Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-21836/2022

05 октября 2023 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  28 сентября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  05 октября 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Новиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ КООПЕРАТИВ "КАВГОЛОВСКОЕ ОЗЕРО" (адрес:  Россия 197343, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЛАНСКОЕ ВН.ТЕР.Г., МАТРОСА ЖЕЛЕЗНЯКА УЛ., Д. 57, ЛИТЕРА А, ПОМЕЩ. 147Н, ОФИС 5 РАБ.МЕСТО 1, ОГРН:  1129847020808);

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИТИ 78 ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ" (адрес:  Россия 197198, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, БОЛЬШАЯ ПУШКАРСКАЯ Д  10 ЛИТ В ПОМ 8Н РАБ.МЕСТО 6, ОГРН:  1107847299702);

об обязании

при участии

- от истца: ФИО2 по доверенности

- от ответчика: не явился (извещен)

установил:

Потребительский кооператив "Кавголовское озеро" (далее – истец, Кооператив) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сити 78 Загородная недвижимость" (далее – ответчик, Общество), в котором просит:

- обязать исполнить обязательства по Договору аренды земельного участка с правом выкупа от 01.03.2017 № 01/03/2017, а именно: подписать Акт об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельный участок общей площадью 14 172 кв. м. с кадастровым номером 47:07:0154001:400, на земельный участок площадью 332 кв. м., с кадастровым номером 47:07:0154001:659, на земельный участок площадью 3 995 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0154001:460 и обратиться в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации перехода права собственности на Земельные участки от Общества к Кооперативу в течение пяти рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.

- присудить денежную сумму на случай неисполнения судебного акта (астрент) в пользу Кооператива в размере 1000 руб. за один день просрочки исполнения решения суда, начиная со дня, который наступит по истечении пяти рабочих дней со дня вступления решения суда по настоящему иску в законную силу, и до полного исполнения ответчиком решения суда по настоящему иску.

В дальнейшем 29.06.2022 истец уточнил исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил суд обязать общество с ограниченной ответственностью "Сити 78 Загородная недвижимость"   исполнить обязательства по Договору аренды земельного участка с правом выкупа от 01.03.2017 № 01/03/2017, а именно: подписать Акт об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельный участок площадью 332 кв. м., с кадастровым номером 47:07:0154001:659, на земельный участок площадью 289 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0154001:402, на земельный участок общей площадью 3 039 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0154001:125 и обратиться в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации перехода права собственности на Земельные участки от общества с ограниченной ответственностью "Сити 78 Загородная недвижимость"  к Потребительскому кооперативу "Кавголовское озеро"  в течение пяти рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу;

- присудить денежную сумму на случай неисполнения судебного акта (астрент) в пользу Потребительского кооператива "Кавголовское озеро"  в размере 1000 руб. за один день просрочки исполнения решения суда, начиная со дня, который наступит по истечении пяти рабочих дней со дня вступления решения суда по настоящему иску в законную силу, и до полного исполнения обществом с ограниченной ответственностью "Сити 78 Загородная недвижимость"   решения суда по настоящему иску.

Ответчик, в ходе рассмотрения спора против удовлетворения заявленных требований возражал, ссылаясь на то, что истцом выкупная стоимость участков в заявленном размере не выплачена, поскольку истцом, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, подтверждающих факт зачисления денежных средств на расчетный счет ответчика в соответствии с требованиями пункта 4.5. Договора аренды.

Также ответчик ссылается на то, что истец необоснованно включил в счет выкупной стоимости земельных участков сумму в размере 2152844 руб. 30 коп., поскольку из представленных истцом платежных документов невозможно установить причинно-следственную связь с договором аренды земельных участков.

Одновременно ответчик полагал необоснованным и отнесение расходов по ремонту и обслуживанию земельных участков, поскольку такие работы требовали согласования с ответчиком и разработки отдельного проекта благоустройства, чего со стороны истца сделано не было. Кроме того полагал, что договор аренды в части условий о выкупе земельных участков является незаключенным, поскольку в таких условиях имеются противоречия.

