﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                     Дело № А46-1226/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена  06 августа 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  13 августа 2020 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Хлебникова А.В.,

судей                                                    Куприной Н.А.,

                                                             Туленковой Л.В.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 23.12.2019 Арбитражного суда Омской области (судья Колмогорова А.Е.) и постановление от 11.03.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сидоренко О.А., Краецкая Е.Б., Рожков Д.Г.) по делу № А46-1226/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания на Волочаевской» (644043, город Омск, улица Волочаевская, дом 15В, ИНН 5503206462, ОГРН 1085543027130) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (400050, город Волгоград, улица Пархоменко, дом 51, ИНН 3443923035, ОГРН 1133443018939).

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания на Волочаевской» - Новоселов А.В. по доверенности от 01.08.2018.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания на Волочаевской» (далее – управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости – нежилых помещений, расположенных на первом этаже четырехэтажного здания: 

- 2 П, кадастровый номер; 55:36:040101:8709; 

- 3 П, кадастровый номер: 55:36:040101:8704; 

- 4 П, кадастровый помер: 55:36:040101:8712; 

- 5 П, кадастровый номер: 55:36:040101:8707; 

- 6 П, кадастровый номер: 55:36:040101:8706; 

- 7 П, кадастровый номер: 55:36:040101:8710; 

- 8 П, кадастровый номер: 55:36:040101:8708; 

- 9 П, кадастровый номер: 55:36:040101:8705, 

по адресу: Омская область, город Омск, улица Волочаевская, дом 15В, в части пункта 4.1 договора о цене и порядке оплаты в рассрочку путем установления цены за приобретаемое обществом недвижимое имущество в размере рыночной стоимости - 9 963 000 руб. (налогом на добавленную стоимость (НДС) не облагается), а также о взыскании 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины и 30 000 руб. судебных издержек по оплате услуг по определению рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости.

В ходе производства по делу истец уточнил исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в части установления размера рыночной стоимости спорного имущества в сумме 9 455 000 руб. (без учета НДС), а также взыскания с ответчика суммы судебных расходов по оплате услуг за проведение судебной экспертизы в размере 15 000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее - общество «Аналитик Центр»). 

Решением от 23.12.2019 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 11.03.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен, урегулированы разногласия, возникшие между департаментом и управляющей компанией при заключении договора купли-продажи; пункт 4.1 договора купли-продажи принят в редакции управляющей компании: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 9 455 000 руб. (без учета НДС)». Тем же судебным актом с департамента за счет казны муниципального образования в пользу управляющей компании взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и определению рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости в размере 30 000 руб., а также за проведение судебной экспертизы в размере 15 000 руб.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит следующие доводы: департамент возражает относительно выбора экспертом объектов-аналогов; полагает, что применение большого количества корректировок является некорректным; использование корректировок, изменяющих цену объекта-аналога более чем на 90%, нежелательно и приводит к большой погрешности при определении рыночной стоимости объекта оценки; согласование результатов оценки приведено без надлежащего обоснования; в заключении не учтены необходимые корректировки на тип объекта; заключение эксперта выполнено в нарушение статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; отчет департамента соответствует нормам об оценочной деятельности и стандартам оценки; суды необоснованно возложили на департамент возмещение истцу расходов по определению рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 30 000 руб., поскольку заключение эксперта не было положено в основу судебного акта.

Управляющая компания в письменном отзыве на кассационную жалобу отклонила ее доводы.

Кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ответчика и третьего лица в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

В судебном заседании представитель управляющей компании возражал против удовлетворения кассационной жалобы по приведенным в отзыве основаниям.

Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, изучив материалы дела, исходя из доводов кассационной жалобы, отзыва на нее, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Из материалов дела следует и установлено судами, что управляющая компания в соответствии с договором аренды от 15.10.2013 № 41972/3 является арендатором нежилого помещения общей площадью 831,3 кв.м, находящегося на первом этаже четырехэтажного здания, расположенного по адресу: город Омск, улица Волочаевская, дом 15В.

Управляющая компания 02.08.2018 обратилась в департамент с заявлением о решении реализовать преимущественное право на приобретение указанного арендуемого имущества, оплату по договору купли-продажи выкупаемого имущества просило предусмотреть в рассрочку на 5 лет, ежемесячно, равными долями. К данному заявлению приложены документы и обоснования, подтверждающие, что истец является субъектом малого и среднего бизнеса (предпринимательства) и соответствует условиям отнесения к таковым субъектам. 

Истцом 16.11.2018 получен ответ (письмо от 14.11.2018 № Исх-ДИО/17309), в котором указано, что во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) управляющей компанией направлен для подписания истцом проект договора купли-продажи объекта недвижимости, подписанный и заверенный печатью со стороны департамента, и копия распоряжения администрации города Омска от 12.11.2018 № 407-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска». 

Согласно предложенному ответчиком условию пункта 4.1 договора, цена за приобретаемый обществом объект составила 30 012 000 руб.

