СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-10134/2019(23)-АК

Дело № А50-25104/2018

13 февраля 2023 года

г. Пермь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 февраля 2023 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего        Чепурченко О.Н. 

судей                                        Темерешевой С.В., Шаркевич М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от ППК «Фонд развития территорий»: ФИО2, паспорт, доверенность от 03.02.2022;

финансового управляющего ФИО3, паспорт; его представитель – ФИО4, паспорт, доверенность от 12.01.2023;

от ФИО5: ФИО6, паспорт, доверенность от 23.05.2022;

от Прокуратуры Пермского края: ФИО7, удостоверение,

иные лица, участвующие в деле, своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,  

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу публично-правовой компании «Фонд развития территорий»

на определение Арбитражного суда Пермского края от 13 декабря 2022 года о намерении стать приобретателем имущества застройщика и исполнить обязательства перед участниками строительства,

вынесенное в рамках дела № А50-25104/2018 о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Т-СитиСтрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

третьи лица: Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Министерство строительства Пермского края, Инспекция государственного строительного надзора Пермского края, Прокуратура Пермского края, 

установил:

Определением Арбитражного суда Пермского края от 13.09.2018 принято к производству заявление ФИО8 о признании ООО «Т-СитиСтрой» несостоятельным (банкротом) с применением параграфа 7 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», возбуждено дело о банкротстве.

Определением от 21.01.2019 удовлетворено заявление ФИО9 о процессуальном правопреемстве, произведена замена заявителя по делу о банкротстве ООО «Т-СитиСтрой» ФИО8 его правопреемником – ФИО9 в правоотношениях, установленных решением Ленинского районного суда по делу № 2-1621/18 от 19.04.2018.

Решением арбитражного суда от 28.05.2019 ООО «Т-СитиСтрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство с применение правил параграфа 7 главы IX Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (Банкротство застройщиков) сроком на 1 год; конкурсным управляющим утвержден ФИО10, член некоммерческого партнерства саморегулируемой организации арбитражных управляющих «Развитие».

Определением от 10.04.2021 ФИО10 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника; конкурсным управляющим ООО «Т-СитиСтрой» утвержден ФИО3, член Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Меркурий».

06 декабря 2021 года в арбитражный суд поступило заявление ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» о намерении стать приобретателем имущества застройщика и исполнить обязательства перед участниками строительства, которое принято к рассмотрению в судебном заседании.

К участию в данном обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Министерство строительства Пермского края, Инспекция государственного строительного надзора Пермского края, Прокуратура Пермского края.

В связи со сменой наименования ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» произведена замена заявителя на ППК «Фонд развития территорий» (Фонд).

Определением от 23.04.2022 производство по данному обособленному спору приостановлено в связи с назначением по ходатайству ППК «Фонд развития территорий» судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО «МВМ-Оценка» ФИО11, перед экспертом на разрешение поставлен вопрос: 

- какова рыночную стоимость объекта недвижимости: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоквартирной застройки, общая площадь 32 862 кв.м., адрес объекта: Пермский край, Пермский район, Кондратовское с/п, д. Кондратово, с учетом прав на объект незавершенного строительства, расположенный на данном земельном участке, по состоянию на дату проведения оценки?

В связи с поступлением от ООО «МВМ-Оценка» заключения эксперта №104/н-22 от 16.05.2022, производство по данному обособленному спору было возобновлено, о чем вынесено протокольное определение.

ППК «Фонд развития территорий» представлена рецензия на заключение эксперта № 104/Н-22 от 08.07.2022, со ссылкой на которую в судебном заседании было заявлено устное ходатайство о вызове в судебное заседание экспертов ФИО12, подготовившего отчет об оценке по обращению конкурсного управляющего ФИО3, а также эксперта ООО «МВМ-Оценка» ФИО11

Данное ходатайство было удовлетворено судом в части вызова в судебное заседание эксперта ООО «МВМ-Оценка» ФИО11.

В судебном заседании 06.09.2022 эксперт ООО «МВМ-Оценка» ФИО11 ответил на вопросы представителя заявителя, что отражено в аудиопротоколе судебного заседания. 

