СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, 

<

...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-3293/2025-ГК

г. Пермь

17 июня 2025 года

Дело № А60-46057/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 июня 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М.А., 

судей  Дружининой О.Г., Коньшиной С.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем  Черногузовой А.В., 

при участии:

от истца – ФИО1, паспорт, доверенность от  01.01.2025, диплом;

от ответчика –ФИО2,  паспорт, доверенность от  26.03.2025, диплом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 07 марта 2025 года

по делу № А60-46057/2024  

по иску общества с ограниченной ответственностью "Ортикон 22" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании убытков,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ортикон 22" (далее – истец) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд" (далее – ответчик) о взыскании 1 037 708 руб. 00 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07 марта 2025 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился  с апелляционной жалобой, просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. 

В обоснование апелляционной жалобы указывает на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда  обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств дела, имеющих значение для рассмотрения указанного дела. Полагает, что  судом сделан неверный вывод об отсутствии правопреемства арендодателя, ООО «Ортикон 22», по договору № 33-ГКВ от 23.07.2013,  поскольку  помещение  приобретено  обремененное  аренной, о чем истец знал, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности. Таким образом, с момента приобретения истцом объекта аренды до перезаключения нового договора аренды от 01.07.2014 между истцом и ответчиком действовал договор аренды, заключенный между ИП ФИО3 и ООО «Элемент-Трейд», где на стороне арендодателя после смены собственника выступало ООО «Ортикон 22». Полагает, что состав убытков по правилам ст. 15 ГК РФ не сформирован ввиду произведения ремонта силами ООО «Элемент-Трейд». Из договора купли-продажи от 08.05.2014, подписанного к нему акта приема-передачи не следует приобретение объекта с внутренним ремонтом, а также его включение в цену договора купли-продажи,  при  этом  правоотношения в части определения цены договора купли-продажи истца и предыдущего собственника здания не должны были рассматриваться судом первой инстанции, поскольку ООО «Элемент-Трейд» не является стороной указанного договора. ООО «Элемент-Трейд» представлены доказательства проведения ремонта силами привлеченного подрядчика, подробный анализ проведенных работ представлен в отзыве на исковое заявление. Акт приема-передачи к договору аренды недвижимого имущества от 01.07.2014 также не подтверждает наличие убытков у истца, поскольку в акте отсутствует указание на передачу арендатору  отделки стен, полов, потолка. Указывает, что суд первой инстанции уклонился от применения условий договора от 01.07.2014 к заявленным исковым требованиям, не  дал оценку доводам ответчика о том, что ряд проведенных ответчиком работ надлежало относить к отделимым улучшениям, таким образом, размер причиненных истцу убытков не мог превышать 646 366 руб.

До начала судебного разбирательства от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому истец  полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении жалобы. 

В судебном  заседании представитель  ответчика доводы  апелляционной  жалобы  поддержал,  представитель  истца против  удовлетворения апелляционной  жалобы  возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.07.2014 года между обществом с ограниченной ответственностью «Ортикон 22» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №33-ГКВ, согласно условиям которого, арендодатель передал арендатору во временное пользование нежилые помещения общей площадью 360,8 кв.м, номера на поэтажном плане: 2, 4-15, расположенные по адресу: 

<

...>. 

Истец является собственником здания, в котором располагаются данные помещения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 04 АД 942200 от 15.05.2014.

Передача помещений арендатору подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 01.07.2014, являющимся приложением № 1 к договору аренды. 

Пунктом 5.2.1. договора аренды предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора посредством уведомления арендодателя не позднее, чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до предполагаемой даты возврата помещения и с ее указанием.

С учетом пункта 5.2.1, на основании письма от ООО «Элемент-Трейд» за исх. №б/н от 26.10.2023 договор аренды считается расторгнутым с 29.12.2023. 

29.12.2023 между арендатором и арендодателем подписан акт возврата нежилого помещения. 

В силу пункта 2.2.2 арендатор обязуется возвратить арендодателю помещение по акту возврата из аренды с учетом естественного износа в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты окончания срока аренды, если иной срок не установлен договором. 

Согласно акту возврата от 29 декабря 2023 года на момент подписания акта выявлено, что помещение требует ремонта с целью приведения помещения в надлежащее состояние. Техническое состояние вышеуказанного помещения на момент его возврата: поврежден фасад, рекламные вывески не демонтированы, наружный блок холодильного оборудования не демонтирован, перегородки не демонтированы, повреждено напольное покрытие, требуется замена дверного блока, повреждены стены и потолки, требуется замена умывальника, а также иные работы согласно акту экспертизы № Эк-794/2023 от 19.12.2023. Досудебная предварительная строительно-техническая экспертиза проведена арендодателем для определения стоимости восстановительного ремонта (приведения в техническое состояние, предшествующее сдаче в аренду) нежилого помещения. Согласно акту № Эк-794/2023 от 19.12.2023 и произведенному в рамках экспертного обследования локальному сметному расчету стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения, арендованного ООО «Элемент-Трейд», расположенного по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...> составляет 1 037 708 рублей. 

