ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-7789/2021

21 сентября 2022 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     14 сентября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 сентября 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Кротова С.М., Серебровой А.Ю.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 14.09.2022, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-24428/2022)  общества с ограниченной ответственностью «Вильгельм» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 10.06.2022 по делу № А21-7789/2021, принятое по иску Агентства по имуществу Калининградской области к обществу с ограниченной ответственностью «Вильгельм» об изъятии земельного участка для государственных нужд, определении размера возмещения, прекращении права собственности общества на него, третье лицо: Администрация Гурьевского городского округа,

установил:

Агентство по имуществу Калининградской области обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Вильгельм» об изъятии для государственных нужд Калининградской области земельного участка с кадастровым номером 39:03:060005:1716 площадью 3 348 кв.м, расположенного по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, об определении возмещения в связи с изъятием указанного земельного участка в размере 202 800 руб. 

Решением от 10.06.2022 иск удовлетворен с определением размера возмещения в связи с изъятием в сумме 202.800,00 рублей.

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, полагая возмещение неравноценным рыночной стоимости изымаемого земельного участка.

В апелляционный суд поступило ходатайство ответчика о назначении повторной  экспертизы.

Не усмотрев оснований, апелляционный суд в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы отказал.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражала.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела,  в соответствии со ст. 279-281 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 49, 56.2, 56.3, 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 5 Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 105 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области», приказом агентства от 04.08.2020 № 308 «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания в его составе, предусматривающего размещение линейного объекта регионального значения «Реконструкция автодороги «Калининград-Полесск» км 8,09-10,09» Правительством Калининградской области принято постановление от 02.12.2020 № 871 «Об изъятии земельных участков для государственных нужд Калининградской области». 

Согласно указанному постановлению изъятию подлежит земельный участок с кадастровым номером 39:03:060005:1009:ЗУ1, площадью 3345 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Калининградская область, Гурьевский район, бывшие земли ТОО «Васильково», расположенный восточнее шоссе 2 Калининград-Гурьевск. Земельный участок с КН 39:03:060005:1009 (исходный земельный участок) принадлежит обществу на праве собственности. В состав территории, спроектированной для размещения объекта, исходный земельный участок входит не в полном объеме. 

В связи с чем из земельного участка с КН 39:03:060005:1009 ГКУ КО «Управление дорожного хозяйства Калининградской области» путем раздела сформирован земельный участок с КН 39:03:060005:1716 площадью 3348 кв.м, адрес (местоположение) Калининградская область, Гурьевский район. Право собственности на образованный земельный участок в ЕГРН за правообладателем не зарегистрировано. 

Письмом от 04.12.2020 № НК-6882 агентство уведомило общество об изъятии названного земельного участка. 16.04.2021 агентство направило обществу письмо № НК-2596 с проектом соглашения об изъятии земельного участка и отчетом ООО «НЦ «Балтэкспертиза» № Н-0397-2021 от 15.03.2021 об оценке размера возмещения за изымаемый земельный участок. 

Не согласившись с указанной оценкой, общество направило агентству отчет об оценке рыночной стоимости, выполненный ООО «Партнер-Калининград», который не был принят агентством, ввиду подготовки сторонней организацией. 

Поскольку проект соглашения обществом не подписан, что препятствует строительству объекта, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 56.8 ЗК РФ предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) с учетом особенностей, установленных этой статьей; при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно статье 8 Закона N 135-ФЗ проведение оценки при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд является обязательным.

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно размера компенсации в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд, в обоснование истец представил отчеты оценщика о величине рыночной стоимости земельных участков и убытков.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 (далее - Информационное письмо N 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Определением суда от 23.12.2021 по делу назначена оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО Профессиональная компания оценки собственности «Русбизнесоценка» ФИО2 Марку Альбертовичу, на разрешение которого поставлен следующий вопрос: определить размер возмещения за изымаемый земельный участок с кадастровым номером 39:03:060005:1716 площадью 3 348 кв.м, расположенный по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования. 

21.01.2022 в материалы дела поступило заключение эксперта № 19/01-1-2022 от 19.01.2022, согласно которому размер возмещения за изымаемый земельный участок составляет 232 000 руб. 

