АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-14006/2019

23 октября 2019 г.

г. Челябинск

  Решение   в  полном  объеме  изготовлено   23  октября  2019года 

Резолютивная  часть решения    принята   22  октября  2019года 

Судья Арбитражного суда Челябинской области В.В. Худякова, при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1, рассмотрев в судебном заседании, дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Уралспецтехника», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>),

 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, г. Челябинск, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «ДельтаИнвест», г. Москва, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра», г. Челябинск, 

о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности,

в судебном заседании приняли участие: 

Представитель заявителя: ФИО2 (личность установлена по паспорту, копия доверенности в материалах дела). 

Представитель ответчика: ФИО3 (личность установлена по служебному удостоверению, копия доверенности в материалах дела).

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Уралспецтехника» (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - ответчик) о признании незаконным уведомления об отказе в государственной регистрации права собственности от 25.01.2019 №74/001/204/2018-8137.; об обязании осуществить регистрационные действия в отношении нежилого здания (проходной), КН/УН: 74:36:0608002:442.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «ДельтаИнвест», Филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области».

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

С учетом изложенного, суд рассмотрел дело в отсутствие представителей третьих лиц, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель заявителя в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал по основаниям указанным в заявлении.

          Представитель ответчика возражал по заявленным требованиям, сослался на доводы, изложенные в отзыве.

          Исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

 

25.05.2018 между ООО «ДельтаИнвест» (продавец) и ООО «Уралспецтехника»  (покупатель) заключен договор № 1 купли – продажи имущества по результатам торгов, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель – принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее имущество, а именно:

- земельный участок общей площадью 20044,0 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>. Категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации производственно-складской базы управления, кадастровый номер: 74:36:0608002:84;

- нежилое здание (эстакада), общей площадью 429,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 74:36:00 00 00:00:039002:1000/Ж;

- нежилое здание (эстакада), общей площадью 244,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 74:36:0608002:2074;

- нежилое здание (эстакада), общей площадью 289,4кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 74:36:0608002:444;

- нежилое здание (проходная), общей площадью 19,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 74:36:0608002:442;

- нежилое здание (мастерские, склад), общей площадью 455,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 74:36:0608002:443;

- нежилое здание (цех по производству рам, гаражный бокс), общей площадью 540,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 74:36:0608002:439;

- нежилое здание (бытовой корпус), общей площадью 130,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 74:36:0608002:445;

- нежилое здание (бокс для стоянки автомашин), общей площадью 220,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 74:36:0608002:441;

- нежилое здание (склад № 1), общей площадью 398,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 74:36:0608002:437.

03.07.2018 ООО «Уралспецтехника», ООО «ДельтаИнвест» обратилось в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0608002:442, расположенный по адресу: 

<

...>.

Управлением в адрес заявителя направлены уведомления о приостановлении государственной регистрации прав № 74/001/204/2018-8129 от 13.07.2018 сроком до 13.10.2018 и № 74/001/204/2018-8129 от 22.10.2018 срок до 22.01.2019, поскольку при проведении правовой экспертизы документов, представленных на регистрацию перехода права собственности на здания, расположенные по адресу: 

<

...>, были выявлены замечания, препятствующие государственной регистрации.

Государственным регистратором были выявлены следующие основания для приостановления государственной регистрации прав и осуществления государственного кадастрового учета.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, в отношении зданий внесены сведения о площади со статусом «актуальные незасвидетельствованные»:

- нежилое здание (эстакада), общей площадью 429,6 кв.м., кадастровый номер: 74:36:00 00 00:00:039002:2248, площадь объекта изменилась и составляет 510 кв.м.;

- нежилое здание (мастерские, склад), общей площадью 455,7 кв.м., кадастровый номер: 74:36:0608002:443, площадь объекта изменилась и составляет 458,3 кв.м.;

- нежилое здание (бытовой корпус), общей площадью 130,8 кв.м., кадастровый номер: 74:36:0608002:445, площадь объекта изменилась и составляет 131,6 кв.м.;

- нежилое здание (бокс для стоянки автомашин), общей площадью 220,9 кв.м., кадастровый номер: 74:36:0608002:441, площадь объекта изменилась и составляет 220,6 кв.м.;

- нежилое здание (склад № 1), общей площадью 398,3 кв.м., кадастровый номер: 74:36:0608002:437, площадь объекта изменилась и составляет 396 кв.м.;

Для осуществления государственной регистрации перехода права заявителем не были представлены документы, предусмотренные п.1 ст. 55 ГрК РФ (разрешение на ввод реконструированного объекта, либо заключение о том, что при проведении перепланировки не были затронуты конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания в целом и (или) его частей, выданное органом, к полномочиям которого отнесены вопросы в сфере градостроительства (ст.8 ГрК РФ), либо иной документ (решение суда с отметкой о вступлении в законную силу и т.п.), устанавливающий      правомерность проведенной перепланировки.

Уведомлением от 25.01.2019 Управление Росреестра по Челябинской области №74/001/204/2018-8137 в проведении государственной регистрации прав было отказано в связи с не устранением причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации в соответствии со статьей 27 Закона о регистрации.

