Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-18751/2021

г. Хабаровск

18 февраля 2022 года

Резолютивная часть судебного акта от 27.01.2022.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи С.Ю. Дацука

рассмотрел в порядке упрощенного производства дело 

по иску Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 304272303400111, ИНН 

<

***>)

о взыскании 214 570 руб. 91 коп., расторжении договора.

Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, Предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 11768 от 11.11.2013 за период июнь-август 2021 года в размере 211 275 руб., неустойку за период 10.06.2021-31.08.2021 в сумме 3 295 руб. 91 коп., расторжении договора аренды.  

Иск мотивирован неисполнением Предпринимателем условий названного соглашения в части своевременного внесения установленных платежей, нормативно обоснован положениями статей 12, 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

Определением суда от 03.12.2021 иск принят к рассмотрению в порядке упрощенного производства, без вызова сторон, в соответствии с нормативными предписаниями главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Предприниматель, надлежащим образом извещенный о начатом судебном разбирательстве в порядке статьи 123 АПК РФ, отзыв на иск не представил.

Арбитражным судом Хабаровского края в соответствии с частью 1 статьи 229 АПК РФ 27.01.2022 вынесена и размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» резолютивная часть решения об удовлетворении иска.

11.02.2022 от Предпринимателя поступила апелляционная жалоба на решение от 27.01.2022 в виде резолютивной части. 

В соответствии с частью 2 статьи 229 АПК РФ в случае подачи апелляционной жалобы по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства, арбитражный суд составляет мотивированное решение. 

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд

У С Т А Н О В И Л:

11.11.2013 между Министерством имущественных отношений (правопредшественник истца, арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 11768, по условиям которого во временное владение и пользование арендатора в целях строительства объекта транспорта – зоны складирования и оптовой торговли передан земельный участок с кадастровым номером 27:23:0051116:84, из категории земель населенных пунктов, площадью 3 888 кв. м, местоположение – примерно в 93 м по направлению на юго-запад от ориентира нежилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира – 

<

...>, литер А. 

Во исполнение обязанности, закрепленной в пункте 4.2.2 договора, передача земельного участка ответчику оформлена актом от 11.11.2013.

Соглашением от 19.03.2015, с учетом установленного федеральным законодательством перераспределения полномочий по распоряжению земельными участками, арендодателем указанного участка определен Департамент.

Согласно пункту 2.1 договора срок его действия определен по 11.11.2016.

В случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2.3).

Пунктом 3.1 договора установлено, что размер годовой арендной платы на момент заключения соглашения составляет 845 100 руб. 

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца (пункт 3.2 договора в редакции соглашения от 19.03.2015). 

В пункте 5.2 договора сторонами согласовано, что в случае неисполнения обязательства по внесению арендной платы арендатор уплачивает пени из расчета 0,03 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Пунктом 6.1.2 регламентирована возможность одностороннего внесудебного расторжения договора по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы более двух раз подряд в течение года независимо от величины задолженности.

В период действия договора № 11768 обязательства по внесению согласованных платежей исполнялись Предпринимателем ненадлежащим образом.

Претензией № 02-06/12187 от 28.09.2021 ИП ФИО1 сообщено о наличии задолженности по арендной плате, начислении пени. Ответчику предложено погасить долг, разъяснены правовые последствия неисполнения обязательств в виде реализации Департаментом права обращения за судебной защитой, в том числе с требованием о расторжении договора аренды. 

Несмотря на предпринятые меры, направленные на досудебное урегулирование спора, действий по ликвидации задолженности в полном объеме не совершено.

Неисполнение Предпринимателем принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском. 

Исследовав фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам. 

Пунктом 1 статьи 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ предписано, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Совокупность представленных в материалы дела доказательств (договор № 11768, соглашение от 19.03.2015, акт от 11.11.2013) подтверждает факт передачи во временное владение ИП ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 27:23:0051116:84, из категории земель населенных пунктов, площадью 3 888 кв. м, местоположение – примерно в 93 м по направлению на юго-запад от ориентира нежилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира – 

<

...>, литер А, а также использование указанного объекта недвижимого имущества в заявленный период в соответствии с его целевым назначением.

В соответствии с установленным порядком ответчику произведено начисление арендной платы по договору аренды № 11768 за период июнь-август 2021 года в размере 211 275 руб.

Из приобщенного к материалам дела расчета усматривается, что начисление арендных платежей в спорный период произведено с соблюдением условий договора № 11768.

Доказательства принятия ответчиком мер, направленных на ликвидацию образовавшейся задолженности, отсутствуют. 

Применяемый в арбитражном процессе стандарт распределения обязанности и бремени доказывания регламентирован частью 3 статьи 70 АПК РФ, в силу которой признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Принимая во внимание соответствие избранного истцом механизма определения арендной платы условиям договора № 11768, учитывая отсутствие данных о полном покрытии образовавшейся задолженности, а также каких-либо возражений со стороны ответчика, задолженность по арендной плате за период с июнь-август 2021 года в размере 211 275 руб. подлежит взысканию с Предпринимателя на основании статей 309, 614 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

Данное материально-правовое требование выполнено сторонами при заключении договора № 11768: в пункте 5.2 договора сторонами согласовано, что в случае неисполнения обязательства по внесению арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,03% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Учитывая допущенное ответчиком нарушение установленных договором сроков внесения арендных платежей, требование о взыскании пени является правомерным.

Факт просрочки, а равно ее продолжительность ответчиком не оспорены, доводов о несогласии с обстоятельствами, приведенными истцом в обоснование заявленных требований в данной части, не заявлено.

Проверив представленный истцом расчет испрашиваемой меры гражданско-правовой ответственности, суд признает его верным.