28.02.2022 ответчик обратился в суд с ходатайством о назначении дополнительной экспертизы, не согласившись с поставленным судом перед экспертом вопросом в части указания категории земельного участка, а также ввиду отсутствия в поставленном вопросе даты, по состоянию на которую следует определить размер возмещения. 

Ответчик предложил поручить проведение дополнительной экспертизы эксперту ООО ПКОС «Русбизнесоценка» ФИО2, поставив перед ним следующие вопросы: определить на 01.12.2020 рыночную стоимость земельного участка площадью 3 348 кв.м с кадастровым номером 39:03:060005:1716, месторасположение: Калининградская область, Гурьевский район, с учетом действующих на 01.12.2020 Генерального плана Гурьевского городского округа, Правил землепользования и застройки МО «Гурьевский городской округ», определяющих расположение вышеуказанного ЗУ в границах населенного пункта – п. Новый, в территориальной зоне Ж2 – зона застройки среднеэтажными жилыми домами, а также размер убытков, причиненных ООО «Вильгельм» в связи с его изъятием; определить на 20.04.2022 рыночную стоимость земельного участка площадью 3 348 кв.м с кадастровым номером 39:03:060005:1716, месторасположение: Калининградская область, Гурьевский район, с учетом действующих на 20.04.2022 Генерального плана Гурьевского городского округа, Правил землепользования и застройки МО «Гурьевский городской округ», определяющих расположение вышеуказанного ЗУ в границах населенного пункта – п. Новый, в территориальной зоне Ж2 – зона застройки среднеэтажными жилыми домами, а также размер убытков, причиненных ООО «Вильгельм» в связи с его изъятием. 

Представитель истца не возражала против назначения дополнительной экспертизы для определения размера возмещения по состоянию на дату, максимально приближенную к дате рассмотрения спора, при этом возражала против исключения из вопроса эксперту указания на категорию и вид разрешенного использования земельного участка, установленных на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка, и не возражала против поручения дополнительной экспертизы первоначальному эксперту. 

В судебном заседании 30.03.2022 эксперт ФИО2 пояснил, что в целях правильного определения размера возмещения в поставленном перед ним вопросе должна быть указана категория и вид разрешенного использования земельного участка. 

Определением от 25.04.2022 по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Профессиональная компания оценки собственности «Русбизнесоценка» ФИО2 Марку Альбертовичу; на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить по состоянию на дату подготовки заключения эксперта размер возмещения за изымаемый земельный участок с кадастровым номером 39:03:060005:1716 площадью 3 348 кв.м, расположенный по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, для иных видов сельскохозяйственного использования; производство по делу приостановлено.

Мотивы, по которым суд не согласился с вопросами, предложенными обществом, изложены в указаном определении.

В судебном заседании 08.06.2022 представитель ответчика подтвердил, что денежные средства за проведение дополнительной экспертизы на депозит суда обществом не перечислялись, представители сторон не возражали против возобновления производства по делу и рассмотрения дела по существу.

Выводы, изложенные в заключении эксперта ООО «ПКОС «Русбизнесоценка» ФИО2 № 19/01-1-2022 от 19.01.2022, не приняты судом во внимание, поскольку размер возмещении за изымаемый земельный участок определен экспертом в сумме 232 000 руб. по состоянию на 01.12.2020, несмотря на то, что в определении суда от 23.12.2021 указывалось на необходимость определения выкупной стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости, максимально приближенной к дате принятия решения. 

Выводы, изложенные в представленном обществом отчете № 7-ЗУ/03/2021 ООО «Партнер-Контракт» от 01.04.2021, также не учитывались судом, поскольку  рыночная стоимость спорного земельного участка определена по заказу ответчика по делу, а не в рамках судебной экспертизы, при этом оценщик исходил из того, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Гурьевский городской округ», утвержденными решением тридцать седьмой сессии Гурьевского окружного Совета депутатов пятого созыва от 19.12.2019 № 266, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж2 – зоне застройки среднеэтажными жилыми домами земельный участок.

В рассматриваемом случае процедура изъятия спорного земельного участка для государственных нужд Калининградской области началась 02.12.2020 путем вынесения Правительством Калининградской области постановления № 871 «Об изъятии земельных участков для государственных нужд Калининградской области». 

