора, не были заранее  известны  арендатору  и не должны  были быть  обнаружены  арендатором  во время осмотра имущества или  проверки его исправности при заключении договора.

6.3.3.Арендодатель не производит  являющийся  его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором  аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки.

6.3.4.  Имущество в силу обстоятельств, за которые  арендатор  не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном  для  использования».

Обосновывая  предложенную редакцию, ответчик указывал, что досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно исключительно в судебном порядке (статья 620 Гражданского кодекса РФ). 

Соглашаясь с позицией ответчика и учитывая диспозитивный характер  статьи 620 Гражданского кодекса РФ суд считает, что Раздел 6 Изменение и досрочное расторжение договора пункты  6.3.  надлежит изложить в следующей редакции: 

  п.6.3. «По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом  в случаях, когда:

6.3.1. Арендодатель  не предоставляет имущество  в пользование арендатору  либо создает  препятствия  в пользовании имуществом в соответствии с условиями договора или назначением  имущества.

6.3.2. Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые  не были оговорены  арендодателем при заключении договора, не были заранее  известны  арендатору  и не должны  были быть  обнаружены  арендатором  во время осмотра имущества или  проверки его исправности при заключении договора.

6.3.3.Арендодатель не производит  являющийся  его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором  аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки.

6.3.4.  Имущество в силу обстоятельств, за которые  арендатор  не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном  для  использования».

В Разделе 7 Ответственность сторон  ответчик предлагал исключить из текста договора в редакции истца пункт 7.3. согласно которому  «В случае нарушения  арендатором сроков  возврата  недвижимого имущества, предусмотренных настоящим договором, арендатор обязан уплатить арендодателю арендную плату за каждый день просрочки, исходя из  количества календарных дней фактической аренды». По мнению ответчика предложенная истцом редакция не устанавливает ответственность, а дублирует обязанность, предусмотренную в пункте 4.3.договора.

Исключая  пункт 7.3. суд признает обоснованными возражения  о том, что предложенная истцом редакция данного пункта дублирует обязанность арендатора, предусмотренную в пункте 4.3. договора и по своей природе ответственностью не является. В абзаце втором пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Возражая в отношении  редакции пункта 7.4. проекта договора, предложенной истцом, согласно которой «За несвоевременную передачу  недвижимости сторона, нарушившая договор, обязана  будет уплатить другой стороне  неустойку в размере  1% от суммы  ежемесячного платежа арендной платы, установленного в п. 3.2  настоящего договора за каждый день  просрочки  обязательства» ответчик  предлагал изложить пункт  7.4. в следующей редакции «За несвоевременный возврат железнодорожных подъездных путей арендатор  обязан уплатить арендодателю  неустойку в размере  1% от суммы  ежемесячного платежа арендной платы, установленного в п. 3.2  настоящего договора за каждый день  просрочки  обязательства». Ответчик полагал, что  земельный участок не  представляется возможным возвратить свободным за 7 дней. Также для арендодателя не установлен срок передачи имущества. Пунктом 2.1.1. установлена обязанность  арендодателя предоставить арендатору для подписания  акт приема-передачи имущества.

Учитывая то, что согласно условиям договора  земельный участок возврату не подлежит,  суд  соглашается с редакцией пункта 7.4., предложенной ответчиком, и считает возможным пункт  7.4. изложить в следующей редакции:

п.7.4. «За несвоевременный возврат железнодорожных подъездных путей арендатор  обязан уплатить арендодателю  неустойку в размере  1% от суммы  ежемесячного платежа арендной платы, установленного в п. 3.2  настоящего договора за каждый день  просрочки  обязательства».

Также ответчик предлагал исключить  из текста договора пункт 7.6. в редакции истца согласно которому  «В случае если контролирующим органом, уполномоченным проверять  деятельность  арендатора будет  взыскан штраф с арендодателя за нарушения, допущенные арендатором, арендатор обязан в течении 5 календарных дней с момента получения уведомления  от арендодателя  возместить убытки, понесенные в  связи с уплатой  штрафа в полном объеме». Ответчик указывал, что контролирующий  орган неправомочен взыскивать штрафа с лица, в отношении которого не было проверки.

Истец не привел нормативно-правовое обоснование, допускающего возможность  включения в договор данного пункта. По общему правилу Арендатор  может нести ответственности лишь за его собственные действия. С учетом изложенного пункт  7.6. надлежит исключить.

 В Разделе 8  Прочие положения  возникли разногласия по пункту 8.4. проекта договора.

Настаивая на заключении долгосрочного договора  ответчик просил изменить редакцию пункт 8.4. проекта договора  предложенную истцом «Настоящий договор  составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны» и предлагал  изложить данный пункт в следующей редакции «Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих  равную юридическую силу, из которых один экземпляр хранится в управлении Федеральной службы государственной регистрации по Ставропольскому краю и по  одному экземпляру выдается сторонам договора».

С учетом того обстоятельства, что настоящий договор подлежит заключению на срок менее года и не требует государственной регистрации суд считает, что  пункт 8.4. надлежит изложить в  редакции истца:

п.8.4. «Настоящий договор  составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны».

Принимая во внимание, что по настоящему делу судом рассмотрен  спор  неимущественного характера, требования истца  частично  удовлетворены, следовательно, имеются основания  для отнесения  расходов по оплате государственной пошлины на ответчика.     

