ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда, принятого в порядке упрощенного производства, не вступившего в законную силу

Дело № А65-15769/2017

г. Самара

12 октября 2017 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Романенко С.Ш.,

без вызова сторон, 

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КАМАЗжилбыт" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 августа 2017 года, принятое в порядке упрощенного производства по делу №А65-15769/2017 (судья Андреев К.П.),

по иску Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

к Обществу с ограниченной ответственностью "КАМАЗжилбыт", г. Набережные Челны (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

о взыскании 183 895 руб. долга, 41 043,58 руб. неустойки, о расторжении договора аренды

№2025-АЗ от 03.08.2010,

У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КАМАЗжилбыт", г. Набережные Челны о взыскании 183 895 руб. долга, 41 043,58 руб. неустойки, о расторжении договора аренды №2025-АЗ от 03.08.2010.

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства по правилам, предусмотренным главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 августа 2017 года, по делу №А65-15769/2017 в удовлетворении иска о взыскании 183 895 руб. долга по договору аренды №2025-АЗ от 03.08.2010 за период с 01.11.2015г. по 31.03.2017г., 41 043,58 руб. неустойки за период с 16.09.2015г. по 25.04.2017г., о расторжении договора аренды №2025-АЗ от 03.08.2010, отказано.

Не согласившись с принятым  судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "КАМАЗжилбыт"  обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение изменить в мотивировочной части исключив абзац 4 стр.6 и дополнив решение  указанием на то, что спорный договор аренды является недействительной сделкой в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующий на момент заключения договора.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Дело  рассмотрено без вызова сторон в соответствии  с пунктом 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив законность и обоснованность  обжалуемого решения  в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы  в совокупности с исследованными доказательствами по делу, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 03.08.2010г. был заключен договор аренды земельного участка №2025-АЗ, по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 16:52:07 01 01:170, общей площадью 1546 кв.м., находящийся по адресу 

<

...> (1/08).

В соответствии с п.1.3 договора аренды, земельный участок предоставляется под зданием смешанного функционального использования (помещения типового общежития, офис).

Арбитражным судом установлено и не оспаривается сторонами, что недвижимое имущество, являвшееся предметом договора от 03.08.2010г. было принято ответчиком от истца по акту приема-передачи от 03.08.2010г.

В соответствии с п.3.1 договора срок действия договора установлен по 10.10.2056г.

В соответствии с п.3.4 договора (в редакции протокола разногласий от 03.08.2010) величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора устанавливается пропорционально доле арендатора в объекте - 95.9% под помещениями типового общежития, которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих на праве собственности помещений в объекте к общей площади объекта, и составляет 9 547 руб.

Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным.

Ответчиком обязательства по оплате арендных платежей за период пользования землей, по мнению истца, исполнены ненадлежащим образом, в связи с чем, по расчету истца образовалась задолженность за период с 01.11.2015г. по 31.03.2017г. в размере 183 895 руб.

Ненадлежащие исполнение обязательств послужило основанием для обращения истца в суд.

При этом ответчиком представлен отзыв в котором указаны следующее возражения по существу рассматриваемого спора.

Ответчик является собственником 95,9% помещений в доме, расположенном по адресу 

<

...>(1/08) на основании договора №44/8-677 от 12.09.2008г., в соответствии с которым ЗАО «КАМАЗжилбыт» (правопредшественник ответчика, эмитент) обязуется передать приобретателю эмиссионные ценные бумаги в количестве 92 307 694 шт. номинальной стоимостью 0,65 руб. за каждую сумму на общую сумму 60 000 001,10 руб., а ОАО «КАМАЗ» (приобретатель) обязуется передать в собственность эмитента в обмен помещения типового общежития (здание 1/08), назначение жилое, расположенное по адресу РТ, 

<

...> (1/08), находящееся на земельном участке площадью 1546 кв.м. (кадастровый номер 16:52:07 01 01:0170), принадлежащем приобретателю на праве долгосрочной аренды до 10.10.2056г.

В материалах дела имеется свидетельство о праве собственности от 07.11.2008г. на указанные помещения, принадлежащие ответчику.

Кроме того, ответчик указал, что жилые помещения относятся к частному жилищному фонду коммерческого использования, часть помещений в доме 1/08 принадлежит на праве собственности ФИО1.

При этом, ответчик ссылается на п.1, п.2 ст.16 ФЗ от 29.12.2004г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», полагает договор аренды №2025-АЗ от 03.08.2010г. недействительной сделкой, поскольку земельный участок под многоквартирным домом является собственностью ответчика и ФИО1 в силу п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ.