ППК «Фонд развития территорий» заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Ходатайство о назначении повторной экспертизы рассмотрено судом и отклонено, в связи с отсутствием оснований для его удовлетворения, о чем вынесено протокольное определение.

В судебном заседании представитель ППК «Фонд развития территорий» на заявлении настаивал, просил предоставить месяц для внесения денежных средств на счет должника.

Конкурсный управляющий поддерживает заявление ППК «Фонд развития территорий», возражений против предоставления месяца для внесения денежных средств не заявил.

Кредиторы ИП ФИО13, ИП ФИО14, Прокураты Пермского края, Министерство строительства Пермского края, участник ООО «Т-СитиСтрой» ФИО15 также высказали согласие с заявлением ППК «Фонд развития территорий» о намерении стать приобретателем имущества застройщика и исполнить обязательства перед участниками строительства.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 13 декабря 2022 года  суд удовлетворил заявление ППК «Фонд развития территорий» о намерении стать приобретателем имущества застройщика ООО «Т-СитиСтрой» на земельный участок с расположенным на нем объектом незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями такого земельного участка, прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Определил соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом незавершенного строительства и неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, в размере 21 976 513,51 руб.

Обязал ППК «Фонд развития территорий» перечислить на основной банковский счет ООО «Т-СитиСтрой» денежные средства в сумме 21 976 513,51 руб. в течение месяца с момента вынесения определения.

Распределил судебные расходы по экспертизе; поручил финансовому отделу Арбитражного суда Пермского края после вступления определения в законную силу перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Пермского края ООО «МВМ-Оценка» денежные средства в размере 40 000 руб. вознаграждения за проведение экспертизы из денежных средств, внесенных ИП ФИО6 по платежному поручению № 8 от 08.04.2022, а также возвратить ППК «Фонд развития территорий» денежные средства в размере 240 000 руб., внесенные по платежному поручению № 10405 от 14.04.2022.

Не согласившись с вынесенным определением, Фонд обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части определения соотношения стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом незавершенного строительства и неотделимыми улучшениями, и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, в размере 21 976 513,51 руб. и обязании Фонда перечислить на основной банковский счет ООО «Т-СитиСтрой» денежные средства в указанной сумме.

В обоснование апелляционной жалобы указывает на несогласие с определением суда в части отказа в проведении повторной судебной экспертизы, не принятие судом во внимание представленной в материалы дела рецензии на заключение эксперта № 104/Н-22 от 08.07.2022, которая свидетельствует о том, что при подготовке заключения экспертом ООО «МВМ-Оценка» № 104/н-22 от 16.05.2022 допущены нарушения законодательства, существенно влияющие на результат рыночной стоимости рассматриваемых объектов недвижимости, при расчетах допущены ошибки, которые оказывают значительное влияние на полученный результат; все указанные замечания и нарушения свидетельствуют о недостоверности выводов эксперта.

На основании изложенного, Фонд в апелляционной жалобе просит назначить по делу комиссионную экспертизу, перед экспертами поставить вопрос:

какова рыночную стоимость объекта недвижимости: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоквартирной застройки, общая площадь 32 862 кв.м., адрес объекта: Пермский край, Пермский район: Кондратовское с/п, д. Кондратово, с учетом прав на объект незавершенного строительства, расположенный на данном земельном участке, по состоянию на дату проведения оценки?

Также при определении рыночной стоимости просит учесть способность рассматриваемого объекта недвижимости генерировать доход от продажи квартир после завершения объекта недвижимости строительством и вводом его в эксплуатацию.

Для приобщения к материалам дела Фондом направлены коммерческие предложения экспертных организаций и платежное поручение подтверждающее внесение денежных средств в размере 240 000 руб. на депозитный счет Арбитражного суда Пермского края.

Конкурсный управляющий ФИО3, кредитор ФИО13 согласно письменным отзывам против удовлетворения апелляционной жалобы возражают, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого определения.

Прокуратура Пермского края в представленном отзыве полагает, что указанные в апелляционной жалобе доводы о необходимости проведения повторной экспертизы обоснованными, в связи с чем имеются правовые основания для удовлетворения апелляционной жалобы. 

Письменных отзывов на апелляционную жалобу от иных лиц, участвующих в деле не поступило. 

