АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-47114/2015

г. Краснодар

19 июля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2017 года

Постановление в полном объеме изготовлено 19 июля 2017 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Аваряскина В.В. и Афониной Е.И., при участии в судебном заседании ответчика – индивидуального предпринимателя Додиева Николая Александровича (ОГРНИП 304231228800374; паспорт) и его представителя Тушева Д.Н. (доверенность от 30.03.2016), в отсутствие истца – администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования г. Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2016 (судья Николаев А.В) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2017 (судьи Маштакова Е.А., Ванин В.В., Нарышкина Н.В.) по делу № А32-47114/2015, установил следующее.

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее – дминистрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Додиеву Н.А. (далее – предприниматель) о сносе самовольно возведенного 3-этажного капитального объекта общей площадью 339 кв. м, расположенного по улице Уральской, 200/2 в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара (далее – спорный объект).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением суда первой инстанции от 23.11.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.03.2017, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что спорный объект соответствует строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан (экспертное заключение), соответствует основному виду разрешенного использования земельного участка указанного в договоре аренды, последний действует до 11.02.2020. Администрация пропустила срок исковой давности, предприниматель принимал своевременные меры к подготовке градостроительного плана.

В кассационной жалобе администрация просит состоявшиеся судебные акты отменить, исковые требования – удовлетворить. По мнению заявителя, выводы судов не обоснованы, разрешение на строительство спорного объекта не представлено. Согласно акту приему-передачи к договору аренды земельного участка, часть земельного участка расположена в охранных зонах инженерных коммуникаций, в связи с чем капитальное строительство в таких зонах запрещено.

В отзыве на кассационную жалобу ответчик указал на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании ответчик и его представитель возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 12.07.2017 объявлялся перерыв до 11 часов 20 минут 18.07.2017, о чем сделано публичное извещение.

После перерыва судебное заседание продолжено. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав ответчика и его представителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и суды установили, что в ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства управлением муниципального контроля администрации выявлено, что на не огражденном земельном участке по ул. Уральской, 200/2 в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара расположен 3-этажный капитальный объект общей площадью 339 кв. м для эксплуатации ателье, о чем составлен акт от 04.12.2015 № 400 (т. 1, л. д. 11 – 13).

Спорный объект принадлежит на праве собственности предпринимателю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.11.2011 (т. 1, л. д. 26).

25 февраля 2010 года администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды № 4300016093 земельного участка, расположенного в Карасунском внутригородском округе города Краснодара по ул. Уральской 200/2, с кадастровым номером 23:43:0414010:169 общей площадью 199 кв. м (т. 1, л. д. 16 – 20).

Согласно пункту 1.3 данного договора, земельный участок предоставляется арендатору для строительства специализированного ателье по пошиву спортивной одежды. Срок действия договора аренды установлен в пункте 6.2 договора с 11.02.2010 по 11.02.2020.

Разрешение на строительство капитального объекта в ходе проверки не представлено, что зафиксировано в протоколе об административном правонарушении от 04.12.2015 № 13336 (т. 1, л. д. 14, 15).

В результате градостроительного зонирования, регламентированного статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также согласно статье 32 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар, утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19, земельный участок по ул. Уральской, 200/2 в г. Краснодаре находится в территориальной зоне «Ж.2» – зона застройки многоэтажными жилыми домами.

По мнению администрации, предприниматель нарушил нормы законодательства, что создает угрозу жизни и здоровья граждан, которые будут эксплуатировать спорный объект капитального строительства. Данный объект является самовольной постройкой и в соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит сносу осуществившим их лицом либо за его счет.

Администрация направила в адрес предпринимателя уведомление-заявление от 29.04.2016 № 56 о прекращении договора аренды недвижимого имущества, а также указала на необходимость явиться 01.08.2016 для проведения приема (возврата) собственнику недвижимого имущества и составления акта.

