ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А28-13871/2018

12 сентября 2019 года

г. Киров

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2019 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Щелокаевой Т.А.,

судейКононова П.И., ФИО1,

при ведении протокола секретарями судебного заседания Шашиной И.А. (до перерыва), ФИО2 (после перерыва),

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО3, действующей на основании доверенности от 10.01.2019 (до перерыва), Пестовой Н.В, действующей на основании доверенности от 10.05.2018,

ответчика – ФИО4, действующего на основании доверенности от 01.01.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альбион-2002»

на решение Арбитражного суда Кировской области от 18.06.2019 по делу № А28-13871/2018, принятое судом в составе судьи Кулдышева О.Л.

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП:  

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Альбион-2002» (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>)

о взыскании задолженности и неустойки, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО5  (далее – Предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альбион-2002» (далее – Общество, ответчик, заявитель жалобы) о взыскании с учётом уточнения исковых требований 282 200 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.11.2015 по 31.08.2018 по договору аренды нежилого помещения от 12.03.2014 № 7/14, 218 837 руб. 80 коп. пени за период с 21.11.2015 по 21.05.2019 с продолжением начисления пени по ставке 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки платежа, начиная с 22.05.2019 по дату фактической оплаты долга.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 18.06.2019 заявленные требования удовлетворены.

Общество с принятым решением суда не согласилось, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель жалобы считает, что каких-либо соглашений между сторонами о повышении арендной платы и о сроках такого повышения достигнуто не было. Уведомление о повышении арендной платы направлено истцом с нарушением установленного пунктом 4.4 договора от 12.03.2014 № 7/14, данное обстоятельство не было оценено судом первой инстанции. Более того, согласно условиям договора от 12.03.2014 № 7/14 изменение размера арендной платы должно фиксироваться в дополнительном соглашении, которое подлежит государственной регистрации. До момента государственной регистрации соглашения об изменении размера арендной платы арендатор вправе не платить арендную плату в измененном размере, а арендодатель не имеет права требовать повышенной арендной платы. Суд апелляционной инстанции не учел то обстоятельство, что оплата постоянной части арендной платы в размере, определенном в пункте 4.1 договора от 12.03.2014 № 7/14, осуществлялась арендатором также в пользу нового собственника нежилого помещения –  ФИО6. При отсутствии за арендатором основного долга невозможно и начисление пеней. Более того, ответчик считает, что истцом пропущен срок исковой давности: о возникшем нарушении прав истцу стало известно с 20.10.2015. Незначительность пропуска срока исковой давности не является основанием для его восстановления.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 18.07.2019 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 19.07.2019 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). На основании указанной статьи стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

В судебном заседании  03.09.2019 был объявлен перерыв до 10.09.2019 на основании статьи 163 АПК РФ. Представители участвующих в деле лиц дали пояснения по делу, поддержали свои доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на апелляционную жалобу.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела, между Предпринимателем  (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 12.03.2014 № 7/14 (далее – договор аренды, л.д. 10-12), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 83,4 кв.м, этаж 1 (далее – нежилое помещение).

28.03.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области произведена государственная регистрация договора аренды.

Согласно пункту 1.3 договора аренды нежилое помещение будет использоваться арендатором в качестве магазина розничной купли-продажи товаров народного потребления, продовольственных товаров, алкогольной и табачной продукции и прочей продукции.

Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует до 20 марта 2019 года (пункты 1.5 договора аренды).

В силу пункта 4.1 договора арендная плата складывается из двух частей: постоянная часть арендной платы и переменная часть арендной платы. Размер постоянной части арендной платы рассчитывается, исходя из стоимости 1 кв.м арендуемой площади, а именно – 995,20 рублей, и составляет 83 000 рублей в месяц, НДС не облагается. Арендатор ежемесячно, не позднее 20 числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств по указанным в договоре арендодателем реквизитам проводит оплату постоянной части арендной платы.

Арендная плата начисляется с даты подписания акта приема-передачи помещения (пункт 4.3 договора аренды).

Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке но не чаще одного раза в год и не более чем на 10 % от размера арендной платы, действующего за предыдущий период. Арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о предстоящем изменении размера арендной платы не менее чем за 1 месяц до предполагаемой даты изменения арендной платы. Арендная плата не подлежит изменению в течение первого года аренды по настоящему договору. Указанное изменение размера арендной платы фиксируется обеими сторонами в дополнительном соглашении, подлежащем обязательной государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке (пункт 4.4 договора аренды).

В случае нарушения сроков оплаты арендатором арендной платы арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки (пункт 5.4 договора аренды).

Нежилое помещение передано Обществу по акту приема-передачи недвижимого имущества от 31.03.2014 (л.д. 13).

