Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-31173/2019

07 августа 2019 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  30 июля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  07 августа 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Акционерное общество «Главстройкомплекс» (191186, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 22-24, лит. А, пом. 82Н, ОГРН:  1037843134680);

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Всеволожские поместья» (192102, Санкт-Петербург, наб. реки Волковки, д. 7, лит. А, пом. 401, ОГРН: 

<

***>)

третье лицо: Временный управляющий акционерного общества «Главстройкомплекс» ФИО2

о расторжении договора, взыскании,

при участии

- от истца: представитель ФИО3, по доверенности от 10.12.2018,

- от ответчика: представитель ФИО4, по доверенности от 21.02.2019,

- от третьего лица: представитель ФИО5, по доверенности от 07.05.2019,

установил:

Акционерное общество «Главстройкомплекс» (далее – истец, АО «ГСК») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Всеволожские поместья» (далее – ответчик, ООО «Всеволожские поместья») о расторжении договора купли-продажи земельных участков на инвестиционных условиях от 25.10.2012, взыскании денежных средств, перечисленных в счет оплаты по договору купли-продажи земельных участков на инвестиционных условиях от 25.10.2012, в размере 124 058 230 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 7 670 367 руб. 41 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий акционерного общества «Главстройкомплекс» ФИО2.

Истец требования поддержал, заявил ходатайство об отложении судебного заседания, которое было отклонено судом в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик против удовлетворения иска возражал.

Третье лицо просило оставить иск без рассмотрения, полагая, что заявленные истцом требования подлежат рассмотрению в деле о банкротстве.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, между истцом (застройщик) и ответчиком (Общество) 25.10.2012 заключен договор купли-продажи земельных участков на инвестиционных условиях (далее - договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора стороны участвуют в комплексном освоении земель в целях многоэтажного жилищного строительства (далее – Объект).

Согласно пунктам 1.3 и 1.5 договора по завершении строительства застройщик приобретает право собственности на 92,8 % от общей площади квартир Объектов в многоквартирных жилых домах (с учетом площади балконов с понижающим коэффициентом 0,3 и лоджий с понижающим коэффициентом 0,5), 92% общей площади нежилых помещений, встроенных в жилые дома, 92% торговой площади в отдельно стоящих Объектах торговли, общественного питания и бытового обслуживания, 92% общего количества машиномест в паркингах (автостоянках) и 92% любых других площадей в иных объектах, за исключением объектов, передаваемых в муниципальную собственность и собственность субъекта Российской Федерации. Общество приобретает право собственности на 7,2% от общей площади квартир Объектов в многоквартирных жилых домах (с учетом площади балконов с понижающим коэффициентом 0,3 и лоджий с понижающим коэффициентом 0,5), 8% - общей площади нежилых помещений, встроенных в жилые дома, 8% - торговой площади в отдельно стоящих Объектах торговли, общественного питания и бытового обслуживания, 8% - общего количества машиномест в паркингах (автостоянках) и 8 % любых других площадей в иных объектах, за исключением объектов, передаваемых в муниципальную собственность и собственность субъекта Российской Федерации. Общество инвестирует свою долю в Объектах путем передачи застройщику в собственность земельных участков, указанных в пункте 1.1 договора.

В пункте 1.1 договора предусмотрено, что освоение в целях многоэтажного жилищного строительства осуществляется на земельных участках общей площадью 63,3662 га, имеющих следующие кадастровые номера:

47:07:1039005:20 площадью 24, 2339 га;

47:07:        площадью 3,45 га (подлежит уточнению), с местоположением: Ленинградская область, Всеволожский район, МО «Город Всеволожск»;

47:09:площадью 2,50 га (подлежит уточнению);

47:09:0114002:36 площадью 15,236 га;

47:09:0114002:37 площадью 2,9863 га;

47:09:01-14-002:0014 площадью 7,28 га; участок имеет ограничение (обременение): 0, 9504 га - охранная зона высоковольтной ЛЭП до 35 кВ; 0,5552 га - охранная зона высоковольтной ЛЭП до 20 кВ; 0,0199 га - охранная зона подземного кабеля до 10 кВ 47:09:01-14-002:0028 площадью 4, 3996 га;

47:09:01-14-002:0032 площадью 3,2804 га с местоположением: Ленинградская область, Всеволожский район, МО «Колтушское сельское поселение».

