Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-96614/23

19 апреля 2024 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 02 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 19 апреля 2024 года

Арбитражный суд в составе: судьи Е.В. Васильевой

протокол судебного заседания ведет  секретарь судебного заседания Е.А. Монастырюк

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению    

ООО "ФЕЯ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 

3-е лицо – Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Ступино Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

о признании незаконным Уведомления об отказе государственной регистрации прав от  09.10.2023 № КУВД-001/2023-27959918/5, об обязании, о взыскании,

в судебном заседании присутствуют представители: согласно протоколу судебного заседания

УСТАНОВИЛ:

ООО "ФЕЯ" (далее – заявитель, Общество) обратился в Арбитражный суд Московской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области  (далее – заинтересованное лицо, Управление) с требованиями: 

1.  Признать незаконным Уведомление об отказе государственной регистрации прав 09 октября 2023 года № КУВД-001/2023-27959918/5;

2.  Обязать Управление Росреестра по Московской области произвести государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...> д 10а/39, к 2;

3.  Взыскать с административного ответчика расходы по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании заслушан: представитель заявителя,  поддержавший заявленные требования по основаниям указанным в заявлении.

Дело рассмотрено  в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей заинтересованного лица и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения спора.

Исследовав материалы дела в полном объеме, оценив представленные доказательства и выслушав пояснения заявителя, арбитражный суд установил следующее:

Заявитель, обращаясь в суд с заявлением в обосновании своих доводов указывает, что Общество с ограниченной ответственностью «ФЕЯ» на основании Договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от «24» мая 2023 года № 121/23 стало правообладателем следующего нежилого помещения с кадстровым номером 50:33:0000000:91474, расположенного по адресу: 

<

...> д 10а/39, корп. 2.

30 ноября 2022 г. Обществом в адрес Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области было подано заявление № КУВД-001/2023-27959918 о государственной регистрации права собственности.

Уведомлением от 07.07.2023 № КУВД-001/2023-27959918/2 государственная регистрация права в отношении указанного выше объекта недвижимости с кадастровым номером 50:33:0000000:91474,  была приостановлена на основании статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Уведомлением от 09.10.2023 №КУВД-001/2023-27959918/5 в государственной регистрации права в отношении указанного выше объекта недвижимости с кадастровым номером 50:33:0000000:91474, было отказано.

Считая уведомление заинтересованного лица об отказе в государственной регистрации права, незаконными  и  нарушающими права заявителя, Общество обратилось с настоящими требованиями в суд. 

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно частям 4 и 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

По смыслу приведенных норм необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. 

Согласно части 4 статьи 1 Закона N 218-ФЗ, государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. 

В силу части 1 статьи 3 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами. 

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Основанием для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, является, случай, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 указанного Закона (ч.1 ст. 27 Закона N 218-ФЗ).

Как следует из материалов дела, уведомлением от 09.10.2023 № КУВД-001/2023-27959918/5 государственная регистрация права в отношении указанного выше объекта недвижимости отказано.

Основанием для отказа в регистрации  права послужили следующие  выводы заинтересованного лица:

«При проведении правовой экспертизы установлено, что на государственную регистрацию заявлен объект недвижимого имущества с кадастровым номером 50:33:0000000:91474 , адрес местоположения: обл. Московская, 

<

...> д 10а/39, к 2, площадь 337,9 кв.м.. 

Согласно пункту 3.1. представленного Договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 24.05.2023 года, продавец продает, а покупатель покупает следующее муниципальное имущество: нежилое помещение общей площадью 239,4 кв.м., которое является частью нежилого помещения общей площадью 337,9 кв.м., с кадастровым номером 50:33:0000000:91474. Вышеуказанная часть нежилого помещения не стоит на кадастровом учете как самостоятельный объект.

Таким образом, имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости, то есть незарегистрированная недвижимость которая не стоит на кадастровом учете не является объектом гражданского оборота, а если права собственности нет, то и передать правомочия собственника (владения, пользования и распоряжения) по договору купли-продажи невозможно.

 На основании вышеизложенного, невозможна регистрация объекта без постановки на государственный кадастровый учет.

Также для последующей регистрации перехода и права собственности, необходимо прекратить право оперативного управления и предоставить соответствующий документ согласно требованиям действующего законодательства. 

Дополнительно сообщаю, в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 50:33:0000000:91474 имеются актуальная запись о праве оперативного управления регистрационный номер 50-50-33/085/2010-401, а также актуальные записи об аренде. 

На государственную регистрацию не представлено соглашение о расторжении действующих договоров аренды, а также не подано заявление о погашении регистрационной записи об аренде по ранее зарегистрированным договорам.

 По общему правилу с заявлением о погашении аренды в данном случае обращается любая из сторон договора. 

Таким образом, из вышесказанного следует, необходимо поставить отчуждаемую часть нежилого помещения на кадастровый учет, прекратить действующую аренду согласно законодательства и подать заявление на государственную регистрацию права собственности и ипотеки в силу закона одномоментно с заявлением от Продавца на переход права собственности».

            Заявитель, в обосновании своих доводов указывает, что у Управления отсутствовали основания для отказа в регистрации права, поскольку при регистрации был представлен полный пакет документов.

Рассмотрев доводы заявителя, судом установлено следующее.

24.05.2023 между Муниципальным образованием «городской округ Ступино Московской области» и ООО «Фея» заключен договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа, согласно которому Продавец продает, а Покупатель покупает следующее муниципальное имущество: нежилое помещение площадью 239,4 кв.м, которое является частью нежилого помещения общей площадью 337,9 кв.м с кадастровым номером 50:33:0000000:91474, расположенное по адресу: 

<

...> (именуемое далее - «Имущество»), находящееся в собственности муниципального образования «городской округ Ступино Московской области».

