АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-9969/2018

24 октября 2018 года

г. Сыктывкар

Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2018 года, полный текст решения изготовлен 24 октября 2018 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Изъюровой Т.Ф.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 (до перерыва), помощником судьи Лихопавло М.В. (после перерыва)

рассмотрев в судебном заседании 10 и 17 октября 2018 года дело по иску ФИО2 

к Фонду Развития Жилищного Строительства Республики Коми (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «СеверСтройИнвест» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании сделки недействительной в части

при участии

от истца: ФИО3 по  доверенности от 24.04.2018;

от ответчика (Фонда развития жилищного строительства РК): ФИО4 по доверенности от 10.01.2018 (до перерыва); ФИО5 - по доверенности от 17.08.2018г. (после перерыва); директор - ФИО6 (до и после перерыва);

установил:

ФИО2 (далее – истец, ФИО2) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Фонду Развития Жилищного Строительства Республики Коми (далее – ответчик, Фонд) и Обществу с ограниченной ответственностью «СеверСтройИнвест» (далее – ответчик, Общество) с требованиями: 1) о признании недействительным (ничтожным) п. 6.3.2 Соглашения о переводе прав и обязательств заказчика от  15.07.2016г., заключенного между Обществом и Фондом, в части установления дополнительных условий о передаче помещений ФИО2 по сравнению с Инвестиционным договором № 1 от 15.12.2012г., заключенным между Обществом и ФИО2; 2) о  признании отказа Фонда от передачи имущества незаконным и обязании Фонда передать в собственность ФИО2 помещения, указанные в п. 2.2 Инвестиционного договора – помещения первого и цокольного этажа общей площадью 781 кв.м., находящиеся во многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...> (строит. № 87).

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству истцом было заявлено о назначении экспертизы по вопросу выполнения кадастровых работ по нежилым помещениям, находящимся на первом и цокольном этажах многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> подготовкой экспликации на указанные выше помещения, а также по вопросу определения общедомового имущества в указанной части дома.

С учетом доводов Фонда о проведении кадастровых работ в отношении всех помещений дома и самостоятельным получением таких сведений из регистрирующего органа истец данное ходатайство в судебном заседании не поддержал.

Заявлением от 10 октября 2018г. пункт второй исковых требований уточнен - истец просит обязать Фонд передать в собственность ФИО2 следующие нежилые помещения:

- помещение площадью 84 кв.м, цокольный этаж, этаж №1, назначение: нежилое помещение; кадастровый номер 11:05:0105017:3051, адрес: Российская Федерации, 

<

...>, пом.П6;

- помещение площадью 129,8 кв.м, цокольный этаж, назначение: нежилое помещение; кадастровый номер 11:05:0105017:3052, адрес: Российская Федерации, 

<

...>, пом.П7;

- помещение площадью 65 кв.м, цокольный этаж, этаж №1, назначение: нежилое помещение; кадастровый номер 11:05:0105017:3050, адрес: Российская Федерации, 

<

...>, пом.П5;

- помещение площадью 95,1 кв.м, этаж №1, назначение: нежилое помещение; кадастровый номер 11:05:0105017:3055, адрес: Российская Федерации, 

<

...>, пом.П10;

- помещение площадью 96,8 кв.м, цокольный этаж, назначение: нежилое помещение; кадастровый номер 11:05:0105017:3049, адрес: Российская Федерации, 

<

...>, пом.П4;

- помещение площадью 95,6 кв.м, этаж №1, назначение: нежилое помещение; кадастровый номер 11:05:0105017:3054, адрес: Российская Федерации, 

<

...>, пом.П9;

а также истребовать у Фонда находящееся у него незаконно и передать в собственность ФИО2 помещение площадью 172,7 кв.м, этаж №1, назначение: нежилое помещение; кадастровый номер 11:05:0105017:3053, адрес: Российская Федерации, 

<

...>, пом.П8.

Уточняя исковые требования, истец исходит из сведений, полученных им из Единого государственного реестра недвижимости о поставленных на кадастровый учет и зарегистрированных объектах недвижимости, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>.