Истец заключил с обществом с ограниченной ответственностью «Абсолют-Эксперт» (далее - общество «Абсолют-Эксперт») договор от 22.11.2018 № 624/18 об оказании услуг по оценке имущества для проведения оценки рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости, в соответствии с которым оценщиком произведена оценка рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости.

Согласно отчету общества «Абсолют-Эксперт» от 10.12.2018 № 582/18, рыночная стоимость спорного объекта составила 12 583 000 руб. с учетом НДС и 9 963 000 руб. без НДС.

В связи с оказанными услугами по оценке имущества расходы общества составили 30 000 руб., оплата которых произведена обществу «Абсолют-Эксперт» по счету от 22.11.2018 № 71/18 платежным поручением от 23.11.2018 № 952.

На основании отчета оценщика истец подготовил к договору купли-продажи протокол разногласий, в котором предложил внести в пункт 4.1 договора следующие изменения: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 9 963 000 руб., НДС в соответствии подпунктом 12 части 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не облагается», направил его в адрес ответчика 12.12.2018. 

Управляющей компанией 12.01.2019 получено письмо департамента от 27.12.2018 исх-ДИО/20182 с протоколом согласования разногласий, в котором существенное условие договора купли-продажи осталось неурегулированным, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции руководствовался статьями 1, 8, 217, 420, 421, 422, 432, 445, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 3, 4, 9 Закона № 159-ФЗ, статьями 6, 8, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92).

Признав обоснованной предложенную истцом стоимость спорного объекта недвижимости в размере 9 455 000 руб., определенную в заключении судебной экспертизы, суд первой инстанции разрешил возникшие между сторонами разногласия по выкупной цене.

Восьмой арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, признал выводы суда первой инстанции законными и обоснованными.

Поддерживая в рассматриваемом случае выводы судов обеих инстанций, суд округа находит их соответствующими представленным в деле доказательствам, установленным на их основе обстоятельствам спора и примененному законодательству.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона № 159-ФЗ.

Согласно статье 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статье 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Закон № 209-ФЗ), и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 названного Закона).

По пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Статьей 3 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из анализа положений Закона № 159-ФЗ и Информационного письма № 92 следует, что установленная в акте органа местного самоуправления выкупная цена недвижимого имущества должна быть признана судом достоверной либо недостоверной.

Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества и предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами при заключении договора купли-продажи возникли разногласия по выкупной цене нежилых помещений. 

В материалы дела управляющей компанией и департаментом представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества отличалась существенным образом.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 ГК РФ суд первой инстанции в порядке статьи 82 АПК РФ назначил судебную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости имущества, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью «ЦН ЭКСПО «РУС». 

Согласно результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 21.09.2018 составила 11 157 000 руб. с НДС и 9 455 000 руб. без НДС.

Оценив экспертное заключение с учетом доводов и возражений сторон, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли его соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, в также являющимся достоверным и объективно отражающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем пришли к правильному выводу об урегулировании разногласий по цене, определенной судебной экспертизой.

Установление подобного рода обстоятельств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций в рамках конкретного дела, которые в силу присущих им дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешают дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств.

Оснований не согласиться с выводами судов обеих инстанций суд округа не усматривает, поскольку судами установлены все существенные обстоятельства дела, правильно применены правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

При этом судами первой и апелляционной инстанций во исполнение требований статей 8, 9 АПК РФ обеспечены сторонам равные условия для реализации ими своих процессуальных прав, в том числе на представление доказательств, в состязательном процессе; созданы условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств дела.

Несогласие с результатами судебной экспертизы, в отсутствие относимых, допустимых и достоверных доказательств, не может ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности.

Таким образом, доводы заявителя жалобы, касающиеся несогласия с заключением судебной экспертизы, подлежат отклонению, поскольку данное заключение эксперта являлось предметом оценки судов, обоснованно признано надлежащим и достоверным доказательством, соответствующим по форме и содержанию статье 86 АПК РФ.

При этом, заявляя в кассационной жалобе доводы, направленные на критику экспертного заключения, департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 АПК РФ по установлению обстоятельств, исследованию доказательств и их оценке, и, по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства (статья 286 АПК РФ), в связи с чем данные доводы отклоняются судом округа.

При несогласии с выводами эксперта сторона вправе на основании статьи 87 АПК РФ ходатайствовать о назначении повторной судебной экспертизы, однако ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции такого ходатайства от департамента не поступало.

Довод департамента о необоснованном возложении на него расходов по определению рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 30 000 руб. судом округа подлежит отклонению ввиду следующего.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ).

Поскольку при обращении в суд с рассматриваемым иском, результат досудебной экспертизы общества «Абсолют-Эксперт» управляющей компанией был положен в основу заявленного иска и необходим для подтверждения своих исковых требований, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу об отнесении расходов на оплату услуг по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в размере 30 000 руб. на ответчика.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых решения и постановления в порядке статьи 288 АПК РФ, окружным судом не установлено. 

При таких обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 23.12.2019 Арбитражного суда Омской области и постановление от 11.03.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-1226/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     А.В. Хлебников

 

Судьи                                                                  Н.А. Куприна

 

                                                                            Л.В. Туленкова