В пункте 3.1.2 договора стороны зафиксировали обязательство заключить договор аренды земельных участков, перечисленных в пункте 1.1 договора, в срок до 02.11.2012. Договоры аренды подлежали заключению на срок до 31.12.2021, с правом их досрочного выкупа застройщиком. Застройщик обязался в счет выкупной стоимости земельных участков, перечисленных в пункте 1.1 договора, оплачивать Обществу предоплату в соответствии с графиком, указанным в пункте 2.1 договора. 

Истец указывает, что указанные обязательства им исполнены в полном объеме.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.05.2018 по делу № А56-8654/2018 договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:0000000:46 общей площадью 59 500 кв.м, 47:09:0114002:37 общей площадью 29 863 кв.м и 47:07:1039005:20 общей площадью 242 339 кв.м расторгнуты по требованию Общества.

Ссылаясь на невозможность исполнения договора купли-продажи земельных участков на инвестиционных условиях ввиду расторжения договоров аренды, истец обратился в арбитражный суд.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Во исполнение условий договора от 25.10.2012 между ООО «Всеволожские поместья» и АО «ГСК» заключены 7 договоров аренды земельных участков (согласно пункту 1.2 договора от 25.10.2012).

Решением суда от 25.05.2018 по делу № А56-8654/2018 расторгнуты следующие договоры, заключенные между сторонами:

договор аренды от 31.10.2012, изначально заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0000000:46 общей площадью 59 500 кв.м по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, у дер. Кальтино, с последующими изменениями;

договор аренды от 31.10.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:09:0114002:37 общей площадью 29 863 кв.м по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, у дер. Кальтино;

договор аренды от 31.10.2012, изначально заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039005:20 общей площадью 242 339 кв.м. по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, у дер. Кальтино, с последующими изменениями.

При этом основанием для расторжения договоров судом послужило, в том числе то, что АО «ГСК» в течение трех лет не приступило к использованию участков по назначению.

При этом истец использовал другие участки для строительства многоэтажных домов. 

Таким образом, договор от 25.10.2012 был бы исполнен и без включения в его состав обязательства по передаче истцу земельных участков, предоставленных по договорам аренды, расторгнутых судом.

Из представленного истцом заключения специалиста № 976/2018-стэ следует, что на земельных участках, в отношении которых заключены договоры аренды, не ведется никакой деятельности. Специалист указал, в частности, что на земельных участках отсутствуют какие-либо здания, строения, объекты незавершенного строительства, а также признаки ведения строительства. 

Договоры аренды датированы 2012 годом, между тем АО «ГСК» не приступило к их освоению и в 2018 году.

Материалами дела подтверждается, что ответчик исполнил обязательство по договору, передав земельные участки истцу, которые последний использовал для строительства.

Согласно договору купли-продажи земельных участков на инвестиционных условиях ответчик обязался передать истцу земельные участки в аренду с последующим выкупом, в частности земельный участок с кадастровым номером 47:07:1039005:20.

Решением по делу № А56-8654/2018 договор аренды с последующими изменениями в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039005:20 расторгнут в связи с неиспользованием по назначению.

Между тем, из земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039005:20 были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 47:07:1039005:595, 47:07:1039005:779, 47:07:1039005:780, 47:07:1039005:781, 47:07:1039005:782, 47:07:1039005:783.

Земельный участок с кадастровым номером 47:07:1039005:595 был образован непосредственно из земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039005:20.

Земельные участки с кадастровыми номерами 47:07:1039005:779, 47:07:1039005:780, 47:07:1039005:781, 47:07:1039005:782, 47:07:1039005:783 были образованы из земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039005:772.

Земельный участок с кадастровым номером 47:07:1039005:772 в свою очередь был образован из земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:1039005:633 и 47:07:1039005:585.

