﻿Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А10-2569/2019

22 декабря 2020 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2020 года.

В полном объеме постановление изготовлено 22 декабря 2020 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе

председательствующего судьи Качукова С.Б.,

судей Белоножко Т.В., Соколовой Л.М.

при ведении протокола и обеспечении использования систем видеоконференц-связи помощником судьи Сковородиным А.С.

при участии в заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Бурятия представителя индивидуального предпринимателя Симоненко Светланы Сергеевны Токаревой О.В. (доверенность от 09.04.2019, диплом о высшем юридическом образовании) и представителя акционерного общества «Восточно-Сибирский центр ГАЗавтотехобслуживание» Мариновой Ю.О. (доверенность от 15.01.2020, удостоверение адвоката),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Симоненко Светланы Сергеевны на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 18 февраля 2020 года по делу                                    № А10-2569/2019 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда                     от 26 июня 2020 года по тому же делу,

установил:

индивидуальный предприниматель Симоненко Светлана Сергеевна (ОГРНИП 315032700038000, ИНН 031900017819, далее также – предприниматель Симоненко С.С., истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу «Восточно-Сибирский центр ГАЗавтотехобслуживание» (ныне – акционерное общество «Восточно-Сибирский центр ГАЗавтотехобслуживание», ОГРН 1020300967312, ИНН 0323001040, адрес юридического лица: г. Улан-Удэ, далее также – АО ««Восточно-Сибирский центр ГАЗавтотехобслуживание», ответчик) об устранении препятствий в пользовании принадлежащим ему зданием и земельным участком путем возложения на ответчика обязанности по установлению порядка пользования земельным участком с кадастровым номером 03:24:023201:135 согласно схеме, предложенной в заключении эксперта.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечен комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 февраля 2020 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2020 года, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, предприниматель Симоненко С.С. обратилась в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просила их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В поданной жалобе истец сослался на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам и, как следствие, на ошибочность их выводов об отсутствии оснований для удовлетворения предъявленных требований. В частности, по мнению истца, суды ошибочно пришли к выводу о недоказанности чинения ему ответчиком препятствий в пользовании зданием ремонтно-механических мастерских, а также необоснованно не приняли в качестве надлежащего доказательства экспертное заключение № 23-10/19, в котором отражен вариант совместного пользования сторонами спорным земельным участком. Кроме того, истец также указал на необоснованность выводов судов о выборе им ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель ответчика в представленном отзыве и в устных пояснениях указал на несостоятельность доводов истца, в связи с чем просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ своих представителей в заседание не направил, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считается извещенным надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению от 24 сентября 2020 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей третьего лица.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по договору аренды от 26.03.2007 № 227 комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ (арендодатель) передал ЗАО «Восточно-Сибирский центр «ГАЗавтотехобслуживание» (арендатору) сроком на 49 лет (с 26.03.2007 по 25.03.2056) находящийся в муниципальной собственности земельный участок с кадастровым номером 03:24:023201:0135 площадью 5 284 кв.м из категории земель поселений, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Шаляпина, 39, для размещения зданий станции технического обслуживания (акт приема-передачи 26.03.2007).

На указанном земельном участке расположено три нежилых здания, принадлежавших на момент заключения договора аренды ответчику (арендатору): здание конторы, здание склада-гаража и здание ремонтно-механических мастерских.

В последующем на основании договора купли-продажи от 24.09.2007 № 004 общество «Восточно-Сибирский центр «ГАЗавтотехобслуживание» продало здание ремонтно-механических мастерских площадью 879,3 кв.м предпринимателю Симоненко С.С. Право собственности предпринимателя на это здание зарегистрировано 24.12.2007.

Ссылаясь на то, что в 2019 году ответчик начал чинить препятствия в пользовании указанным зданием и земельным участком (снес забор, огораживающий здание предпринимателя; самовольно заблокировал использовавшийся предпринимателем въезд на территорию участка, поставив снаружи перед воротами этого въезда бетонный блок, а внутри – автомобили; занял своим имуществом всю территорию участка, находящуюся в пользовании истца; установил на оставшемся въезде шлагбаум и ввел пропускной режим, препятствующий проезду клиентов предпринимателя), предприниматель Симоненко С.С. 19.03.2019 обратилась к нему с предложением установить порядок пользования этим участком.

Поскольку ответчик на указанное предложение не ответил, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении предъявленного иска, квалифицированного судом первой инстанции в качестве негаторного, последний руководствовался положениями статей 11, 12, 209, 247, 274, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и исходил из отсутствия у истца прав собственности или аренды на спорный земельный участок с кадастровым номером 03:24:023201:0135 и недоказанности нарушения действиями ответчика, совершаемыми им как арендатором участка, прав истца. Кроме того, суд также указал на выбор истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, которым в действительности должно являться требование об установлении сервитута.

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии у истца права пользования земельным участком, однако оставил принятое им решение без изменения, указав на недоказанность чинения ответчиком препятствий в пользовании истцом этим участком и расположенным на нем зданием.