Претензией от 09.01.2024 истец уведомил ответчика о необходимости оплаты задолженности по аренде и убытки в виде расходов на проведение ремонтно-восстановительных работ. Поскольку ответчиком оплата убытков в добровольном порядке, в установленные сроки не произведена, истец обращается с настоящим требованием в суд. 

Удовлетворяя заявленные требования  в полном объеме, суд  исходил  из  доказанности  истцом  совокупности  обстоятельства для привлечения ответчика к материальной ответственности в виде  возмещения убытков.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд  не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии с  п.п. 1 и 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Под  убытками  понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

В  п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 22.06.2021) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что  по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ). При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).

Таким образом, для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков суду необходимо установить состав правонарушения, включающий наличие убытков, вину ответчика, наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и наступившими у истца неблагоприятными последствиями, а также размер убытков.

Требования истца о  взыскании  убытков в виде  стоимости  ремонтных  восстановительных  работ в арендуемом ответчиком  помещении мотивированы ненадлежащим  техническим  состоянием помещений  при  их  возврате  арендодателю  по  акту от 29.12.2023.

Согласно  ст.  606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Статьей  622 ГК РФ установлена  обязанность  арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Установив  обстоятельства  предоставления ответчику во  временное владение и  пользование нежилых  помещений на  условиях  договора  аренды от  01.07.2024, по  условиям которого  в период  действия договора  арендатор  обязуется за свой счет  выполнить  текущий ремонт  помещения, расторжения договора  по  инициативе ответчика (письмо от т 26.10.2023) и возврата  помещения по  акту от  29.12.2023, которым зафиксированы недостатки  помещения  при  его  возврате,  принимая о внимание акт  экспертизы от  19.12.2023 № Эк-794/2023 и  представленный локальный сметный расчет, суд  первой инстанции   пришел  к обоснованным выводам о  наличии  оснований для удовлетворения заявленного  иска и  взыскания с ответчика стоимости  работ по приведению  помещения в нормативное состояние.

Доводы  апеллянта  о  том, что истец является правопреемником  арендодателя по  договору аренды от  27.09.2013, заключенному  ответчиком с предыдущим собственником помещения, отклоняются.

В силу  п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 

<

Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными> разъяснено, что лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.

Учитывая, что ответчиком  ремонт помещений выполнен в 2013 году,   в период  принадлежности  помещения ФИО3, истцу имущество продано  ФИО4 свободное от  прав третьих  лиц, что  прямо следует из  договора купли-продажи от 08.05.2014, обременение  в виде  аренды  отсутствует  также в свидетельстве о  регистрации  права  от 04.02.2014,  истцом и  ответчиком  заключен новый договор аренды, как пояснил  представитель  ответчика в судебном заседании, ранее  действующий договор был  расторгнут, аренда не  зарегистрирована,   оснований полагать арендные отношения по  договору аренды от  27.09.2013 сохранившимися не  имеется.

Доводы  ответчика о  несогласии с размером убытков,  наличии  отделимых и  неотделимых  улучшений, проведении в помещении ремонтных  работ  были  предметом  рассмотрения суда и  правомерно  отклонены.

Как разъяснено  в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, размер убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности,  определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

В обоснование  стоимости  ремонта  истцом  представлены акт  экспертизы от  19.12.2023 № Эк-794/2023, локальный сметный расчет, ответчиком указанные доказательства не  оспорены, о  назначении судебной  экспертизы  не  заявлено (ст. 65 АПК РФ), т.к.  размер  ущерба установлен судом с разумной степенью достоверности.

В силу  положений п. 1 ст.  611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Статьей 623 ГК РФ установлено, что  произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1). В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2). 

В  п. 8 Информационного письма  Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" разъяснено, что если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

Действительно,  по  условиям договора  аренды от  01.07.2024 отделимые и  неотделимые улучшения являются собственностью  арендатора,  стоимость  неотделимых  улучшений  подлежит  возмещению  арендодателем  при  прекращении  арендных  отношений исключительно  по инициативе арендодателя (п.п. 3.15.2-3.15.3).  Между тем, имущество принято ответчиком в аренду по акту приема-передачи от 01.07.2014 без замечаний и возражений к его  техническому состоянию,  инициатором расторжения договора  выступал  ответчик,  последним  не  приведено  доказательств  выполнения в арендуемом с июля 2014 года по  декабрь  2023 года помещении каких-либо  ремонтных  работ, результатом  которых  явилось  создание  отделимых либо  неотделимых улучшений.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на уплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 07 марта 2025 года по делу № А60-46057/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационногопроизводства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова 

Судьи

О.Г. Дружинина 

С.В. Коньшина