Из пояснений представителя истца следует, что уточненные исковые требования в части обязания передать и истребовать помещения являются следствием исполнения Соглашения о переводе прав и обязательств заказчика от  15.07.2016г., заключенного между Обществом и Фондом без оспариваемых дополнительных условий о передаче помещений ФИО2 по сравнению с Инвестиционным договором № 1 от 15.12.2012г., заключенным между Обществом и ФИО2

Ответчик Фонд исковые требования отклонил.

От ответчика Общества истцом представлено ходатайство об отложении дела в связи с поздним получением искового заявления и уточнения к нему. Общество указало в ходатайстве, что поддерживает исковые требования истца.

С учетом мнения сторон данное ходатайство судом отклонено, поскольку заблаговременная осведомленность Общества о судебном процессе и исковых требований материалами дела подтверждена, в том числе определением Сыктывкарского городского суда по делу №2-4698/2018 от 17 июня 2018 года, которым производство по тем же исковым требованиям судом общей юрисдикции прекращено со ссылкой на то, что заявленный ФИО2 спор возник в связи с предпринимательской деятельностью.  

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения участников процесса, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Обществом (генеральный инвестор) и ФИО2 (соинвестор) подписан инвестиционный договор от 15.12.2012 N 1 (далее - договор, Инвестиционный договор л.д. 40-43), по условиям которого генеральный инвестор обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц реализовать инвестиционный проект - Жилой дом со встроенными предприятиями обслуживания - недвижимое имущество, состоящее из трех очередей площадью 7112 кв. м по адресу 

<

...>, а соинвестор обязуется уплатить обусловленную договором цену (внести инвестиционный вклад) и принять жилые квартиры и нежилые (офисные) помещения по акту приема-передачи в порядке и на условиях, определенных договором.

Согласно пункту 3.1 договора общая цена (инвестиционный вклад соинвестора) составляет 17000000 рублей. Оплата производится посредством передачи соинвестором генеральному инвестору вклада в виде следующего имущества: проектная документация, земельный участок площадью 5096 кв. м, объект незавершенного строительства (степень готовности 9%), расположенный по адресу 

<

...>, принадлежащий соинвестору на праве собственности (пункт 3.2 договора).

По акту приема-передачи 15.12.2012 (л.д. 44) имущество было передано от истца Обществу.

В пункте 2.2 договора стороны согласовали, что перечень помещений, подлежащих передаче инвестору после ввода в эксплуатацию инвестиционного объекта в количестве 2 штук общей площадью общей площадью 781 кв. м, указан в приложении N 1 к договору. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

15.07.2016 между Обществом (стороной 1) и Фондом (стороной 2) заключено соглашение о переводе прав и обязательств заказчика (далее - соглашение, л.д. 33-35), согласно которому Общество передало Фонду объем имущественных прав и обязательств относительно объекта "Жилой дом со встроенными предприятиями обслуживания (1 этап, строительство в осях 24-31/А-Н), расположенный по адресу 

<

...>. Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 22.08.2016.

Согласно пунктам 2.1, 3.1 соглашения сторона 1 передала стороне 2 право собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 585 кв. м, степень готовности 9%, расположенный по адресу 

<

...> (кадастровый номер: 11-11-01/040/2011-231), на земельный участок с кадастровым номером 11:05:0105017:12, площадью 5096 кв. м, расположенный по адресу 

<

...>.

В пункте 4.1 соглашения предусмотрено, что в счет оплаты объекта и земельного участка, указанных в п.п.2.1 и 3.1 настоящего соглашения сторона 2 принимает на себя обязательства стороны 1 по перечисленным в данном пункте соглашения 27 договорам долевого участия с  гражданами, по которым сторонам 2 принимает на себя неисполненные обязательства стороны 1 по строительству и передаче помещений в объекте, указанном в п.1.1 настоящего соглашения. Указанный пункт соглашения не содержит информации об обязательствах стороны 1 по инвестиционному договору, заключенному с ФИО2 

В соответствии с пунктом 4.2 соглашения сумма неисполненных стороной 1 обязательств перед указанными в п.4.1 дольщиками составляет 65733175 рублей.

Пунктом 4.4 соглашения предусмотрено, что сторона 1 обязуется получить письменное согласие каждого из указанных в п.4.1 настоящего соглашения лиц на переход прав и обязательств по договорам долевого участия в строительстве и инвестора на переход прав и обязательств заказчика и застройщика объекта не позднее 30 (тридцати) дней с даты подписания настоящего соглашения. С момента подписания согласия лицами, указанными в п.4.1 настоящего соглашения, стороне 2 переходят права требования к лицам, указанным в п.4.1 в неисполненной ими части обязательств (неоплаченных денежных средств), а также иные права по договорам долевого участия, в том числе изменения условий обязательств по соглашению сторон в случаях, предусмотренных законом или договором. 