03.07.2017г. ответчик направил истцу письмо исх.;44000-06-417 о том, что не будет в дальнейшем исполнять договор, так как земельный участок является собственностью ответчика.

Кроме того, ответчик полагает расчет годовой арендной платы на 2016г. и 2017г. не законным.

Истцом применена ставка земельного налога с 01.01.2016г. 1,4%, применяемая в отношении  земельных  участков,   занятых административными и офисными зданиями.

Ответчик полагает, что подлежит применению ставка земельного налога 0,11% для земельных участков, занятых многоквартирными домами или приобретенных для их строительства и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса в 2016г., 0,15% в 2017г.

Кроме того, ответчик полагает, что истцом применен поправочный коэффициент 2 (использование участка под административные здания, помещения и офисы).

Ответчик полагает, что при использовании земельного участка под жилье применению подлежит коэффициент 1.

По расчету ответчика размер арендной платы за 2016г. составляет 5 930,36 руб. в год, 494,2 руб. в месяц (5 621 719,8*95,9%*0,11%*1)

За 2017г. составляет 8 089,85 руб. в год, 673,91 руб. в месяц согласно расчету 5 621 719,8 руб.*95,9%*0,15%1).

По расчету ответчика за период с 01.01.2016г. по 31.03.2017г. общая сумма арендной платы составляет 7952,09 руб.

Ответчиком представлены платежные поручения об оплате арендной платы за исковой период (л.д.69-84, 89-100).

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего  исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 307, 309, 310, 606 - 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 65, 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации обосновано отказал в иске исходя из следующего.

 В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении N 15837/11 от 17.04.2012 г., поскольку регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков без внесения в указанных договоры соответствующих изменений.

Постановлением Кабинета Министров РТ от 9.02.1995г. №74 «Об арендной плате за землю» определен порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РТ и государственная собственность на которые не разграничена.

Данным постановлением установлено, что при определении размера арендной платы используется, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка (как составляющая ставки земельного налога) и поправочный коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка.

Поправочный коэффициент в свою очередь применяется в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Из расчета истца следует, что при расчете арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:52:07 01 01:170 им используются:

за период 01.11.2015г. по 31.12.2015 - ставка земельного налога 0,15% (в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса), повышающий коэффициент - 1, кадастровая стоимость 4 445 121,04 руб.

за период 01.01.2016г. по 31.03.2017 - ставка земельного налога 1,4% (в отношении земельных участков, занятых административными и офисными зданиями), повышающий коэффициент - 2, кадастровая стоимость 5 621 719,80 руб.

Указанные ставка налога и поправочный коэффициент были использованы:

за период 01.11.2015г. по 31.12.2015 в соответствии с подп.2 п.2 решения Городского Совета муниципального образования город Набережные Челны РТ от 19 ноября 2008 г. N 35/6 "О земельном налоге";

за период 01.01.2016г. по 31.12.2016 в соответствии с подп.13 п.2 решения Городского Совета муниципального образования город Набережные Челны РТ от 9 ноября 2015 г. N 3/4 "О земельном налоге";

за период 01.01.2017г. по 31.03.2017 в соответствии с п.2 решения Городского Совета муниципального образования город Набережные Челны РТ от 9 ноября 2016 г. N 11/6 "О земельном налоге".

Ответчик считает, что при расчете размера арендной платы подлежала применению ставка земельного налога 0,11 % (под жильё), поправочный коэффициент-1, поскольку на земельном участке находится здание общежития, 95,9% помещений в котором являются жилыми помещениями.

Согласно статьи 394 Налогового кодекса Российской Федерации налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать: 0,3 процента в отношении земельных участков, в том числе занятых жилым фондом и объектами жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;

Таким образом, суд первой инстанции верно отметил, что  95,9% помещений в здании, которое находится на земельном участке, по своему функциональному назначению относятся к жилым помещениям (помещениям типового общежития).

Доказательств того, что ответчиком указанные помещения используются иным образом материалы дела не содержат.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что располагающийся на земельном участке объект представляет собой многоэтажное здание, в состав которого входят жилые помещения со встроенными помещениями нежилого назначения. При этом большую часть помещений в здании составляю жилые помещения.

В силу Постановления Кабинета Министров РТ от 09.02.1995 года № 74 «Об арендной плате за землю» к землям, предоставленным под жилье, применяется коэффициент «1».