Заявитель, посчитав, что указанным отказом нарушены его законные права и интересы, обратился с настоящим заявлением в суд.

В соответствии с ч. 1  ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 АПК РФ, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием, а, следовательно, спорные акты могут быть признаны недействительными только при одновременном наличии двух условий: 1) несоответствии их закону или иному правовому акту; 2) нарушении указанными актами гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Бремя доказывания факта нарушения прав и интересов заявителя следует также и из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым лицо, заинтересованное в защите своих прав, вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав. Заинтересованность как процессуальная категория предполагает собой нарушение охраняемых законом прав и (или) интересов заявителя. Если заявителем не будет доказан факт нарушения его прав в результате изданием ненормативного правового акта, решения, осуществления противоправных действий (бездействия), суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Из положений части 2 статьи 7 Закона № 218-ФЗ следует, что Единый государственный реестр недвижимости (далее по тексту - ЕГРН) представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости (далее по тексту - кадастр недвижимости).

 В силу части 6 статьи 72 Закона о регистрации со дня вступления в силу Закона о регистрации сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) и сведения государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН) считаются сведениями, содержащимися в ЕГРН и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 Закона о регистрации участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Перед внесением в ЕГРН характеристики каждого объекта недвижимости, содержащиеся в ЕГРП и ГКН, проверяются на полное совпадение; в случае полного совпадения сведения об объекте недвижимого имущества вносятся в раздел ЕГРН, открываемый на соответствующий объект недвижимости по правилам, установленным пунктом 178 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 (далее - Порядок).

Согласно пункту 179 Порядка при несовпадении данных ЕГРП иГКН об объекте недвижимости по отдельным характеристикам сведенияоб объекте недвижимости включаются в раздел ЕГРН, открываемый насоответствующий объект недвижимости, при этом сведениям охарактеристиках объекта недвижимости, которые внесены в ГКН и вотношении которых в ЕГРП не вносились изменения в связи снеобходимостью соблюдения установленных законодательствомРоссийской Федерации требований для их изменения и отсутствии такогоподтверждения, присваивается статус «актуальные незасвидетельствованные».

Из имеющихся в материалах дела доказательств, следует, что в соответствии с договором №1 купли-продажи имущества по результатам торгов от 25.05.2018 ООО «ДельтаИнвест» передает в собственность ООО «Ураспецтехника» лот №1 в состав которого входят, в том числе:

-нежилое здание (проходная ), общая площадь 19,4 кв.м., скадастровым номером 74:36:0608002:442 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0608002:84.

В ЕГРН содержатся сведения о расположении всех вышеуказанных объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0608002:84.

Согласно сведениям реестра прав на недвижимость площадь объекта недвижимости с кадастровым номером 74:36:0608002:442 составляет 19,4кв.м.

При этом, в соответствии с Постановлением Правительства РФ «О государственном учете жилищного фонда в РФ» от 13.10.1997 № 1301 Приказом Министерства РФ по земельной политике от 04.08.1998 № 37 была утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ (далее- Инструкция). Площади квартир и жилых зданий при технической инвентаризации должны подсчитываться в соответствии со Строительными нормами и правилами "Жилые здания". СНиП 2.08.01-89". Площади встроенных в жилые дома помещений общественного назначения (нежилых помещений), а также зданий нежилого назначения определяются в соответствии со СНиП 2.08.02-89 "Общественные здания и сооружения".

Для зданий нежилого назначения установлены три вида площади: общая, полезная и расчетная. Общая площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех этажей по внутреннему обмеру (в том числе технических, мансардных, цокольных и подвальных).

В силу положений пункта 7 Приложения № 3 к Инструкции "О порядке учета самовольно возведенных или переоборудованных зданий" наличие самовольного строительства не является препятствием для выдачи инвентаризационно - технической документации с внесением в нее записей в соответствии с пунктом 3 настоящего Приложения.

В подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (абз. 3 п. 4 ст. 35 ЗК РФ). В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

Нормы федерального Закона о регистрации не предусматривают возможности государственной регистрации объектов, имеющих признаки самовольных построек.

Подпунктом 9 пункта 4 статьи 8 Закона о регистрации установлено, что в кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, в том числе, площадь, если объектом недвижимости является здание.

Согласно пункту 6 части 5 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет осуществляется, в том числе в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости.

При этом в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 14 Закона о регистрации при переходе прав на объект недвижимости государственная регистрация прав осуществляется без одновременного государственного кадастрового учета при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется.

Учитывая, что на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0608002:84 расположены объекты недвижимости, обладающие признаками самовольной постройки, зарегистрировать переход права на такие объекты не представляется возможным, следовательно, отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поскольку причины, послужившие основанием для приостановления действий по государственной регистрации, не были устранены Управлением Росреестра правомерно отказано в осуществлении государственной регистрации права.

Учитывая изложенное, оснований для признания оспариваемого отказа незаконным, у суда, не имеется. 

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 АПК РФ, Арбитражный суд Челябинской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья                                                                                                      В.В. Худякова