В соответствии с заявлением, удостоверенным 09.07.2016 нотариусом Истринского нотариального округа Московской области ФИО7, ФИО2 дал согласие на заключение Обществом соглашения о переводе прав и обязательств заказчика с Фондом (л.д.39).

Как следует из данного заявления, ФИО2, являясь соинвестором по инвестиционному договору от 15.12.2012г., заключенному им с Обществом, дал согласие на заключение Обществом соглашения о переводе прав и обязательств заказчика с Фондом, согласно которому Общество передает в собственность Фонда объект недвижимого имущества:  объект незавершенного строительства (степень готовности 9%), расположенный по адресу 

<

...>, а также земельный участок площадью 5096 кв. м, принадлежащие Обществу на праве собственности на основании инвестиционного договора от 15.12.2012г.

Согласно пункту 5.1 соглашения Общество передало Фонду незавершенные капитальные вложения (конструкции) в виде приобретенных материалов и оплаченных стороной 1 строительно-монтажных работ и иных затрат по строительству общей стоимостью 82 732 269 рублей; на момент подписания соглашения объект возведен в составе первого и цокольного этажа общей площадью 781 кв. м и трех жилых этажей (частично) общей площадью 1405,89 кв. м.

Пунктом 5.3 предусмотрена обязанность Общества подтвердить Фонду расходы по строительству объекта в размере, указанном в пункте 5.1 соглашения, путем предоставления в течение 40 дней с момента заключения соглашения первичных документов.

В соответствии с пунктом 5.4 договора неподтвержденные расходы не будут учитываться в качестве расчета итоговой стоимости прав и обязательств заказчика и застройщика, передаваемых по настоящему соглашению.

В силу пункта 5.5 соглашения Общество обязалось передать в течение 7 дней со дня заключения соглашения в полном объеме проектную, проектно-сметную и иную техническую документацию на строящийся объект, архитектурно-строительные чертежи, акты испытаний и т.д.

Согласно пункту 6.1 стороны пришли к соглашению, что общая цена объектов, передаваемых стороне 2, включает в себя стоимость объектов, указанных в пунктах 2.1, 3.1, 5.1, и составляет 82 732 269 рублей. При расчете итоговой стоимости соглашения учитывается в качестве встречной оплаты общая стоимость передаваемых стороне 2 обязательств, которая составляет 65 733 175 рублей.

В силу пункта 6.3 соглашения итоговая цена соглашения определяется как разница между суммой передаваемых Фонду прав (82 732 269 рублей) и суммой принимаемых Фондом на себя обязательств (65 733 175 рублей).

Возникшую разницу между суммой передаваемых прав и суммой передаваемых обязательств сторона 2 обязуется выплатить стороне 1 в течение 30 дней после выполнения стороной 1 обязанностей, оговоренных пунктами 2.5, 3.4, 4.3, 5.2, 5.3 соглашения (пункт 6.3.1 соглашения). 

В соответствии с пунктом 6.3.2 соглашения в счет оплаты затрат стороны 1 по инвестиционного контракту от 15.02.2012 и в счет возникающей разницы, рассчитанной в порядке пунктов 6.3, 6.3.1 соглашения, сторона 2 обязуется передать стороне 1 помещения, указанные в пункте 2.2 инвестиционного договора, заключенного с ФИО2

Как указывает истец, сторонами соглашения - Обществом и Фондом, в содержание п.6.3.2 были включены условия, на которые не было получено согласия ФИО2, а именно:

- передача указанных в п.2.2 Инвестиционного договора помещений в счет возникающей разницы, рассчитанной в порядке п.6.3, п.п.6.3.1 соглашения. Данное указание, по мнению истца, устанавливает дополнительные условия передачи помещений соинвестору, на что не было дано соответствующего письменного согласия ФИО2;

- в нарушение п.2.2 Инвестиционного договора передача помещений Обществу, а не ФИО2

В обоснование истец ссылается на проект соглашения, направленный ему в электронном виде от Общества, подтверждаемый им протоколом осмотра электронного почтового ящика от 17.07.2018, удостоверенного нотариусом Сыктывкарского нотариального округа Республики Коми ФИО8 (л.д.17-32).