В соответствии с пунктом 2.1.1 Договора, настоящий договор распространяет свое действие на правоотношения Сторон, возникшие с момента вступления в законную силу решения суда по делу №А41-22756/2022, то есть с 14 декабря 2022 года.

Согласно пункту 3.2 Договора, имущество принадлежит Продавцу на праве собственности на основании передаточного акта от 29.11.2017, о чем в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости сделана запись о государственной регистрации права N 50:33:0000000:91474-50/033/2018-3 от 05.06.2018.

24.05.2023 между сторонами подписан акт приема-передачи муниципального имущества.

Судом также установлено, что вышеуказанное помещение находилось у ООО «Фея» на праве аренды на основании заключенного договора аренды №188/11 от 31.12.2010,  с МАУ «ЕСЦ» Ступинского муниципального района.

20.07.2023 между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды №188/11 от 31.12.2010. 

Заинтересованное лицо в оспариваемом решении указывало, что имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости, то есть незарегистрированная недвижимость, которая не стоит на кадастровом учете не является объектом гражданского оборота, а если права собственности нет, то и передать правомочия собственника (владения, пользования и распоряжения) по договору купли-продажи невозможно.

Согласно представленной выписке из ЕГРН на кадастровом учете стоит помещение с кадастровым номером 50:33:0000000:91474, инвентарный номер 298:084-4143, условный номер 50-50-33/076/2010-308, площадью 337,9 кв.м., назначение нежилое, наименование нежилое помещение, этаж 1.

Судом также установлено, что 29.06.2023 заявителем было подано заявление о государственной регистрации права, возникшее у заявителя на основании договора купли-продажи помещения, и судебного акта, в части, разногласий по  указанному договору.

Согласно пункту 1 части 4 статьи 8 Закона N 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся сведения об объекте недвижимости: вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид).

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании пункта 1 статьи 223 ГК РФ право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества переход права собственности на недвижимость императивно привязан к моменту регистрации отчуждения (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 указанной статьи).

В пункте 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 60, 61 Постановления от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Передача недвижимости не означает перехода права собственности, но является одним из условий для регистрации перехода права собственности, если иное не указано в договоре или законе.

Нежилое помещение, являясь самостоятельным объектом права должно удовлетворять двум критериям: техническому критерию, под которым понимается возможность автономного пользования выделяемыми частями строения; функциональному критерию - выполнению нежилым помещением тех же функций, которые выполняет здание в целом.

Спорное нежилое помещение указанным критериям соответствует, является самостоятельным объектом права, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу Закона об отчуждении имущества объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права, на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

С учетом положений Закона N 159-ФЗ, не устанавливающих каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости, и указанных выше разъяснений Президиума ВАС РФ, реализация преимущественного права применительно к частям помещений в принципе допускается, но лишь при условии, что такие части можно обособить. При этом законодательно не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения.

Согласно пункту 36 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

С учетом характеристик объекта, суд указывает, что спорный  объект состоит из нескольких  помещений.

Так согласно разъяснениям, приведенным в абзацах первом и втором пункта 8 названного выше постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Судом не установлено каких либо противоречий между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости.

Доводы Управления о наличии зарегистрированного права оперативного управления и права аренды судом отклоняется на основании следующего.

Договор купли-продажи заключен заявителями в рамках реализации права на приватизацию арендуемого имущества в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Право оперативного управления, возникшее после опубликования указанного нормативного акта, не может препятствовать субъекту в реализации прав на приватизацию арендуемого имущества (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Также подлежат отклонению доводы  заинтересованного лица о том, что на государственную регистрацию не представлено соглашение о расторжении действующих договоров аренды, а также не подано заявление о погашении регистрационной записи об аренде по ранее зарегистрированным договорам.

Согласно сведениям из ЕГРН в отношении объекта были ранее зарегистрированы права аренды ЗАО «Алмах- Холдинг», который подлежали прекращению, согласно обращению последнего, в связи с окончанием срока действия договора (л.д. 20 – 22 т.2).

Также заявителем в адрес управления направлялось письмо с приложением соглашения о расторжении договора аренды, о чем имеется штамп МКУ «МФЦ» от 24.08.2023.

Таким образом, Управление Росреестра по Московской области обладало всеми необходимыми документами для осуществления государственной регистрации.

С учетом изложенного, судом установлено, что оспариваемый отказ противоречат нормам Закона №218-ФЗ, как следствие нарушает права и интересы заявителя, в связи с чем подлежит признанию незаконными, а требования Заявителя  - удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

Положения пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ предусматривают обязанность арбитражного суда указать на обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц совершить определенные действия, направленные на устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок. 

 При обращении в суд, заявитель заявил требование о возложении обязанности на Управление Росреестра по Московской области произвести государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...> д 10а/39, к 2, которые суд, признает не корректно заявленными, как, следствие и не подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, в части восстановления нарушенного права суд считает возможным обязать Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию прав в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 50:33:0000000:91474, согласно заявления от 29.06.2023 MFC -0555/2023- 4553931-1.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить частично.

 Признать незаконным Уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе государственной регистрации прав 09 октября 2023 года № КУВД-001/2023-27959918/5.

Обязать Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию прав в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 50:33:0000000:91474, согласно заявления от 29.06.2023 MFC -0555/2023- 4553931-1

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области расходы по уплате госпошлины в размере 3000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

 

Судья                                                                    Е.В. Васильева