Согласно ч. 1, ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения об учтенном недвижимом имуществе содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях и т.п., которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, является государственным кадастровым учетом недвижимого имущества.

В силу СТ. 8 указанного Федерального закона в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах, в т.ч. категория земель, к которой отнесен земельный участок, вид или виды разрешенного использования земельного участка.

Согласно п. 3 ст. 5 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с даты внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о категории земель или земельных участков.

Правовые нормы об изъятии земельных участков для государственных нужд являются специальными нормами. Согласно пунктам 1, 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных   участков,   право   частной   собственности   на   которые   подлежит прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В соответствии с п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

Также согласно п. 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015, определение выкупной цены земельного участка, подлежащего изъятию для государственных нужд, производится исходя из вида разрешенного использования, установленного в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд.

Законодатель   дополнительно   разъяснил,   что   в   случае   отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений об изымаемом, земельном  участке видом его разрешенного использования признается вид разрешенного использования, соответствующий цели предоставления такого земельного участка, указанной в документе, подтверждающем право на такой земельный участок (п. 10 ст. 26 Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный    кодекс    Российской    Федерации    и    отдельные, законодательные   акты  Российской   Федерации»).   

Из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 29.12.2020 следует, что спорный земельный участок отнесен к категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, для иных видов сельскохозяйственного использования. Доказательства того, что до начала процедуры изъятия спорного земельного участка он был отнесен к иной категории и в отношении него был установлен иной вид разрешенного использования, материалы дела не содержат. 

При изложенных обстоятельствах доводы ответчика о том, что в соответствии с генеральным планом Гурьевского городского округа, утвержденным решением двадцать седьмой сессии Гурьевского окружного Совета депутатов пятого созыва от 24.01.2019 № 190 рассматриваемый земельный участок расположен в жилой функциональной зоне в границах населенного пункта – п. Новый, а также о том, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки МО «Гурьевский городской округ», утвержденными решением тридцать седьмой сессии Гурьевского окружного Совета депутатов пятого созыва от 19.12.2019 № 266, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж2 – зоне застройки среднеэтажными жилыми домами, не принимаются судом во внимание, поскольку указанные изменения не внесены в ЕГРН до начала процедуры изъятия земельного участка. 

Кроме того, из материалов дела (т. 1, л.д. 110-118) следует, что филиал ФГБУ «ФКП Росреестра»по Калининградской области неоднократно отказывал администрации во внесении изменений в сведения о границах населенных пунктов в ЕГРН. 

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 56.7 ЗК РФ в целях подготовки соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об 7 изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, организация, подавшая такое ходатайство, выступают заказчиком работ по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества. 

Агентством заключен государственный контракт на выполнение работ по оценке с ООО «НЦ «Балтэкспертиза». 

Согласно представленному в материалы дела отчету ООО «НЦ «Балтэкспертиза» № Н-0397-2021 размер возмещения за изымаемый земельный участок по состоянию на 03.03.2021 составляет 202 800 руб. (что более приближено к дате принятия решения судом по сравнению с датой оценки (01.12.2020), содержащейся в заключении эксперта № 19/01-1-2022). 

При определении выкупной цены ООО «НЦ «Балтэкспертиза» исходило из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, и разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, что соответствует сведениям о земельном участке, содержащимся в ЕГРН по состоянию на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка. 

В соответствии с экспертным заключением Саморегулируемой организации Региональной ассоциации оценщиков № 91/140421/09-23 от 14.04.2021 отчет ООО «НЦ «Балтэкспертиза» № Н-0397-2021 от 15.03.2021 соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, а итоговая величина стоимости - подтверждена. 

Проанализировав отчет ООО «НЦ «Балтэкспертиза» № Н-0397-2021, суд пришел к правильному выводу, признав его полным, обоснованным и достоверным. Допустимых в соответствии с АПК РФ доказательств, опровергающих выкупную стоимость спорного земельного участка, определенную ООО «НЦ «Балтэкспертиза», общество суду не представило, фактически отказавшись от проведения по делу дополнительной судебной экспертизы ввиду несогласия с поставленным судом вопросом (ч. 1 и 2 ст. 9 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 10.06.2022 по делу №  А21-7789/2021  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

 

С.М. Кротов

 А.Ю. Сереброва