Спорный пункт 6.3.2 соглашения изложен в следующей редакции: "В счет оплаты затрат стороны 1 по инвестиционному контракту от 15.12.2012г. сторона 2 обязуется передать стороне 1 (или иному лицу по уведомлению от стороны 1) помещения, указанные в п.2.2 инвестиционного договора №1 от 15.12.2012г., заключенному с ФИО2".

Такая формулировка, по мнению истца, не содержит каких-либо дополнительных ограничений и условий по сравнению с Инвестиционным договором по передаче помещений, предусмотренных п.2.2 Инвестиционного договора; именно на такой перевод долга ФИО2 дал свое согласие, а оспариваемые им дополнительные ограничительные условия, согласно позиции истца, свидетельствуют об отсутствии согласия ФИО2 как кредитора Общества на перевод долга, тем самым о нарушении запрета, установленного п.2 ст.391 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Данное нарушение указано истцом в качестве основания недействительности спорных условий п.6.3.2 соглашения, и надлежащими последствиями недействительности соглашения в указанной части истец заявляет обязание Фонда передать ФИО2 помещения, указанные в п.2.2 Инвестиционного договора.

При этом ссылается на пункты 4.2.7 и 4.2.8 договора, возлагающие на генерального инвестора (Общество, а после перевода долга - Фонд) не позднее двух месяцев после завершения строительства инвестиционного объекта организовать проведение приемочной комиссии, а после приема инвестиционного проекта Государственной приемочной комиссией передать соинвестору по акту приема-передачи помещений (жилые квартиры и помещения под офисы), в количестве 2 шт., общей площадью 781 кв.м, указанных в п.2.2 договора, для чего направить соинвестору уведомление по почте или вручить лично под роспись.

Согласно ответу Фонда №195-04-2018 от 06.04.2018 на запрос Общества №3/2018 от 01.03.2018 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...> (строит. №87) введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.03.2018 №11-RU11301000-015-2018 (л.д.52).

С данными доводами истца суд не может согласиться в силу следующего. 

В пункте 1 статьи 166 ГК РФ предусматривается, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным (пункт 2 статьи 391 ГК РФ).

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относится соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ).

Перечисленные обстоятельства и приведенные нормы права свидетельствуют об обязательности получения согласия кредитора на совершение сделки по переводу долга.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

Истец настаивает, что заключенное между ответчиками соглашение по своей правовой природе представляет собой перевод долга Общества перед ФИО2 по Инвестиционному договору.

Согласие на данный перевод долга он давал и оспаривает его лишь в части, не охваченной данным нотариусу заявлением о согласовании прав и обязательств заказчика с Общества на Фонд и в соответствии с тем проектом соглашения, который был ему направлен Обществом в электронном виде.

Между тем ни соответствующее согласие ФИО2, ни направленный ему проект соглашения не содержат принятие на себя Фондом обязательств Общества перед ФИО2, вытекающих из Инвестиционного договора, по передаче помещений в введенном в эксплуатацию инвестиционном проекте.

В данном случае соглашение, как в представленном истцу электронном варианте, так и в согласованной ответчиками редакции не порождает каких-либо обязательств Фонда непосредственно перед ФИО2 - согласно п.4.1 соглашения Фондом приняты на себя неисполненные обязательства  Общества по строительству и передаче помещений в объекте лишь по договорам, перечисленным в данном пункте соглашения. Инвестиционный договор между истцом и Обществом среди таких договоров не перечислен.

Пункт 6.3.2 соглашения в редакции направленного истцу проекта, вопреки доводам истца, также не содержит указания на то, что Фонд обязуется передать помещения, указанные в п.2.2 инвестиционного договора ФИО2 - данное обязательство предусмотрено перед Обществом или иным лицом по уведомлению Общества.

Материалы дела не содержат уведомлений Общества в адрес Фонда  об исполнении данной обязанности в пользу ФИО2

Кроме того, согласно положениям ст.180 ГК РФ сохранение сделки и признание недействительной ее лишь в части условий возлагает на истца обязанность представления доказательств того, что данная сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Однако суду не представлено доказательств того, что соглашение могло быть заключено ответчиками без включения оспариваемых ограничительных права ФИО2, по мнению истца, условий.