На основании Распоряжения Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 25.05.2023, в связи с назначением на должность судьи Тринадцатого арбитражного апелляционного суда судьи Геворкян Д.С., в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса РФ, дело А56-21836/2022 передано для рассмотрения в производство судье Новиковой Е.В. 

В настоящем судебном заседании представитель Кооператива поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, по мотивам, изложенным в иске и письменных объяснениях. Также заявил ходатайство об исключении из числа доказательств заключения специалиста № 0410/22 от 20.03.2023, как доказательства, не отвечающего требованиям относимости и допустимости, ссылаясь в обоснование заявленного ходатайства на то, что у ответчика отсутствовали основания для проведения внесудебного исследования. Ходатайство о проведении судебной экспертизы в рамках настоящего дела не заявлено.

Представитель Общества в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по мотивам, изложенным в возражениях на иск. Также возражал против удовлетворения ходатайства представителя истца об исключении доказательства, полагая, что данное заключение является письменным доказательством по делу, подлежащим оценке суда по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными доказательствами по делу. Кроме того полагал, что в данном случае ответчик реализовал свое право на обращение к специалисту для получения ответов на вопросы, требующие специальных знаний в соответствующей области.

Суд, руководствуясь ст. 159 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не находит оснований для удовлетворения ходатайства истца об исключении доказательств.

  Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил ходатайство об отложении рассмотрения дела.

  Истец удовлетворение ходатайства ответчика оставил на усмотрение суда.

  Согласно части 4 статьи 158 АПК РФ отложение рассмотрения дела в отсутствие представителя одной из сторон при заявленном ходатайстве об отложении рассмотрения дела является не обязанностью, а правом суда, предоставленным законодательством для обеспечения возможности полного и всестороннего рассмотрения дела. Суд вправе отклонить ходатайство, если сочтет возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя одной из сторон по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Ходатайство ответчика судом отклоняется, поскольку оно не содержит уважительных причин для отложения судебного разбирательства. 

 Судом учтено, что немотивированное отложение судебного разбирательства может привести к необоснованному затягиванию срока рассмотрения спора. Также установлено наличие и достаточность доказательств, позволяющих рассмотреть иск по существу. 

В силу положений части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ, если в предварительном судебном заседании лица, участвующие в деле, отсутствуют, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

Арбитражный суд, в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, признав надлежащим уведомление ответчика, полагает возможным завершить предварительное судебное заседание и рассмотреть дело по существу.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что между Обществом (арендодатель) и Кооперативом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с правом выкупа от 01.03.2017, по условиям которого во временное владение и пользование арендатору передается:

земельный участок площадью 332 кв. м., с кадастровым номером 47:07:0154001:659, земли населенных пунктов, для размещения внутрихозяйственных дорог и коммуникаций;

земельный участок площадью 289 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0154001:402, земли населенных пунктов, объекты транспортной инфраструктуры, включая проезды общего пользования, автостоянки и гаражи для обслуживания жителей и посетителей;

земельный участок общей площадью 3 039 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0154001:125, земли населенных пунктов, объекты транспортной инфраструктуры, включая проезды общего пользования, автостоянки и гаражи для обслуживания жителей и посетителей.

В соответствии с пунктом 2.2 договора срок аренды земельных участков составляет 60 месяцев с момента передачи земельных участков арендодателем в аренду арендатору.

Согласно пункту 3.3.2 договора арендатор вправе разработать проект благоустройства земельного участка в целях его улучшения. Проект благоустройства подлежит согласованию с арендодателем.