Между тем принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» также указано, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). При этом переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Как указано выше, предприниматель Симоненко С.С. на основании договора купли-продажи от 24.09.2007 № 004 приобрела у ответчика здание ремонтно-механических мастерских, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 03:24:023201:0135 площадью 5 284 кв.м, находящемся у последнего в аренде в соответствии с договором аренды от 26.03.2007 № 227. При этом, помимо указанного здания, на этом земельном участке расположены еще два здания, принадлежащие ответчику.

Установив указанные обстоятельства и правильно применив названные выше нормы и разъяснения, апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что с приобретением здания к истцу перешло право аренды в отношении спорного земельного участка. В данном случае с учетом нахождения на этом участке в том числе зданий, принадлежащих ответчику, истец и ответчик приобрели статус соарендаторов данного участка в рамках договора аренды от 26.03.2007 № 227.

В этой связи выводы суда первой инстанции об отсутствии у истца права аренды на спорный земельный участок являются неверными.

Сделав указанный выше правильный вывод о наличии у истца права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 03:24:023201:0135, но при этом отказав в удовлетворении предъявленного иска, апелляционный суд, также как и суд первой инстанции, сослался на недоказанность чинения ответчиком истцу препятствий в пользовании этим участком и расположенным на нем зданием. Как указали суды, совершая соответствующие действия, с которыми был не согласен истец (в частности, перекрывая имеющийся въезд на территорию общего участка, который использовался истцом и его клиентами для проезда к принадлежащему ему зданию, размещая транспортные средства в том месте, где располагался проезд к зданию истца, а также устанавливая шлагбаум на ином въезде), ответчик как арендатор земельного участка действовал в пределах имеющихся у него полномочий.

Между тем в данном случае суды не учли, что в рамках настоящего дела с учетом последующих уточнений предпринимателем заявлено не негаторное требование, а по сути требование об определении порядка пользования земельным участком, находящимся у обеих сторон в аренде (согласно схеме, предложенной в заключении эксперта). Указанное требование не связано с чинением одной из сторон для другой стороны каких-либо препятствий в пользовании общим имуществом (что характерно для негаторного иска), а направлено на внесение определенности на будущее в их отношения по совместному использованию этого имущества (во избежание возникновения между ними в будущем возможных конфликтных ситуаций относительно такого использования).

Исходя из положений статей 308, 606 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, и истец, и ответчик, являясь соарендаторами единого земельного участка, вправе осуществлять пользование им для целей эксплуатации расположенных на нем зданий, при этом такое пользование должно производиться каждым из них с учетом интересов второй стороны. Достижению такой цели и способствует определение, в том числе в судебном порядке, порядка пользования таким земельным участком.

По указанной причине при рассмотрении такого требования наличие чинимых одной из сторон препятствий в пользовании общим имуществом не является обязательным условием для его удовлетворения.

Таким образом, выводы судов об отказе в удовлетворении предъявленного иска, мотивированные недоказанностью чинения ответчиком истцу препятствий в пользовании земельным участком, являются необоснованными.

Отказывая в удовлетворении предъявленного иска, суды также исходили из признания экспертного заключения № 23-10/19, подготовленного по результатам проведения судебной экспертизы по определению порядка пользования земельным участком, ненадлежащим доказательством по делу. При этом суды указали на то, что при проведении экспертизы эксперты вышли за рамки поставленного перед ними вопроса, поскольку исследовали обстоятельства, связанные с организацией второго въезда на территорию участка, а также сделали вывод о наличии естественного разделения спорного земельного участка на два участка, предложив тот же вариант его раздела, который был предметом исследования в рамках дела № А10-211/2017 и признан незаконным.

Однако выяснение экспертами обстоятельств, связанных с возможной организацией второго въезда на территорию спорного земельного участка, не может являться основанием для вывода о выходе экспертов за рамки поставленного перед ними вопроса. Указание же экспертами варианта определения порядка пользования земельным участком, предполагающего его условное разделение на два участка, аналогичное разделу этого участка, произведенному ранее и являвшемуся предметом спора по делу                        № А10-211/2017, также само по себе не может являться основанием для признания заключения ненадлежащим доказательством, поскольку в рамках названного дела решение комитета по управлению имуществом и землепользованию администрации                   г. Улан-Удэ от 18.12.2015 № СР-182 об утверждении схемы раздела земельного участка было признано недействительным ввиду его принятия на основании заявления неуполномоченного лица, а не в связи с несоответствием закону самой схемы раздела.

Более того, в случае, если у суда имелись сомнения в обоснованности заключения экспертов, исходя из необходимости установления всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, в соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации он должен был рассмотреть вопрос о назначении по делу повторной экспертизы. Вместе с тем судами этого сделано не было.

При таких обстоятельствах обжалуемые решение и постановление не могут быть признаны законными и обоснованными, как того требует часть 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем в соответствии с                 пунктом 3 части 1 статьи 287 и частями 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное выше, исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, а также доводы участвующих в деле лиц, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, по результатам чего применить подлежащие применению к отношениям сторон нормы материального права и разрешить имеющийся спор. Кроме того, при новом рассмотрении дела суду также следует распределить между сторонами расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом при подаче кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 18 февраля 2020 года по делу № А10-2569/2019 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2020 года по тому же делу отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Бурятия.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном             статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                 С.Б. Качуков

Судьи                                                                                               Т.В. Белоножко

 

                   Л.М. Соколова