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

изложить пункт 1.2. договора аренды земельного участка в следующей редакции: «Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное пользование следующее недвижимое имущество: 

- земельный участок, общей площадью 9 594 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 26:11:031403:166, назначение земли населенных пунктов - под производственную базу, с бетонным забором, ограждающим земельный участок, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.06.2017 № КУВИ 101/2017-92017,запись регистрации 26-26/033-26/001/302/2016- 1062/2, и расположенные на нем сооружения:

 - подъездной железнодорожный путь № 23, протяженностью 90,5 м, кадастровый номер 26:11:031403:441, назначение - сооружение, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.06.2017 № КУВИ 101/2017-92014, запись регистрации 26-26/033-26/001/302/2016-1059/2;

 -подъездной железнодорожный путь № 25, протяженностью 8,0 м, кадастровый номер 26:11:031403:451, назначение - сооружение, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 05.07.2017 № 26-0-1-54/4006/2017-251, запись регистрации 26-26/033-26/001/302/2016-1060/2; 

-подъездной железнодорожный путь № 26, протяженностью 82,0 м, кадастровый номер 26:11:031403:458, назначение - сооружение, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.06.2017 № КУВИ 101/2017-92017, запись регистрации 26-26/033-26/001/302/2016-1061/2.

 Указанное недвижимое имущество принадлежит Арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимости от 10.06.2016, акта приема передачи к договору купли-продажи недвижимости от 10.06.2016».

 В Разделе 2 Права и обязанности сторон, подраздел 2.1. Арендодатель обязан

пункт 2.1.1. изложить в следующей редакции: «Передать Арендатору в аренду подъездные железнодорожные пути № 23, 25, 26 по акту приема-передачи. Указанный акт приема-передачи прилагается к настоящему договору «Приложение № 1» и является его неотъемлемой частью»; 

пункту 2.1.2. изложить в следующей редакции: «В срок не позднее 4-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором Арендатор пользовался недвижимостью, предоставить Арендатору акт об оказании услуг»; 

пункт 2.1.4. изложить в следующей редакции: «Письменно в 10-дневный срок информировать Арендатора об изменении реквизитов для перечисления арендной платы»; 

пункт 2.1.7. исключить. 

 В Разделе 2 Права и обязанности сторон, подраздел 2.2. Арендатор обязан 

пункт 2.2.3. изложить в следующей редакции: «Осуществлять текущий ремонт имущества»; 

пункт 2.2.8. исключить; 

пункт 2.2.10. исключить. 

В Разделе 2 Права и обязанности сторон, 

подраздел 2.3. Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя 

пункт 2.3.2. исключить. 

В Разделе 2 Права и обязанности сторон 

пункт 2.5. изложить в следующей редакции «Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений имущества»; 

пункт 2.6. исключить. 

В Разделе 3 Размер, сроки и порядок внесения арендной платы 

пункт 3.1 изложить в следующей редакции: «Арендная плата за имущество и земельный участок, занятый имуществом, устанавливается в размере 260 638, 89 (двести шестьдесят тысяч шестьсот тридцать восемь) рублей 89 копеек ежемесячно, 

в том числе: -за использование земельного участка с бетонным забором 221 708, 34 рублей, 

-за использование подъездных железнодорожных путей № 23, 25, 26 - 38 930,55 рублей.

 В связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения арендная плата не облагается НДС на основании статьи 346.11 (12) главы 26.2 Налогового кодекса РФ»;

 пункт 3.2.1. изложить в следующей редакции: «Арендная плата вносится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя по реквизитам, указанным Арендодателем в договоре»; 

пункт 3.2.2. изложить в следующей редакции: «Арендная плата вносится арендатором на условиях аванса в срок не позднее 5-го числа месяца, в котором  Арендатор будет использовать недвижимость»;

 пункту 3.4. изложить в следующей редакции: «Арендная плата и порядок расчетов могут быть изменены по соглашению сторон в сроки предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

 В Разделе 4 Возврат имущества арендодателю 

пункту 4.1. изложить в следующей редакции «По окончанию срока договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю по акту приема-передачи подъездные железнодорожные пути в том состоянии, в котором он их получил, с учетом нормального износа»; 

пункт 4.2. изложить в следующей редакции «Возврат имущества осуществляется в срок не позднее 7-ми календарных дней с даты представления арендодателем арендатору подписанного со своей стороны возвратного акта в двух экземплярах»; 

пункта 4.3. изложить в следующей редакции «Если арендатор нарушил срок возврата железнодорожных путей, определенный п. 4.2. настоящего договора арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения».

 В Разделе 5 Срок действия договора 

пункт 5.1. изложить в следующей редакции «Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания» 

пункт 5.2. изложить в следующей редакции «Настоящий договор заключен на срок 11 месяцев с даты его подписания»

 пункт 5.3. изложить в следующей редакции «Арендатор надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока настоящего договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды новый срок». 

Раздел 6 Изменение и досрочное расторжение договора

 п. 6.2. изложить в следующей редакции «По требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда Арендатор: 

 6.2.1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями.

 6.2.2. Существенно ухудшает имущество. 

6.2.3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату». 

пункт 6.3. изложить в следующей редакции «По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

 6.3.1. Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия в пользовании имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. 

6.3.2. Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

6.3.3.Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки.

 6.3.4. Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования». 

Раздел 7 Ответственность сторон

 пункт 7.3. исключить;

 пункт 7.4. изложить в следующей редакции «За несвоевременный возврат железнодорожных подъездных путей арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 1% от суммы ежемесячного платежа арендной платы, установленного в п. 3.2 настоящего договора за каждый день просрочки обязательства»;

 пункт 7.6. исключить. 

В Разделе 8 Прочие положения 

пункт 8.4. договора изложить в следующей редакции «Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны». 

 Взыскать с акционерного общества «НК «Роснефть» - Ставрополье, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> в пользу общества с ограниченной ответственностью «Семарс», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

 Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу. Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

СудьяВ.Л. Карпель