Как установлено судом, оспаривание пункта 6.3.2 соглашения уже было предметом судебного спора по делу №А29-10822/2017 по иску Фонда к Обществу о внесении изменений в соглашение о переводе прав и обязанностей от 15.07.2016 (исключение из соглашения пункта 6.3.2). ФИО2 участвовал в рассмотрении данного дела в качестве третьего лица и просил отказать в удовлетворении иска, полагая, что данным иском Фонд фактически вмешивается в договорные  отношения между Обществом и ФИО2

В обоснование требований об исключение спорного пункта из договора Фонд ссылался на имеющуюся у него документацию, полученную от Общества, из которой следует, что капитальные вложения в виде приобретенных материалов, понесенных затрат на строительно-монтажные работы и иные затраты по строительству объекта в размере 19 611 552 рублей 36 копеек не подтверждаются. Кроме того, Фондом при проверке представленных Обществом актов о приемке выполненных работ выявлены нарушения, которые влекут за собой перерасчет стоимости строительно-монтажных работ. Также Фонд указывал на то, что ООО ПМК "Сыктывкарстройком", осуществляющим строительство спорного объекта, составлена дефектная ведомость, которая влечет за собой необходимость выполнения дополнительных работ и удорожание строительства.

Письмом от 27.10.2016 N 10-602-2016 Фонд обратился к Обществу с требованием в течение 5 календарных дней подтвердить документально расходы в размере 19 947 858 рублей 36 копеек или передать Фонду материалы в натуре на указанную сумму.

В связи с изложенными обстоятельствами Фонд предлагал рассмотреть возможность для проведения взаимозачета по соглашению, в соответствии с которым сумма неподтвержденных расходов Общества (19 611 552 рубля 36 копеек) идет в счет оплаты соглашения (16 999 094 рублей), внести изменения в соглашение, исключив из его текста пункт 6.3.2.

Отказывая Фонду в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу, что данные обстоятельства нельзя отнести к существенным, являющимся основанием для изменения условий договора.

Подтверждая правомерность данного вывода суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции в постановлении от 23 марта 2018 года по названному делу установлено, что обстоятельства, на которые ссылался Фонд в обоснование требований, не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть. Об этом свидетельствует сами условия договора, в частности условие пункта 5.4 соглашения о том, что неподтвержденные расходы не будут учитываться в качестве расчета итоговой стоимости прав и обязательств заказчика и застройщика, передаваемых по настоящему соглашению.

Судом также установлено, что между сторонами имеется спор о надлежащем исполнении обязанностей Общества, последствия неисполнения которых прямо предусмотрены в договоре, в том числе оспариваемым пунктом Соглашения. При этом оспариваемый пункт Соглашения находится во взаимосвязи с иными пунктами раздела 6 Соглашения. Вопреки мнению Фонда, пункт 6.3.2. Соглашения не устанавливает его безусловную обязанность по передаче помещений в натуре.

Таким образом, при наличии ненадлежащего исполнения со стороны Общества условий соглашения Фонд вправе защитить свои нарушенные права в соответствии со способами, установленными ГК РФ.

Данные выводы суда при рассмотрении дела №А29-10822/2017, а также сам факт предпринятых Фондом попыток при выявлении документально неподтвержденных расходов исключить условие соглашения, предусматривающее при определенных условиях передачу помещений Обществу в контексте рассмотрения настоящего дела подтверждают значимость для Фонда установленных пунктом 6.3.2 ограничений исполнения обязательств по передаче помещений Обществу.

Таким образом, истцом не доказано, что данное соглашение было бы заключено ответчиками в отсутствии оспариваемых условий пункта 6.3.2.

При этом суд отклоняет доводы истца, что исполнением соглашения без учета спорных условий его пункта 6.3.2 является передача Фондом помещений ФИО2

Иных оснований для истребования данных помещений у Фонда истцом не доказано и материалами дела не установлено.

 С учетом изложенного исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины по правилам ст. 110 АПК РФ относятся на истца. излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату плательщику  на основании справки суда.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить ФИО2 из федерального бюджета 6000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.

Выдать справку после вступления решения в законную силу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              Т.Ф. Изъюрова