ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

 

127994, Москва, ГСП -4, проезд Соломенной Сторожки, 12 

адрес веб-сайта: http://9aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№09АП-17628/2024

Дело № А40-185535/23

г. Москва

14 мая 2024г.

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2024 года      

Постановление изготовлено в полном объеме 14 мая 2024г.

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ю.Н. Кухаренко,

судей Б.В. Стешан, В.В. Валюшкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Елмановой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.02.2024 по делу №А40-185535/23, по иску общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний "Титан" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 10.08.2023,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 05.12.2023,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью группа компаний "Титан" обратилось в Арбитражный суд города г. Москвы с исковым заявлением (с учетом уточнения, принятого судом протокольным определением 30.01.2024г. в порядке ст. 49 АПК РФ) к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>/1, с кадастровым номером 77:09:0004015:6205, общей площадью 158,3 кв.м., путем обязания Департамента городского имущества города Москвы заключить указанный договор купли-продажи с ООО ГК «Титан», на условиях, изложенных в проекте договора, ранее направленного Департаментом городского имущества города Москвы в адрес ООО ГК «Титан», с учетом изменений в пунктах 3.1. и 3.4. вышеуказанного договора, а именно, Пункт 3.1. Договора согласовать в следующей редакции: 3.1. Цена Объекта составляет 15 631 610 (пятнадцать миллионов шестьсот тридцать одна тысяча шестьсот десять) рублей 00 2 копеек ... (далее по тексту пункта в редакции ДГИМ). Пункт 3.4. Договора согласовать в следующей редакции: 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1 П.). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 186 090 (сто восемьдесят шесть тысяч девяносто) рублей 60 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга…(далее по тексту пункта в редакции ДГИМ).» 

Решением суда от 22.02.2024 исковые требования удовлетворены.

Разногласия, возникшие при заключении Договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>/1, с кадастровым номером 77:09:0004015:6205, общей площадью 158,3 кв.м., путем обязания Департамента городского имущества города Москвы заключить указанный договор купли-продажи с ООО ГК «Титан», на условиях, изложенных в проекте договора, ранее направленного Департаментом городского имущества города Москвы в адрес ООО ГК «Титан», с учетом изменений в пунктах 3.1. и 3.4. вышеуказанного договора, урегулированы.

Департамент городского имущества города Москвы, не согласившись с решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой считает его незаконным, необоснованным.

В своей жалобе заявитель указывает на то, что отсутствуют правовые основания для урегулирования разногласий вышеуказанного договора купли-продажи в редакции Истца.

По доводам, приведенным в жалобе, заявитель просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании апелляционного суда заявитель доводы жалобы поддерживает в полном объеме.

Истец с доводами жалобы не согласен, решение суда считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, 27 июля 2023 года ООО ГК «Титан» (далее - Истец) получило от Департамента городского имущества города Москвы (далее - Ответчик) письмо (исх. № 33-6-578659/23-(0)-3) с предложением воспользоваться преимущественным правом на приобретение имущества, в том числе, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности.

В своем письме Ответчик предлагал Истцу заключить договор купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>/1, с кадастровым номером 77:09:0004015:6205, общей площадью 158,3 кв.м., далее - Объект.

Предложение о выкупе Объекта было направлено Ответчиком Истцу, в том числе, на основании норм, закрепленных в Федеральном законе от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и  среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Начиная с 03 мая 2007 года и по настоящее время, Истец владеет и пользуется Объектом на основании подписанного с Ответчиком Договором аренды № 02-00173/07 от 03 мая 2007 года.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, задолженности по арендной плате не имеет.

Согласно представленному Ответчиком Истцу для подписания проекта Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), Объект отчуждался Истцу по продажной цене 25 605 000 рублей 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется (п.3.1. Договора).

В соответствии с п. 3.2. и 3.4. Договора купли-продажи, Истец в течение семи лет со дня заключения Договора, должен был выплачивать Ответчику ежемесячно сумму основного долга, составляющую не менее 304 821 рублей 43 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Не согласившись с ценой выкупаемого имущества, Истец обратился к независимому оценщику, 5 августа 2023 года по заказу Истца, оценщиком ООО «КС Аналитик» проведена оценка выкупной стоимости Объекта и составлен Отчет № КС-1508/0160.