В соответствии с пунктом 3.3.3 договора арендатор вправе самостоятельно осуществлять действия, направленные на реализацию проекта благоустройства земельного участка, в том числе осуществлять работы по созданию на земельных участках твердого покрытия, инженерных сетей, созданию ограждения земельного участка и иных подобных работ. Арендатор не вправе осуществлять на земельных участках какое-либо капитальное строительство, возведение зданий, сооружений и т.д., производство земляных, свайных и иных работ, за исключением работ, указанных в настоящем договоре. Арендатор не вправе без согласования с арендодателем высаживать на земельных участках какие-либо деревья, кустарники и прочую растительность, если это не утверждено проектом.

Согласно пункту 3.3.4 договора арендатор обязан произвести выкуп и оформлять переход права собственности на земельные участки за свой счет, на основании условий настоящего договора. Арендатор вправе учитывать стоимость произведенных неотделимых улучшений, работ по благоустройству и иных понесенных затрат по настоящему договору в счет оплаты выкупной цены земельного участка (п. 3.3.5).

В соответствии с пунктами 3.4.1,3.4.2,3.4.6 договора арендатор обязан выплачивать установленную договором арендную плату, содержать земельные участки в надлежащем санитарном состоянии, самостоятельно и своевременно осуществлять ремонт, очистку и уборку земельного участка.

В силу пункта 4.1 договора арендная плата по договору составляет 25000 руб., в том числе НДС, в год.

Согласно пункту 4.7. договора Выкупная цена земельного участка по договору определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка и составляет:

земельный участок площадью 332 кв. м., с кадастровым номером 47:07:0154001:659 - 346468 рублей 76 копеек;

земельный участок площадью 289 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0154001:402 - 301594 рубля 62 копейки;

земельный участок общей площадью 3 039 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0154001:125 - 2584244 рубля 04 копейки;

Из положений пункта 4.9. договора следует, что выкупная стоимость участков вносится в срок до 01.11.2021.

Согласно пункту 4.10 договора арендатор вправе выплачивать выкупную цену земельного участка полностью или частями досрочно без согласования с арендодателем.

Согласно пункту 4.10.1 договора арендатор и арендодатель договорились, что все произведенные арендатором неотделимые улучшения, работы по благоустройству или иные понесенные затраты по настоящему договору учитываются в счет оплаты выкупной цены земельного участка на основании акта об уплате выкупной цены (приложение N 2 к договору).

В силу пункта 4.12 договора после полной оплаты выкупной цены стороны подписывают акт об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельные участки по форме, согласованной сторонами в Приложении N 2 к договору.

В соответствии с пунктом 8.2. договора в течение 30 календарных дней после внесения арендатором всей выкупной цены стороны обязались совместно обратиться в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации перехода права собственности на земельные участки от арендодателя к арендатору.

Ссылаясь на несение соответствующих затрат по договору, сумма которых составляет выкупную стоимость земельного участка, уклонение арендодателя от подписания акта об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельный участок. Кооператив обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В подтверждение факта уплаты выкупной цены истец представил в материалы дела платежные документы за период с 30.08.2017 по 07.03.2021, договор аренды оборудования, договоры возмездного оказания услуг, УПД и счета, подтверждающие внесение выкупной стоимости земельных участков в заявленном размере.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В нарушение статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий договора аренды земельных участков от 01.03.2017, ответчик не выполнил принятых на себя обязательств.

Реализуя предоставленное договором правомочие, истец подготовил акт об уплате выкупной стоимости и переходе права собственности на земельные участки 28 июня 2022 года и направил его в адрес ответчика, что подтверждается почтовой квитанцией, представленной истцом в материалы дела.

При этом факт выполнения работ, оказания услуг, а также факт несения иных затрат, которые по условиям договора аренды от 01.03.2017 могли быть зачтены в счет выкупной цены земельных участков, подтвержден совокупностью представленных в материалы дела доказательств и ответчиком в нарушение положений статьи 65и АПК РФ не опровергнут.