В данном случае, при расчете арендной платы за земельный участок в 2016, 2017 годах подлежит применению ставка земельного налога - 0,11 процентов, коэффициент «1», предназначенный для земельных участков, выделенных «под жилье».

Размер арендной платы является существенным условием договора.

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены, поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату.

Следовательно, правомерен вывод суда первой инстанции о том, что применение истцом ставки земельного налога - 1,4 процентов, поправочного коэффициента «2» в расчете арендной платы за землю является незаконным.

Как следует из представленного истцом расчета, размер арендной платы в отношении земельного участка до 2016 года истцом определялся исходя из ставки земельного налога и поправочного коэффициента, установленных в отношении земельных участков, предоставленных по жилую застройку.

Кроме того судом принимается во внимание, что 18.04.2011 сторонами было заключено соглашение об установлении размера арендной платы по договору аренды №2025-АЗ, согласно которого в отношении суммы арендной платы за пользование ответчиком земельным участком сторонами были согласованы ставка земельного налога 0,15% (под жилье) и поправочный коэффициент - 1.

Также судом первой инстанции верно учтено, что Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утв. постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582) установлены принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке, а также принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

В данном случае, учитывая длительные отношения сторон по определению и внесению арендных платежей за землю исходя из ставок земельного налога и коэффициента, предусматривающих вид использования по жилье, последующее с 2016 года применение к отношениям сторон ставок и коэффициентов, предусматривающих иной вид использования (под административные и офисные здания), и увеличение более чем в 20 раз размера арендной платы за землю, противоречит вышеназванным основным принципам.

При этом суд первой инстанции правомерно отклонил довод ответчика о недействительности договора аренды в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении 1.5 процента в отношении прочих земельных участков.

С учетом изложенного суд первой инстанции верно указал, что размер арендой платы, рассчитанный в соответствии с положениями постановления Кабинета Министров РТ от 09.02.1995г. №74 «Об арендной плате за землю» составлял в период с 01.01.2016 по 31.03.2017 - 494,20 руб. в месяц (5 621 719,80 руб. * 95,9% * 0,11% *1/12).

В этой связи в целях установления действительного размера арендных платежей и наличия задолженности ответчика судом произведен расчет арендной платы, ее начисления и платежей, поступивших от ответчика за период, предъявленный истцом ко взысканию.

Общий размер арендных платежей за пользование земельным участком за период 01.11.2015 по 31.03.2017 составляет 8 476,96 руб.

Суд первой инстанции также верно указал, что из представленного истцом расчета и представленных ответчиком платежных поручений (с указанием конкретного периода, в отношении которого вносится арендная плата) следует, что всего ответчиком было оплачено в качестве арендной платы в период с 01.11.2015 по 31.03.2017 по договору аренды земельного участка 10 548 руб.

Со ссылкой на нормы статей 407, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации исходя из вышеизложенного, принимая во внимание отсутствие задолженности ответчика по арендной плате по договору аренды земельного участка за период 01.11.2015 по 31.03.2017, суд первой инстанции верно указал, что оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности не имеется.

Так же, истцом было заявлено требование о взыскании с ответчика 41 043,58 руб. пени за период с 16.09.2015 г. по 25.04.2017 г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ законом или договором может быть предусмотрена неустойка (штраф, пени), т.е. денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды, в случае нарушения арендатором обязательства по своевременной оплате арендной платы начисляются пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В силу п.3.5 договора аренды арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным.

Суд первой инстанции верно отметил, что из представленного расчета, учитывая действительный размер арендной платы за земельный участок, следует, что у арендатора просрочек по ее уплате за период с 16.09.2015 г. по 25.04.2017 г. не имелось.

Таким образом, принимая во внимание действительный размер арендной платы и платежи ответчика, отраженные в расчете истца и представленные ответчиком платежные поручения, отсутствие задолженности ответчика по арендной плате по договору аренды земельного участка, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании неустойки также не имеется.

Кроме того, правомерно оставлено без удовлетворения судом первой инстанции и  требование   о расторжении договора аренды №2025-АЗ от 03.08.2010, поскольку арендная плата оплачивалась арендатором в установленный договором срок, следовательно  оснований для расторжения договора не имеется.

Доводы заявителя жалобы несостяотельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка. 

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

 

Руководствуясь статьями 268-271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 августа 2017 года, по делу №А65-15769/2017 – оставить без изменений, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КАМАЗжилбыт"  – без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

 

Председательствующий                                                                               Романенко С.Ш.