Согласно данным, указанным в Отчете, рыночная стоимость Объекта по состоянию на 15 августа 2023 года составляет 9 653 000 рублей 00 копеек.

Как следует из полученного Истцом от Ответчика письма от 10 июля 2023 года (2-й лист 4-й абзац): В случае несогласия с ценой выкупаемой недвижимости Обществу необходимо передать разногласия в части цены приватизируемого объекта на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в соответствии с частью 4.1. статьи 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ. При этом направлять протокол разногласий в Департамент не требуется».

Таким образом, сторонами не урегулированы разногласия при заключении Договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>/1, с кадастровым номером 77:09:0004015:6205, общей площадью 158,3 кв.м.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, представил отзыв, в котором указал, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Департамент со своей стороны выполнил требования законодательства, обратившись в оценочную организацию, для определения рыночной стоимости объекта. По заказу эксперта была проведена экспертиза отчета об оценке, на основании которого установлена цена, выкупаемого объекта недвижимости, на соответствие указанной в нем стоимости рыночной цене, и о соответствии отчета в целом действующему законодательству и федеральным стандартам оценки. Цена Объекта составляет 25 605 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 16.06.2023 № М668-1690-П/2023 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 21.06.2023 № 400/780-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 13 октября 2023 удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной оценочной экспертизы. Назначено проведение судебной экспертизы по делу, проведение которой поручено эксперту ООО «МСВ КОНСАЛТ» ФИО3

Перед экспертом поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>/1, с кадастровым номером 77:09:0004015:6205, общей площадью 158,3 кв.м. по состоянию на 10.07.2023.?

В суд поступило заключение эксперта ООО «МСВ КОНСАЛТ»

Согласно Заключению ООО «МСВ КОНСАЛТ», рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>/1, с кадастровым номером 77:09:0004015:6205, общей площадью 158,3 кв.м. по состоянию на 10.07.2023 составляет 15 631 610 руб.

В судебное заседание явился эксперт, который ответил на вопросы, заданные Ответчиком, в том числе указал, что в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 19.02.2020 № 5-КА19-54 отмечается, что «При определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и отдельно не выделяется из рыночной стоимости».

При этом, объектом обложения НДС являются операции, указанные в пп. 1 - 4 п. 1 ст. 146 НК РФ.

Организации и индивидуальные предприниматели признаются налоговыми агентами, если им реализуется (передается) не закрепленное за государственными (муниципальными) предприятиями и учреждениями государственное (муниципальное) имущество, которое составляет государственную казну РФ, казну субъекта РФ или муниципального образования. Об этом говорится в абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ. Налоговые агенты должны расчетным путем определить сумму НДС, удержать ее из выплачиваемых доходов и перечислить в бюджет. С 1 апреля 2011 г. действует исключение из данного правила. Указанные операции не являются объектом обложения НДС для тех субъектов малого и среднего предпринимательства, которые арендуют находящееся в государственной (муниципальной! собственности недвижимое имущество и выкупают его в поряпке. установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 159-ФЗ). Соответствующее дополнение внесено в пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ.

Кроме того, судебная практика по данному вопросу такова, что стоимость по категории дел определяется Экспертами без учета НДС.

Оценив экспертное заключение ООО «МСВ КОНСАЛТ» наряду с иными представленными в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд нашел его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществлена судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае суд первой инстанции не усмотрел каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Арбитражный суд Москвы, на основании представленной в материалы дела экспертизы от ООО «МСВ КОНСАЛТ», посчитал возможным урегулировать разногласия между сторонами в соответствии с выводами эксперта, что рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>/1, с кадастровым номером 77:09:0004015:6205, общей площадью 158,3 кв.м. по состоянию на 10.07.2023 составляет 15 631 610 руб.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости подлежали удовлетворению в редакции истца.

Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения. 

Доводы апелляционной жалобы ответчика не опровергают выводов суда по существу и подлежат отклонению.

Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, на условиях, предложенных Департаментом городского имущества города Москвы, со ссылкой на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий нормам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Отчет об оценке ООО «МСВ Консалт» соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела.

Оснований не доверять результатам проведенной судебной экспертизы у апелляционной коллегии не имеется.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что доводы жалобы не могут являться основанием для отмены либо изменения законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.02.2024 по делу № А40-185535/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья                                                           Ю.Н. Кухаренко 

 

Судьи:                                                                                                   Б.В. Стешан

 

В.В. Валюшкина