Участвующий в судебном заседании представитель Фонда ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Представитель Прокуратуры Пермского края ходатайства о назначении экспертизы поддержал.

Конкурсный управляющий ФИО3, его представитель и представитель кредитора ФИО13 против удовлетворения ходатайств возражали. 

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство Фонда о назначении повторной, комиссионной экспертизы в порядке ст. 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ), пришел к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Комиссионная экспертиза проводится не менее чем двумя экспертами одной специальности; комиссионный характер экспертизы определяется арбитражным судом (ст. 84 АПК РФ).

Реализация предусмотренного ч. 2 ст. 87 АПК РФ правомочия суда по назначению повторной экспертизы в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особом способе его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании.

Суд апелляционной инстанции оснований для назначения по делу повторной экспертизы не усмотрел; при этом учел, что представленное в материалы дела экспертное заключение является полным, мотивированным, не содержит каких-либо неясностей или противоречий, на все поставленные перед экспертом вопросы даны ясные ответы, которые соответствуют исследовательской части экспертного заключения. 

В рассматриваемом случае, вопросы, поставленные перед экспертом, направлены на установление обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. При этом суд обращает внимание на то, что эксперт был предупрежден об уголовной ответственности эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Несогласие Фонда с выводами эксперта не является достаточным основанием для назначения повторной экспертизы.

При этом апелляционный суд отмечает, что правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы и в силу статьи 71 АПК РФ и подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Следовательно, как содержание экспертного заключения, так и возражения на него лиц, участвующих в деле, будут оценены судом апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционных жалоб по существу.

С учетом изложенного в удовлетворении ходатайств о назначении повторной комиссионной экспертизы отказано, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст. 87 АПК РФ.

Участвующие в судебном заседании представители Фонда, Прокуратуры Пермского края, кредитора ФИО13, конкурсный управляющий и его представитель свои доводы и возражения поддержали соответственно.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились,  представителей не направили, что в порядке ст. 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы в их отсутствие. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Исследовав представленные материалы дела в порядке ст. 71 АПК РФ, оценив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, проанализировав нормы материального и процессуального права, выслушав пояснения лиц, участвующих в процессе, суд апелляционной инстанции не усматривает основания для отмены определения в обжалуемой части в силу следующего.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 218-ФЗ) Фонд вправе принять решение о выплате возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенных в реестр требований участников строительства за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (решение о финансировании).

В этом случае Фонд в порядке ст. 201.15.2-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (Закон о банкротстве, Закон), обращается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

В качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства в соответствии со ст. 13 Закона № 218-ФЗ. 

Передача земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии с настоящей статьей осуществляется с соблюдением условий и требований, которые предусмотрены подп. 2 п. 3, п. 5, 7 и 10 ст. 201.10 настоящего Федерального закона, в частности: имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с п. 5 настоящей статьи Закона.

Согласно п. 12 ст. 201.15.2-2 Закона о банкротстве, по результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение:

1) об удовлетворении заявления о намерении в случае соблюдения условий, предусмотренных пунктами 4-8 настоящей статьи;

2) об отказе в удовлетворении заявления о намерении в случае несоблюдения условий, предусмотренных пунктами 4-8 настоящей статьи.

Как следует из буквального толкования положений ст. 201.15.2-2 Закона о банкротстве и ст. 13 Закона № 218-ФЗ выплата возмещения не поставлена в зависимость от удовлетворения судом заявления о намерении Фонда. Передача Фонду прав застройщика по сути является способом погашения требований Фонда к застройщику-банкроту, перешедших к нему в результате выплаты возмещения участникам строительства.

Следовательно, если стоимость передаваемого имущества превышает размер погашенных требований, то Фонд обязан перечислить разницу в пользу застройщика; в ином случае – требования Фонда подлежат включению в реестр требований кредиторов (пункты 5-7 ст. 201.15.2-2 Закона о банкротстве).

Требования к определению суда об удовлетворении заявления о намерении содержатся в п. 14 ст. 201.15.2-2 Закона о банкротстве.

