АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-61069/2016

04 мая 2017 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 26 апреля 2017 года

Полный текст решения изготовлен 04 мая 2017 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Л.Невмерухи, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Михеевой,  рассмотрел в судебном заседании дело №А60-61069/2016 

по  иску общества с ограниченной ответственностью  "Я-АВТО" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 15.02.2016г., паспорт.

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 10.01.2017г., паспорт.

 

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Судебное заседание проведено с использованием средств аудиозаписи. 

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Общество с ограниченной ответственностью  "Я-АВТО" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к  индивидуальному предпринимателю ФИО1  (далее - ответчик) о признании недействительными односторонних сделок от 30.11.2016г.  № 6 и от 06.12.2016г. № 9 по расторжению и прекращению договора  аренды помещения № 84/А/2015 и признании договора аренды помещения № 84/А/2015 от 01.110.2015г. действующим в полном объеме.

В судебном заседании, состоявшемся 18.04.2017г., представитель истца поддержал исковые требования, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копий фотографий. Представитель ответчика не возразил против удовлетворения ходатайства.

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика исковые требования не признал, в письменном виде заявил ходатайство о фальсификации доказательств и просил провести судебную экспертизу по вопросу давности изготовления договора от 01.04.2016г. № АТ-000021/2017 , актов от 26.09.2016г., от 02.05.2016г., от 29.08.2016г., от 28.10.2016г., от 28.09.2016г., от 29.06.2016г., от 30.07.2016г., от 31.05.2016г., от 30.11.2016г., спецификации от 01.04.2016г.

Текст ходатайства суд приобщил к материалам дела в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ходатайство суд принял к рассмотрению.

В судебном заседании, состоявшемся 18.04.2017г., был объявлен перерыв до 24.04.2017г. до 12 час. 00мин.

Протокольным определением от 24.04.2017г. судебное заседание было отложено на 26.04.2017г. на 13 час. 00мин. для предоставления истцу времени для уточнения исковых требований и предоставления дополнительных доказательств по делу.

В судебном заседании, состоявшемся 26.04.2017г., представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований и просил признать недействительными сделками односторонний отказ от договора аренды №84/А/2015 от 01.10.2015г., выраженный в уведомлении №8 от 30.11.2016г., выраженный в уведомлении №9 от 06.12.2016г. Текст ходатайства суд приобщил к материалам дела в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ходатайство об уточнении исковых требований суд рассмотрел и принял в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела совместного акта осмотра от 25.04.2017г. и приложенных счетов на оплату, счетов – фактур, расчетов платы за электроэнергию. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика исковые требования не признал, поддержал ходатайство о фальсификации доказательств и проведении судебной экспертизы.

В связи с заявлением о фальсификации суд предупредил лиц, участвующих в деле, об уголовной ответственности, предусмотренной ст.303,306, 128.1 УК РФ.

Истец под роспись в протоколе судебного заседания отказался исключать из числа доказательств указанные документы

Согласно ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Как указано выше, экспертиза назначается судом только при условии необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Исходя из существа настоящего спора и обстоятельств дела,суд считает возможным не давать правовую оценку указанным документам, поскольку разрешение настоящего спора возможно по иным имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем, отказывает в проведении судебной экспертизы.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд  

установил:

Как следует из материалов дела, между истцом, именуемым по договору арендатор, и ответчиком, именуемым по договору арендодатель, заключен договор аренды помещения №84/А/2015 от 01.10.2015г. (далее - договор).

Согласно условиям представленного договора арендодатель передает арендатору в аренду (во временное владение и пользование) часть нежилого помещения, а арендатор выплачивает арендодателю арендную плату; помещение расположено в нежилом здании («Торговый центр»), расположенном по адресу: Россия, 

<

...>. Границы помещения обозначены на плане, являющемся неотъемлемой частью договора (Приложение №1 и №2 схемы размещения) (п. п.1.1.,1.3. договора).

Площадь помещений составляет  на 2 этаже  Торгового центра 6382кв.м, на 1 этаже Торгового центра – 6 кв.м (п. 1.6.).

Арендатор обязуется использовать помещение исключительно в целях организации круглосуточной автопарковки с установкой будки для персонала, шиномонтажа, сезонного хранения шин, авто-аудио подготовки автомобилей и автомойки (п. 1.2. договора). 

Помещения переданы  по акту приема-передачи от 01.10.2015г. подписанному сторонами без возражений.

В соответствии с п. 2.1. срок аренды помещения определяется с момента вступления договора в силу с 15.12.2013г. и действует до 31.10.2014г.

Помещение передается арендодателем арендатору на срок 3 года с даты подписания акта приема – передачи (п. 2.1).

В установленном законном порядке 29.10.2015г. договор аренды №84/А/2015 от 01.10.2015г. прошел государственную регистрацию.

Согласно положениям статьи  606 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как указывает истец 30.11.2016г. и 06.12.2016г. арендодатель в его адрес направил уведомления о расторжении договора аренды.

В связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском к ответчику о признании недействительными сделками одностороннего отказа от договора аренды №84/А/2015 от 01.10.2015г., выраженного в уведомлении №8 от 30.11.2016г. и уведомлении №9 от 06.12.2016г.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно п. 5.2.6. договора от 01.10.2015г. стороны согласовали, что арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно в одностороннем внесудебном порядке по основаниям, предусмотренным настоящим договором и действующим законодательством РФ  (ст. 619 ГК РФ).

Как следует из материалов дела письмом исх. № 8 от 30.11.2016г. ИП ФИО1 уведомил ООО «Я-АВТО» со ссылкой на п. 5.2.6. договора о расторжении договора аренды №84/А/2015 от 01.10.2015г. с 30.11.2016г., ссылаясь на то, что  арендатором своевременно не вносилась арендная плата за период с февраля 2016г.

При этом представленное в материалы дела уведомление от 30.11.2016г. исх. №8, не содержит предупреждения о необходимости исполнения арендодателем обязательств в разумный срок, как это предусмотрено статей 619 ГК РФ, ссылка на которую содержится в п. 5.2.6. в качестве основания предоставляющего арендодателю право в одностороннем порядке расторгнуть спорный договор.

В абзаце 2 пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Как следует из материалов дела, задолженности по оплате арендной платы более двух раз подряд  со стороны истца допущено не было, а имели место лишь незначительные просрочки в количестве дней оплаты (не более недели), что ответчиком не оспаривается (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Претензий относительно просрочек по оплате арендной платы ответчик в адрес истца не направлял, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Более того, ответчиком не представлено в материалы дела  доказательств того, что данные просрочки причинили ответчику ущерб (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

06.12.2016г. уведомлением исх. №9 арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды, ссылаясь на то, что автомойка эксплуатируется ненадлежащим образом, что выражается в том, что вода, грязевые потоки после автомойки автомобилей сливаются в дренажную канаву, что категорически запрещено, а также - приводит к размыву грунта под Торговым центром и последующему разрушению, как здания, так и его отдельных частей, в связи с чем, арендодатель в порядке п. 5.2.6. договора расторгает  договор, поскольку пользование арендованным имуществом с существенными и неоднократными нарушениями условий договора, влечет ухудшение имущества.

Кроме того, в указанном письме от 06.12.2016г. арендодатель указал, что просит незамедлительно прекратить эксплуатацию автомойки, а также, что уведомляет, что арендодателем расторгается 31.12.2016г. договор аренды помещений №84/А/2015 от 01.10.2015г.

 Частью третьей статьи 619 ГК РФ для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.

По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

То есть, законом прямо предусмотрена необходимость совершение арендодателем действий, направленных на урегулирование спора в досудебном порядке, на создание условий, при которых путем правомерного воздействия на арендатора может быть исключено применение в дальнейшем крайней меры ответственности в виде досрочного прекращения договорных правоотношений (расторжение договора).

Как указывает истец требование о незамедлительном прекращении эксплуатации автомойки, содержащееся в уведомлении от 06.12.2016г., было исполнено им незамедлительно после получения данного уведомления, и по настоящее время автомойка не эксплуатируется.

В подтверждение своих доводов истец представил в материалы дела счета, выставленные ответчиком, из которых следует, что водопотребление в помещении, где расположена автомойка истца, отсутствует.

Кроме того, сторонами составлен акт осмотра нежилого помещения от 25.04.2017г., из содержания которого следует, что авто – моечный комплекс не функционирует, перегородки из металлоконструкций демонтированы, оборудование с территории вывезено, согласно счетам выставленным арендодателем водопотребление отсутствует, что также подтверждается актом осмотра водопровода от 28.12.2016г., проведенным специализированной организацией ООО «Труба-Дело». Указанный акт подписан представителем истца и представителем ответчика без замечаний.

Ответчиком доказательств, опровергающих доводы истца о том, что после получения уведомления о незамедлительном прекращении эксплуатации автомойки истцом незамедлительно была прекращена деятельность автомойки  в материалы дела в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Иных уведомлений о расторжении спорного договора по иным основаниям ответчик истцу не заявлял, доказательств обратного не представлено в материалы дела.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 ст. 154).

В соответствии со ст. 166 Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 ст. 168).

На основании вышеизложенного, поскольку спорные уведомления не соответствуют порядку, установленному ст. 619 ГК РФ, ссылка на которую имеется в п. 5.2.6. договора от 01.10.2015г., и на основании которой ответчиком заявлены отказы от данного договора, требования истца о признании недействительными сделками одностороннего отказ а от договора аренды №84/А/2015 от 01.10.2015г., выраженного в уведомлении №8 от 30.11.2016г., выраженного в уведомлении №9 от 06.12.2016г., подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.  

С учетом изложенного, государственная пошлина, уплаченная истцом при предъявлении иска, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Признать недействительными сделками односторонний отказ                    от договора аренды №84/А/2015 от 01.10.2015г., выраженный в уведомлении №8 от 30.11.2016г., выраженный в уведомлении №9 от 06.12.2016г.

3.Взыскать с индивидуального предпринимателя Алянича Павла Николаевича  (ИНН 666400220800, ОГРН 304667435500405) в пользу общества с ограниченной ответственностью  "Я-АВТО" (ИНН 6679038365, ОГРН 1136679012942) 6000руб. 00коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

СудьяЕ.Л. Невмеруха