01 августа 2016 года в адрес предпринимателя направлена претензия от 01.08.2016 № 135 с требованием освобождения спорного помещения в срок до 10.08.2016 в связи с прекращением договора аренды, которая оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в суд с иском.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Кодекса, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 22, 26 и 28 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. Положения статьи 222 Кодекса распространяются также на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

При этом, при рассмотрении таких исков, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Заключением судебной экспертизы от 20.06.2016 №  32-47114/2015, проведенной на основании определения суда первой инстанции, установлено следующее:

– неустранимые  отклонения отсутствуют, однако присутствуют отклонения от «СП 59.13330.2012». Свод правил. Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения, а именно отсутствует доступ для маломобильных групп населения. Данное отклонение является устранимым. Нежилое строение, расположенное по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская 200/2, площадью 339 кв. м, этажность 3, соответствует градостроительным требованиям, строительным нормам и правилам, противопожарным нормам, санитарным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах. Все обнаруженные нарушения являются устранимыми;

– сохранение нежилого строения, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская 200/2, площадью 339 кв. м, этажность 3, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (т. 1, л. д. 185 – 216).

Согласно дополнительному экспертному заключению от 21.10.2016 нежилое строение, расположенное по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 200/2, площадью 339 кв. м, этажность 3, не находится в охранных зонах линий электро-энергоснабжения, водопровода и иных охранных зонах, а также возможен доступ к подземным коммуникациям, проходящим в непосредственной близости от него. Спорный объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, а также правилам землепользования и застройки, в части соблюдения отступов от территории общего пользования, от смежных земельных участков, максимального процента застройки и иных параметров (т. 2, л. д. 121 – 134).

Само по себе отсутствие разрешения на строительство согласно статье 222 Кодекса, хотя и является одним из признаков самовольной постройки и основанием к ее сносу, однако, безусловно, не доказывает, что возводимый объект создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В ходе рассмотрения дела предприниматель заявил ходатайство о пропуске администрацией сроков исковой давности для предъявления требований о сносе спорного объекта. 

Установив, что администрация узнала о строительстве спорного объекта не позднее 22.06.2011, исковое заявление поступило в суд 23.12.2015, суды пришли к выводу о том, что требования о сносе самовольной постройки заявлены администрацией за пределами трехлетнего срока исковой давности.

Вместе с тем суды не учли следующего.

Возможность применения норм о пропуске срока исковой давности к правоотношениям, регулируемым статьей 222 Кодекса, не исключена, но ограничена одним из условий: исковая давность не применяется в случае предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 22 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), и исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Когда имущество находится у законного владельца во временном пользовании, оно не выбывает из владения собственника. Указанный правовой подход сформулирован в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения». Вывод судов о пропуске срока сделан без учета разъяснений, изложенных в названном информационном письме.

Поскольку арендодатель не является лицом, которое лишено владения переданным в аренду земельным участком, требование администрации следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, определения Верховного Суда Российской Федерации от 31.08.2016 по делу № А63-11730/2013, от 13.04.2016 по делу № А55-2482/2014, от 07.04.2016 по дел № А32-25579/2014).

Суды первой и апелляционной инстанций указали о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим спорную постройку, о чем свидетельствует как факт заключения договора аренды земельного участка от 25.02.2010, подтверждающий волю истца на передачу земельного участка ответчику для строительства ателье, так и неоднократные обращения ответчика в уполномоченный орган с заявлением о подготовке градостроительного плана.

Согласно абзацу 2 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее –постановление пленума № 10/22) отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 9 информационного а Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее –  информационное письмо № 143) право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании части 3 статьи 222 Кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

В материалы дела представлены два отказа (от 24.03.2011, от 12.05.2011) в подготовке градостроительного плана земельного участка со ссылкой на отсутствие выписки ФГУ «Земельная кадастровая палата по Краснодарскому краю» с координатами земельного участка, технических условий о подключении объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и не соответствие чертежа, предоставленного градостроительного плана земельного участка. Предпринимателю также указано о необходимости размещения автомобильной парковки в границах земельного участка. Отказ от 22.06.2011 мотивирован возведением на участке трехэтажного здания, так как подготовка градостроительного плана земельного участка с самовольно-возведенным зданием не осуществляется.

Суды первой и апелляционной инстанции сделали вывод о том, что представленные в материалы дела обращения ответчика в компетентный орган за подготовкой градостроительного плана, должным образом свидетельствуют о соблюдении ответчиком императивных правил, связанных с принятием надлежащих мер к легализации спорной постройки.

В то же время в рассматриваемом случае необходимо установить, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче разрешения или акта. Суды не рассмотрели довод администрации о том, что ответчик не предпринимал надлежащие меры к получению разрешения на строительство.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценку представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2017 по делу № А32-47114/2015 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

 

Председательствующий						           О.Л. Рассказов   

Судьи									           В.В. Аваряскин 

                                                                                                         Е.И. Афонина