Ввиду наличия между лицами, участвующими в деле, разногласий относительно цены имущества, судом первой инстанции по данному спору была назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства многоквартирного жилого дома, проведение которой поручено эксперту ООО «МВМ-оценка» ФИО11

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом составлено заключение № 104/н-22 от 16.05.2022, согласно которому сделаны следующие выводы, что рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего ООО «Т-СитиСтрой», с учетом прав на объект незавершенного строительства, расположенный на данном земельном участке, по состоянию на дату проведения оценки составляет 83 601 000 руб. (т. 2, л.д. 48-119).

Поскольку совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со ст. 13 № 218-ФЗ при несостоятельности (банкротстве) будет осуществлена выплата возмещения, составляет 61 624 486,49 руб., соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с учетом прав на объект незавершенного строительства, расположенный на данном земельном участке и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, определена судом первой инстанции с учетом произведенной оценки в размере 21 976 513,51 руб. (83 601 000 руб. – 61 624 486,49 руб.).

Основанием для обращения Фонда с апелляционной жалобой явилось несогласие с определением суда в части отказа в проведении повторной судебной экспертизы, а также не принятие судом во внимание представленной в дело рецензии на заключение эксперта № 104/Н-22 от 08.07.2022, согласно которой при подготовке заключения экспертом ООО «МВМ-Оценка» № 104/н-22 от 16.05.2022 были допущены нарушения законодательства, существенно влияющие на результат рыночной стоимости рассматриваемых объектов недвижимости и свидетельствуют о недостоверности выводов эксперта.

В частности в судебном заседании представитель Фонда указывал на избрание экспертом неверного метода оценки объекта (сравнительный вместо доходного подхода), а также на недостатки заключения эксперта в части определения объектов-аналогов земельного участка. 

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, а также данные в арбитражном суде пояснения эксперта, в совокупности с приведенными в процессе позициями, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания данных доводов обоснованными в силу следующего.

Согласно Федеральным стандартам оценки (ФСО № 1), подходом к оценке признается совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов; при этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 13 ФСО № 1).

Под доходным подходом понимает совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (п.п. 15, 16 ФСО № 1).

При даче экспертом пояснений был дополнительно обоснован сравнительный подход к оценке земельного участка. 

В частности, как указано экспертом, сравнительный подход показывает ситуацию на рынке в текущий момент, которая сложилась по данному сегменту рынка, выбираются аналоги, на основании которых производится расчет с соответствующими корректировками.

Для применения доходного подхода необходимо обладать базой данных, из которой будут известны все технические характеристики возводимого объекта, технические условия на вынос сетей (вода, электричество, канализация).

В данном случае Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), на который ссылается рецензент, перестал действовать в связи с истечением общего трехлетнего срока действия, соответственно технические условия, отраженные в ГПЗУ, не могут быть применены при определении рыночной стоимости земельного участка.

Очевидно, что при повторном строительстве застройщиком на данном земельном участке, технические условия будут иными, как и расходы, которые застройщик будет вынужден понести. На данный момент документов подтверждающих стоимость технических условий, в том числе сетей, которые являются одной из увесистых статей расходов при строительстве объектов, не имеется. 

Для получения нового ГПЗУ необходимо произвести подсчеты достаточно ли земли для парковочных мест, наличие детских садов и иной инфраструктуры, рассчитать плотность застройки, а именно сколько кв.м. жилья на кв.м. земли можно построить с учетом правил действующих ГПЗУ и градостроительных норм. Такие ключевые, исходные данные позволяющие понять объем расходов при строительстве, учитывая существенный рост цен на материалы, отсутствуют, что делает невозможным прогнозировать стоимость кв.м. жилья на дату ввода в эксплуатацию или открытия продажи применительно к доходному подходу. 

Из приведенного выше следует, что отсутствие в материалах дела актуальных технических условий, а также факт истекшего ГПЗУ, свидетельствуют о том, что при оценке земельного участка невозможно спрогнозировать будущие доходы, поскольку не представляется возможным спрогнозировать общий расход на возведение на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства. 

При этом нельзя не принимать во внимание, что попытки подойти к оценке с учетом доходного подхода были осуществлены экспертом при подготовке промежуточного отчета по заказу конкурсного управляющего, в результате расчетов объем затрат превысил объем выручки, что не может быть логичным, поскольку ни один застройщик не будет строить в ущерб себе.