Письмом, полученным ответчиком 01.10.2015 (л.д. 14), Предприниматель уведомил Общество о том, что с 28.10.2015 постоянная часть арендной платы составляет 91 300 рублей в месяц.

Письмами от 03.10.2017, от 02.08.2018 (л.д. 97-101) Предприниматель уведомил Общество о необходимости сделать перерасчёт арендной платы по договору аренды в связи с указанным выше уведомлением истца.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия (л.д. 19) с требованием об исполнении обязательства по оплате задолженности по арендной плате и пени за просрочку арендных платежей.

Поскольку ответчик в добровольном порядке требования не удовлетворил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Кировской области руководствовался статьями 8, 196, 200, 309, 310, 329, 330, 424, 614 Гражданского кодекса (далее – ГК РФ) и исходил из ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по уплате постоянной части арендной платы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Срок исковой давности не был пропущен Предпринимателем, поскольку истцом заявлены уточнённые требования (л.д. 94) о взыскании задолженности по арендной плате с ноября 2015 по август 2018 года, тем самым в силу пункта 4.1 договора аренды истец узнал о нарушении своих прав с 21.11.2015, а в суд обратился 24.10.2018.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 ГК РФ).

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что договор аренды прошёл государственную регистрацию, а спорные нежилые помещения были переданы ответчику.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что ответчик своевременно исполнял обязанность по оплате постоянной части арендной платы в размере 83 000 рублей в месяц. 

Пунктом 2 статьи 424 ГК РФ установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу абзаца 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктом 4.4 договора аренды предусмотрено право Предпринимателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год и не более чем на 10 % от размера арендной платы, при надлежащем уведомлении Общества.

Тем самым стороны договора аренды предусмотрели уведомительный односторонний порядок изменения размера арендной платы. 

Материалами дела подтверждается, что предприниматель в соответствии с условиями договора аренды уведомил Общество об одностороннем изменении размера платы. При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что повышенный размер арендной платы установлен спустя 1 год и 7 месяцев со дня государственной регистрации договора аренды; размер арендной платы повышен на 8 300 руб. (10 % от размера арендной платы, установленной пунктом 4.1 договора аренды).

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами (пункт 2 статьи 154 ГК РФ, статья 155 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции квалифицирует упомянутые выше действия Предпринимателя как одностороннюю сделку, которая предусмотрена пунктом 4.4 договора аренды. Одностороннее изменение размера арендной платы не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды.

В рассматриваемом случае односторонняя сделка, направленная на изменение размера арендной платы, не может быть признана недействительной лишь по тому основанию, что между сторонами не заключено соответствующее дополнительное соглашение (что характерно для двух-, многосторонней сделки) как того требуют условия пункта 4.4 договора аренды.

Пунктом 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам разъяснено, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Вместе с тем, непропорциональное изменение размера арендной платы по отношению к изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества, ответчиком не доказано.

Также не состоятелен довод ответчика о нарушении истцом  договорного порядка уведомления арендатора об увеличении арендной платы, поскольку уведомление получено 01.10.2015, и истец требует повышенной арендной платы за ноябрь 2015 года со сроком уплаты до 20.11.2015.

При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала, а доводы заявителя жалобы об обратном подлежат отклонению.

Ссылка Общества на перечисление арендной платы в размере 83 000 рублей в месяц (по пункту 4.1 договора аренды) новому собственнику помещения – ФИО6 не имеет значения для определения спорной обязанности ответчика по отношению к истцу в спорный период. 

Доказательств уплаты повышенного размера арендной платы в спорный период Общество не представило.

Таким образом, исковые требования Предпринимателя о взыскании постоянной части арендной платы являются обоснованными, поскольку истец реализовал свое право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке (пункт 4.4 договора аренды).

Поскольку материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком обязанности по своевременному внесению арендных платежей, истец вправе на основании пункта 2 статьи 330 ГК РФ, пункта 5.4 договора аренды требовать от ответчика уплаты пени за просрочку перечисления арендной платы.

Расчет взыскиваемой с ответчика неустойки произведен истцом в соответствии с вышеуказанным пунктом договора аренды, контррасчёт пени ответчиком не представлен. Расчет неустойки признан судом обоснованным.

Таким образом, судом первой инстанции установлены существенные для дела обстоятельства и к этим обстоятельствам правильно применены нормы материального права, в связи с чем апелляционная жалоба по приведенным в ней доводам не подлежит удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 АПК РФ, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Кировской области от 18.06.2019 по делу № А28-13871/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альбион-2002» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                                      

Т.А. Щелокаева

Судьи             

ФИО7

ФИО1