При этом суд критически относится к представленному ответчиком заключениюспециалиста № 0410/2022, поскольку данное заключение не отвечает требованиям,установленным ФЗ «О Государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от31.05.2001 №73-Ф3.    

В соответствии со ст. 8 данного закона, эксперт проводитисследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Данные требования Закона специалистом не выполнены.

Кроме того, выводы специалиста противоречат материалам заключения. Специалистом не установлено отсутствие в поселке системы дорожного водоотвода. Наоборот, на стр. 15 специалист указывает, что «надежная работа водоотводных сооружений не обеспечена», тем самым подтверждая факт наличия самой системы. Отсутствие исполнительной документации на выполненные работы также не свидетельствует об их проведении, к тому же проверка наличия или отсутствия такой документации не входит в компетенцию специалиста.

Наличие дефектов дорожного покрытия не свидетельствует о невыполнении работ по договорам и не является предметом рассматриваемого судебного спора. При этом нужно отметить, что вопрос о наличии дефектов системы на разрешение специалиста не ставился, указание на то, что это сделано специалистом в порядке экспертной инициативы (ч. 2 ст. 86 АПК РФ) в заключении отсутствует.

Поскольку, пунктом 4.10.1 договора, прямо предусмотрено, что затраты на неотделимые улучшения на земельных участках, а также затраты по благоустройству и иные понесенные арендатором затраты, учитываются в счет оплаты выкупной цены, суд приходит к выводу, что при заключении договора аренды с выкупом от 01 марта 2017 года его стороны достигли соглашения о том, что перечень затрат, подлежащих зачету в счет выкупной цены, не является исчерпывающим, вследствие чего обязательство Кооператива по оплате выкупной цены земельных участков является исполненным с учетом представленных в материалы дела доказательств, подтверждающих факт несения расходов на общую сумму 3232307 рублей 22 копейки.

С учетом изложенных обстоятельств, принимая во внимание, что Общество отказалось от подписания акта об уплате выкупной цены и возражало относительно удовлетворения исковых требований, тогда как в нарушение статьи 65 АПК РФ каких-либо доказательств в обоснование своих возражений в материалы дела не представило, суд полагает, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В связи с удовлетворением требований об обязании Общества совершить определенные действия, требования Кооператива о взыскании судебной неустойки на основании статьи 308.3 ГК РФ также подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, суд полагает разумным и соразмерным установление неустойки в размере 1000 руб. в день за каждый день просрочки исполнения решения суда. с учетом того обстоятельства, что вступившее в законную силу решение суда по спору № А56-32530/2020 от 19.01.2021 вынесенное по спору о понуждении ответчика исполнить принятые на себя по договору аренды обязательства и передать в собственность истца иной земельный участок, до настоящего момента ответчиком не исполнено. 

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Расходы истца по уплате государственной пошлины отнесены на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Сити 78 Загородная недвижимость"   исполнить обязательства по Договору аренды земельного участка с правом выкупа от 01.03.2017 № 01/03/2017, а именно: подписать Акт об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельный участок площадью 332 кв. м., с кадастровым номером 47:07:0154001:659, на земельный участок площадью 289 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0154001:402, на земельный участок общей площадью 3 039 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0154001:125 и обратиться в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации перехода права собственности на Земельные участки от общества с ограниченной ответственностью "Сити 78 Загородная недвижимость"  к Потребительскому кооперативу "Кавголовское озеро"  в течение пяти рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу;

- присудить денежную сумму на случай неисполнения судебного акта (астрент) в пользу Потребительского кооператива "Кавголовское озеро"  в размере 1000 руб. за один день просрочки исполнения решения суда, начиная со дня, который наступит по истечении пяти рабочих дней со дня вступления решения суда по настоящему иску в законную силу, и до полного исполнения обществом с ограниченной ответственностью "Сити 78 Загородная недвижимость"   решения суда по настоящему иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сити 78 загородная недвижимость» 6000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Новикова Е.В.