Следовательно, оснований полагать, что экспертом ФИО11 при определении рыночной стоимости спорного объекта был выбран неверный подход оценки, у суда апелляционной инстанции не имеется. 

Относительно указаний на недостатки заключения в части определения экспертом объектов-аналогов земельного участка необходимо отметить, что рецензент не приводит иные объекты-аналоги, которые, по его мнению, являются наиболее корректными с точки зрения сравнительного подхода к оценке земельного участка. 

Учитывая, что аналоги, подходящие по всем параметрам к предмету оценки в данном случае на открытом рынке найти практически невозможно, экспертом изначально была определена расширенная группа объектов, более 30 аналогов, из которой были выбраны наиболее подходящие для сравнения с предметом оценки. 

В соответствии с ФСО № 7, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В связи с наличием отличий между оцениваемым объектом и имеющимися на рынке аналогами (в том числе площадью), экспертом производилась корректировка для их устранения. 

Утверждение о том, что примененная корректировка является значительной, не может быть принято во внимание, поскольку критерий значимости является сугубо оценочным. Доводов свидетельствующих о том, что в данном случае примененная экспертом корректировка – 26%, неверно рассчитана и является необоснованной, участниками спора не приведено.

Согласно пояснениям эксперта ФИО11 корректировка в данном процентом соотношении определена с учетом имеющихся отличий и является нормальной (бывает и выше).

Нельзя не принимать во внимание и обстоятельство того, что такие корректировки не устанавливаются оценщиком произвольно, для их  определения экспертом используются специализированные и авторизованные статистические справочники.

Применение экспертом аналога, расположенного в с. Гамово, обусловлено тем, что данный район является экономически развитым районом, на котором строятся объекты пользующиеся спросом, что соответствует предмету оценки, расположенному д. Кондратово. 

Согласно пояснениям эксперта, рецензентом не учтено, что, несмотря на территориальную отдаленность данных населенных пунктов, транспортная доступность от г. Пермь одинаковая; особого различия между оцениваемым объектом и примененным аналогом нет.

Учитывая вышеизложенное, следует признать, что при проведении оценки имущества должника экспертом ФИО11 применен в данном случае единственный возможный подход определения рыночной его стоимости с учетом наиболее подходящих аналогов имеющихся на открытом рынке и проведением всех необходимых корректировок при расчете рыночной стоимости предмета оценки – земельного участка.  

Рецензия на судебную экспертизу имеет иную правовую природу и не является экспертным заключением в смысле, признаваемом ст. 82 АПК РФ, в связи с чем сами по себе иные выводы рецензента не могут опровергать выводы эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции правомерно принял во внимание отчет № 104/н-22 от 16.05.2022, который фактически не опровергнут.

Оснований для удовлетворения ходатайства Фонда о проведении повторной экспертизы у суда первой инстанции не имелось.

С учетом изложенного, суд первой инстанции при рассмотрении заявления Фонда о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с находящимся на нем объектом незавершенного строительства обоснованно исходил из рыночной стоимости указанного имущества, определенной экспертом и составляющей 83 601 000 руб. 

Иных доводов, помимо несогласия с произведенной оценкой рыночной стоимости спорного объекта имущества должника, в апелляционной жалобе Фондом не приведено. 

Апелляционная жалоба не содержит фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, а в апелляционной инстанции могли бы повлиять на законность и обоснованность принятого судебного акта. 

По существу, заявитель в апелляционной жалобе выражает несогласие с выводами суда первой инстанции, что основанием для отмены определения являться не может. Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.   

Оснований для отмены обжалуемого определения, предусмотренных ст. 270 АПК РФ по приведенным в апелляционной жалобе доводам апелляционным судом не установлено. 

Нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, являющихся самостоятельным оснований для отмены судебного акта, апелляционным судом не выявлено.

В удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Оплата государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы на обжалуемое определение налоговым законодательством не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Пермского края от 13 декабря 2022 года по делу № А50-25104/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление является окончательным, обжалованию в порядке кассационного производства не подлежит.

 

Председательствующий

 

О.Н. Чепурченко 

 

Судьи

 

С.В. Темерешева 

 

 

М.С. Шаркевич