Земельный участок с кадастровым номером 47:07:1039005:585 был образован из исходного земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039005:20.

Земельный участок с кадастровым номером 47:07:1039005:633 был образован из земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039005:589, который в свою очередь образован из исходного земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039005:20.

Все вышеуказанные участки находятся в собственности АО «ГСК», что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости, то есть были переданы истцу ответчиком по договору от 25.10.2012.

Таким образом, ответчик исполнил свое обязательство по передаче земельных участков истцу. 

Истец в свою очередь оформил часть земельных участков в свою собственность и использует их. 

Другая часть земельных участков, как установлено судом по делу № А56-8654/2018, не использовалась истцом и фактически была выведена из хозяйственного оборота.

В связи с изложенным подлежат отклонению доводы истца об отказе ответчика от договора купли-продажи земельных участков на инвестиционных условиях в одностороннем порядке. Соответственно, не имеется снований для расторжения указанного договора и взыскания с ответчика денежных средств по этой причине.

Следует также отметить, что на основании пункта 2.2 договора истец продолжает быть должником по договору в части обязательства по передаче объектов в построенных помещениях.

Пункт 1 статьи 10 ГК РФ устанавливает недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В соответствии с пунктом 2.2 договора от 25.10.2012 истец обязан передать ответчику в строящихся объектах не менее, чем 48 021 кв.м площади помещений (жилых и нежилых). Пункт 2.2 договора содержит таблицу с графиком исполнения истцом своих обязательств перед ответчиком по передаче помещений. В этом же пункте указано, что распределение площади в Объектах в процентном отношении, передаваемых Обществу, является окончательным и изменению не подлежит.

На сегодняшний день истец не выполнил пункт 2.2 договора, помещения ответчику по графику не переданы. Как указывает ответчик и не оспаривает истец, начиная с 2017 года помещения в строящихся домах не передавались вообще; до этого времени помещения передавались с существенным нарушением объема площадей.

В ситуации невыполнения истцом условий договора о передаче ответчику площадей в построенных помещениях по графику, требование о расторжении договора от 25.10.2012 года является злоупотреблением правом.

Кроме того, согласно пункту 2.5 договора застройщик перечисляет денежные средства по договору купли-продажи земельных участков с удержанием произведенной ранее суммы предоплаты, приходящейся на данный земельный участок, а Общество возвращает полученные денежные средства, за исключением полученных ранее сумм предоплаты, указанных в пункте 2.1 по заключенным договорам долевого участия и/или инвестиционным договорам.

В случае, если денежные средства будут взысканы в пользу истца, ответчик не сможет исполнить обязательство, предусмотренное пунктом 2.5 договора и возвратить истцу указанные денежные средства в рамках договоров долевого участия, тогда как обязательство по заключению этих договоров долевого участия действует вплоть до 2021 года.

Кроме прочего, проанализировав положения договора от 24.10.2012, суд полагает, что данный договор является по своей правовой природе договором простого товарищества, а не договором купли-продажи.

В соответствии со статьей 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Согласно условиям договора от 25.10.2012 АО «ГСК» инвестирует свою долю в Объекты путем зачета стоимости выполненных или оплаченных обязательств по перечню согласно пункту 1.4 договора; ООО «Всеволожские поместья» предоставляет на праве аренды земельные участки согласно пункту 1.2 договора, что является вкладом товарища.

Пункты 1.3 и 1.5 договора предусматривают распределение прибыли между товарищами (в процентах от площади готовых помещений) пропорционально стоимости вкладов (статья 1048 ГК РФ).

С учетом изложенного подлежат отклонению ссылки истца на пункт 1 статьи 463 ГК РФ о необходимости передать покупателю проданный товар и требование о расторжении договора и взыскании денежных средств, перечисленных по этому договору, заявленное на этом основании.

Принимая во внимание приведенные положения, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Кроме этого, суд отклоняет ходатайство третьего лица об оставлении иска без рассмотрения в связи с отсутствием оснований полагать, что настоящий спор должен быть рассмотрен в деле о банкротстве.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Галенкина К.В.