Учитывая изложенное, с ИП ФИО1 в пользу Департамента подлежит взысканию неустойка за период 10.06.2021-31.08.2021 в сумме 3 295 руб. 91 коп. 

Законных оснований для снижения пени, в том числе в порядке статьи 333 ГК РФ, суд не усматривает. 

Пунктом 1 статьи 425 ГК РФ установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 3 статьи 425 ГК РФ предусмотрено, что по общему правилу договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Специальные основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя регламентированы статьей 619 ГК РФ, к числу которых, в частности, относится невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. При этом названная норма материального права допускает включение в договор аренды иных оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и предусматривает, что право арендодателя требовать досрочного расторжения договора может быть реализовано только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 6.1.2 договора № 11768 регламентирована возможность расторжения договора по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы более двух раз подряд в течение года независимо от величины задолженности.

В ходе судебного разбирательства установлен факт нарушения ИП ФИО1 сроков внесения арендной платы в период правоотношений сторон (июнь – август 2021 года) более двух раз подряд.

 

Поскольку претензия Департамента № 02-06/12187 от 28.09.2021 о наличии задолженности по арендной плате, пени, с предложением погасить задолженность либо расторгнуть договор, получена ответчиком, но оставлена без удовлетворения, суд приходит к выводу о соблюдении истцом установленного порядка уведомления арендатора о расторжении договора. 

Судом учтено, что по смыслу действующего законодательства расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений сторон, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны. Применению данной меры должно предшествовать предоставление обязанному лицу возможности исполнения принятых по договору обязательств. 

Вместе с тем суд не может не учитывать характер и продолжительность допущенных ответчиком нарушений.

В соответствии с правовой позицией, отраженной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

При рассмотрении требования о расторжении договора аренды по мотиву ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы суд не вправе пренебрегать основными положениями гражданского законодательства (признание равенства участников гражданских правоотношений, автономии воли последних, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, а также соблюдение баланса интересов сторон сделки), должен надлежащим образом оценивать доказательства и фактические обстоятельства нарушения арендатором денежного обязательства из соответствующего договора, а также должен установить наличие (отсутствие) предпосылок для достижения сторонами сделки тех материальных результатов, к наступлению которых последние стремились при заключении договора.

Применительно к данным разъяснениям суд отмечает, что  при заключении договора № 11768 сторонами был установлен конкретный порядок внесения арендной платы, регламентированы сроки осуществления соответствующих платежей. Тем самым гарантированы охраняемые законом права арендодателя, которые состоят не только в получении согласованной платы, но и в своевременном перечислении таковой в полном объеме.

Суд также не может оставить без внимания, что нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы имели место и ранее, допускались многократно, что подтверждается не только установленными по настоящему делу обстоятельствами, но и вступившими в законную силу судебными актами по делам №№ А73-4899/2016 от 26.05.2016, А73-986/2018 от 04.04.2018, А73-12988/2018 от 19.09.2018, А73-5134/2019 от 14.05.2019, А73-10163/2020 от 27.08.2020, А73-12179/2021 от 24.09.2021.

Исходя из представленной в дело справки Департамента задолженность не погашена. 

С учетом размера ежемесячного платежа, сумма задолженности, формировавшейся нарастающим итогом, являлась значительной. 

В данном случае суд основывается на базовых положениях гражданского законодательства, фактических обстоятельствах нарушения арендатором денежного обязательства из соответствующего договора.

Систематическое несоблюдение арендатором сроков оплаты ведет к нарушению прав арендодателя, что, с учетом обстоятельств данного конкретного дела, позволяет суду признать допущенные ответчиком нарушения существенными. 

Кроме того, пунктом 1.1 договора № 11768 от 11.11.2013 установлено, что спорный земельный участок передан арендатору во временное владение и пользование в целях строительства объекта транспорта.

В целях реализации положений указанного договора Администрацией города Хабаровска в лице Департамента архитектуры, строительства и землепользования Предпринимателю выдано разрешение на строительство  № 27-23-194-2016 от 12.07.2016. наименование объекта капитального строительства: «Крытая стоянка для хранения общественного транспорта  по улице Панфиловцев в Индустриальном районе города Хабаровска. I очередь строительства. Административно-бытовое здание».

Срок действия разрешения на строительство установлен до 12.11.2017. Данных о продлении разрешения не имеется.

Разрешение на ввод в эксплуатацию указанного объекта недвижимости не выдавалось, что подтверждено выпиской из ЕГРП № КУВИ-002/2021-108568397.

При таких обстоятельствах суд находит требование Департамента о расторжении договора аренды № 11768 о 11.11.2013 законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению. 

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Частью 3 статьи 110 АПК РФ установлено, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304272303400111, ИНН 

<

***>) в пользу Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по договору аренды № 11768 от 11.11.2013 за период июнь-август 2021 года в размере 211 275 руб., неустойку за период 10.06.2021-31.08.2021 в сумме 3 295 руб. 91 коп.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 11768 от 11.11.2013, заключенный между  Департаментом муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП 304272303400111, ИНН 

<

***>). 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304272303400111, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 13 291 руб. 

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда – со дня принятия решения в полном объеме.

Решение, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по данному делу, могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции – Арбитражный суд Дальневосточного округа по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 АПК РФ.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Решение вступает в законную силу по истечении пятнадцати дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае составления мотивированного решения арбитражного суда решение вступает в законную силу по истечении срока, установленного для подачи апелляционной жалобы. В случае подачи апелляционной жалобы решение арбитражного суда первой инстанции, если оно не отменено или не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

 

Судья                                              С.Ю. Дацук